【文章內(nèi)容簡介】 市新區(qū)進行改善置業(yè)，實現(xiàn)生活晉級。但作為最終“逸居”生活的物業(yè)體現(xiàn)，目前市場較為缺乏，高品質(zhì)別墅產(chǎn)品未進入市場，隨著孝感人居水平及其經(jīng)濟發(fā)展的提升，此空白將逐步會得到填補。 （ 八 ） 未來市場發(fā)展趨勢 市場整體向上格局不變 從 2020 年孝感市區(qū)房地產(chǎn)市場運行的基本情況可以看出，孝感市的房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)和健康，商品房銷售面積和銷售額較 2020 年同比分別增長了154。 1%和 182。 3%；商品房施工面積同比增長了 35。 2%，商品房及商品住宅銷售價格繼續(xù)保持基本穩(wěn)定。 價格將在 4000 的基礎上進行多梯次提升 根據(jù)調(diào)研各競爭項目的銷售價格和問卷、訪談中調(diào)查受訪者的價格預期，2020 年，預計孝感市區(qū)普通住宅均價 3200－ 3800 元 /平方米；多層因銷售價格較低，還會占據(jù)一定的市場，為 1600－ 2300 元 /平方米左右，在市場上已經(jīng)出現(xiàn)個別高端項目的最高價突破 4000 元 /平方米。 未來兩至三年內(nèi)，孝感市房價將保持著與城市經(jīng)濟發(fā)展同步的持續(xù)增長，隨著因孝感城市經(jīng)濟增長、產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的剛性需求的增加，這種有效需求還將繼續(xù)擴大。 產(chǎn)品發(fā)展多樣化 調(diào)查孝感市各個在售樓盤，發(fā)現(xiàn)大部份項目都配有 130150 平方米左右的大三房，受各項目的客戶群定位影響，中低端項目的大戶型存在滯銷現(xiàn)象（如東方龍城），隨著房地產(chǎn)市場的進一步成熟和發(fā)展，以及價格上漲的影響，總價概念將會出現(xiàn)；未來的戶型面積將逐漸理性向下 集中，二房在 80100 左右、三房將控制在 100－ 120 平方米區(qū)間內(nèi)，而面積在 130－ 150 平方米的戶型會設計為 4室戶型。 同時，即使在面積不變，或減少的情況下，開發(fā)企業(yè)在戶型設計的過程中，也將更注重功能的豐富化，也將注重書房、儲藏室、陽臺等功能的設計，并盡量減少公攤，考慮贈送面積等方面。 本土消費群體將繼續(xù)是主流 目前，孝感市的主要消費群體主要來自各大型企業(yè)、事業(yè)單位、公務員、老師以及私營業(yè)主，以及做工程的包工頭，還有因改善居住環(huán)境，重新置業(yè)。孝感外出打工消費人群也是每年購房的主力軍。 同時由于孝感市 房地產(chǎn)市場特別是住宅市場處于較初期的發(fā)展階段，市場供應未飽和，因此大部分的消費者依然認為孝感市目前的房價還會繼續(xù)上漲，在這樣的從眾心理支撐下，這些消費群體對于市場雖然抱有希望降價的愿望，但購買意愿依然相當強烈，在未來較長的一段時間內(nèi)仍然是消費市場的主力軍。 此外，隨著武漢市 “ 8+1”城市圈的融合，省內(nèi)其他城市，以及周邊縣市的置業(yè) /投資者也將逐漸充實消費市場，未來的消費客群來源將更為廣泛。 （ 九 ） 商業(yè)專題分析 孝感市商業(yè)分布調(diào)研 通過對商圈及項目所在商圈具有代表性的主要街道商鋪和主要商家的調(diào)查，可以得到 項目商圈及其周邊業(yè)態(tài)、租金情況，見下表： 街道名稱 主要業(yè)態(tài) 主要業(yè)種 /經(jīng)營品種 租金情況 (元 /㎡ /月 ) 槐蔭大道 專業(yè)店、便利店 建材、五金、汽配、中介 50100 乾坤大道 專業(yè)店 便利店、超市 日用百貨、中西餐廳、 40100 服裝、醫(yī)院醫(yī)藥 北京路 專業(yè)店 通訊、餐飲、服裝、汽配 4060 城站路 購物中心、百貨店、專業(yè)店、專賣店 百貨、服裝、通訊、攝影 40100 文化路 專業(yè)店、專賣店 休閑、酒吧、飲食 4090 長征路 專業(yè)店、便利店 中西餐廳、電動車行、 副食、家用電器電腦 4060 商業(yè)通行時間 由城站路至本項目，其商業(yè)測試時間為 10 分鐘。由交通路至本項目，其商業(yè)測試時間為 8分鐘。其商業(yè)攔截時間符合基本商業(yè)動線規(guī)律，見下表： 商業(yè)名稱 商業(yè)面積 到本項目時間 城站路商鋪 20800 ㎡ 10 分鐘 交通路商鋪 16000 8分鐘 項目周邊臨街型商業(yè)統(tǒng)計 城站路沿街商鋪租金在 3050元 /㎡ /月之間，交通路沿街商鋪租金在 3545/㎡ /月之間，商業(yè)租金水平提升存在一定的空間。 臨街型商業(yè) 商業(yè)面積 租金情況 (元 /㎡ /月 ) 城站路商鋪 20800 ㎡ 3050 交通路商鋪 16000 3545 項目周邊集中型商業(yè)統(tǒng)計 項目周邊 1000 米半徑范圍內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)多以酒店超市居多，還未形成城市級商業(yè)體或小型商圈，整體成熟度不高。 集中型商業(yè) 商業(yè)面積㎡ 業(yè)態(tài) 餐謀天下 1500 餐飲 乾坤酒店 5000 酒店 泰源酒店 5000 酒店 中百倉儲 1000 超市 現(xiàn)代麗人醫(yī)院 1800 醫(yī)院 孝武超市 2020 超市 武商量販 3500 超市 人車流量統(tǒng)計 項目周邊 1000 米半徑范圍內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)多以酒店超市居多，還 未形成城市級商業(yè)體或小型商圈，整體成熟度不高。 業(yè)專題訪談統(tǒng)計 （ 1） 孝感商業(yè)發(fā)展前景展望 商業(yè)經(jīng)營環(huán)境一般，由于距離武漢較近，交通便利，高端客戶群體大都在武漢消費?？陀^上阻礙了孝感商業(yè)的發(fā)展。 對未來商業(yè)的發(fā)展看法偏冷，現(xiàn)有商業(yè)中心區(qū)域特別是文化路商業(yè)街，商鋪的租金已經(jīng)過高、嚴重擠壓了經(jīng)營戶的利潤，降低了經(jīng)營戶信心。 （ 2） 孝感商業(yè)經(jīng)營模式、價格 在訪談的商戶中傳統(tǒng)零售業(yè)表現(xiàn)對未來經(jīng)營仍然以租用為主、裝飾建材、特色餐飲行業(yè)部分經(jīng)營者表示未來會考慮購買商鋪自己經(jīng)營。但對預期的價位偏低，大多預期在 10000 元 /平方米，租金預期在 30— 50元 /平方米。 （ 3） 對本項目地段商業(yè)價值的展望 針對本項目地段，訪談客戶普遍認為該地段未來發(fā)展?jié)摿Υ?，與老的商業(yè)街相比具有價格上的優(yōu)勢，同時性的建筑形式也是一大優(yōu)勢。經(jīng)營客戶主要關注產(chǎn)品所處的地段、人流、產(chǎn)品本身設計、物業(yè)服務等因素。 商業(yè)分析結(jié)論： 主要業(yè)態(tài)為專業(yè)店、專賣店、休閑、便利店、超市。 經(jīng)營品種以休閑娛樂、餐飲、日用品、五金電器為主，屬于自發(fā)性經(jīng)營，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理。 