【正文】 市場(chǎng)分析 一、 區(qū)域市場(chǎng)綜述 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況、城市規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)等。 二、 物業(yè)的商圈分析 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)、客源市場(chǎng)說(shuō)明、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等。 三、 周邊同類物業(yè)供應(yīng)量、客戶來(lái)源、租賃價(jià)格、出租率等 四、 結(jié)論 ㈠ 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展趨勢(shì) ㈡ 本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)點(diǎn)與市場(chǎng)潛力 第五部分：房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 要求分別采取市場(chǎng)法、成本法、收益法三種方法對(duì)目標(biāo)物業(yè)的每平米價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，取平均估值結(jié)果或者得到價(jià)值評(píng)估區(qū)間。 一、市場(chǎng)法舉例 本項(xiàng)目 項(xiàng)目 1 項(xiàng)目 2 項(xiàng)目 3 物業(yè)名稱 地理位置 占地面積 （萬(wàn) ㎡ ） 建筑面積 （萬(wàn) ㎡ ） 硬件標(biāo)準(zhǔn) 租賃價(jià)格 出租率 交易價(jià)格 待估 26000 33000 19000 交易時(shí)間 100 100 100 100 交易情況 100 100 100 100 區(qū)域因素 臨路狀況 100 103 99 98 生活服務(wù)設(shè)施 100 100 100 98 商務(wù)配套設(shè)施 100 102 98 97 自然環(huán)境條件 100 99 101 98 個(gè)別因素 建筑規(guī) 模 100 103 104 99 容積率 100 96 100 98 建筑形式 100 98 100 95 功能定位 100 105 105 96 裝修 100 105 105 99 物業(yè)管理公司 100 100 99 96 入住時(shí)間 100 102 101 103 修正系數(shù) —— 比準(zhǔn)價(jià)格 —— 22940 29374 24027 評(píng)估單價(jià) 25447 二、成本法舉例 建筑面積 36240 含地下面積 土地價(jià)值 72480000 其 它方法測(cè)算結(jié)果 (元 ) 建筑物成本費(fèi)用名稱 測(cè)算結(jié)果 說(shuō) 明 建筑安裝 紅線內(nèi)市政費(fèi) 10% 建安費(fèi)用的 10%15% 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 5% 建安市政費(fèi)用的 3%5% 專業(yè)人士費(fèi) 10% 建安市政費(fèi)用的 5%10% 管理費(fèi) 3% 土地取得和開(kāi)發(fā)成本的 3%5% 建安綜合單價(jià) 建安價(jià)值 土地與建筑物合計(jì) 銷售費(fèi)用 8% 兩稅一費(fèi) %,廣告代理費(fèi)1%3% 在建工程沒(méi)有此項(xiàng)費(fèi)用 投資利息 % 一至三年期貸款利息 6% 成本利潤(rùn) 25% 土地與建筑物合計(jì)的 15%30% 房地產(chǎn)價(jià)值 三、收益法舉例 租賃收入 有效毛收入 +押金利息收入 潛在毛收入 日租金 310 元 有效毛收入 出租率 50%95% 押金利息收入 押金（ n 個(gè)月租金） 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 0 稅金 房地產(chǎn)稅 12%，兩稅一費(fèi)% 管理費(fèi) 有效毛收入的 2%5% 維修費(fèi) 重置價(jià)值的 1%3% 保險(xiǎn)費(fèi) 重置價(jià)值的 ％ 年凈收益 35,714, 收益年期 45 土地或建筑物年限 報(bào)酬率 % 報(bào)酬率 6%8% 還原系數(shù) 評(píng)估值 552,004, 15, 四、土地升值潛力初步評(píng)估。 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。 第六部分：物業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè) 一、 持續(xù)經(jīng)營(yíng)的更新改造計(jì)劃 改造思路、改造成本和時(shí)間計(jì)劃 二 、 持續(xù)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè) ㈠ 經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè) ㈡ 經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用預(yù)測(cè)、稅務(wù)分析 ㈢ 凈利潤(rùn)預(yù)測(cè) ㈣ 現(xiàn)金流預(yù)測(cè) ㈤ 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 第七部分：物業(yè)收購(gòu)方式 一、 收購(gòu)方式：購(gòu)買資產(chǎn)（收購(gòu)物業(yè)或按揭購(gòu)買）、購(gòu)買項(xiàng)目公司股權(quán)（現(xiàn)金收購(gòu)、承債收購(gòu)、混合模式） 二、收購(gòu)價(jià)格及支付方式 三、收購(gòu)操作流程 四、收購(gòu)資金來(lái)源與融資計(jì)劃 第八部分：投資風(fēng)險(xiǎn)分析 政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等。 