深圳萬(wàn)科城商業(yè)銷(xiāo)售執(zhí)行策劃案(編輯修改稿)
2025-06-15 10:24 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 等級(jí) 特征描述 區(qū)域 總面積（㎡） 總體均價(jià)（元 / ㎡） 參數(shù)區(qū)域均價(jià)（元 / ㎡）銷(xiāo)售收益（元）一等級(jí)臨街坂雪崗大道和社區(qū)主入口，緊靠超市出入口C 區(qū) 3 ＃一層左側(cè) 15000 12% 16800 23605848二等級(jí) 臨街坂雪崗大道和社區(qū)主入口C 區(qū) 2 ＃一層左側(cè)和部分主入商鋪 15000 9% 16350 4181676三等級(jí) 臨湖商業(yè)一樓 C 區(qū) 1 ＃和 C 區(qū) 4 ＃ G 層 15000 5% 15750 15477683四等級(jí) 社區(qū)出入口，兼顧對(duì)外經(jīng)營(yíng)C 區(qū) 5 ＃一層、 C 區(qū) 4 ＃一層非臨湖段 15000 0% 15000 12929850五等級(jí) 商業(yè)街內(nèi)環(huán)C 區(qū) 1 ＃一層左側(cè)、 C區(qū) 1 ＃和一層右側(cè) 15000 2% 14700 14156688六等級(jí) 臨湖商業(yè)二樓 C 區(qū) 1 ＃和 4 ＃ G 層 15000 7% 13950 6499724七等級(jí) 完全社區(qū)商業(yè) A 區(qū) G 層 A 區(qū) G 層 15000 12% 13200 20934804小計(jì) —— —— —— —— 14997 97786272特殊級(jí)別 完全社區(qū)商業(yè) A 區(qū)一 層 A 區(qū)一層 9000 10869390合計(jì) —— —— —— —— —— 108655662按照商業(yè)規(guī)律，二層價(jià)格為一層的約 6 7 折，為 7 9 2 0 9 2 4 0元，考慮到本項(xiàng)目二層人流到達(dá)的便利性和二層商鋪的實(shí)用性，綜合修正為 9000 元 / ㎡在分區(qū)價(jià)格的基礎(chǔ)之上，對(duì)每一個(gè)具體鋪位進(jìn)行定價(jià)時(shí)需考慮鋪位的門(mén)面，總體大小，有無(wú)臺(tái)階，鋪位的規(guī)則性和實(shí)用性，鋪位的朝向等多個(gè)個(gè)方向進(jìn)行細(xì)化及量化，從而形成最終的每個(gè)鋪位價(jià)格表?？傮w大致可表現(xiàn)為： ?鋪位門(mén)面越寬，價(jià)值越高，反之則反。 ?鋪位越大，總體平均價(jià)格偏低。 ?平面鋪位較有臺(tái)階鋪位的價(jià)格高。 ?鋪位的規(guī)則性和實(shí)用性越好，則鋪位的價(jià)值越高。 ?同等情況下，西向鋪位較其它朝向的鋪位價(jià)值都要低。 ?通常將某個(gè)或多個(gè)最差鋪位的價(jià)格定為超低，以此來(lái)作為項(xiàng)目?jī)r(jià)格的賣(mài)點(diǎn)。 備注：具體鋪位的價(jià)格將詳細(xì)參照鋪位的綜合素質(zhì)進(jìn)行定價(jià)。 第四部分 價(jià)格制定策略建議 （三）其他修正參數(shù) （四）輔助價(jià)格措施 第四部分 價(jià)格制定策略建議 ?一次性付款 95折 ?即供按揭 98折 ?特惠分期 無(wú)折扣 二成首期，五成按揭，其余三成在一年內(nèi)分六 期平均支付。 ?現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)理預(yù)留 2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，以備促成特殊客戶 成交。 五、推出價(jià)格表（面價(jià)）定價(jià)說(shuō)明 調(diào)漲系數(shù) 為使推出單位遵循 “ 低開(kāi)高走 ” 原則，針對(duì)推出單位，列示不同層次，分別乘上一個(gè)特別系數(shù)，我們的稱之為調(diào)漲系數(shù)?？筛鶕?jù)銷(xiāo)售情況調(diào)整系數(shù)，使價(jià)格更加適合市場(chǎng)。 面價(jià)計(jì)算方式 面價(jià)應(yīng)換算成普通按揭和預(yù)留優(yōu)惠的價(jià)款（人民幣 /港幣），如普通按揭為 95折，預(yù)留優(yōu)惠 2個(gè)點(diǎn)，則面價(jià)＝單價(jià) 建筑面積247。 247。 ，可以保證實(shí)收金額。 特別單位價(jià)格 針對(duì)每層需要有一個(gè)特別吸引的優(yōu)惠價(jià)格，一般會(huì)選擇 13個(gè)鋪在原定價(jià)基礎(chǔ)之上再額外折扣。 