【文章內容簡介】 申請注冊手續(xù)。 ③ 關于分公司的證明。分公司的證明文件應由物業(yè)管理總公司開出，說明該 分公司的組織、章程；文件由選定的公證機關公證后生效。 ④ 資產(chǎn)負債表及損益表。這兩份報表從財務的角度反映出物業(yè)管理公司的財 力、財務狀況及經(jīng)營管理水平。 ⑤ 曾接管物業(yè)的名稱、規(guī)模、地點及服務質量等。 ⑥ 辦事處人員名單和任職證書。即由辦事處負責人簽署委任的駐招標物業(yè)所 在地工作人員名單以及他們的任職證明。 以上文件絕大多數(shù)都必須順序經(jīng)由省 (市 )公證處、國內外事部門及駐招標物業(yè)所在國的中國大使館或領事館公證，以 表明文件的簽名、印章屬實，文件的副本、節(jié)本、影印本與原本相符。公證之后，諸文件便可生效。 (2)選擇代理人 物業(yè)管理公司如果在國外從事投標，必將面臨異域文化所帶來的種種障礙， 而房地產(chǎn)項目的固定性以及物業(yè)管理服務的無形性，又要求他們必須承擔較之于其他工程承包項目投標更大的風險。此時，聘用代理人承辦注冊、咨詢等自己所不熟悉的當?shù)貥I(yè)務，不僅可節(jié)約費用，還可利用代理人對當?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度，增加其投標成功的可能性。 當然，代理的 這些優(yōu)勢必須建立在代理人優(yōu)秀的前提之上，因此如何選擇合 適的代理人也將成為投標公司必須認真對待的一個重要問題。通常，代理人的作用主要表現(xiàn)在以下幾點： ① 業(yè)務咨詢。代理人應當利用其在當?shù)貜V泛的社會關系與以往經(jīng)驗向投標公 司提供相關的重要信息，包括重大項目的招標信息，開發(fā)商情況，當?shù)胤?、?jīng)濟情況，社會風俗習慣，勞務雇用管理等。為物業(yè)管理公司熟悉國外物業(yè)管理規(guī)定及服務要求提供幫助，這是代理人應提供的基本服務之一。 ② 業(yè)務代理。代理人還可為物業(yè)管理公司的日常業(yè)務運作提供服務，這些工 作包括代辦各種例行手 續(xù)，代為尋找當?shù)睾献骰锇?，提供投標所需單價、費率等。這些服務可以提高投標者工作效率，降低其交易成本。 ③ 矛盾協(xié)調。物業(yè) 管理公司在異地從事投標，與當?shù)貥I(yè)主必然會在文化、風俗等方面存在差異，加之服務行業(yè)本身與個人滿足程度密切相關的特性，雙方之間出現(xiàn)摩擦和爭議在所難免。此時，代理人則可在其中充分發(fā)揮“潤滑劑”的作用，物業(yè)管理公司在考慮了自身業(yè)務需要與代理成本之后，便可在當?shù)氐闹薪榉展局猩髦剡x擇滿足條件的代理人。選擇代理人時，投標公司應從自身的弱勢及代理人可提供的互補優(yōu)勢出發(fā)，根據(jù)成本效益原則，綜合評價 做出決策。 代理人作為中介咨詢公司是以其技術與智力提供服務，因此衡量其能力應首 先考慮技術條件，其他因素次之。投標公司選擇代理人時應以代理公司的技術勝任能力、管理能力、資源可用性、業(yè)務獨立性、取費結構及執(zhí)業(yè)素質作為基礎。 第一，技術勝任能力。即中介咨詢公司有能力為業(yè)主提供一個經(jīng)過專業(yè)教育 與訓練、具有實際經(jīng)驗的組織團體來承擔被委托的任務。投標公司的判斷可根據(jù)以下資料分析作出： a．察看公司以往在合同任務實施過程中所采用的方法及技術處理手段的說明 材料； b．調查該公司及其工作人員曾 經(jīng)在類似地區(qū)承擔類似物業(yè)項目情況； c．審查將要從事該項目的所有工作人員的經(jīng)驗和資歷； d．了解該公司以前顧客對其工作成績的評價。 