注：以上僅針對(duì)項(xiàng)目可能發(fā)生的投資 風(fēng)險(xiǎn)，不涉及本項(xiàng)目或非針對(duì)本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)可不寫(xiě)。 第 九 部分：綜合分析與建議 一、 對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)的結(jié)論 二、 下一步工作建議 附件： 、法律文件等 附件 3： 盤源初始信息記錄表 盤源初始信息記錄表 日期： 年 月 日 一、開(kāi)發(fā)商情況（并購(gòu)項(xiàng)目填寫(xiě)） 公司名稱 ★ ： 股東結(jié)構(gòu)： 股東背景： 聯(lián)系地址： 傳真： 對(duì)接聯(lián)系人 ★ ： 職務(wù) ★ ： Email： 手機(jī) ★ ： 電話： 公司歷史沿革： 已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目介紹： 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： 項(xiàng)目位置 ★ ： 用地性質(zhì) ★ ： □ 住宅 □寫(xiě)字樓 □商業(yè) □酒店 □綜合體 □其他 項(xiàng)目現(xiàn)狀、工程進(jìn)度： □ 土地平整 □ 基礎(chǔ)施工 □ 主體在建 □ 封頂 □ 竣工 □ 入伙 占地面積 ★ ： 建筑面積 ★ ： 容積率： 項(xiàng)目權(quán)屬取得情況： 項(xiàng)目實(shí)景照片； 限高： 建設(shè)內(nèi)容： 三、報(bào)盤人信息 報(bào)盤人 ★ ： 聯(lián)系手機(jī) ★ ： 報(bào)盤人渠道 ★ ：□內(nèi) 部 部門名稱： □外部 單位名稱： 附件 4 資料清單 項(xiàng)目收購(gòu)（ 資產(chǎn)收購(gòu) ） 資料 項(xiàng)目收購(gòu)（股權(quán)收購(gòu)） 資料 ? 企業(yè)簡(jiǎn)介 ? 企業(yè)已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ? 項(xiàng)目用地批復(fù) ? 項(xiàng)目用地紅線圖 ? 項(xiàng)目權(quán)屬證件 ? 建設(shè)項(xiàng)目管理部門的項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 ? 環(huán)境評(píng)估審批文件 ? 用地方案圖 ? 總平面報(bào)建（修改性詳規(guī)報(bào)建） ? 項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表 ? 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙 ? 項(xiàng)目所屬區(qū)域規(guī)劃文件 ? 項(xiàng)目現(xiàn)狀實(shí)景照片 ? 土地評(píng)估報(bào)告 在售項(xiàng) 目另需提供： ? 項(xiàng)目銷售工具 ? 項(xiàng)目客戶統(tǒng)計(jì)資料 ? 項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) ? 企業(yè)簡(jiǎn)介 ? 最新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（正本及副本）及年檢記錄 ? 企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼證 ? 稅務(wù)登記證（國(guó)稅和地稅） ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū) ? 其他有關(guān)設(shè)立企業(yè)的政府批復(fù)、證書(shū) ? 公司股東協(xié)議 ? 公司章程及其全部修改及補(bǔ)充文件 ? 驗(yàn)資報(bào)告 ? 股權(quán) /資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及相關(guān)批文（公司股東協(xié)議） ? 公司的股東名單 項(xiàng)目資料參考資產(chǎn)收購(gòu)項(xiàng)目資料 招拍掛 項(xiàng)目資料 土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目資料 ? 當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的行情（二級(jí)招拍掛的行情，包括價(jià)格、摘牌 /招標(biāo) /競(jìng)價(jià)的潛規(guī)則等） ? 土地市場(chǎng)管理的基本政策 ? 相關(guān)稅 費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)、適用條件 ? 土地公開(kāi)出讓文件中對(duì)土地的規(guī)劃條件及土地使用條件的規(guī)定 ? 各部門的辦事周期及效率 ? 競(jìng)價(jià)的基本規(guī)定及技巧 ? 選擇合適的土地估價(jià)方法 ? 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況 ? 項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)及有關(guān)的法律文件（如規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、紅線圖、征地許可證、批地時(shí)間）； ? 現(xiàn)場(chǎng)情況（包括現(xiàn)有土地平整情況、市政狀況、拆遷狀況等）； ? 項(xiàng)目周邊情況，（包括周邊的自然環(huán)境、人口情況、交通狀況、城市公建配套、市政設(shè)施現(xiàn)狀及規(guī)劃情況、區(qū)域發(fā)展遠(yuǎn)景等）； ? 區(qū)域一級(jí)開(kāi)發(fā)配套政策（包括一級(jí)開(kāi)發(fā)參與和收益政策、征地拆遷實(shí)施政策和補(bǔ)償政策、有關(guān)土地進(jìn)入公開(kāi)市場(chǎng) 的相關(guān)政策）； ? 