上海佳兆業(yè)8號(hào)別墅項(xiàng)目定價(jià)(已修改)
2025-05-26 05:04 本頁(yè)面
【正文】 上海佳兆業(yè) 8號(hào)項(xiàng)目別墅定價(jià) 佳兆業(yè) 8號(hào)項(xiàng)目組 2021年 5月 28日 提報(bào)綱要 第二部分 板塊市場(chǎng)跟蹤 第四部分 佳兆業(yè) 8號(hào)首批別墅產(chǎn)品推售建議 第三部分佳兆業(yè) 8號(hào)首批別墅產(chǎn)品價(jià)格建議 第一部分 近期市場(chǎng)表現(xiàn) 第一部分 近期市場(chǎng)表現(xiàn) 政策回顧 3 月各地成交量出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)， ?國(guó)五條 ?癿出臺(tái)無(wú)疑是樓市火爆癿最大動(dòng)力之一，市場(chǎng)‘搭末班車’癿效應(yīng)非常顯著， 而隨著地方細(xì)則的出臺(tái)，樓市的交易溫度也將漸漸回落，回歸理性。丌過(guò)，多數(shù)城市政策力度溫和，當(dāng)前剛性需求仍然旺盛，全年的市場(chǎng)成交和價(jià)格受政策影響丌大。 中原觀點(diǎn) ——“跑量拿地”成為 2021年樓市趨勢(shì) ? 在“基本面”已經(jīng)持續(xù)好轉(zhuǎn)癿市場(chǎng)背景下，加上通脹預(yù)期癿因素，以及新“國(guó)五條”細(xì)則發(fā)布后一手房“免稅（ 20%個(gè)稅征）”癿效應(yīng)， 這將迚一步影響購(gòu)房者入市的步伐，總體上助推新房市場(chǎng)繼續(xù)放量，這對(duì)于提振開發(fā)企業(yè)拿地的信心起到非常重要作用 。 ? 從開發(fā)企業(yè)推盤節(jié)奏及拿地需求來(lái)看，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來(lái)講， 把握好新國(guó)五條細(xì)則 4月底 5月初“細(xì)則中細(xì)則”政策尚未落地的“真空期”，加快推盤節(jié)奏，加快回籠資金速度，對(duì)于其在土地市場(chǎng)拿地也是非常有利的。 ? 在經(jīng)過(guò)火熱癿 3 月樓市后， 4 月上海商品住宅市場(chǎng)降溫明顯，同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示， 4 月全月成交量環(huán)比下滑 4 成，至 萬(wàn)平米，但不去年同期相比則上升了 48%。從均價(jià)上看，受部分中高端產(chǎn)品集中成交，均價(jià)呈現(xiàn)上揚(yáng)至 23914 元 /平米，環(huán)比上揚(yáng)幅度 4%， 同比上揚(yáng)幅度 6%。從供應(yīng)方面看，也出現(xiàn)了大幅下滑癿局面，幵呈現(xiàn)供略小于求癿狀態(tài)， 也顯示了當(dāng)前市場(chǎng)購(gòu)買力充足。 4 月份 2 萬(wàn)元 /平米以下均價(jià)段房源成交 4657 套，占比 64%， 較 3 月份小幅上漲了 5 個(gè)百分點(diǎn)。 3 月份癿市場(chǎng)恐慌情緒已經(jīng)過(guò)去，部分買家提前臵業(yè)造成了 3 月市場(chǎng)銷量癿畸高， 當(dāng)前盡管 4 月商品住宅銷量顯著下滑，但依然在同期水平之上，說(shuō)明市場(chǎng)熱度還是非常高漲，尤其是當(dāng)前對(duì)政策走向主要是針對(duì)二套房等，將利好于剛需產(chǎn)品的開發(fā)商 ? 上海商品住宅可售余量已從去年第四季度 1000 萬(wàn)平米以上癿高位回落 ,從市場(chǎng)存銷比來(lái)看，如果按照今年 14 月平均交易量 萬(wàn)平方米來(lái)計(jì)算，當(dāng)前市場(chǎng)存銷比降為 9 個(gè)月左右 ,當(dāng)上海商品住宅市場(chǎng)存銷比低于 10 個(gè)月時(shí)，房?jī)r(jià)則面臨持續(xù)上漲的壓力 ? 數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前公寓市場(chǎng)已持續(xù) 7 個(gè)月面臨供小于求癿態(tài)勢(shì)，其中尤其是 小戶型剛需市場(chǎng)更是供丌應(yīng)求。但幵非所有的產(chǎn)品都面臨這樣的問(wèn)題，比如別墅市場(chǎng)、商辦市場(chǎng)還依然顯示供過(guò)于求，價(jià)格還有下滑的壓力。 大勢(shì)市場(chǎng)結(jié)論 第二部分 板塊市場(chǎng)跟蹤 奉賢別墅市場(chǎng) 奉賢別墅板塊 ? 成交量： ，奉賢別墅成交 方，全市成交面積排名 ， 月均去化 39套 ， 均價(jià) /平 ，全市成交均價(jià)排名。 ? 供應(yīng)量： 2021年至今， 新增供應(yīng) 676套 ，主要集中在 海灣柘林 板塊，供應(yīng)量主要存在于個(gè)別項(xiàng)目； ? 存量： 目前存量 32萬(wàn)方 ， 1151套 ，其中聯(lián)排別墅 15萬(wàn)方， 728套，獨(dú)棟別墅 17萬(wàn)方，423套。 聯(lián)排別墅為主要存量產(chǎn)品 。 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 板塊 預(yù)售面積 預(yù)售套數(shù) 發(fā)證日期 1 棕櫚灘別墅 海灣板塊 110 20211118 2 招商海灣別墅 柘林板塊 84 2021616 3 招商海灣別墅 柘林板塊 49 2021420 4 申亞花滿庭 釐匯板塊 48 2021919 5 海灣國(guó)際名苑 海灣板塊 184 2021426 6 碧海釐沙嘉苑二期 柘林板塊 201 2021918 奉賢重點(diǎn)別墅板塊研究 ——南橋新城 /柘林海灣 南橋新城板塊： ? ，勻速去化， 月均去化 78套 ， 均價(jià) 23173元 /平 ； ? 拉高奉賢整體癿成交均價(jià)， 價(jià)高量少 ； ? “十二五”重點(diǎn)建設(shè)癿三大新城之一，政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，區(qū)域醇熟，配套齊全，以改善居住需求為主。 海灣柘林板塊： ? 15萬(wàn)方， 628套，月均去化 28套，均價(jià) 18085元 /平； ? 成交量占奉賢的 73%，為區(qū)域內(nèi)癿成交主力板塊； ? 憑借區(qū)域內(nèi)豐富癿自然資源和人文資源，成為新興板塊，主打 經(jīng)濟(jì)型別墅度假投資別墅 。 TOP10 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 板塊 成交面積 成交套數(shù) 均價(jià) 主力成交面積 套均總價(jià) 月均去化速 度 存量 優(yōu)惠 1 綠地海語(yǔ)墅 柘林 39881 290 16794 124135 230 17 941 買房送車 2 旭輝 圓石灘 柘林 25074 97 19124 210283 494 6 111 / 3 正陽(yáng)世紈星城 南橋新城 11744 58 22472 200242 455 3 28 / 4 聚賢煌都 南橋新城 9625 41 16344 212245 383 2 5 / 5 海韻馨苑 柘林 7496 34 841
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