【文章內容簡介】 的見解，對管理處的工作有整體的思路和構想，熟悉 ISO9001： 2020 質量體系運作，持物業(yè)企業(yè)經理上崗證。 管理處主任助理 大專以上學歷，從事物業(yè)管理 3 年以上，具有豐富的理論知識和實踐經驗，并具有很強的溝通協(xié)調處理能力。 保安隊長 有部隊服務三年以上或三年以上公安系統(tǒng)工作經驗，具 有實施崗位培訓及指導屬下員工的工作能力，熟悉物業(yè)管理行業(yè)，并有兩年以上大型物業(yè)保安主管經驗 能隨時獨立處理各類突發(fā)事件。 工程師 具有三年以上寫字樓 或小區(qū) 設備管理經驗，有對設備維修保養(yǎng)，更新改造的能力，工程師職稱，具有較強的組織、協(xié)調、培訓下屬能力；熟悉物業(yè)管理法律法規(guī) 會計 大專以上學歷，具有會計證，熟悉電算化管理，工作認真負責。 具有三年以上財務工作經驗 19 出納兼 收費員 高中以上學歷， 有會計上崗證，工作認真負責，有兩年以上工作經驗 管理員 外表形象氣質佳，具有較強的溝通協(xié)調處理能力，熟悉 ISO9001 質量管理體系，持物業(yè)上崗證。 人力資源管理和檔案管理 工作經驗； 持人事管理員和檔案管理員上崗證；熟悉物業(yè)管理法律法規(guī) 清潔主管 具有三年以上相關工作經驗，有豐富的清潔及 ISO14001 環(huán)境管理知識 綠化主管 具有三年以上相關工作經驗，有豐富 的 園林綠化及 ISO14001 環(huán)境管理知識 崗位操作人員素質描述 職務 (崗位 ) 性別 要求 年齡 要求 文化程 度要求 工作技能及工作經驗要求 保安員 男性 20— 25歲 高 中 A 一年內退伍軍人，黨員優(yōu)先； ，五官端正； 米，體重 65 公斤以上； ，沒有明顯口音； 。 維修工 男性 35 歲以下 中 級 技術等級證 書 A 身高 以上 。 本公司的專業(yè)考核 保潔員 不限 女性： 35 歲以下 初 中 A 五官端正，動作麻利 B 有清潔公司工作經驗者優(yōu)先。 具有一年以上相關工作經驗，有一定的清潔及 ISO14001環(huán)境管理知識 綠化工 男性 35 歲以 高 中 專業(yè)工作經驗三年以上， 具有一年以上相關 20 下 工作經 驗，有一定的園林綠化及 ISO14001 環(huán)境管理知識 備注：作業(yè)人員必須同時具備以下條件： A 身體健康，無傳染病，無不良嗜好，廚師須持有健康合格證或體檢合格表； B 有相關的學歷證明或技術資格證明等各類證件齊全； C. 條件優(yōu)異或某一方面具有持長者，可適當放寬其他條件。 三、人員培訓 我司的培訓工作始終秉持“以人為本”的宗旨，建立了一個能夠充分激發(fā)員工活力的人才培訓機制，以提高人員素質，確保公司員工均能勝任其崗位工作。同時，通過培訓最大限度地激發(fā)每位員工的活力，充分開發(fā)利用人力資源，為促進公司的可持續(xù)發(fā) 展提供合格的人力資源儲備。 （一） 培訓計劃 鐵嶺淺水灣項目部根據公司整體戰(zhàn)略規(guī)劃，制定年度培訓計劃，經總公司總經理批準后實施。 項目部各部門每月應依據項目部年度培訓計劃并結合本部門的實際運作情況制訂具體的月度培訓計劃。 本項目管理人員培訓計劃分為兩個階段進行，第一個階段是前期管理階段的培訓計劃；第二階段是本項目正式入住后的培訓計劃。 四、人員管理 （一）錄用與考核 確定標準、嚴格招聘 我司在多年的物業(yè)管理工作實踐中形成了自己的用人原則，即：學歷與能力并重；實干與巧干并舉；品德修養(yǎng)與知識水平并進；傳統(tǒng)經 驗與先進理念并存。 （ 1）知識層次：為了符合本項目高品質物業(yè)管理的要求，管理層人員除要求 100%的大專或以上文化程度外，部分專業(yè)技術崗位要求具備中級或以上職稱。