【文章內(nèi)容簡介】 號線輕軌 4 號線甲秀中路浣紗路高速鐵路 ????基地西側(cè)南北 走向快速路甲秀中路與貫穿內(nèi)部東西走向貴黃公路交 /匯，并與花溪大道、頭橋路 /延安西路接駁，內(nèi)外交通縱橫貫通；由 ??號線換乘站于占地大，內(nèi)部交通路網(wǎng)將通過增加內(nèi)部主干道與多條次干道而得以完善； ????基地內(nèi)部設(shè)有 4 個軌道交通站點，其中 2個站點為 3號線和 4號線零換貴黃公路花溪大道乘站，分別位于項目一期南側(cè)及基地東南處。軌道交通給貴陽市白云、金陽以及烏當?shù)葏^(qū)域的居民到達本項目帶來了極大的便利，使基地自內(nèi)向外雙向交通便捷性達到最優(yōu) ??號線換乘站化； ????完善的路網(wǎng)及多元化的交通可及方式是房地產(chǎn)各物業(yè)發(fā)展的重要條件， 是本項目著重考量因素之一。 4040 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 未來交通可及性分析綜合分析基地內(nèi)外部區(qū)位條件，居民、商務(wù)人士、消費者以及游客等將主要通過以下幾種交通方式到達本項目。高鐵軌道交通公共汽車自駕 /出租步行外部交通內(nèi)部交通 ??根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，貴廣 ??根據(jù)貴陽城市軌道交 ??基地周邊主要公交線 ??基地東至距離貴陽市 ??一般人們步行的范圍高鐵是我國西南地區(qū)一通線網(wǎng)規(guī)劃，未來軌道路 199009939。9 條有余，站點眾中心 2 公里左右，外圍在 1公里以內(nèi)，由于本條重要的東西向鐵路大交通由 4條線路組成 ，多，但主要集中于基地東側(cè)主干道花溪大道、項目占地龐大，且周邊動脈，沿線共設(shè) 30 個其中輕軌 3 號線南北走外圍，而由于自然阻隔浣紗路；北側(cè)頭橋路東被山體環(huán)繞，因此步行站點，沿途經(jīng)過貴陽 向貫穿中心城區(qū)，覆蓋和部分居民區(qū)的遮擋，接延安西路，直接進入到達本項目的消費者通都勻 桂林 賀州 肇慶 外圍組團， 4 號線將完由外圍公交站點下車后“噴水池”商圈；常來自于項目內(nèi)部住宅佛山 廣州；善貴陽交通線網(wǎng)；進入項目區(qū)域耗時較及辦公人群等。多；貴黃公路沿線的五 ??貴黃公路東西橫穿項 ??貴廣高鐵在貴陽市設(shè) ??3號和 4號線均在本基里 沖站和湘雅村站是目目基地，東接花溪大置站點，東西向貫穿本地內(nèi)設(shè)有多個站點，并前唯一設(shè)在基地內(nèi)部的道，增加項目內(nèi)外進出基地，將預(yù)計于2020 有 2 個零換乘站點，兩公交站點，公共交通可便捷度；年全線通車，屆時乘火線十字形交錯穿越本項及性相當有限；車從廣州到貴陽的時間目，從內(nèi)外部確保了本 ??根據(jù)相關(guān)路網(wǎng)規(guī)劃，將大大縮減至 3個半小項目的交通高可及性。 ??未來基地內(nèi)部公交通未來基地內(nèi)部將增設(shè)多時，極大程度增加了西路的合理設(shè)置至關(guān)重要。條快速干道及主次干南地區(qū)城市到本項目的道，進一步提高內(nèi)外交交通可及性。通連通性。 4141 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 項目 分析 ??政府支持。貴陽市政府明確提出要 STRENGTHS 求將本項目建設(shè)成為未來西南片區(qū)最優(yōu)勢繁華的城市中心，可見政府對本項目的信心度之大，亦反映出政府對項目 W 建設(shè)的支持度之高； ??獨一無二。項目總建筑面積達199009939。900 萬平方米，其建設(shè)理念完全不同于普 O 通開發(fā)項目，而是打造真正意義上的“城中城”，其唯一性史無前例； ??地理位置優(yōu)越。距離貴陽市目前的 T 市中心僅 2 公里之遙，由主干道連接，地理位置得天獨厚。 4242 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 項目 分析 STRENGTHS??山體阻隔。