【正文】 ． ② 住戶裝修工程及物料運(yùn)送的管理服務(wù)。主要就先前所分析到的管理難點(diǎn)有針對(duì) 性地提出施工方面的建議， 以利于日后管理。 3． 介紹本公司將提供的管理服務(wù)內(nèi)容及功能 (1)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間的管理服務(wù)內(nèi) 容 簡(jiǎn)要介紹物業(yè)管理公司前期介入所應(yīng)考慮的問(wèn)題及其意義，接下來(lái)就各問(wèn)題 進(jìn)行詳細(xì)敘述。通常大型商業(yè)中心客流量較大，容易發(fā)生安全問(wèn)題，故應(yīng) 保證 24 小時(shí)專人值班巡邏，以及便衣保安人員場(chǎng)內(nèi)巡邏。主要是對(duì)公用設(shè)施、公共場(chǎng)所進(jìn)行定期檢查、維修。因此，這類物業(yè)管理的重點(diǎn)應(yīng)放在： ① 機(jī)電設(shè)備管理。定時(shí)對(duì)小區(qū)公共場(chǎng)所進(jìn)行清掃保潔，及時(shí)清運(yùn)垃圾，并對(duì) 衛(wèi)生用具進(jìn)行清潔消毒；加強(qiáng)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)，派專人管理綠化帶、花草樹(shù)木，禁止人 為破壞行為。 (5)物 業(yè)管理組織實(shí)施規(guī)劃等。這些文件主要包括： (1)公司簡(jiǎn)介。通常這些文檔資料主要包括： 1．招標(biāo)文件； 2．招標(biāo)文件附件及圖紙； 3．對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行澄清和 修改的會(huì)議記錄和書(shū)面文件； 4．投標(biāo)文件及標(biāo)書(shū) ； 5．同招標(biāo)方的來(lái)往信件； 6．其 他重要文件資料。投標(biāo)公司在前期收集的資料是否不夠充分，致使公司對(duì) 招標(biāo)物業(yè)的主要情況或競(jìng)爭(zhēng)者了解不夠，因而采取了某些不當(dāng)?shù)牟呗裕瑢?dǎo)致失利。 三、定標(biāo)后的工作 (一 )中標(biāo)后的合同簽訂與履行 經(jīng)過(guò)評(píng)標(biāo)與定標(biāo)之后，招標(biāo)方將及時(shí)發(fā)函通知中標(biāo)公司。 (八 )封送標(biāo)書(shū)、保函 投標(biāo)文件全部編制好以后，投標(biāo)人就可派專人或通過(guò) 郵寄將標(biāo)書(shū)投送給招標(biāo)人。保函的有效期限通常在投標(biāo)人須知中有規(guī)定，超過(guò)保函規(guī)定的有效期限，或在有效期內(nèi)招標(biāo)人因故宣布本次招標(biāo)作廢，投標(biāo)保函自動(dòng)失效。 2．投標(biāo)人被通知中標(biāo)后必須按通知書(shū)規(guī)定的時(shí)間前往物業(yè)所在地 簽 約 3．在簽約后的一定時(shí) 間 內(nèi)，投標(biāo)人 必須 提供 履 約保 函 或履約保證金。 2． 風(fēng)險(xiǎn)等不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用是主觀設(shè)定的，應(yīng)在計(jì)算結(jié)束后予以復(fù)核，綜合各渠 道所得信息分析做出報(bào)價(jià)決策。 3．接管期間收入。 工業(yè)廠房與倉(cāng)庫(kù)的管理囡關(guān)系到產(chǎn)品質(zhì)量與丟失損壞等問(wèn)題，其服務(wù)項(xiàng)目主 耍是做好各項(xiàng)保障事務(wù)，如材料、物資、設(shè)備、工具的供應(yīng)保障；工作生活設(shè)施及工作條件的保障；優(yōu)美環(huán)境和娛樂(lè)的保障等，其重點(diǎn)應(yīng)放在材料、物資及工作條件的安全保障之上。例 如，上海的氣候四季分明，晝夜溫差較大，春夏之交還有黃梅季節(jié)，因此這里的物業(yè)注重朝向、通風(fēng) 與綠化，相應(yīng)其物業(yè)管理也更應(yīng)注意加強(qiáng)環(huán)境維護(hù)與季節(jié)更替時(shí)的服務(wù)。因此，投標(biāo)公司對(duì)這一步驟不得掉以輕 心，必須就以下方面進(jìn)行細(xì)致了解： 1．若物業(yè)管理在物業(yè)竣工前期介入，則應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)查看工程土建構(gòu)造，內(nèi)外安裝的合 理性，尤其是消防安會(huì)設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安仝監(jiān)控設(shè)備、電力變通通訊設(shè)備等，必要時(shí)做好日后養(yǎng)護(hù)、維護(hù)要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄，交與開(kāi)發(fā)商商議。 其次，從事國(guó)際投標(biāo)的公司還戍注意招標(biāo)文件的翻譯。