操作層人員全部要求高中以上文化，保安崗位必須要求是退伍軍人，對中控室和車場等崗位要求全部持證上崗，以保證隊伍素質及服務水平；設備運行及維修崗位要求一專多能，并須全部持證上崗。 （ 2） 錄用考核：所有管理層人員，除經過筆試、面試、心理測試等錄用考核外， 必須通過電腦使用、智能化基本知識的考核，成績合格者方可錄用；操作層 21 人員要除需通過面試等考核外，必須通 過實操考核。 （ 3） 人員配置比率：根據本項目的布局和管理側重點，配置合理的保安、環(huán)境管理人員，營造安全、舒適的辦公環(huán)境。 （ 4）年齡結構：主任級決策人員為 30 歲 40 歲、管理層員工為 2540 歲、保安員為 2025 歲、其他操作層員工可放寬到 2540 歲。 （ 5）工作經驗：所有管理層員工除必須具有物業(yè)管理經驗外，還需有其他相關管理工作經驗。 層級管理，分級考核 由于物業(yè)管理中，存在著許多不確定因素，所以在管理中，我們對管理層及操作層員工采取不同的管理方法，對管理層員工實施授權管理，即在一定的工作范圍內讓 他們自己管理自己，增強管理人員的責任意識；對操作層員工如清潔與綠化崗位，強電與弱電崗位，空調與給排水等崗位實行工作輪換制，既有助于培養(yǎng)一專多能的人才，發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，又能避免因長時間在一處工作造成工作惰性。 第三章、物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施 一、房屋本體及公用設施的維修、養(yǎng)護和管理 （一）、房屋本體和公用設施維修養(yǎng)護目標 我們對 鐵嶺淺水灣 住宅小區(qū)房屋本體和公用設施維修養(yǎng)護的目標是：保證房屋的使用功能和安全，維護房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價值，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值。 確保房屋及配 套設施完好率 98％以上，房屋零修、急修及時率為 100％，維修工程質量合格率為 99％以上，重大維修工程回訪率為 100％。 （二）、房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護計劃 對房屋本體及公用設施的維修養(yǎng)護管理，我們堅持以預防為主的計劃性維修保養(yǎng)和應急性的修繕養(yǎng)護相結合的原則，編制可操作性強的修繕養(yǎng)護計劃。根據建設部第 80 號《房屋建筑工程質量保修辦法》有關規(guī)定，在正常情況下，新建房屋工程的保修期限為： 1）地基基礎和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 22 2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、外墻面 的防滲漏年限為 5 年； 3）水電為 2 年暖通為 2 個采暖期； 4）房屋裝修裝飾工程為 2 年； 在保修期內，房屋建筑的主體結構、防水工程和裝飾工程出現(xiàn)的質量問題由施工單位負責整改，物業(yè)管理處配合業(yè)主單位主管部門進行檢查和監(jiān)督落實，處理結果以書面形式報業(yè)主單位主管部門。 非正常使用因素和保修期后出現(xiàn)的一般性房屋損壞，管理處負責維修養(yǎng)護，大、中修或更新改造由管理處制訂修繕計劃，業(yè)主委員會批準后實施。 （三）加強裝修管理 保持小區(qū)安全靜謐的居住環(huán)境，達到合理、安全使用物業(yè)的目的，物業(yè)管理處將嚴格執(zhí)行建設部第 110 號 令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》中的有關規(guī)定，按程序對房屋裝修實施有效管理和控制。 