由于自然條件限制，基地周圍與外界被不同高差的山體所阻優(yōu)勢隔，在西北側(cè)尤為突出，對建筑體擺放與交通流線都造成極大的影響； WEAKNESSES 劣勢 ??鐵軌穿越?；貎?nèi)部有 2 條普通鐵軌穿越，破壞場地整體性，加之火車經(jīng)過時的噪音，對物業(yè)布局與項目品 O質(zhì)影響較大； ??污水處理廠。項目的整體規(guī)劃與品 T質(zhì)同樣在一定程度上被基地內(nèi)的污水處理廠所破壞。 4343 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 項目 分析 ??市場需求。貴陽市傳統(tǒng)三 大商圈供 STRENGTHS 應(yīng)量已飽和，商業(yè)種類與業(yè)態(tài)形式單優(yōu)勢一，無法滿足現(xiàn)有及未來潛在消費者需求，同時成為國際國內(nèi)零售商進駐 WEAKNESSES 貴陽市場的阻礙。本項目可抓住市場機遇，借助自身優(yōu)勢，打造現(xiàn)代化的劣勢商業(yè)模式，釋放市場需求； OPPORTUNITIES??城市建設(shè)。根據(jù)貴陽市最新“十二五”機遇規(guī)劃，路網(wǎng)建設(shè)、綜合交通樞紐建設(shè)與推進旅游大省的目標成為重中之重，因此， 2條輕軌與高鐵未來在本 T基地內(nèi)貫通在硬件設(shè)施上給予本項目重要良機。 4444 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 項目 分析 STRENGTHS??交通。項目占地龐大，周邊受到自然環(huán)境因素阻隔，目前內(nèi)部交通狀況比較優(yōu)勢混亂；鑒于項目的建筑密度相當高，如何有效緩解內(nèi)部交通壓力、結(jié)合城市規(guī) WEAKNESSES 劃高鐵和輕軌的建設(shè)，合理安排內(nèi)外路劣勢網(wǎng)并加強內(nèi)外交通的便捷性成為本項目的一大挑戰(zhàn)因素；OPPORTUNITIES??總體規(guī)劃。同樣由于龐大的體量、不機遇規(guī)則的基地形狀和山體阻隔等不可變因素，各物業(yè)品種的排布與配比、整體動 THREATS 線設(shè)置、持有型與銷售型物業(yè)分布、建筑與自然和人工景觀的結(jié)合等總體規(guī)劃挑戰(zhàn)是另一大挑戰(zhàn)點。 4545 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 整體開發(fā)建議 464646 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 分區(qū)命名 I北區(qū) A 北區(qū) A南區(qū) B 北區(qū) F區(qū) E區(qū) I南區(qū) J 區(qū) G 區(qū) B 南區(qū)一期 K區(qū) H北區(qū) C北區(qū) H南區(qū) C南區(qū) L北區(qū) D區(qū) L南區(qū) 4747房市金碟 .fdc01ff66ff39。 項目綜合定位 整體布局建議 4848 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 項目商業(yè)物業(yè)綜合定位區(qū)域發(fā)展 ??99009939。9 在全世界范圍內(nèi)，很難再找出相同規(guī)模城市中心改造項目，因此從開發(fā)體量和范圍內(nèi)，本項目 的開發(fā)是一個“造城”的概念。 ??99009939。9 住宅與商業(yè)的混合開發(fā)是從零創(chuàng)造城市中心的良好組合，能避免中國現(xiàn)在一些新興 CBD 區(qū)域出現(xiàn)“人流潮汐”現(xiàn)象，即一到夜間和周末，整個 CBD 區(qū)域人煙稀少。 ??99009939。9 由于定位于城市新中心的開發(fā)，因此建設(shè)密度及容積率必然是在可實現(xiàn)范圍內(nèi)的較高。 ??貴陽新商業(yè)高地 —自身條件路網(wǎng)交通 — 現(xiàn)代 CBD 區(qū)域 ??99009939。9 本項目有用無可比擬的區(qū) ??99009939。9 改變并升級目前貴陽交通位優(yōu)勢。擁堵情況。 ??