【文章內(nèi)容簡介】 包括公司歷史沿革、注冊資本、經(jīng)營和開發(fā)資質(zhì)、股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司資產(chǎn)負(fù)債和財(cái)務(wù)狀況等。 七、 市場分析 ㈠ 區(qū)域市場行情（包括商圈或板塊分布、供應(yīng)量、銷售價格、租金 及出租率等）； ㈡ 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展趨勢； ㈢ 項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)開發(fā)的機(jī)會點(diǎn)與市場潛力。 ㈣ 結(jié)論：產(chǎn)品開發(fā)或經(jīng)營定位，包括市場定位、價格定位、產(chǎn)品建議等。 八、 投資及收益估算 投資成本預(yù)測、租售收益預(yù)測、投資回報率、資金需求和計(jì)劃等。（股權(quán)收購類項(xiàng)目應(yīng)說明稅務(wù)籌劃情況）。 九、 項(xiàng)目運(yùn)作思路 獲取項(xiàng)目的整體操作思路和流程，存在的問題和解決建議 十、 綜合建議與計(jì)劃 ㈠ 綜合判斷 ㈡ 工作計(jì)劃 附件 21 預(yù)可研 — 開發(fā)類投資項(xiàng)目 目錄 第 一 部分 項(xiàng)目決策背景 一、外部環(huán)境 ㈠ 城市發(fā)展 規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：規(guī)劃交通的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等； ㈡ 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項(xiàng)目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。 ㈢ 項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等； 二、內(nèi)部因素 ㈠ 項(xiàng)目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般 3— 5 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）； ㈡ 公司提升品牌形象、降低經(jīng) 營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用； ㈢ 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義； 第 二 部分：項(xiàng)目概況 一、 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。 附圖 ：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù) /政府的關(guān)系）。 二、 項(xiàng)目四至及現(xiàn)狀 ㈠ 四至范圍； ㈡ 項(xiàng)目現(xiàn)狀，包括是否有拆遷、高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素； 附圖 ：四至范圍圖、現(xiàn)狀照片。 三、 項(xiàng) 目周邊配套 ㈠ 交通狀況 現(xiàn)有交通體系說明，包括高速公路、城市干道、公交系統(tǒng)、軌道交通系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。 附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)； ㈡ 教育、醫(yī)院、大型購物中心、文化體育娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等配套設(shè)施。 四、 項(xiàng)目周邊自然人文環(huán)境 根據(jù) 個案特性描述，沒有的可以不寫 五、 大市政配套（七通 一平 ） 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展、供水狀況、污水、雨水排放、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、供電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等大市政條件是否具 備，并說明接入成本。 六、 規(guī)劃控制指標(biāo) 具備條件的盡可能填寫，下表可按實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 用地性質(zhì) 總用地面積 畝 其中 凈地面積 畝 代征地面積 畝 地上建筑面積 萬平米 其中 住宅 寫字樓 商業(yè) 地下建筑面積 其中 地下車庫 人防及配套 容積率 控制高度 米 建筑密度 % 綠化率 % 停車位個數(shù) 第 三 部分：法律及政策性風(fēng)險分析 一、 合作方式及條件 ㈠ 合作方基本情況：名稱、主要股東投資情況、注冊 資本、成立時間、特殊背景等； ㈡ 合作方式：例如：直接購買項(xiàng)目、收購公司股權(quán)、共同設(shè)立公司等。 ㈢ 交易價格、總地價、樓面地價等。 ㈣ 付款進(jìn)度及與付款條件。 ㈤ 其他合作的主要條件 ㈥ 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 二、 土地法律及權(quán)屬狀況 ㈠ 開發(fā)手續(xù)進(jìn)展，取得政府審批文件情況； ㈡ 土地權(quán)屬的說明，包括土地使用權(quán)人、土地用途、土地使用年限等，是否有抵押、查封或他項(xiàng)權(quán)利等。 