【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、原生木材、高級(jí)石材、彰顯現(xiàn)代簡(jiǎn)約格調(diào)。內(nèi)部茶吧、咖啡吧、臺(tái)球室、健身房、娛樂室等設(shè)施功能完備。 58 至 133 平方米 7 種經(jīng)典戶型，布局合理，通風(fēng)好、采光佳，以最佳的舒適性和通透性，顯露出特有的新穎與精致。 基本情況 主題風(fēng)格：重視結(jié)合現(xiàn)代元素 地理位置：望花和平橋北高陽路西側(cè)撫順技師學(xué)校對(duì)面 開盤時(shí)間： 20xx 年 7月 入住時(shí)間：20xx 年 10 月 物業(yè)公司：香港中原物業(yè)顧問 物業(yè)費(fèi)： 元 供暖方式：新北方 采暖費(fèi)： 28 車位費(fèi)：待定 /月 飲用水：市政供水 容積率： 供款方式：一次性、分期付款、銀行貸款、公積金均可 交通狀況： 80 8 81 3雷鋒號(hào)城際巴士 項(xiàng)目數(shù)據(jù) 總建筑面積： 72 萬平米，一期 8 萬平米，二期建面 6 萬頻密 288戶： 產(chǎn)品形式：一期以多層為主，二期產(chǎn)品為 3 棟高層； 戶型：一期面積區(qū)間為 65130 平米，二期戶型為 59 平米一居、8399 平米兩居、 117 平米 三居 開發(fā)節(jié)奏；預(yù)計(jì)分三期開發(fā)；一期開盤時(shí)間 06 年 6 月，二期開盤時(shí)間 08 年 5 月；一期園區(qū)成熟入住 開發(fā)單位 投資商：遼寧虹京鉬業(yè)集團(tuán) 物業(yè)管理公司；香港中原物業(yè)顧問 承建商：莊河建筑 景觀設(shè)計(jì)單位：北京匠意建筑景觀設(shè)計(jì)顧問 建筑設(shè)計(jì)單位：清華大學(xué)周燕珉建筑工作室 項(xiàng)目配套 幼稚園：高灣幼稚園 周邊學(xué)校：高灣小學(xué)、高灣中學(xué)、技師學(xué)校、石油學(xué)校 周邊醫(yī)院：撫順二校 公交車站； 80 8 81 37 路技師學(xué)院站 周邊餐飲：金海灣大酒店、大西洋酒店、王記骨頭飯莊 周邊銀行：建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、商業(yè)銀行、中國(guó)銀行 加油站；高灣轉(zhuǎn)盤西側(cè) 200 米 宗裕國(guó)際鑫城（原名為： SF 國(guó)際鑫城 09 年冬正式更名） 項(xiàng)目介紹 宗裕國(guó)際鑫城，原名 SF 國(guó)際鑫城，由撫順宗裕房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)。項(xiàng)目位于撫順李石開發(fā)區(qū)內(nèi)，總占地 16 萬平，總建筑面積 26 萬平米。項(xiàng)目以德國(guó)風(fēng)情結(jié)合現(xiàn)代元素為主題。 本項(xiàng)目北側(cè) 500 米處東北育才、沈陽理工大學(xué)應(yīng)用技術(shù)學(xué)院兩所名校已經(jīng)落成，為園區(qū)內(nèi)的學(xué)子們提供了高標(biāo)準(zhǔn)的 教育學(xué)府。園區(qū)的東側(cè)有開發(fā)區(qū)醫(yī)院，是國(guó)家醫(yī)療保險(xiǎn)定點(diǎn)醫(yī)院，方便就醫(yī)診治。本項(xiàng)目南側(cè)有銀行、稅務(wù)局、公安局、保險(xiǎn)公司等方便業(yè)主的社會(huì)活動(dòng)。 基本情況 主題風(fēng)情：德式風(fēng)格于現(xiàn)代結(jié)合 地理位置：李石經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 開盤時(shí)間：20xx0404 入住時(shí)間： 1 期 20xx630， 2 期 20xx630 物業(yè)公司：撫順鑫嘉樂物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費(fèi)： 1 元 /平方米 月 供暖方式：地?zé)? 