如分包公司不能履行合同規(guī)定義務(wù)，而使物業(yè)管理公司遭受 經(jīng) 濟(jì)乃至信譽(yù)損失等。投標(biāo)公司可針對(duì)招標(biāo)物業(yè)所在地具體情況對(duì)其區(qū)別對(duì)待，權(quán)宜從事。此外，公司現(xiàn)有的正在接管的物業(yè)數(shù)量、所提供服務(wù)的質(zhì)量則可從另一方面更為真 實(shí)地反映出其實(shí)力大小。 3．競(jìng)爭(zhēng)者分析 (1)潛在競(jìng)爭(zhēng)者。 (2)人力資源優(yōu)勢(shì)。 (4)物業(yè)開(kāi)發(fā)商狀況。他們可考慮這些特殊服務(wù)的支出費(fèi)用及自身的技術(shù)力量或可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標(biāo)方案；反之，則應(yīng)放棄競(jìng)標(biāo)。 與 之相對(duì)應(yīng)，服務(wù)型公寓則更注重一對(duì)一的服務(wù)特色。 (四 )進(jìn)行投標(biāo)可行性分析 一 項(xiàng)物業(yè)管理投標(biāo)從購(gòu)買(mǎi) 招標(biāo)文件到送出投標(biāo)書(shū)，涉及大量的人力物力支 出，一旦投標(biāo)失敗，其所有的前期投入都將付之東流，損失甚為可觀。有意識(shí)地留意這些地方，往往會(huì)使物業(yè)管理公司獲得意想不到的有用信息。 3．取得貸款擔(dān)保。 (二 )籌措資金 物業(yè)管 理公司的財(cái)力狀況也是衡量其實(shí)力的重要因素，它必須要能滿足公司 投標(biāo)全過(guò)程及中標(biāo)后的管理需要。 c．代理范圍，包括代理的業(yè)務(wù)范圍和時(shí)間范圍。 第五，審核排序。投標(biāo)公司應(yīng)當(dāng)預(yù)測(cè)該招標(biāo)物業(yè)服務(wù)所需的人力資源及 其對(duì)人力資源的要求，并將可能需要的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行分類。 第五，取費(fèi)合理性。在提供服務(wù)全過(guò)程中，代理者還必須要善于與承包商、供應(yīng)商、貸款機(jī)構(gòu)及政府機(jī)構(gòu)打交道，同時(shí)向委托方報(bào)告工作進(jìn)展，以使其能及時(shí)和準(zhǔn)確地做出決定。選擇代理人時(shí)，投標(biāo)公司應(yīng)從自身的弱勢(shì)及代理人可提供的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)出發(fā)，根據(jù)成本效益原則，綜合評(píng)價(jià) 做出決策。代理人應(yīng)當(dāng)利用其在當(dāng)?shù)貜V泛的社會(huì)關(guān)系與以往經(jīng)驗(yàn)向投標(biāo)公 司提供相關(guān)的重要信息，包括重大項(xiàng)目的招標(biāo)信息，開(kāi)發(fā)商情況，當(dāng)?shù)胤?、?jīng)濟(jì)情況，社會(huì)風(fēng)俗習(xí)慣，勞務(wù)雇用管理等。 ⑥ 辦事處人員名單和任職證書(shū)。因此，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司對(duì)外投標(biāo)時(shí)通常需另行準(zhǔn)備一份對(duì)外適用的公司章程。 2．參與國(guó)際投標(biāo) 應(yīng)履行的手續(xù) { 物業(yè)管理公司參與國(guó)際投標(biāo)，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)所在國(guó)規(guī)定，履行必要的手續(xù)。 ⑤ 建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信 用檔案系統(tǒng)。 ③ 物業(yè)管理專業(yè) 人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。 ② 物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù) 人員不少于 30 人。 1．從事國(guó)內(nèi)投標(biāo)的資格要求 物業(yè)管理公司在國(guó)內(nèi)從事投標(biāo)業(yè)務(wù)，必須取得《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，在這一行業(yè)中投標(biāo)活動(dòng)的成功經(jīng)驗(yàn)暫且乏善可陳。 議標(biāo)目前在我國(guó)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目中較為常見(jiàn)。 (二 )邀請(qǐng)招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo)是指不公開(kāi)刊登廣告而直接邀請(qǐng)某些單位投標(biāo)的招標(biāo)方式，其主要 特點(diǎn)是以投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。