【文章內(nèi)容簡介】 的ISO9001質(zhì)量體系文件的要求制訂，并參照部頒2000年示范小區(qū)標準落實。質(zhì)量手冊（第一層次文件）質(zhì)量手冊是闡明公司的質(zhì)量方針、質(zhì)量目標和描述其質(zhì)量體系的文件，對內(nèi)是企業(yè)綱領性文件，對外是企業(yè)質(zhì)量保證能力的文字表達。程序文件（第二層次文件）程序文件是質(zhì)量手冊的基礎文件，對19個要素的各項活動，闡明活動的組織分工、活動的方式方法、應采用的文件、資源和控制的方法，是使質(zhì)量體系有效性運行的保證。各級各類人員崗位職責管理評審控制程序質(zhì)量體系管理程序質(zhì)量計劃控制程序合同評審控制程序文件和資料控制程序合格分承包方控制程序采購控制程序業(yè)主提供產(chǎn)品控制程序服務標識和可追溯性控制程序入住、保潔、綠化、安保、代辦服務過程控制程序維修服務、業(yè)主裝修服務過程控制程序檢驗和試驗控制程序檢驗、測量和試驗設備控制程序檢驗和試驗狀態(tài)控制程序不合格品控制程序糾正和預防措施控制程序搬運、貯存、包裝、防護和交付控制程序質(zhì)量記錄控制程序內(nèi)部質(zhì)量審核控制程序員工培訓控制程序服務控制程序統(tǒng)計技術(shù)應用程序作業(yè)文件（第三層次文件）作業(yè)文件是規(guī)定質(zhì)量基層活動的操作文件，是程序文件的具體化。監(jiān)控室崗位工作規(guī)程保安儀容儀表要求及用語規(guī)范保安巡視工作規(guī)程門崗保安工作規(guī)程保安交接班工作規(guī)程突發(fā)事件或異常情況處理程序停車場（庫）管理規(guī)程暫住人口管理規(guī)定二次裝修管理規(guī)程保潔服務方法和要求維修服務工作規(guī)程物業(yè)接管驗收工作規(guī)程房屋接管驗收的標準給排水管理制度供配電設施設備操作維修管理規(guī)程泵房管理保養(yǎng)制度消防安全管理制度電梯維修保養(yǎng)制度電梯使用管理規(guī)定中央空調(diào)日常使用制度中央空調(diào)維修保養(yǎng)制度紅外線警戒系統(tǒng)維修保養(yǎng)測試操作規(guī)程投訴接待處理工作規(guī)程綠化養(yǎng)護工作規(guī)程房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準……（三）檔案資料的管理檔案資料具有物業(yè)管理軟工具和保證管理服務工作可追溯的雙重作用。在中大莫干山生態(tài)園 的檔案建立與管理中，建立一整套從檔案收集、分類、歸檔、使用到銷毀的管理制度及檔案管理人員的職責，以保證檔案管理滿足物業(yè)管理的需要。建檔流程收集——整理——分類——分級——編號——登記——輸入電腦——入柜——利用——檢查系統(tǒng)收集、集中管理（1）產(chǎn)權(quán)與工程技術(shù)資料包括：住宅規(guī)劃圖紙、項目批文、紅線圖、竣工圖、水、電、消防、電梯、中央空調(diào)、安防設施等設備的檢驗書、資料、綠化工程竣工圖等其他工程技術(shù)資料。（2）業(yè)主檔案包括：入住登記表、購房合同、入伙通知單、手續(xù)書、驗房單等資料。（3）裝修檔案包括：二次裝修申請表、裝修責任書、裝修人員登記表、裝修設計平面圖、裝飾裝修管理服務協(xié)議等資料。（4）維修資料包括：房屋維修保養(yǎng)任務單、回訪記錄、公共設施巡檢記錄等資料。（5）其他資料包括：治安交通管理資料、設備設施管理資料、綠化清潔資料、社區(qū)文化資料、員工管理資料、業(yè)主反饋、行政文件資料和業(yè)主委員會資料等。六、社區(qū)文化活動公司憑借多年來實行“親情式服務”小區(qū)所積累的豐富的社區(qū)文化活動經(jīng)驗，根據(jù)小區(qū)業(yè)主的實際需要，與小區(qū)社區(qū)居委會配合，每年定時、定期開展不同形式、不同對象、不同規(guī)模的社區(qū)活動。社區(qū)文化活動將結(jié)合創(chuàng)建精神文明優(yōu)秀小區(qū)、培養(yǎng)精神文明、倡導小區(qū)高品位居住氛圍的目標展開。（一）制度建設為了保證中大莫干山生態(tài)園小區(qū)社區(qū)文化工作的順利開展，公司以ISO9001質(zhì)量保證體系為基礎，制訂了《業(yè)主公約》、《共建文明小區(qū)協(xié)議書》、《社區(qū)文化工作制度》、《社區(qū)文化活動實施流程》及各種活動場所管理制度等一套完善的規(guī)章制度。（二）人員配備由分公司副經(jīng)理負責中大莫干山生態(tài)園社區(qū)文化工作的全面開展。同時，充分挖掘業(yè)主中熱心公益的專業(yè)人士，組建相關有益社區(qū)成員身心健康的社區(qū)活動基層軟體組織，以擴大社區(qū)成員自娛自樂的空間。（三）場所安排公司將充分利用小區(qū)的景觀空地和會所開展活動，并適時走出小區(qū)，把江南名勝風景和高尚的活動場所設施作為我們開展活動的大舞臺。在小區(qū)適合處設置宣傳欄和公告欄，作為園區(qū)對外對內(nèi)的窗口，適時開展社區(qū)文化宣傳，及時報道小區(qū)動態(tài)。