二 智能化系統(tǒng)的管理與維護 （一）智能化系統(tǒng)的日常運行管理及維護方案 物業(yè)管理智能化系統(tǒng)是我們面向客戶最直接的窗口，我們一貫重視物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的建設，在進駐后，公司將逐步建立“物業(yè)管理公司管理軟件系統(tǒng)”平臺，為客戶提供物業(yè)管理個性、特色的服務。 通過對智能化系統(tǒng)的運行記錄（運行狀況、運行時間等）、數據、設備資料的實時動態(tài)分析，制定完備的維護計劃及技術升級策略，對于所有可能出現(xiàn)的會影響到智能化系統(tǒng)正常運行的內部因素 和外界因素制定出切合實際的應急預案，確保設備的高效率，盡量減少設備的故障，減少運行中斷時間。 （二 ）、定期維修、保養(yǎng)管理 定期維修保養(yǎng)工作對于保持設備良好的運轉狀態(tài)、延長設備壽命極為重要，我們將制定一套定期維修保養(yǎng)計劃并且嚴格遵照執(zhí)行，并建立設備維修檔案備查資料庫。由于智能化系統(tǒng)比較復雜，系統(tǒng)及軟件皆為系統(tǒng)集成商專有技術系統(tǒng)，發(fā)生故障必須由系統(tǒng)集成商維修，因而在選型時就要考慮系統(tǒng)集成商在本地區(qū)的維修能力，例如在本區(qū)是否設有維修點，維修點是否有足夠的零件與配件，系統(tǒng)的設計能否支持在故障時把整個感應器或子站調換 以維持正常運行等等。 三、機電設備設施管理與保養(yǎng) 23 總目標：確保安全、可靠、經濟運行，設備管理做到“三好”、“四會”、“五定”，提高運行效率，節(jié)能降耗，節(jié)約運行成本，維修保養(yǎng)早準備、早落實、專人值班、加強巡視，運行方式、量身訂做：高效、安全，制定各系統(tǒng)的應急處理方案，有備無患。 （一）鐵嶺淺水灣機電設備設施特點 常規(guī)性機電設備設施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)。整個機電設備系統(tǒng)的特點主要體現(xiàn)在：種類多、設備先進、較為復雜、要求高。 （二）機電設備管理的原則 預防為主，堅持日 常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重，使設備時刻處于良好狀態(tài)。 對設備做到“三好”、“四會”和“五定”?！叭谩奔从煤?、修好和管理好設備；“四會”即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障；“五定”即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質。 實行操作人員維護與專業(yè)人員維修相結合。以操作人員進行日常維護保養(yǎng)為主，同時要求專業(yè)維修人員對出現(xiàn)的問題及時維修處理。 完善設備管理和定期維修制度。制定科學的保養(yǎng)規(guī)程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。 修舊利廢，合理更新 ，降低設備維修費用，提高經濟效益。 規(guī)范供配電設備設施運行與維修保養(yǎng)管理工作，確保供配電設備設施正常運行。 每天 24 小時專人值班監(jiān)控。 值班人員嚴格執(zhí)行交接班記錄。 準確、真實、清晰地填寫值班記錄。 非值班人員嚴禁操作。 （三）機電設備管理目標 通過經常性的養(yǎng)護與及時的維修，使設備設施時刻處于最佳的運行狀態(tài)，延長設備設施使用壽命，提高物業(yè)的運作效益，確保主要機電設備完好率達 100％，設備設施零修、急修及時率 100％。 （四）機電設備管理維修保養(yǎng)方式 24 日常維護保養(yǎng)。