第二，管理能力。中介咨詢公司必須具有與物業(yè)項目規(guī)模與類型相匹配的管 理技能，必須適當安排人力資源、合理調整工作規(guī)劃。在提供服務全過程中，代理者還必須要善于與承包商、供應商、貸款機構及政府機構打交道，同時向委托方報告工作進展，以使其能及時和準確地做出決定。對于這一指標評價所采用的方法主要有： a．考查咨詢總工程師以往業(yè)績成就記錄； b．考查被 提名的項目經(jīng)理以往業(yè)績成就記錄； c．詢問咨詢工程師對該物業(yè)項目管理的意見； d．判斷自己與咨詢工程師在原則問題上是否具有協(xié)商基礎。 第三，資源可靠性。即公司是否具備足夠的咨詢能力和人員來提供服務，以 保證必要的技術標準和時間。資源可靠性的評價可參照以下標準： a．考查被提名參加該項目工作班子的技術與管理人員的能力； b．詢問代理公司在提供服務過程中對各參加者職責委派所作出的安排，及其 對自己應承擔義務的了解； c．調查該公司的聲譽及財力狀況。 第四，職業(yè) 獨立性。中介咨詢服務作為一種獨立業(yè)務，應當符合 FIDIC 合同條款中有關職業(yè)道德規(guī)范、職業(yè)身份、權限及職業(yè)獨立性等諸項規(guī)定。投標公司可通過詢問調查等方式去了解咨詢工程師是否與可能影響其職業(yè)判斷的商業(yè)、制造業(yè)或承包活動有直接或間接的利益關系，能否客觀完成被委派的任務，并且通過應用合理的技術與經(jīng)濟原理使委托方獲得最佳效益。 第五，取費合理性。投標公司判斷中介公司取費標準是否合理，應遵循國家 有關部門的相應規(guī)定，有時還可參考 FIDI c 合同條款建議的取費標準。 第六，執(zhí)業(yè)誠實性。投標公司與代理公司必須 建立起一種相互信任的關系。 委托方不應過多干預代理公司的工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方。因此物業(yè)管理公司必須通過調查其以前客戶或合作伙伴來衡量中介咨詢公司是否具有執(zhí)業(yè)誠實性。 在考察了以上條件之后，投標公司則可根據(jù)物業(yè)項目的規(guī)模、服務內容的復 雜 性與重要性來確定代理公司。通常這～決策可經(jīng)歷以下幾個步驟： 第一，確定選擇范圍。投標公司應當預測該招標物業(yè)服務所需的人力資源及 其對人力資源的要求，并將可能需要的服務內容進行分類。例如：要求的專業(yè)知識領域和服務類型，對該物業(yè)服務要求的詳細說明， 地區(qū)特征因素 (如地理位置、 交通條件 )，將要簽訂的合同類型等。 第二，資格預審。將具備接受委托資格的中介咨詢公司按條件優(yōu)劣順序排 隊。 第三，分析預選。物業(yè)管理公司可根據(jù)中介咨詢公司的經(jīng)驗資歷、人力資源 可靠性、財力狀況、以往履約情況、主要經(jīng)營活動區(qū)域、與同行關系、政治社會和環(huán)境敏感性、要求的擔保標準等條件進行逐一分析，選出 3～ 5家候選公司。 第四，條件商議。接下來物業(yè)管理 公司則應分別與候選公司商議合作條件，并要求各候選公司就以下幾點提出建議書：工作內容說明、與該合同有關的證明單據(jù)和資料、 資料說明、附有詳細說明的其他替代方案、培訓計劃、過去在性質類似項目中的經(jīng)驗、資金控制的詳細情況、工作人員的規(guī)模與職責、為實施該合同任務而提出的組織與管理的模式、對當?shù)貤l件的了解、地區(qū)的資源、用于該服務項目的技術手段、資源的可利用性。 第五，審核排序。投標公司應詳細審議中介咨詢公司所提交建議書中的所有 細節(jié)，實地考察該咨詢公司以前和目前正在提供的代理服務，獲取更多的資料，并按這些公司的條件優(yōu)劣順序將建議書進行排列。 