違反城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)合同的效力探討(編輯修改稿)
2025-10-14 23:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 達到開發(fā)投資總額 25%的規(guī)定，是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物設(shè)定的于物權(quán)變動時的限制性條件，轉(zhuǎn)讓的土地未達到 25%以上的投資，屬合同標(biāo)的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，城市房地產(chǎn)管理法第 38 條中的該項規(guī)定，不是認定土地使用轉(zhuǎn)讓合同效力的法律強制性規(guī)定。” 由此，也似乎可以看出，城市房地產(chǎn)管理法第三十八條規(guī)定的投資開發(fā)條件，僅僅是行政管理 部門對不符合法定投資開發(fā)條件的土地在辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記問題上作出的限制性規(guī)定，而非認定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的要件。 （三）對違反城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定投資開發(fā)條件轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)合同效力的再思考。 上述最高人民法院法官的“思考意見”及最高人民法院的“判例看法”，似乎對違反城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定投資開發(fā)條件轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合同效力認定問題，已很明確，即當(dāng)然有效，且既不需要無效的補正，也不需要效力待定的補正。對此，很多法官和律師出于最高人民法院的權(quán)威，也不得不作此認定和解讀，但筆者相信，一 定也有不少法官、律師在思想上、認識上可能對此尚難接受，筆者即有此感受，而土地行政管理部門對此可能也不以為然。 筆者認為，最高法院的“判例看法”和有關(guān)法官的“思考意見”很值得商榷。 首先，從解釋的內(nèi)容上看，雖然最高法院在 2020 年即有此判決，最高法院的有關(guān)法官也有此看法，但解釋卻僅對違反城市房地產(chǎn)管理法第 38 條規(guī)定的形式要件即未取得土地使用權(quán)證書轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的情形作出規(guī)定，而對違反城市房地產(chǎn)管理法第 38 條規(guī)定的實質(zhì)要件即達不到投資開發(fā)條件轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的情形未加規(guī)定，相信這絕不可能是“遺漏”所致。而到底是什么原因?qū)е陆忉屛匆?guī)定，筆者不得而知，但筆者可以大膽推測，可能與爭論較大有關(guān)，也可能與作統(tǒng)一有效認定的實踐后果難以把握有關(guān)，這一切都給我們對違反城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定投資開發(fā)條件轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)合同的效力“再思考”、“再探討”留下了足夠的空間。 其次，從上述最高法院法官的相關(guān)“思考意見”上看，其認為城市房地產(chǎn)管理法第 38 條規(guī)定的投資開發(fā)條件并非轉(zhuǎn)讓合同的限制，而是辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記的限制。對此，筆者持 不同意的理由有以下四點： 一是城市房地產(chǎn)管理法對出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制是在其第四章“房地產(chǎn)交易”中的第二節(jié)“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”中規(guī)定的，而非第五章“房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理”中； 二是城市房地產(chǎn)管理法第三十七條明確規(guī)定，“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件；??”。而第三十八條明確規(guī)定“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：??；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的 25%以上，屬于成片開發(fā)土地 的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件?！睆纳鲜鲆?guī)定的篇
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