上海佳兆業(yè)8號(hào)別墅項(xiàng)目定價(jià)(編輯修改稿)
2025-06-15 05:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 本期聯(lián)排別墅的價(jià)格，以市場較能接受的價(jià)格入市。 市場 篩查 法 ? 根據(jù) 整體市場總價(jià) /均價(jià)不去化癿關(guān)系抓住市場熱點(diǎn)，從市場數(shù)據(jù)出發(fā)，搶占空白點(diǎn) 市場比較 法 ?根據(jù)位置和品質(zhì)相近原則選取可比項(xiàng)目得出合理癿市場定價(jià) 聯(lián)排別墅基準(zhǔn)均價(jià) ? 市場比較法和 篩查 法共同推出本案靜態(tài)單價(jià) 市場 篩查 法 ? 根據(jù) 整體市場總價(jià) /均價(jià)不去化癿關(guān)系抓住市場熱點(diǎn)，從市場數(shù)據(jù)出發(fā)，搶占空白點(diǎn) 柘林板塊 15413元 /平米 本案 莊行板塊 16450元 /平米 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 產(chǎn)品類型 均價(jià) 景源名墅 莊行板塊 聯(lián)排： 190300 17448元 恒盛湖畔豪庭 南橋新城 聯(lián)排： 200 23999元 正陽世紈星城 南橋老城 聯(lián)排： 190300 20391元 奉賢整體市場以南橋?yàn)橹行南驏|發(fā)展 ，老城別墅依靠完善癿配套價(jià)格最高，新城依靠其未來觃劃價(jià)格緊追其后，整個(gè) 奉賢板塊出現(xiàn)中高旁低的局面，在此價(jià)格體系影響下，本案花園洋房單價(jià)丌宜高過南橋板塊目前 23000元 /平米的均價(jià)。 按目前奉賢市場的價(jià)格梯度規(guī)律，本案聯(lián)排別墅產(chǎn)品價(jià)格應(yīng)設(shè)定在柘林板塊 南橋新城板塊均價(jià)活動(dòng)之間 南橋板塊 23047元 /平米 奉城板塊 12725元 /平米 釐匯板塊 22103元 /平米 本區(qū)域別墅市場各板塊競爭已形成，各層級(jí)競爭差異明顯； 本案 2021年 6月 2021年至今奉賢區(qū)域均價(jià) 8000元 /㎡ 以上聯(lián)排別墅 成交 價(jià)格段 成交套數(shù) 成交面積（㎡） 成交均價(jià)（元 /㎡ ） 成交總金額（萬元） 戶均面積（㎡） 戶均總價(jià)（萬元） 800015000 94 19348 11022 21327 205 226 1500018000 260 39911 16389 65414 153 251 1800023000 91 19760 21247 33146 184 364 2300028000 28 5363 24697 54787 191 473 2800033000 2 256 28351 728 128 364 總計(jì) 475 84638 20723 175402 861 1678 ?奉賢地區(qū)聯(lián)排 主力成交均價(jià)段在 1500018000元 /㎡ 之間，成交極其活躍，其次是 1800023000元 /㎡ 萬，這兩個(gè)區(qū)間成交項(xiàng)目均以 150㎡ 190 ㎡ 經(jīng)濟(jì)型別墅為主，集中于柘林板塊區(qū)域 ?本案面積以 160㎡ 聯(lián)排別墅為主，除海灣 /柘林板塊外，此類面積段上屬于稀缺，在價(jià)格競爭上占據(jù)優(yōu)勢 ?本項(xiàng)目的綜合產(chǎn)品力一般，應(yīng)選擇中檔位置 所以，建議本案的別墅入市均價(jià)控制在 1800020210 元 /㎡，價(jià)格高于柘林 /海灣，略低于南橋板塊，高打性價(jià)比，占領(lǐng)市場空白點(diǎn) 均價(jià)成交 熱點(diǎn) 產(chǎn)品均價(jià)不去化關(guān)系 主力成交集中于柘林板塊 /海灣板塊 主力成交集中于南橋板塊 產(chǎn)品總價(jià)不去化關(guān)系 2021年 6月 2021年至今奉賢區(qū)域均價(jià) 8000以上別墅成交 價(jià)格段 成交套數(shù) 成交面積（㎡） 成交均價(jià)（元 /㎡ ） 成交總釐額 （萬元） 戶均面積（㎡） 戶均總價(jià)（萬元） 200250 210 29716 15426 45843 141 218 250300 12 2307 14000 3231 192 269 300350 64 12493 16804 20994 195 328 350400 18 3996 17896 6753 222 375 400450 38 6021 19578 11790 158 310 450500 28 5731 20279 11623 204 415 總計(jì) 370 60264 16632 100234 220 1915 ?奉賢地區(qū)聯(lián)排 主力成交總價(jià)段很明顯集中于 200250萬之間，以 200㎡ 方經(jīng)濟(jì)型別墅為主，不均價(jià)走勢圖一致，柘林 /海灣板塊以性價(jià)比成為奉賢別墅成交最活躍板塊 ?南橋板塊別墅基于供應(yīng)量丌足，面積 /價(jià)格居處高位，拉高了總價(jià) ?本案產(chǎn)品的面積優(yōu)勢完全可以彌補(bǔ)面前南橋 /莊行板塊的市場空白點(diǎn)，有效控制總價(jià)，形成性價(jià)優(yōu)勢 所以，建議本案的別墅入市總價(jià)控制在 300350 萬 之間，最有效跳脫地域癿同質(zhì)化競爭 總價(jià)成交 熱點(diǎn)段 主力成交集中于柘林板塊 /海灣板塊 主力成交集中于南橋新城板塊 5 1 6 3 3 1 4 4 1 10 2 3 3 4 5 5 2 3 4 7 1 19907 20508 18575 21577 20504 21620 21591 22418 21254 21702 20793 23265 21146 21835 19786 21328 24147 24746 24318 25502 24571 成交套數(shù) 成交均價(jià) 南橋新城板塊 正陽世紈星城 15 3 1 1 1
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