第六，接洽談判。投標公司可先邀請排名第一位的中介咨詢公司討論合同款 項及取費標準， 談判應盡可能詳細地對合同主要條款及法律要求等做出規(guī)定。如果與第一家談判失敗，投標公司必須通過書面形式告知該公司，然后再與第二家進行談判，直至達成滿意的協(xié)議為止。 一旦選定，物業(yè)管理公司便可與該代理公司簽訂一份正式的代理協(xié)議，以作 為界定雙方權利義務的法律依據(jù)。通常代理協(xié)議包括以下內容： a．協(xié)議雙方注冊的法人名稱、公司地址、法人代表姓名和職務。 b．簽訂協(xié)議的目的與性質。 c．代理范圍，包括代理的業(yè)務范圍和時間范圍。 d．代理物業(yè)名稱及代理期限。 e．代理雙方的 義務和職責。這應當是合同的主要部分。 代理人可能承擔的義務主要有：向委托人提供信息及有關法律法規(guī)資料； 協(xié)助委托人參與競標；推薦可靠的投標合作者；協(xié)調委托人與當?shù)赜嘘P部門及業(yè)主三方之間的關系；其他代理工作。 委托人可能應履行的職責主要有：向代理人支付代理費；履行協(xié)議條款；支 持代理人開展代理業(yè)務的工作，必要時提供代理人所需資料。 f．代理費及其支付辦法。 按某些國家規(guī)定，代理協(xié)議應呈報政府有關部門登記注冊，如有必要，還需 由公證部門予以公證。 (二 )籌措資金 物業(yè)管 理公司的財力狀況也是衡量其實力的重要因素，它必須要能滿足公司 投標全過程及中標后的管理需要。因此投標公司應根據(jù)自身財務狀況及招標物業(yè)管理所需資金，做好資金籌措準備，以使自己有足夠資金通過投標資格預審。 投標企業(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有自有資金積累和銀行貸款。其中自 有資金積累取決于物業(yè)管理公司的經(jīng)營與盈利狀況，而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況。投標公司可根據(jù)招標物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本分析決定資金來源結構。 如物業(yè)管理企業(yè)需向銀行申請貸款，則應遵照以下程序進行： 1．遞 交文件，提出申請。公司所提交的文件包括申請書、財務報表、物業(yè)項 目情況說明、資金用途計劃等。 2．接受資信審查。 3．取得貸款擔保。 4．簽訂貸款合同。合同主要內容包括貸款期限、貸 款利率、用款計劃與還款計劃等。 (三 )收集招標物業(yè)相關資料 招標物業(yè)的相關資料是物業(yè)管理公司進行投標可行性研究必不可少的重要因 素。因此，物業(yè)管理公司在投標初期應多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料。這些資料的范圍不僅包括招標公司和招標物業(yè)的具體情況，還應包括投標競爭對 手的情況。 t 公司可能的資料來源大致有以下幾個方面： 1．報章雜志。報紙或相關雜志歷來是各種招標信息公開發(fā)布的傳統(tǒng)渠道，而 且許多物業(yè)及物業(yè)管理公司的有關情況也會在各種雜志上有介紹。有意識地留意這些地方，往往會使物業(yè)管理公司獲得意想不到的有用信息。 2．網(wǎng)絡傳輸。在時間就是速度的信息時代，隨著網(wǎng)絡技術的快速發(fā)展，愈來 愈多的信息交流可通過因特網(wǎng)迅速通暢地完成。為適應電子商務的發(fā)展趨勢，許多招標投標公司紛紛建起了自己的網(wǎng)站，各種招標信息也開始在網(wǎng)上進行發(fā)布，網(wǎng)絡自然也為投標者搜集信息提供了一種全新快捷的工具 。 