【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 近歷史最高點(diǎn)（ 07年 9月 13551元 /㎡ ） —— 分析 —— ?進(jìn)入 3月，市場(chǎng)銷(xiāo)售情況略有好轉(zhuǎn)，僅僅局限于市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)了傳統(tǒng)的 2月份冬季冷淡期之后的表現(xiàn)，且從 4月再次下滑的成交量分析，市場(chǎng)仍處于嚴(yán)重的觀望情緒之中； ?造成成交下滑的原因在于，一是供應(yīng)量不足，二是調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)所產(chǎn)生的觀望情緒，三是價(jià)格飆升，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期增大，購(gòu)房意愿降低。 北京市一手住宅成交分析060001202118000 套0400080001202116000元 / ㎡成交套數(shù) 11961 11224 13126 14713 13146 12686 10498 11413 9688 6542 2776 6604 5408成交均價(jià) 10136 10168 11071 11175 12495 13551 13488 13193 12916 12028 13031 13088 13488 0 7 / 0 4 0 7 / 0 5 0 7 / 0 6 0 7 / 0 7 0 7 / 0 8 0 7 / 0 9 0 7 / 1 0 0 7 / 1 1 0 7 / 1 2 0 8 / 0 1 0 8 / 0 2 0 8 / 0 3 0 8 / 0 4市場(chǎng)判斷 奧運(yùn)賽事對(duì)樓市階段干擾較大，奧運(yùn)期間正常銷(xiāo)售節(jié)奏被打斷，實(shí)際銷(xiāo)售可用時(shí)間被縮短，且不具備大規(guī)模加推、達(dá)成高去化率的條件。 – 08年 8月 8日 24日進(jìn)行奧運(yùn)會(huì)賽事； – 08年 9月 6日 17日進(jìn)行殘奧會(huì)賽事； – 預(yù)計(jì) 08年 6月 1日開(kāi)始北京將實(shí)行車(chē)輛單雙號(hào)出行的交通管制規(guī)定； – 預(yù)計(jì)自 08年 6月開(kāi)始北京將出臺(tái)系列的奧運(yùn)保障管理?xiàng)l例，對(duì)媒體、酒店、進(jìn)京、出行等方面階段管制； – 受奧運(yùn)賽事影響，預(yù)計(jì)從 08年 6月底 — 9月中旬，奧運(yùn)將取代所有市場(chǎng)熱點(diǎn)成為焦點(diǎn)，客戶(hù)到訪量也將受綜合因素影響大幅度下降，奧運(yùn)臨近所間接帶來(lái)的樓市觀望情緒也將空前濃厚，北京樓市將進(jìn)入新的成交淡季 市場(chǎng)判斷 我們判斷奧運(yùn)后樓市政策走向存在不確定性 論據(jù) 1：官方言論的不確定 去年的四季度，特別是今年的一、二月份，房?jī)r(jià)的漲幅已經(jīng)趨緩。有些房?jī)r(jià)上漲比較快的城市價(jià)格實(shí)際已經(jīng)出現(xiàn)了一些回落。 這是一個(gè)好的現(xiàn)象 ，說(shuō)明市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了一些比較積極的變化，供求關(guān)系也出現(xiàn)了一些好的變化。 我們用同樣的蛋糕優(yōu)先 向中低收入家庭傾斜 ，使得一些剛性的需求、合理的需求得到保障。 從需求端也采取了一些措施， 主要是遏制投機(jī)性需求 ，控制投資性需求，也產(chǎn)生了一些積極的變化。所以從供求方面產(chǎn)生了積極的變化。 供求緊張的狀態(tài)可能會(huì)持續(xù)比較長(zhǎng)的一段時(shí)期，所以 房?jī)r(jià)上漲的壓力也會(huì)在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)存在 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng) 齊驥 談話摘錄： 市場(chǎng)判斷 論據(jù) 1：官方言論的不確定 政府 不希望房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng) 政府 不愿意說(shuō)清楚拐點(diǎn)的問(wèn)題 政府為低收入人群建設(shè)保障類(lèi)住房的決心是巨大而明確的，對(duì)所謂的 “ 商品房和高檔房 ” ，沒(méi)有特別明確的想法。 “ 房?jī)r(jià)上漲的壓力會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)存在 ” 是一句模棱兩可而又耐人尋味的話，我們認(rèn)為這句話至少包含了兩層含義 – 第一：因?yàn)?“ 房?jī)r(jià)上漲的壓力會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)存在 ” ，所以，如果 房?jī)r(jià)又出現(xiàn)增長(zhǎng)也是很正常的 。 – 第二：因?yàn)?“ 房?jī)r(jià)上漲的壓力會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)存在 ” ，所以，政府 如果又出臺(tái)政策控制房?jī)r(jià)，也是正常的。 齊驥談話解讀： 我們判斷奧運(yùn)后樓市政策走向存在不確定性 ? 但是，當(dāng)奧運(yùn)會(huì)過(guò)后 ?? ? 北京失去了一個(gè)重要的 “注意力經(jīng)濟(jì)” 的帶動(dòng)作用； ? 北京市固投可能會(huì)在今年出現(xiàn)上下半年“冰火兩重天”的情況。