采暖費(fèi)：28 裝修：清水 飲用水：自來水 容積率： 銷售許可：五證俱全 付款方式：一次性、商貸、公積金 項(xiàng)目數(shù)據(jù) 占地面積： 16 萬平方米 總建筑面積： 26 萬平方米 戶型： 72 平、 78 平、 92 平、 120 平 關(guān)系單位； 投資商：撫順宗裕房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司；撫順鑫嘉樂物業(yè)管理有限公司 承建商：大連地產(chǎn)前沿 景觀設(shè)計(jì)單位：上海同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院 建筑設(shè)計(jì)單位：大連九州建設(shè) 第二部分 項(xiàng)目具體分析 項(xiàng)目地理位置（ A 住宅地塊） 本項(xiàng)目地處撫順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 12路以東、石化街以西，創(chuàng)新二路以南，為沈撫新城規(guī)劃中 “ 水景居住空間 ” 所在地。項(xiàng)目地塊北望錦繡瀾灣項(xiàng)目，項(xiàng)目西為規(guī)劃水系核心區(qū)北湖。 項(xiàng)目區(qū)域周邊環(huán)境 四至景觀 項(xiàng)目東側(cè) 項(xiàng)目北側(cè) 人文環(huán)境 項(xiàng)目地塊西林北湖，北距堤頂路僅幾十米，北望可遠(yuǎn) 觀棋盤上百合塔。地塊東側(cè)為競(jìng)品項(xiàng)目香港建設(shè)，地塊南側(cè)緊鄰沈撫大道。 項(xiàng)目配套及交通條件 市政配套情況 供熱：李石水暖 給排水：市政管網(wǎng) 煤氣：本地區(qū)無管網(wǎng) 供電：市政供電系統(tǒng) 網(wǎng)絡(luò)：光纖可接入 周邊配套情況調(diào)查 教育配套：錦繡瀾灣雙語幼兒園和小學(xué)、東北育才學(xué)校（小學(xué)到高中）、李石小學(xué)、 52 中學(xué)、沈陽理工大學(xué)撫順分院等。 醫(yī)療配套：中國(guó)醫(yī)大四院分院、中醫(yī)院 政府機(jī)構(gòu)：開發(fā)區(qū)管委會(huì)、開發(fā)區(qū)房產(chǎn)局、開發(fā)區(qū)稅務(wù)局等。 商業(yè)配套：錦繡瀾灣項(xiàng)目 A、 C、 D 區(qū)臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)， D 區(qū)商業(yè)中心，李石綜合市場(chǎng)，朝鮮一條街。 交通線路 公交：地鐵 9 號(hào)線，輕軌 1 號(hào)線， 16 路， 30 路， 39 路， 504 路，雷鋒號(hào) 公路： 4 號(hào)路， 5 號(hào)路，沈棋路，沈撫大道，高望路，沈撫高速 項(xiàng)目宗地情況 地塊形狀 本項(xiàng)目地塊形狀相對(duì)規(guī)整，但分布分散，分為 A、 B、 C。其中住宅地塊 A 占地 9 萬平方米，商業(yè)地塊 B、 C 分布在 4路南北兩側(cè)對(duì)稱排列。 地質(zhì)條件 地塊靠近渾河，地表原為耕地。地下 20 米處為河岸沉積而成的沙石層，地下水含量相 對(duì)豐富。由于地下溫度不夠，不適合進(jìn)行地源熱泵節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用。但對(duì)于一般建筑來說，本宗地地質(zhì)條件事宜。 地貌、地上附著物 A、 B、 C 地塊基本平整完畢，基本屬于凈地，地面無永久性建筑。 項(xiàng)目地塊用地控制指標(biāo) 建筑類別的論證（住宅地塊） 根據(jù)土地使用性質(zhì)、規(guī)劃要求及區(qū)域特性，我司建議，該地塊建筑類別為多層情景洋房、多層住宅、小高層住宅，配以臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，依據(jù)如下： 高層市場(chǎng)不成熟 根據(jù)撫順現(xiàn)有高層住宅的銷售情況看來，普通高層住宅（出去臨河觀景高層）產(chǎn)品去化速度 慢，成本高，市場(chǎng)認(rèn)可度一般。對(duì)于本項(xiàng)目所處區(qū)域，高層的認(rèn)可度可想而知，而本項(xiàng)目地塊無景觀優(yōu)勢(shì)。