中西部高品質(zhì)城市 ??99009939。9 雖然貴陽 整體發(fā)展落后于 ??99009939。9 軌道交通改變貴陽人出行綜合開發(fā)典范其他二線省會城市，但這生活方式。也意味著項目的機會點更多 ， 可 彌 補 的 市 場 空 白 更 多 。 499009939。9499009939。9 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 項目商業(yè)物業(yè)開發(fā)品種組合辦公樓酒店零售公寓總部型甲級辦公樓高端酒店大型購物中心居住型公寓乙級辦公樓中高端酒店家庭購物中心酒店式公寓地標型超甲級辦公樓鄰里中心高端酒店式公寓步行街區(qū) ????在綜合定位目標前提下，我行細街鋪 /住宅底商分了各個開發(fā)物業(yè)品種的產(chǎn)品類型，以期符合 定位目標。裙樓集中商業(yè) ????并期望對商業(yè)物業(yè)類型的多樣化和細化，最大化業(yè)主的利益。 5050 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 項目商業(yè)物業(yè)主要目標市場建議花果園片區(qū)商業(yè)物業(yè)類型 ??99009939。9 總部辦公 ??99009939。9高端酒店 ??99009939。9購物中心 ??99009939。9居住型公寓各類物業(yè)品種 ??99009939。9 乙級寫字樓 ??99009939。9 中高端酒店 ??99009939。9步行街 ??99009939。9酒店式公寓 ??99009939。9高端酒店式公 ??99009939。9街鋪/ 住宅底商 ??99009939。9 甲 級 寫 字 樓 寓 ??99009939。9 通信 / 能源 /金 ??99009939。9 各 類 主 力 店 融 / 制 造 業(yè) ??99009939。9 高科技 / 貿(mào)易/??99009939。9 餐飲娛樂文化創(chuàng)意買家 /租戶 ??99009939。9 房地產(chǎn) ??99009939。9零售服飾 ??99009939。9 服務(wù)配套 ??99009939。9 上班族 /白領(lǐng) ??99009939。9 商務(wù)人士 ??99009939。9 周邊 居民 ??99009939。9 投資 客 ??99009939。9 旅 游人群 ??99009939。9商務(wù) 人士 ??99009939。9首次置業(yè)最終消費者 ??99009939。9跨區(qū)域消費者 ??99009939。9 商 務(wù)人士 ??99009939。9 高收入者 5151 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 項目商業(yè)物業(yè)租售策略 ??/??總部型甲級辦公樓：整售 /散售 ????乙級寫字樓：散售辦公樓 ??/??地標型甲級辦公樓：業(yè)主持有 /租賃 ????高端酒店：業(yè)主持有酒店 ????中高端酒店：業(yè)主持有 ????購物中心：業(yè)主持有零售 ??/??步行街：整售 /散售，部分持有 ??/??街鋪 /住宅底商：散售 ????居住型公寓：散售公寓 ????酒店式公寓：散售 ????高端酒店式公寓：散售 5252 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 項目商業(yè)物業(yè)協(xié)同效應(yīng)分析被支持的物業(yè)品種協(xié)同效應(yīng)酒店零售辦公公寓 ??99009939。9 作為配套設(shè)施的互補效 ??99009939。9 提升項目的整體定位用 ??99009939。9 提供良好的住宿、宴會會 ??99009939。9 公寓與酒店兩者是互補關(guān) ??99009939。9 帶來更多優(yōu)質(zhì)商務(wù)客源酒店議、餐飲和休閑配套服務(wù)系，公寓提供長期租賃為主，而酒店則是短期。 ??99009939。9 增加過往消費的機率 ??99009939。9 為辦公樓的潛在出售提供附加價值 ??99009939。9 帶動零售檔次的提升提供支持的物業(yè)品種 ??99009939。9 間接支持 ??99009939。