假如出現(xiàn)這種情況，將對(duì)北京市今年全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來(lái)很大影響。 奧運(yùn)會(huì)后，北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展增加了諸多的不確定因素 ? 北京地區(qū)生產(chǎn)總值由 02年 07年 9000億元左右，年均增長(zhǎng) 12%以上； ? 人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破 7000美元； ? 服務(wù)型經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位進(jìn)一步鞏固，第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到 71%以上。 注意力經(jīng)濟(jì)持續(xù)期，奧運(yùn)效應(yīng)的確拉動(dòng)了北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 市場(chǎng)判斷 論據(jù) 2：奧運(yùn)后，“注意力經(jīng)濟(jì)”消退對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增加了不確定因素 奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)是 “注意力經(jīng)濟(jì)” ， 是由注意力資源的相對(duì)集中而給舉辦城市和國(guó)家?guī)?lái)的一種階段性加速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象； 奧運(yùn)將使北京經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“三個(gè)加快” ： 1，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快；2，實(shí)現(xiàn)人均 GDP6000美元目標(biāo)的速度加快； 3，第三產(chǎn)業(yè)比重提升的速度加快。 我們判斷奧運(yùn)后樓市政策走向存在不確定性 ? 居民消費(fèi)價(jià)格總水平 (CPI)漲幅控制在 %左右： 提出居民消費(fèi)價(jià)格總水平漲幅控制在 %左右，主要是由于去年價(jià)格上漲對(duì)今年價(jià)格的翹 尾影響較大，推動(dòng)價(jià)格上漲的因素較多， 控制物價(jià)上漲的難度加大 ；同時(shí)，又要考慮到居 民、企業(yè)和社會(huì)各方面的承受能力， 努力避免物價(jià)漲幅過(guò)大 。 ? 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)增長(zhǎng) 8%左右： 這里要著重說(shuō)明，提出國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 8%左右，主要是綜合考慮了國(guó)內(nèi)和國(guó)際多種因素， 著眼于保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展 ，引導(dǎo)各方面把主要精力和工作重點(diǎn)放在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、深化改革、加快社會(huì)建設(shè)上， 防止片面追求和盲目攀比經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度 ，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。 市場(chǎng)判斷 溫家寶總理在政府工作報(bào)告中指出，今年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)是： 論據(jù) 3：溫總理在政府工作報(bào)告中指出的預(yù)期目標(biāo)，既要保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，又要保持物價(jià)的穩(wěn)定，本身就存在矛盾點(diǎn)，增加了 08年宏觀調(diào)控的不確定成分。 我們判斷奧運(yùn)后樓市政策走向存在不確定性 ? 2021年，國(guó)六條頒布 ?? ? 2021年，國(guó)八條頒布 ?? ? 每一次宏觀調(diào)控的結(jié)果都造成了市場(chǎng)上價(jià)格的報(bào)復(fù)性上漲 ?? ? 2021年，諸多調(diào)控手段頻出，政策的組合拳對(duì)市場(chǎng)造成了濃厚的觀望氣氛，價(jià)格漲幅呈現(xiàn)一定的收縮，成交量明顯萎縮 ?? ? 2021年， 14月延續(xù)了低迷冷清的成交狀況 ?? ? 可以看出，政府對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控缺乏經(jīng)驗(yàn)，仍處在“摸著石頭過(guò)河”的階段 ?? 對(duì)于 2021年乃至奧運(yùn)會(huì)之后，我們確實(shí)無(wú)法看清楚市場(chǎng)的走勢(shì)到底如何？ 市場(chǎng)判斷 我們判斷奧運(yùn)后樓市政策走向存在不確定性 市場(chǎng)判斷 ? 今年的整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，就是在 保證發(fā)展和預(yù)防過(guò)熱之間需求盡量的平衡 ， 而這種平衡是很難一步到位的。 當(dāng)天平向任一方傾斜的時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的對(duì)沖政策 。