第 四 部分：市場分析 一、 區(qū)域市場綜述 對銷售型物業(yè)按照下表列示區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的主要指標(biāo)，并從產(chǎn)品供應(yīng)、需求、消化速度、租售價格等方面對 區(qū)域市場作分析描述。 樓盤名稱 項(xiàng)目 1 項(xiàng)目 2 項(xiàng)目 3 項(xiàng)目 4 用地面積（畝） 附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。 二、 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況 三、 近一年內(nèi)區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)狀況（開發(fā)類項(xiàng)目填寫） 名稱 土地 坐落 占地面積（畝） 建筑面積 （萬 m2） 土地用途 總成交價（萬元） 樓面地價 （元 / m2） 競得人 附圖：成交土地位置分布圖 四、 小結(jié)： ㈠ 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展趨勢 ㈡ 項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)開發(fā)的機(jī)會點(diǎn)與市場潛力 建筑面積 （萬 ㎡ ） 總套數(shù)（套） 容積率 產(chǎn)品類型 主力戶型 開盤時間 已推總量（套） 銷售價格（元 /㎡ ） 月均銷售套數(shù) 銷售率 開發(fā)商 第 五 部分：項(xiàng)目總體定位 一、 項(xiàng)目素質(zhì)分析 ㈠ 優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司發(fā)展思路等方面論述。 ㈡ 劣勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式 、大市政配套、生活配套、是否符合公司發(fā)展思路等方面論述。 ㈢ 機(jī)會：從市場機(jī)會、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。 ㈣ 挑戰(zhàn)：從市場機(jī)會、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。 二、 市場定位 三、 價格定位 四、 客群定位 第 六 部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 一、 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 ㈠ 主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。 ㈡ 如果是大型、超大型項(xiàng)目，對營造大社區(qū)概念的考慮。 二、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（規(guī)劃 平面圖、效果圖、戶型圖等，不具備條件的可以不寫） 第 七 部分：項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 一、 土地升值潛力初步評估 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 二、 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析。 三、 工程計(jì)劃：工期計(jì)劃、竣工計(jì)劃。 第 八 部分：投資收益分析 一、 成本預(yù)測 說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格列示： 項(xiàng) 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 土地成本 開發(fā)前期費(fèi) 建安工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 直接成本小計(jì) 營銷費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 總投資合計(jì) 注：以上單位成本計(jì)算方式為投資額 /可售建筑面積，請按照以上表格調(diào)整測算表分類。 二、 銷售收入分析 主要列示可銷售部分的物業(yè)的銷售數(shù)據(jù)，物業(yè)類型可依據(jù)實(shí)際情況增減。 項(xiàng) 目 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 住宅 銷售面積 銷售比例 銷售價格 銷售金額 寫字樓 銷售面積 銷售比例 銷售價格 銷售金額 合計(jì) 銷售面積 銷售金額 三、 稅務(wù)分析 ㈠ 營業(yè)稅及附加 ㈡ 所得稅 ㈢ 土地增值稅（股權(quán)收購類項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)說明） 四、 經(jīng)濟(jì)效益分析 ㈠ 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等 ㈡ 項(xiàng)目利潤率、投資回報率、投資回收期及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 五、 敏感性分析 分析成本和銷售的主要指標(biāo)變動對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的波動影響，以及盈虧 平衡點(diǎn)。 六、 項(xiàng)目資金預(yù)測 ㈠ 資金投入計(jì)劃：各期地價、收購款、建設(shè)成本等的投入安排。 ㈡ 資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。 ㈢ 資金需求計(jì)劃：各期資金的需求缺口、資金解決方案、融資途徑等。 ㈣ 啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間。 第 九 部分：投資風(fēng)險分析 包括但不限于以下風(fēng)險： 一、 拆遷風(fēng)險： 若包含拆遷，拆遷由誰負(fù)責(zé)解決、拆遷成本如何控制等； 二、 法律風(fēng)險： 涉及股權(quán)類的債權(quán)債務(wù)風(fēng)險、訴訟風(fēng)險等； 三、 政策風(fēng)險： 是否是國家政策限制的項(xiàng)目，如別墅、高爾夫等，如何通過變通的方式解決 ； 四、 技術(shù)風(fēng)險： 項(xiàng)目的規(guī)劃條件是否能夠?qū)崿F(xiàn)，是否存在規(guī)劃方面的硬傷等； 五、 市場風(fēng)險： 項(xiàng)目定位的產(chǎn)品若不是主流產(chǎn)品，市場是否存在重大波動風(fēng)險等； 六、 管理風(fēng)險： 項(xiàng)目是否在現(xiàn)有公司管理半徑內(nèi)，人員配置是否充足、是否會引起管理成本大幅增加等。 注：以上僅針對項(xiàng)目可能發(fā)生的投資風(fēng)險，不涉及本項(xiàng)目或非針對本項(xiàng)目的風(fēng)險可不寫。 第 十 部分：綜合分析與建議 一、 對項(xiàng)目判斷的結(jié)論 二、 下一步工作建議 附件： ：包括成本測算、收入測算、現(xiàn)金流量表、資金平衡表、收益指標(biāo)分析等； 同文本。 附件 22 預(yù)可研 — 持有型物業(yè)投資項(xiàng)目 目錄 第一部分：項(xiàng)目背景和意義 一、 項(xiàng)目來源及洽談進(jìn)展 二、項(xiàng)目獲取的意義 ㈠ 項(xiàng)目啟動對公司發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義，在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）； ㈡ 公司提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用； ㈢ 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義。 第二部分：項(xiàng)目概況 一、 地理位置 項(xiàng)目所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。 附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市 政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù) /政府的關(guān)系）。 二、 周邊環(huán)境 包括交通狀況、周邊建筑和設(shè)施，客流情況等。 三、 物業(yè)現(xiàn)狀 ㈠ 土地和房產(chǎn)的權(quán)證登記信息，權(quán)屬信息； ㈡ 地塊位置（四至），地塊面積、用地性質(zhì)、剩余年限等； ㈢ 物業(yè)建成時間、建筑結(jié)構(gòu)、建筑指標(biāo)、功能設(shè)置等 表 1：技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 總用地面積 畝 其中 凈地面積 畝 代征地面積 畝 地上建筑面積 萬平米 地下建筑面積 其中 地下車庫 人防及 配套 容積率 控制高度 米 建筑密度 % 綠化率 % 停車位個數(shù) 表 2：建筑功能設(shè)置（酒店為例） 功能設(shè)置 面積 樓層 描述 客房部分 公共營業(yè)部分 大堂部分 餐廳部分 廚房部分 娛樂 商務(wù)、會議 非營業(yè)部分 行政部分 設(shè)備部分 其它輔助部分 ㈢ 物業(yè)現(xiàn)狀 建筑物的外立面，內(nèi) 裝修和設(shè)施設(shè)備（空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、強(qiáng)弱電、消防、電梯和門禁 系統(tǒng)等）情況，附照片。 第三部分：項(xiàng)目公司（權(quán)屬人 ）概況 一、轉(zhuǎn)讓方概況 轉(zhuǎn)讓方基本情況、初步合作意向及方式（包括價格及合作條件） 二、項(xiàng)目公司概況（如果涉及股權(quán)收購） ㈠ 公司歷史沿革 ㈡ 股權(quán)情況及股東情況介紹 ㈢ 財(cái)務(wù)情況分析 最近三年以及近期財(cái)務(wù)報表及財(cái)務(wù)狀況說明書，固定資產(chǎn)明細(xì)表，長、短期借款明細(xì)表，所有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān)詳情，執(zhí)行的各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、稅收優(yōu)惠政策等。 ㈣ 經(jīng)營情況分析 物業(yè)的經(jīng)營租賃情況，包括收入、成本和利潤的指標(biāo)。 表 3：經(jīng)營情況調(diào)查分析表（酒店為例） 收入（最近三年） 指標(biāo) 備注 平均房價 入住率 客房收入及客戶群 餐飲收入 客房出租收入 其他收入 成本控制 指標(biāo) 備注 人工成本率 餐飲成本率 能耗率 物耗率 行政費(fèi)用率 維護(hù)修理費(fèi)用率 折舊與攤銷 經(jīng)營效益指標(biāo) 指標(biāo) 備注 客房營業(yè)毛利率 餐飲營業(yè)毛利率 EBITDA GOP 率 ㈤ 公司運(yùn)營資質(zhì)、員工情況、訴訟仲裁等或有事項(xiàng) 情況。 第四部分：