通常在投標(biāo)書(shū)完成時(shí)，應(yīng)樽到總會(huì)計(jì)師和總工程師的簽字認(rèn)可。無(wú)疑，開(kāi)發(fā)部是物業(yè)管理投標(biāo)工作的核心。 然而，需要指出的是，盡管招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)全權(quán)代理招標(biāo)人的招標(biāo)工作，但是 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)并非是招標(biāo)活動(dòng)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。 (一 )自行設(shè)立招標(biāo)機(jī)構(gòu) 根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)主體的不同，分為開(kāi)發(fā)商自行招標(biāo)和小業(yè)主自行招標(biāo)。 ，確定中標(biāo)單 位。在進(jìn)行 規(guī)模較大、比較復(fù)雜的物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，通常由招標(biāo)單位委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在投標(biāo)人購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件后，統(tǒng)一安排一次投標(biāo)人會(huì)議，即標(biāo)前會(huì)議。如物業(yè)管理委托 期限，物業(yè)移交日期，給物業(yè)管理提 供的條件 (如提供管理用房、商業(yè)用房面積 )，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及維修資金標(biāo) 準(zhǔn)，以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。通常還委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu) (如物業(yè)管理招投標(biāo) 有形市場(chǎng) )來(lái)具體實(shí)施 招標(biāo)工作。 (三 )公正原則 所謂公正原則，就是在評(píng)定標(biāo)書(shū)時(shí)要準(zhǔn)確，原物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)現(xiàn) 場(chǎng)答辯時(shí)的尺度應(yīng)對(duì)任何物業(yè)管理企業(yè)是一致的。 2020 年 9 月 1 日正式實(shí)施的國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 24 條明確規(guī)定：國(guó)家提倡 建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 1999 年 8 月 30日 全國(guó)人大常委會(huì)第九屆十一次會(huì)議通過(guò)的我國(guó)第一部《招投標(biāo)法》，確立 了強(qiáng)制性的招投標(biāo)制度。 (一 )誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理 10 多年前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)時(shí)，物業(yè)管理概念未被廣大業(yè)主所認(rèn)識(shí)， 物業(yè)管理也未被絕大多數(shù)業(yè)主所接受。在此，對(duì)于所有參 與編寫(xiě)及給予過(guò)我們幫助的人們表示衷心的感謝。作為該系列片配套教材的編寫(xiě)工作也如期圓滿完成。 本教材比較適宜作為物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部培訓(xùn)以及企業(yè)員工自學(xué)用書(shū)，也 適合作大 、中專院校相關(guān)專業(yè)的參考書(shū)。 二、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下物業(yè)管理項(xiàng)目的取得 物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的經(jīng)營(yíng)型服務(wù)性的行業(yè)。 