整體租金水平在 40100 元 /㎡?月之間，部分未開發(fā)地段租金更低。 小 區(qū)內(nèi)街商鋪門面空置率較高，整個市場趨于飽和狀態(tài)，阻礙城區(qū)商業(yè)的有效發(fā)展。 商業(yè)物業(yè)類型為街鋪（包括裙摟商業(yè)）為主，集中商業(yè)較少。 商業(yè)分布較為零散，難以形成極具規(guī)模的商圈，商業(yè)氛圍不濃。 四 、 典型項目綜合分析 （一）福星城 項目基本情況 福星城位于東城新區(qū)，西臨熊咀村，東臨天仙路及槐蔭公園，北臨北京一路，南臨槐蔭大道。 福星城總占地面積 18 萬平方米，總建筑面積 32萬平方米。 該項目為現(xiàn)代簡約的外立面風格，綠化率 34。 6%，容積率 1。 8，可容納近9000 人居住。 產(chǎn)品特征 該項目由 3棟 32層 高層、 2棟 24 層高層， 13 棟 18層高層、 30棟退臺式花園洋房組成，計劃分三期開發(fā)。 其中一期建筑面積 90000 ㎡，花園洋房 212 套，高層住宅約 665套。 項目配套設施全面，其中主題會所 1000 ㎡，幼兒園 1200 ㎡，商業(yè)街近 20200㎡。 戶型面積及銷售情況 福星城暢銷戶型為 90130 ㎡的兩房和三房。一期洋房銷售 99%、高層銷售90%，二期洋房銷售 90%、高層銷售 70%。 客戶構(gòu)成 在項目周邊商圈的生意人及部分企事業(yè)單位的中高層。 少量投資者，他們在購房方面即考慮自住又考慮投資的因素，對樓盤的自身的 品質(zhì)和升值的潛力都有考慮。 公務員和本市機關辦事機構(gòu)的人員。 武漢客戶比例為 5%，本土占到 90%以上。 項目點評 ■ 優(yōu)勢： 位于東城區(qū)，隨著新區(qū)的建設步伐加快，區(qū)域地段有很大的優(yōu)勢。 東低西高，南低北高的布局方式。 沿槐蔭公園布置洋房，于西面地塊布置高層，凸顯景觀均好性。 花園洋房采用臺階式建筑造型，立面層次豐富。 退臺式設計，戶戶擁有花園或露臺。 ■ 劣勢： 在區(qū)域地段價位過高。 區(qū)域的商業(yè)還未形成氣候，項目商業(yè)銷售情況不佳。 ■ 可借鑒 /關注之處： 可借鑒其多層次的建筑設計，豐富的 中央園林景觀。 專業(yè)的物業(yè)管理，提升項目整體品質(zhì)。 孝感 首創(chuàng)的退臺式花園洋房，臺階式建筑造型，立面豐富。 戶戶擁有花園或露臺。 （二）銅雀臺 項目基本情況 項目位于董永北路 1 號，占地面積 10萬方，總建筑面積 30 萬方。 項目背面有一個大型商業(yè)中心，沿街配置商業(yè)，高層點式分布。該項目為現(xiàn)代簡約的外立面風格，綠化率 34。 6%，容積率 1。 8，可容納近 9000 人居住。 產(chǎn)品特征 聯(lián)排別墅、高層、小高層三種產(chǎn)品搭配，高層住宅 14 棟，現(xiàn)代簡約風格，別墅為聯(lián)排設計，帶私家花園和停車庫及地下室。外部涂料色彩新穎 大方，現(xiàn)代風格，領先市場其他項目。 客戶構(gòu)成 看好項目的發(fā)展?jié)摿Φ拈_發(fā)區(qū)企業(yè)員工，兼有部分教師和事業(yè)單位員工。 戶型面積及銷售情況 戶型 2 房 3 房 別墅 合計（套） 面積㎡ 90— 100 100— 120 160— 180 464 數(shù)量（套） 186 156 122 比例 40。 09% 33。 62% 26。 29% 項目別墅產(chǎn)品作為 孝感 市首個低密度產(chǎn)品入市，就贏得市場良好的反響，高層產(chǎn)品主要以 90— 100㎡的兩房為主。 