區(qū)域已獲審批的規(guī)劃文件（城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)域規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃或其它專項(xiàng)規(guī)劃等）； ? 合營(yíng) /轉(zhuǎn)讓單位的期望要求； 附件 5： 土地信息采集表 土地信息采集表 信息來(lái)源： 記錄編號(hào)： 項(xiàng)目聯(lián)系人： 實(shí)地考察日期： 一、宗地基本情況概要 宗地名稱 位置 區(qū)域位置 土地編號(hào) 四至范圍 東 南 西 北 地段 土地所有權(quán)歸屬 土地使用權(quán)歸屬 土地方 土地使用年期 交易方 土地規(guī)劃用途 技術(shù)指標(biāo) 占地面積 （平米） 建筑覆蓋率 機(jī)動(dòng)車位 建筑面積 （平米） 其中：住宅 容積率 商業(yè) 公建配套 土地淵源 土地現(xiàn)狀 周邊環(huán)境 合作方式及條件 合作方式 土地價(jià)格 周邊可拓展土地 付款條件 交地標(biāo)準(zhǔn) 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目判斷意見(jiàn) 戰(zhàn)略投資部意見(jiàn) 后續(xù)跟進(jìn)操作 附件 6 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃表 項(xiàng)目名稱 調(diào)研人員 調(diào)研 區(qū)域 調(diào)研時(shí)間 調(diào)研內(nèi)容 調(diào)研目標(biāo) 考慮因素 方法設(shè)計(jì) 預(yù)計(jì)進(jìn)度 使用人力 預(yù) 算 相關(guān)說(shuō)明 中心經(jīng)理意見(jiàn) 戰(zhàn) 略 投資 部經(jīng)理意見(jiàn) 附件 7 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研表 樓盤項(xiàng)目基本資料 樓盤名稱 售樓電話 銷售證號(hào) 所在區(qū)域 設(shè)計(jì)單位 發(fā)展商 代理商 項(xiàng)目屬性 物管單位 建筑面積 占地面積 建筑風(fēng)格 棟數(shù) 層數(shù) 綠化率 物業(yè)費(fèi)用 總套數(shù) 銷售率 戶型配比 取暖方式 銷售速度 得房率 客群來(lái)源 置業(yè)特征 銷售 起價(jià) 住 均 價(jià) 住 最高 價(jià)格 住 付款方式 商 商 商 裝修標(biāo)準(zhǔn) 采光通風(fēng) 建筑結(jié)構(gòu) 開(kāi)工時(shí)間 竣工時(shí)間 入住時(shí)間 車位 □出租 □出售 儲(chǔ)藏室 面積范圍 戶型結(jié)構(gòu) 主力戶型 物業(yè)及周邊配套設(shè)施 物業(yè)設(shè)施 室內(nèi)設(shè)施 物業(yè)管理 小區(qū)設(shè)施 園林環(huán)境 交通條件 周邊樓盤 金融機(jī)構(gòu) 商業(yè) 商場(chǎng) 超市 教育 幼兒園 中、小學(xué) 餐飲娛樂(lè) 餐飲 影視娛樂(lè) 休閑運(yùn)動(dòng) 游樂(lè)景點(diǎn) 項(xiàng)目特色及營(yíng)銷情況 項(xiàng)目定位 客戶群定位分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 促銷策略 媒體宣傳策略 備注 附件 8 盡職調(diào)查清單 序號(hào) 內(nèi) 容 有 無(wú) 備 注 主體資格 一 被 收購(gòu)對(duì)象的主體資格（全套工商登記檔案資料，每一頁(yè)復(fù)?。? 1 歷次營(yíng)業(yè)執(zhí)照 2 出資協(xié)議或合資（合作）協(xié)議、合同 3 企業(yè)歷次變更過(guò)程（包括股權(quán)、章程） 4 驗(yàn)資報(bào)告 5 其他與主體資格相關(guān)的文件和資料 二 對(duì)外投資 1 子公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、最新章程 2 分公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照 資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益 一 項(xiàng)目 1 項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù) 2 項(xiàng)目供水、燃?xì)?、熱力、消防、人防、綠化、交通、環(huán)保等條件的批復(fù) 3 項(xiàng)目規(guī)劃意見(jiàn) 書(shū) 4 審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū) 5 土地出讓合同 6 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 7 工程規(guī)劃許可證 8 施工證 9 預(yù)售許可證（銷售許可證） 二 房屋 1 房屋所有權(quán)證 2 房屋共有權(quán)證 3 房屋他項(xiàng)權(quán)證 4 房屋所在土地的土地使用情況 5 在建工程（已取得的批準(zhǔn)文件） 6 房屋設(shè)定的抵押權(quán) 7 房屋被查封、凍結(jié)、扣押等情況 8 房屋的租賃、無(wú)償使用情況 三 土地使用權(quán) 1 國(guó)有土地使 用權(quán)證 2 土地使用權(quán)的劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓或出租的情況 3 土地上設(shè)定的抵押權(quán)情況 4 土地是否被查封、凍結(jié)、扣押等情況 四 機(jī)器設(shè)備 1 設(shè)備清單 2 機(jī)器設(shè)備的權(quán)屬證明文件 3 是否存在海關(guān)監(jiān)管的設(shè)備 4 設(shè)備上是否設(shè)定了抵押權(quán) 5 設(shè)備是否被查封、凍結(jié)、扣押等情況 五 存貨 1 存貨清單 2 存貨是否存在抵押、質(zhì)押等情況