物業(yè)管理招投標(biāo)徹底改變了物業(yè)管理由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)派生出來(lái)并依附于房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)的狀況，使物業(yè)管理企業(yè)真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧和自我發(fā)展的市場(chǎng)主體，獨(dú)立進(jìn)入市場(chǎng)，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，實(shí)施專業(yè)化管理，從體制上解決了建管不分產(chǎn)生的弊端，在業(yè)主、政府、物業(yè)招投標(biāo)單位各個(gè)層面強(qiáng)化了市場(chǎng)化物業(yè)管理的意識(shí)，為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)，使一大批觀念到位、實(shí)力雄厚、服務(wù)優(yōu) 質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)脫穎而出，顯著推動(dòng)了我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)整體的健康發(fā)展。 1996 年以來(lái)，深圳又率先嘗試由政府行業(yè)主管部門(mén)組織，公開(kāi)招聘鹿 丹村、桃源村和梅林一村等住宅小區(qū)的物業(yè)管理單位，推動(dòng)了深圳物業(yè)管理市場(chǎng)的迅猛發(fā)展。具體要求如下： (一 )公開(kāi)原則 所謂公開(kāi)原則，就是說(shuō)如果物業(yè)管理招投標(biāo)定為公開(kāi)招標(biāo)，就必須按公開(kāi)原 則，召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，在報(bào)刊、電臺(tái)、電視上公開(kāi)登出招標(biāo)公告，把所需要達(dá)到的服務(wù)要求與條件公開(kāi)告訴一切想投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)。是公開(kāi)招標(biāo)還是邀標(biāo)、議標(biāo)。 (2)物業(yè)管理內(nèi)容。通過(guò)公眾信息渠道向社會(huì)公開(kāi) 發(fā)布招標(biāo)公告。 。合同簽訂后才標(biāo)志著中標(biāo)單位取得了對(duì)該物業(yè)的物業(yè) 管理權(quán)。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與其 他非常設(shè)招標(biāo)機(jī)構(gòu)的區(qū)別之一便是招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)中的技術(shù)部門(mén)其主要工作人員都采用合同制定編，而不是像非常設(shè)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)那樣采用臨時(shí)外聘制 度。 基于物業(yè)管理投標(biāo)過(guò)程中，大量的信息需要在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行快速的交流和積 聚，因此物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)工作，通常由投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部組織專門(mén)部門(mén)來(lái)全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)投標(biāo)活動(dòng)。首 先，開(kāi)發(fā)部根據(jù)本公 司的市場(chǎng)定位，選擇與之相稱的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行投標(biāo)。 (一 )公開(kāi)招標(biāo) 公開(kāi)招標(biāo)是指招標(biāo)人 (業(yè)主 )通過(guò)報(bào)紙、電視及其他新聞渠道公 開(kāi)發(fā)布招標(biāo) 通知，邀請(qǐng)所有愿意參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。盡管如此，邀請(qǐng)招標(biāo)仍作為一種重要的招標(biāo)方式被廣泛使用。此時(shí)在投標(biāo)人競(jìng)爭(zhēng)范圍縮小的情況下，并不影響物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。但同樣作為投標(biāo)，其必經(jīng)程序仍與其他項(xiàng)目投標(biāo)有著諸多相似之處，仍要經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、購(gòu)買(mǎi)標(biāo)書(shū)、可行性分析、編寫(xiě)及封送標(biāo)書(shū)等步驟。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司可以承接 30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng) 目和 8 萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 (2)二級(jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) ① 注冊(cè)資本人民幣 300 萬(wàn)元以上。