【文章內(nèi)容簡介】 地下車庫安保員操作規(guī)程 地面車場安保員操作規(guī)程 巡查安保員操作規(guī)程 消防管理制度 突 發(fā)事件應(yīng)急處理辦法 監(jiān)控中心管理制度 消防中心管理制度 對講、報警系統(tǒng)管理制度 車輛進出管理規(guī)定 信件收發(fā)管理規(guī)定 安保工作抽查制度 大樓電梯故障關(guān)人救援程序 崗位職責 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標書 21 管理處主任崗位職責 工程主管崗位職責 清潔主管崗位職責 安保主管崗位職責 收銀員崗位職責 安保班長崗位職責 安保員崗位職責 消防中心安保員崗位職責 大門安保員崗位職責 非機動車停車場安保員崗位職責 監(jiān)控中心安保員崗位職責 地下車場安保員崗位職責 地面車場安保員崗位職責 巡查安保員崗位職責 地下車庫出入口安保員崗位職責 電工崗位職責 弱電 工崗位職責 消防中心監(jiān)控人員崗位職責 電梯工崗位職責 木工崗位職責 泥工崗位職責 給排水空調(diào)通風主管崗位職責 給排水空調(diào)通風工崗位職責 污水處理監(jiān)測分析員崗位職責 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標書 22 保潔員崗位職責 大廳保潔員崗位職責 樓宇保潔員崗位職責 外圍地面保潔員崗位職責 地下車庫保潔員崗位職責 垃圾房保潔員崗位職責 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標書 23 六、開辦費用及管理費用測算 一．開辦費（物資計劃）： 固定資產(chǎn)的設(shè)置 辦公設(shè)備 名稱 數(shù)量 估計單價 金額 備注 辦公臺 3 500 1500 管理處 電腦 1 6000 6000 管理處 打印機 1 1000 1000 管理處 傳真機 1 2500 2500 管理處 考勤鐘 1 1000 1000 管理處 小計 12,000 清潔設(shè)備配置 名稱 數(shù)量 估計單價 金額 備注 吸塵器 1 3500 3500 拋光機 1 18000 18000 高壓沖洗機 1 9500 9500 多功能擦地機 1 39000 39000 吸水器 1 9000 9000 小計 79,000 工程設(shè)備配置 名稱 數(shù)量 估計單價 金額 備注 電錘 MH26R5 1 980 980 電焊機 1 2400 2400 小計 3,380 固定資產(chǎn)合計： 94,380 元 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標書 24 其他工具用具設(shè)置 清潔用工具 名稱 數(shù)量 估計單價 金額 備注 4米伸縮桿 4 300 1200 涂水器 4 100 400 雙桶榨水車 4 400 1600 水刮 4 50 200 90CM塵推 4 120 480 小計 3,880 工程用具配置 名稱 數(shù)量 估計單價 金額 備注 鉗型表 1 185 185 博士手槍鉆 1 498 498 直徑 16M臺鉆 1 943 943 角磨機 1 495 495 拖線板 220V/50M/25M*2 2 406 812 三腳拉馬 30MM 1 225 225 三腳龍門鉗 1 210 210 管道疏通機 1 2021 2021 手提式水泵 550 550 綿倫管帶 100M 280 280 套筒板手（ 30件） 1套 300 300 活板手 1套 120 120 吸錫烙鐵（ 50W） 1 60 60 黃油槍 1 50 50 鐵皮剪刀 1 20 20 手電筒 07202 3 120 360 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標書 25 剝線鉗 1 135 135 電話專用夾刀 1 180 180 克隆刀 1 60 60 機械木鉆 1 66 66 1M直尺 1 35 35 60M卷尺 1 90 90 梅花板手（ 24件） 一套 750 750 老虎鉗 5把 50 250 斜口鉗 3把 22 66 尖嘴鉗 5把 30 150 管鉗（ 12寸） 各 2套 26 78 臺式砂輪機 1 295 295 對講機 7 2500 17500 工具包 5 15 75 小計 26,838 綠化用工具 名稱 數(shù)量 估計單價 金額 備注 修枝剪 1 135 135 綠籬剪 1 180 180 松土刀 1 50 50 草坪修剪機 1 3500 3500 水管 1 150 150 小計 4,015 其他工具用具合計： 34,733 元 物資開辦費用共計： 129,113元（開辦費由開發(fā)商提供，開辦費內(nèi)容可經(jīng)雙方協(xié)商予以取舍。） 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標書 26 二 ．管理費用測算： 由于所知資料有限 ,本測算的工程維修費 /能耗費是根據(jù)標書估算； 人工費用測算： 人員員 工工資： 管理處主任 1 人 4， 871 元 /月 管理員 1 人 2， 136 元 /月 維修工 3 人 5， 694 元 /月 清潔工 4 人 2， 836 元 /月 安保領(lǐng)班 1 人 1， 938 元 /月 安保員 9 人 9， 000 元 /月 人工費共計： 26， 475 元 /月 A 人員工資費用總計： 26， 475元 /月 2） 工程維修費用預(yù)算 照明系統(tǒng)： a）燈泡更換 公用部位燈泡按每年循環(huán)更換一次 預(yù)計月度費用： 100 元 /月 b）照明系統(tǒng)維修（燈具、開關(guān)、插座、開關(guān)箱） 月度維修費用： 100 元 /月 變配電系統(tǒng) ： 預(yù)計月度維修費用： 200 元 /月 政府部門強制性收費 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標書 27 a）避雷測試費： 2,000 元 /年 b）電梯系統(tǒng) 電梯年檢費： 5,500 元 /年 政府部門強制性收費月度總計： 625 元 /月 B 工程維修費用總計： 1,025 元 /月 月度消耗費用測算： 消耗費用測算（按總費用的 20%測算） =11,256 元 /月 C 月度能耗費用總計： 11， 256 元 /月 清潔服務(wù)費用預(yù)算： （ 1）水箱、蓄水池清洗費用 按上海市房屋土地管理局、上海市物價局、滬房地物（ 1996） 872 號《關(guān)于水箱清洗收費標準》執(zhí)行。 （ 2）垃圾清運費 根據(jù)上海市環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)收費標準執(zhí)行。 按徐匯區(qū)收費標準： 垃圾清運費約 2021 元 /月 清潔工具及清潔劑的費用 （ 3）清潔工具 名 稱 規(guī) 格 數(shù) 量 單 價 合 價 伸縮桿 4 米 1 根 約 250 元 /根 250 元 涂水器 全套 1 套 約 100 元 /套 100 元 水 刮 副 2 副 約 50 元 /副 100 元 塵 推 90cm全套 2 套 約 120 元 /套 240 元 小 計 690 元 /月 （ 4）清潔劑 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標書 28 名 稱 數(shù) 量 單 價 合 價 萬用清潔劑 1 箱 560 元 /箱 560 元 小 計 560 元 （ 5）清潔用品 名 稱 數(shù) 量 單 價 合 價 垃圾袋（大） 600 只 約 元 /只 210 元 合 計 210 元 /月 D 月度清潔工具、用品及清潔劑及垃圾清運費用為 3460 元 /月 綠化管理費用 1）公共綠地養(yǎng)護費用 公共綠地 3500 平方米，按上海市一級綠地養(yǎng)護費 元 /m2/月計算： E 月度綠化養(yǎng)護費用 元 /m2/月 ? 3500 m2 = 2800 元 /月 F． 辦公費 （含差旅費、交際費、電話費、培訓(xùn)費等） 每月暫定： 2,500 元 /月 G． 管理人酬金（ A+B+C+D+E+F） * 8% = 3,801 元 /月 H． 稅金（ A+B+C+D+E+F+G） * % = 2,399 元 /月 物業(yè)管理費用總測算： 53， 716 元 /月 每平方米費用測算： 元 /月 /平方米 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標書 29 七、服務(wù)內(nèi) 容及標準 A、工程設(shè)備管理 （ 1）設(shè)備管理內(nèi)容 管理內(nèi)容 —— 負責設(shè)備設(shè)施的管理運行操作維護保養(yǎng)等工作。 —— 建立完整的設(shè)備、設(shè)施安全運行崗位責任制，定期巡回檢查、測試制度。 —— 建立完整的設(shè)備設(shè)施維修、運行、記錄管理制度和操作規(guī)程。 —— 建立設(shè)備設(shè)施預(yù)防性維修體系，通過日常點檢、定期檢查、精度檢查，參數(shù)測試，準確掌握設(shè)備設(shè)施實際技術(shù)狀況。在設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障前有計劃地進行維修保養(yǎng)。 —— 管理期間設(shè)備運行正常，無重大管理責任事故，設(shè)備設(shè)施完好率 99%。 —— 管理期間設(shè)備及機房清潔、無雜物、灰塵、 鼠蟲害發(fā)生。 —— 配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員、維修和操作人員持證上崗。 —— 建立定期、不定期技術(shù)培訓(xùn)計劃，以提高工程人員技術(shù)和管理水平，適應(yīng)現(xiàn)代化步伐的要求，更好地為服務(wù)。 管理標準 ? 電梯系統(tǒng)管理 因電梯系統(tǒng)由開發(fā)商外包，不進入管理范圍。 ? 空調(diào)系統(tǒng)管理 —— 中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常，按時提供，安全操作、環(huán)保達標，空調(diào)供應(yīng)保證率100%，設(shè)備完好率 99%以上。 —— 相關(guān)的管理制度、崗位責任制，操作規(guī)程齊全。 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標書 30 —— 完整的日常維修運行記錄，維修計劃。 —— 定期、定點測試空調(diào)系統(tǒng)運行數(shù)據(jù)和技術(shù)指示，為維 修保養(yǎng)提供依據(jù)。 —— 機房設(shè)備整潔基本無污染。 —— 中央空調(diào)系統(tǒng)外包項目，中央空調(diào)機組和空調(diào)機水處理，督促落實保養(yǎng)單位，配合外包單位做好維修、保養(yǎng)工作，確保符合《全國物業(yè)管理示范大廈標準》及達到空調(diào)設(shè)備相關(guān)標準。 ? 供配電系統(tǒng)管理 —— 保證供配電系統(tǒng) 24 小時正常運行，實行 24 小時值班服務(wù)，出現(xiàn)故障立即排除。 —— 設(shè)備運行清潔、操作、巡視、檢查、維修、保養(yǎng)記錄齊全，嚴禁不合理超負荷運行。 —— 完善的變配電管理制度、操作規(guī)程、安全規(guī)程。 —— 工程維修及市電停電，提前 24 小時作準備工作。 —— 配變 電設(shè)備設(shè)施機房清潔衛(wèi)生，設(shè)備設(shè)施無積塵、水漬、油漬和鼠蟲害。 —— 供配電消防設(shè)施完備，通風照明良好。 —— 在市電停電情況下，實施應(yīng)急方案。 ? 照明系統(tǒng)管理 —— 每天對照明系統(tǒng)巡視一次，中心照明設(shè)施光源完好率 100%完好，系統(tǒng)外觀整潔無