操作維修人員根據日 常管理經驗，用聽、聞、看、摸等方式，利用檢測儀表對設備的關鍵部位進行檢查，發(fā)現(xiàn)故障及時排除，并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次，維修人員每周至少檢查一次。 一級保養(yǎng)。維修人員對設備進行局部解體，進行清潔調整，每季進行一次。 二級保養(yǎng)。維修人員對設備進行全面清理，部分解體檢查和局部修理，更換或修復磨損件，每半年進行一次。 中修。對設備進行全面檢查，部分解體修理和更換磨損部件，調整部分機構，每年進行一次。 大修。對設備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，每三年進行一次。 第四章 社 區(qū)文化活動 圍繞三項主題：工作和生活全新觀念；熱愛地球，保護環(huán)境；做新世紀的文明使者。 體現(xiàn)三項特征：“人性化”的理念；超前的文化視角；寧靜、祥和的文化氛圍。 日?；顒优c主題活動相結合；高雅藝術與大眾文化相結合；常規(guī)活動與節(jié)日活動相結合。 社區(qū)文化是社區(qū)成員（管理員工和住戶）在居住和管理服務的互動過程中逐步創(chuàng)造和形成的具有個性特色的精神財富及其物質形態(tài)。它的基本內容包括社區(qū)文化活動和環(huán)境社區(qū)文化。 社區(qū)文化建設是通過社區(qū)文化活動的開展和持續(xù)不斷的改進完善來實現(xiàn)的，我們公司一貫崇尚社區(qū)文化建設，這不僅是社會 安定團結的需要，也是物業(yè)管理企業(yè)自身發(fā)展的需要，更是住戶日益增長的文化生活的需要，尤其像淺水灣這樣高尚人士聚居之地，更需要豐富多彩的文化活動充實社區(qū)成員的精神世界，在享受著怡人的生活家園的同時，也享受著快樂的精神家園。我們始終提倡以社區(qū)成員為核心，依靠、信任、尊重業(yè)戶，通過各種活動形式和物質形態(tài)的表現(xiàn)以增強業(yè)戶的小區(qū)歸屬感，培育社區(qū)精神，提高業(yè)戶公共意識和整合共享價值觀念，使 25 淺水灣名副其實地散發(fā)出學人雅士特有的風韻，成為花園小區(qū)家居人文環(huán)境的典范。我司以其深厚的文化底蘊和執(zhí)著的服務理念將在以下幾個方面為業(yè)戶 做好社區(qū)文化建設活動。 一、制度建設 為了規(guī)范社區(qū)文化建設朝著健康有序的方向發(fā)展，我司針對淺水灣制定了一系列社區(qū)文化的規(guī)章制度，并將不斷的完善和豐富，制定《社區(qū)精神文明建設公約》、《住宅區(qū)環(huán)境保護公約》、《社區(qū)文化工作制度》、《社區(qū)文化活動設施管理規(guī)定》以及活動中心等專項管理制度。 為了有足夠的資金作保障，我們將在《社區(qū)文化工作制度》及《經費收支預算》中明文規(guī)定了社區(qū)文化活動專用資金。這些制度的建立將為社區(qū)文化建設提供有力的保障。 二、社區(qū)文化建設目標 社區(qū)文化建設是一項長久艱辛的系統(tǒng)工程，然而它是良好社區(qū) 建設不可或缺的一部分，我們將通過細致、全面的文化創(chuàng)新和實踐，達成以下目標： （一） 制定社區(qū)文化各項規(guī)章制度，力求完美； （二） 全面充分利用淺水灣已建成之室內外活動場所，并根據住戶需要擬增建及改建部分場所； （三） 通過豐富多彩、健康有益的文化活動，倡導小區(qū)健康的生活理念； （四） 使社區(qū)精神及良好的社區(qū)價值觀深入人心； （五） 使社區(qū)文化成為凝聚住宅區(qū)居民的一塊“基石”，培養(yǎng)他們的自豪感、榮譽感、大家庭意識，增強小區(qū)的向心力、凝聚力； （六） 綠化環(huán)保意識深入人心，人與自然和諧相處； （七） 樹立小區(qū)業(yè) 戶和睦共處、互幫互助、團結友愛的良好風范；