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù) 負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。資質(zhì)等級(jí)的升級(jí)應(yīng)依次逐級(jí)上升，不得越級(jí)上升。由于不同國(guó)家所要求提 交的文件種類不同，本書(shū)僅列舉說(shuō)明一些必須提交的主要文件： ① 公司章程。 ④ 資產(chǎn)負(fù)債表及損益表。此時(shí)，聘用代理人承辦注冊(cè)、咨詢等自己所不熟悉的當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)，不僅可節(jié)約費(fèi)用，還可利用代理人對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度，增加其投標(biāo)成功的可能性。 ③ 矛盾協(xié)調(diào)。投標(biāo)公司的判斷可根據(jù)以下資料分析作出： a．察看公司以往在合同任務(wù)實(shí)施過(guò)程中所采用的方法及技術(shù)處理手段的說(shuō)明 材料； b．調(diào)查該公司及其工作人員曾 經(jīng)在類似地區(qū)承擔(dān)類似物業(yè)項(xiàng)目情況； c．審查將要從事該項(xiàng)目的所有工作人員的經(jīng)驗(yàn)和資歷； d．了解該公司以前顧客對(duì)其工作成績(jī)的評(píng)價(jià)。 第四，職業(yè) 獨(dú)立性。因此物業(yè)管理公司必須通過(guò)調(diào)查其以前客戶或合作伙伴來(lái)衡量中介咨詢公司是否具有執(zhí)業(yè)誠(chéng)實(shí)性。物業(yè)管理公司可根據(jù)中介咨詢公司的經(jīng)驗(yàn)資歷、人力資源 可靠性、財(cái)力狀況、以往履約情況、主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)區(qū)域、與同行關(guān)系、政治社會(huì)和環(huán)境敏感性、要求的擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)等條件進(jìn)行逐一分析，選出 3～ 5家候選公司。 一旦選定，物業(yè)管理公司便可與該代理公司簽訂一份正式的代理協(xié)議，以作 為界定雙方權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。 委托人可能應(yīng)履行的職責(zé)主要有：向代理人支付代理費(fèi)；履行協(xié)議條款；支 持代理人開(kāi)展代理業(yè)務(wù)的工作，必要時(shí)提供代理人所需資料。 如物業(yè)管理企業(yè)需向銀行申請(qǐng)貸款，則應(yīng)遵照以下程序進(jìn)行： 1．遞 交文件，提出申請(qǐng)。這些資料的范圍不僅包括招標(biāo)公司和招標(biāo)物業(yè)的具體情況，還應(yīng)包括投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手的情況。當(dāng)存在物業(yè)管理分包時(shí)，公司通?？赏ㄟ^(guò)同行業(yè)的總包人獲 取招標(biāo)相關(guān)信息；此外，公司還可在與其他公司進(jìn)行一般業(yè)務(wù)交流時(shí)，得到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一些資料。 例如，對(duì)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其目的是要為居民提供一個(gè)安全、舒適、 和 諧、優(yōu)美的生活空間，不 僅應(yīng)有助于人的身心健康，還需對(duì)整個(gè)城市風(fēng)貌產(chǎn)生積極影響。 (2)特殊服務(wù)要求。 如公告中寫(xiě)明 “ 歡迎 物業(yè)管理公司參加投標(biāo) ” ，此時(shí)則可能出現(xiàn)當(dāng) 其他公司與公司的標(biāo)價(jià)和服務(wù)質(zhì)量相同時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)優(yōu)先選擇后者的情況。已接管物業(yè)往往可使公司 具有優(yōu)于其他物業(yè)管理公司的管理或合作經(jīng)驗(yàn)，這在競(jìng)標(biāo)中極易引起開(kāi)發(fā)商注意。公司在財(cái)務(wù)分析方面是否有完善的核算制度和先 進(jìn)的分析 方法，是否擁有優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理人才資源，是否能多渠道籌集資金，并合理開(kāi)支。這實(shí)際上又從另一方面強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理公司全面搜集資料工作的重要性。