第四部分 價(jià)格制定策略建議 六、銷(xiāo)售價(jià)格策略 ?價(jià)格低開(kāi)高走 ， 做好鋪位銷(xiāo)控 ， 給買(mǎi)家造成價(jià)格時(shí) 刻都要漲 ， 制造心理緊張氣氛； ?增加首期款免息分期支付 (但無(wú)付款方式折扣優(yōu)惠 ) 價(jià)格賣(mài)點(diǎn)； ?推出特惠單位 ， 吸引眼珠 ， 制造誘惑力； ?以額外較低折扣，吸引一次性付款買(mǎi)家。 第四部分 價(jià)格制定策略建議 七、銷(xiāo)售鋪位控制策略 ?分期分批推出。 ?同期推出鋪位等級(jí)比例合理控制，避免極端。 ?同期推出鋪位可選擇面較大，可以應(yīng)對(duì)不同投資需求。 所占比例 優(yōu)良鋪位 中等鋪位 較差鋪位 第一批 中 多 少 第二批 少 中 多 第三批 多 中 少 第四部分 價(jià)格制定策略建議 第五部分 推廣策略建議 一、營(yíng)銷(xiāo)推廣時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 營(yíng)銷(xiāo)階段 時(shí)間段 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 備注 市場(chǎng)預(yù)熱期 正式開(kāi)始認(rèn)購(gòu)籌碼 前 接受咨詢，登記 部分銷(xiāo)售信息發(fā)表 認(rèn)籌登記期 約 2個(gè)月 認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售單位 120％～ 150％的籌號(hào) 面積區(qū)間 ， 價(jià)格區(qū)間的模糊透露 ， 認(rèn)籌優(yōu)惠 強(qiáng)勢(shì)熱銷(xiāo)期 解籌之日起 1個(gè)月內(nèi) 獲取 6070％ 的銷(xiāo)售率 公開(kāi)解籌 持續(xù)銷(xiāo)售期 約 12個(gè)月 90%以上銷(xiāo)售率 速度營(yíng)銷(xiāo) ， 鞏固成果 第五部分 推廣策略建議 （一）市場(chǎng)預(yù)熱期 時(shí)間 營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn) 項(xiàng)目配合 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 正式認(rèn)籌登記前 ?在萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的社區(qū)內(nèi)制作宣傳展板，設(shè)立登記熱線。 ?把握隨機(jī)到訪客戶，了解市場(chǎng)反饋。 ?招商進(jìn)展加快 ?制定營(yíng)銷(xiāo)方案 ?選定廣告公司、裝飾公司、模型公司，完成模型制作。 ?銷(xiāo)售中心設(shè)計(jì)，地盤(pán)形象展示牌制作。 ?完成售樓處建設(shè) ?內(nèi)部認(rèn)購(gòu)程序?qū)彾ā? ?審定策劃方案，確定營(yíng)銷(xiāo)方案 ?人員招聘、培訓(xùn)。 ?記者建立良好合作關(guān)系，前期媒體炒作 到訪客戶登記，積累客戶資源。 吸納萬(wàn)科城及已購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科物業(yè)的業(yè)主。 時(shí)間 營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn) 項(xiàng)目配合 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 公開(kāi)解籌前12個(gè)月 包裝 項(xiàng)目包裝。即以風(fēng)格獨(dú)特的形象墻和廣告牌來(lái)往人群注意。 宣傳 以路標(biāo)和戶外廣告進(jìn)行展示。 可通過(guò)軟性文章宣傳項(xiàng)目。 公開(kāi)解籌前三周進(jìn)行媒體平面宣傳， 活動(dòng) 可通過(guò)一系列的活動(dòng)來(lái)預(yù)熱市場(chǎng)。 ?地盤(pán)包裝（含圍墻、條幅、展示其他展銷(xiāo)會(huì)資 ?編印銷(xiāo)售手冊(cè)、資料、價(jià)目表 ?完成坂田、龍華繁華等區(qū)域的路牌、公交站廣告牌的包裝。 ?完成華為、富士康、新天下等重點(diǎn)企業(yè)附近的大型廣告牌包裝，對(duì)大企業(yè)潛在客戶形成全面宣傳攻勢(shì)。 ?完成平面廣告設(shè)計(jì)。 ?有針對(duì)性地入市，從包裝中體現(xiàn)個(gè)性，預(yù)熱市場(chǎng)。 ?引領(lǐng)客戶對(duì)坂雪崗片區(qū)的關(guān)
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