高層均價 3200 元 /㎡，別墅均價 6800元 /㎡，營銷策略為高層總價減一萬 ，別墅總價減一萬五，截止到 2020 年元月 10 日，別墅產(chǎn)品推出部分銷售 70%，高層銷售 80% 項目點評 ■ 優(yōu)勢： 開發(fā)區(qū)商業(yè)服務中心，規(guī)劃有武漢至 孝感 城際鐵路站、新市政府。 別墅稀缺產(chǎn)品、城際鐵路、戶型設計好、未來發(fā)展?jié)摿Α? ■ 劣勢： 現(xiàn)有配套不足，目前交通不便利。 現(xiàn)階段居住氛圍差，周邊多為工業(yè)廠房。 ■ 可借鑒 /關注之處： 開創(chuàng) 孝感 市首個高層加低密度產(chǎn)品綜合性生活社區(qū)。 多重景觀設置，在營銷理念上均有支撐點。 通過園林和安防設施的打造，增加項目的買點。 （三）全州國際商城 項目基本情況 住宅總建面 280000 ㎡，商業(yè) 130000 ㎡。 項目由 19棟高層、 15 棟多層、 5 個大型商場、 2個休閑廣場、 1個籃球場和243間商鋪組成。 產(chǎn)品特征 高層采用 2梯 4戶點式布局，底部為商業(yè)、深紅色面磚外墻、戶型設計合理但通風性欠缺。 1000 米商業(yè)步行街、 5個商場（武商量販已入駐）、籃球場。 客戶構(gòu)成 政府公務人員； 私營業(yè)主和 孝感 學院老師； 戶型面積及銷售情況 暢銷戶型為 90120㎡的兩房和三房現(xiàn)場銷售均價 3600 元 /㎡、層差 30— 60元不等，東西朝向價差 150 元 /㎡。 2020 年元月 16 日三期開盤、當天購房者優(yōu)惠 5000 元再打 97 折、一次性付款客戶優(yōu)惠 2萬元。 一期剩余 2套、二期已售 85%。 項目點評 ■ 優(yōu)勢： 項目位于交通路西側(cè)，屬于較繁華地段。 周邊商業(yè)氛圍逐漸完善，酒店、銀行、大型超市分布其周圍。 交通便利。 規(guī)劃設計人性化、合理阻隔噪音。 商業(yè)配套齊全，宜商宜居。 ■ 劣勢： 4000 元均價過高。 商業(yè)比例過大、降低住宅品質(zhì)。 ■ 可借鑒 /關注之處： 項目的規(guī)劃設計考慮建筑與周圍配套的整體協(xié)調(diào)性。 打造大型的商業(yè)街營造賣點。 （四）錦繡后湖 項目基本情況 項目位于 孝感 市航空南路（ 孝感 學院南側(cè)），城鄉(xiāng)結(jié)合部，道路為新開通路面，周邊配套設施少。 產(chǎn)品特征 小高層與高層圍合式布局，板式樓點式樓結(jié)合。 1梯兩戶、 1 梯三戶兩種搭配，南北朝向，通風采光。 外墻涂料色彩明快，鋁合金門窗。 客戶構(gòu)成 項目地處 孝感 市中心，客戶群體主要為 孝感 學院教師、軍人、醫(yī)生和縣市客戶。 戶型面積及銷售情況 項目主力戶型為 3 房，面積區(qū)間為 100120 ㎡。 現(xiàn)場 2800元 /㎡起，一次性付款 98折、按揭 99折優(yōu)惠。 目前一期售罄、二期銷售 50%。 戶型 2 房 3 房 4 房 合計（套） 面積㎡ 70— 90 100— 110 110— 120 120— 135 150— 160 2800 數(shù)量（套） 415 380 943 985 77 比例 14。 82% 13。 57% 33。 67% 35。 18% 2。 76% 項目點評 ■ 優(yōu)勢： 立面色彩鮮艷。 孝感 學院教育資源。 價格優(yōu)勢明顯。 ■ 劣勢： 項目地段差，小區(qū)內(nèi)部景觀設計一般。 周邊生活配套缺乏。 ■ 可借鑒 /關注之處： 企業(yè)具備良好的口碑，使項目長遠發(fā)展打下了必備條件。 項目價格給顧客很大的 升值空間，在 孝感 市占據(jù)一定的市場。 將園林（樣板示范區(qū)）提前展示，使客戶可以