3．同行業(yè)公司。當存在物業(yè)管理分包時，公司通?？赏ㄟ^同行業(yè)的總包人獲 取招標相關信息；此外，公司還可在與其他公司進行一般業(yè)務交流時，得到競爭對手的一些資料。 可 是，要在浩如煙海的信息中尋找篩選出恰當相關的資料，其收集工作的繁瑣是可以想見，更為重要的工作還在于收集之后的整理、分析。情報工作人員應按資料的重要性、類別進行分門別類，以便于投標工作人員使用，由此得出的最有價值的信息將為投標公司下一步的可行性研究提供分析基礎。 (四 )進行投標可行性分析 一 項物業(yè)管理投標從購買 招標文件到送出投標書，涉及大量的人力物力支 出，一旦投標失敗，其所有的前期投入都將付之東流，損失甚為可觀。這必然要求物業(yè)管理投標公司在確定是否進行競標時務必要小心謹慎，在提出投標申請前做出必要的可行性研究，不可貿然行事。 1．招標物業(yè)條件分析 (1)物業(yè)性質。了解區(qū)分招標物業(yè)的性質非常重要。因為不同性質的物業(yè)所要 求的服務內容不同，所需的技術力量不同，物業(yè)管理公司的相對優(yōu)劣勢也差異明顯。 例如，對于住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其目的是要為居民提供一個安全、舒適、 和 諧、優(yōu)美的生活空間，不 僅應有助于人的身心健康，還需對整個城市風貌產(chǎn)生積極影響。因此，在管理上就要求能增強住宅功能，搞好小區(qū)設施配套，營造出優(yōu)美的生活環(huán)境。其物業(yè)管理具體內容也應圍繞這一目標安排。 與 之相對應，服務型公寓則更注重一對一的服務特色。它既要為住戶提供酒店式服務，又要營造出溫馨的家庭氣氛，其服務內容也就更加具體化、個性化，除了日常清潔、綠化服務外，還應提供各種商務、醫(yī)療服務等。 而對于寫字樓，其管理重點則放在了 “ 安全、舒適、快捷 ” 上。故其管理內 容應側重于加強閉路 I 監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全，增設保安及防盜系統(tǒng) 以保證財產(chǎn) 安全，開辟商場、酒家、娛樂設施及生活服務設施以方便用戶生活，完善通訊系 統(tǒng)建設以加強用戶同外部聯(lián)系等方面。 這些不同的管理內容必然對物業(yè)管理公司提出不同的服務要求和 技術要求， 而具有類似物業(yè)管理經(jīng)驗的投標公司無疑可憑借其以往接管的物業(yè)在投標中占有一定的技術和人力資源優(yōu)勢。 (2)特殊服務要求。有些物業(yè)可能會由于其特殊的地理環(huán)境和某些特殊功用，需要一些特殊服務。這些特殊服務很可能成為某些投標公司的優(yōu)勢，其至可能導 致競標過程中的“黑馬”出現(xiàn)，物業(yè)管理公司必須認真對待，在分析中趨利避害。他們可考慮這些特殊服務的支出費用及自身的技術力量或可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標方案；反之，則應放棄競標。 (3)物業(yè)招標背景。這是對招標文件的留意。有時招標文件會由于招標者的利 益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向，這對于其他投標公司而言是極為不利的。因此在閱讀標書時，物業(yè)管理公司應特別注意招標公告中一些特殊要求，這有利于物業(yè)管理公司做出優(yōu)劣勢判斷。 如公告中寫明 “ 歡迎 物業(yè)管理公司參加投標 ” ，此時則可能出現(xiàn)當 其他公司與公司的標價和服務質量相同時，開發(fā)商會優(yōu)先選擇后者的情況。再如，