9 零售為辦公商務(wù)人群提供 ??99009939。9 零售除提供為商務(wù)人群的 ??99009939。9 改善綜合體整體配套環(huán)零售餐飲、休閑和商務(wù)會見等配套外，還為公寓住戶提境，提高對住店客人吸引方面配套服務(wù)供日常生活配套。力 ??99009939。9 支持較大 /直接 ??99009939。9 支 持 較 大 / 直接 ??99009939。9 提 供 高 端 商 務(wù) 散 客 客源 ??99009939。9 提供 穩(wěn)定的消 費客流 ??99009939。9 支持 較大 /直接辦公 ??99009939。9 提供潛在高端會議客源 ??99009939。9 主要為白領(lǐng)上班一族 ??99009939。9 辦公是公寓住戶的主要客源 ??99009939。9 提供餐飲及休閑設(shè)施潛在 ??99009939。9 對餐飲、時尚類消費的使用者需求較高 ??99009939。9 支持較大 /直接 ??99009939。9 間接支持 ??99009939。9 公寓與酒店是互補產(chǎn)品類公寓型 ??99009939。9提供穩(wěn)定的消費客流 ??99009939。9公寓是辦公物業(yè)的配套 5353房市金碟 .fdc01ff66ff39。 項目綜合定位 整體布局建議 5454 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 整體開發(fā)布局 — 思路簡介 99009939。9 辦公樓：以軌道交通站點為主99009939。9 酒店：高端酒店的設(shè)計要聚集點，并環(huán)繞標志性建筑以標志性建筑為主要載體。形成主要辦公物業(yè)聚集地 99009939。9 兩棟酒店可以相互靠（ CBD）。近，形成規(guī)模效應(yīng)及互補。 99009939。9 通過一定數(shù)量辦公樓的聚集效應(yīng)，形成次商務(wù)中心。 99009939。9 公寓：酒店式公寓以標 志 99009939。9 零售：零售以軌道交通性建筑為主要載體。站點為主要聚集點， 99009939。9 居住型酒店式公寓以集中 99009939。9 通過站點間的商業(yè)形成型商業(yè)上蓋物業(yè)為主，也可商業(yè)街區(qū)格局?？拷ㄔO(shè)施，鄰路或?qū)W校。 5555 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 整體開發(fā)布局 — 交通節(jié)點確認 ??99009939。9 人 工 平 臺 跨 越 高鐵 ??99009939。9人工平臺跨越貴黃及高鐵軌道交通站點高鐵貴黃公路 5656房市金碟 .fdc01ff66ff39。 整體開發(fā)布局 — 核心區(qū)域及大塊分區(qū)中高檔住宅 區(qū)回遷區(qū)商業(yè)住宅混合區(qū)高檔住宅區(qū)商務(wù)次中心 2辦公商業(yè)酒店商務(wù)次中心 1混合區(qū)辦公公寓混合區(qū)都市中心商業(yè)住宅混標志性建筑門戶區(qū)合區(qū)商業(yè)住宅混合區(qū)商住混合開發(fā)區(qū) CBD 區(qū)域 辦 公 樓 群 住 宅 開 發(fā) 區(qū) 回 遷 區(qū) 商 業(yè) 開 發(fā) 區(qū) 都 市 中 心 5757 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 整體開發(fā)布局 — 分區(qū)建議高城市中心開發(fā)密度商業(yè)開發(fā)商住混合開發(fā)住宅開發(fā)人工濕地低 5858 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 整體開發(fā)布局 — 標志性建筑位置及功能高端酒店式公寓約 370 米高端酒店甲級辦公樓高端酒店式公寓甲級辦公樓注：圖中所標示建筑均為示 意，未考慮占地、形狀及棟數(shù)。 599009939。9599009939。9 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 整體開發(fā)布局 — 辦公樓物業(yè)位置及功能 ??商務(wù)次中心 2??商務(wù)次中心1????1 棟甲級