我們倡導“人人齊獻力，愛心滿家園”的文化理念，激發(fā)業(yè)主的主人翁意識和愛護小區(qū)的責任感，增強社區(qū)凝聚力，努力營造沒有陌生人的家園。七、物業(yè)管理開源節(jié)流（一）節(jié)流在正式接管物業(yè)后，要重視物業(yè)內(nèi)的電、水和煤氣的消耗情況和各項規(guī)章制度，重點檢查設備的運行狀況和開啟時間，總結(jié)和研究各項節(jié)能措施，其中包括：按時段關閉照明燈具平時關閉機房內(nèi)照明杜絕跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象發(fā)生根據(jù)物業(yè)的實際情況，制定合理的物業(yè)管理人員架構(gòu)，并按小區(qū)的入住階段及情況實行分階段配備，以求管理人員最精干，人員配備最有效率。在每一財務審計年度開始時，制定當年的小區(qū)物業(yè)管理財務預算案，并在以后的實際操作中實行成本控制計劃，對于超出成本預算的部分進行分析討論，在不降低小區(qū)管理質(zhì)量的前提下，以求將物業(yè)管理開支嚴格控制在預算范圍內(nèi)。（二）開源充分利用物業(yè)經(jīng)營用房，并在高質(zhì)量的有償服務前提下，增加物業(yè)管理收入，盡可能為小區(qū)業(yè)主謀求數(shù)量更多，質(zhì)量更高的服務八、日常物業(yè)管理承諾和措施（一）物業(yè)接管驗收和移交階段內(nèi)容物業(yè)接管驗收和交接以接收所有鑰匙和物業(yè)公司安保上崗為標志。物業(yè)接管驗收和交接工作中，按如下程序進行：物業(yè)接管驗收條件l 施工單位自查合格；l 工程監(jiān)理驗收合格；l 政府有關職能部門綜合驗收合格。l 提供被驗收物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料；l 提供被驗收物業(yè)的操作說明書、保養(yǎng)手冊等有關資料；l 提供與承包商、廠商和供應商簽署承包或供應合同中有關技術(shù)條款；l 提供承包商、供應商和廠商的聯(lián)絡地址、聯(lián)系電話和聯(lián)系人等資料；l 提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓；l 提供所有測試、檢驗和調(diào)試報告；l 清潔被驗收的場地、設備和機房。拒絕接管驗收和移交的范圍l 機房不能獨立封閉；l 重大施工缺陷；l 有影響業(yè)主入住的未完工程；l 有危及使用人安全的物業(yè)；l 有危及操作人員安全的設備。單元內(nèi)設施的接管驗收和移交物業(yè)公司、房產(chǎn)公司、監(jiān)理及施工單位共同參與接管驗收，交接以接收單元鑰匙為標志。l 驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收；l 驗收時由施工單位代表和監(jiān)理簽名確認《住宅單元驗收交接表》；l 物業(yè)公司于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改，并重復程序至接管驗收通過；l 記錄水、電和煤氣表具讀數(shù)；l 驗收完畢后，須將門窗鎖好，鑰匙交物業(yè)公司有關負責人保管，存放在預備好的鑰匙柜內(nèi)，所有鑰匙須標記有關單元的號碼；l 物業(yè)公司預備記錄簿，記錄和登記日后鑰匙外借和使用情況。包括施工單位進單元進行整改、客戶看房及管理人員定期入內(nèi)巡查等。公共區(qū)域的接管驗收交接物業(yè)公司、房產(chǎn)公司、監(jiān)理及施工單位共同參與接管驗收，交接以物業(yè)公司安保正式上崗為標志。l 驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收；l 驗收時由施工單位及監(jiān)理簽名確認《公共區(qū)域驗收交接表》；l 物業(yè)公司于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改，并重復程序致驗收通過；l 有關鑰匙交物業(yè)公司有關負責人，并統(tǒng)一擺放在指定地點。各種機房的接管驗收及交接物業(yè)公司、房產(chǎn)公司、監(jiān)理及施工單位共同參與接管驗收，交接以接收機房鑰匙、遞交技術(shù)資料和備品配件為標志。l 驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收；l 對有表計量的讀數(shù)作驗收，對其他參數(shù)不作驗收；l 驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認《機房驗收表》、《設備驗收表》；l 物業(yè)公司于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改，并重復程序至驗收通過；l 有關鑰匙交物業(yè)公司有關負責人，并統(tǒng)一擺放在指定地點。