高層建筑對(duì)于本項(xiàng)目來說，優(yōu)勢(shì)不明顯，容易成為滯銷產(chǎn)品。至于在現(xiàn)在的市場(chǎng)條件下，我司不建議先期規(guī)劃高層建筑。 傳統(tǒng)購(gòu)房理念，多層為上 撫順購(gòu)房消費(fèi)者的購(gòu)房觀念依然是多層為上，多層建筑得房率高，采光好，而且很多購(gòu)房屋者認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)因使用電梯而造成的隱患。從錦繡瀾灣等項(xiàng)目的銷售情況可以看出，多層住宅為購(gòu)房者第一首選，去化速度快： 情景洋房提升項(xiàng)目品質(zhì) 本項(xiàng)目為開發(fā)企業(yè)第一個(gè)項(xiàng)目，需要樹立項(xiàng)目品牌及亮點(diǎn)。情 景洋房采用現(xiàn)代設(shè)計(jì)，立面視覺效果好，配以贈(zèng)送的大面積露臺(tái)、入戶花園等可以最大程度上的提升項(xiàng)目品質(zhì)，打造差異化精品； 小高層拉升容積率 項(xiàng)目宗地容積率為 ，純粹的多層住宅產(chǎn)品難以達(dá)到容積率的要求。 臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及內(nèi)網(wǎng) 項(xiàng)目地塊四面臨街，可根據(jù)商業(yè)比例進(jìn)行臨街商業(yè)的規(guī)劃，完善項(xiàng)目自身生活配套。 容積率、建筑限高的論證 本項(xiàng)目地塊無容積率限高限制。我司建議開發(fā)企業(yè)在衡量經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的同時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)考慮社會(huì)效益和園區(qū)品質(zhì)等軟性因素。容積率和限高本身是把雙刃劍，如何在高效益的同 時(shí)做出高品質(zhì)，是我們應(yīng)該共同深入的問題。 根據(jù)我司測(cè)算，前期理論數(shù)值因該在 之間。因項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏以穩(wěn)健為主，后期可以根據(jù)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)提高高層比例，但整體容積率的完美數(shù)值應(yīng)該在 左右，建筑面積在 20 萬平以內(nèi)。 項(xiàng)目區(qū)域氣候特點(diǎn) 撫順市屬于中溫帶東亞大陸季風(fēng)氣候區(qū)。主要?dú)夂蛱攸c(diǎn)是夏熱多雨，冬寒漫長(zhǎng)，溫差較大，四季分明。 年平均氣溫為 57 攝氏度，積溫平均為 27003200 攝氏度； 無霜期為 130150 天； 年平均降水量為 760790 毫米； 年日照時(shí)數(shù)為 22302520 小時(shí)，日照百分率為 5158%。 由于開發(fā)區(qū)內(nèi)高層建筑較少，南北氣溫流暢，項(xiàng)目地塊風(fēng)力較大。 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) 區(qū)域優(yōu)勢(shì)： 本區(qū)域?yàn)樯驌嵝鲁呛诵膮^(qū)域，并于 “ 水景居住空間 ” 內(nèi)，無論是“ 沈撫同城 ” 的經(jīng)濟(jì)融合趨勢(shì)還是撫順本身城市擴(kuò)張規(guī)劃，都已在政府及媒體的宣傳下使本區(qū)域引起關(guān)注，成為撫順購(gòu)房新熱點(diǎn)關(guān)注區(qū)域，發(fā)展前景樂觀；隨著各種針對(duì)沈撫同城優(yōu)惠經(jīng)濟(jì)政策的不斷出臺(tái)，每一個(gè)政策都會(huì)刺激著本區(qū)域的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。 地理優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目臨近北湖，位處開發(fā)區(qū)核心位置 ，具備一定的天然景觀優(yōu)勢(shì)，且 4 號(hào)路、渾南大道出口的開通給于本項(xiàng)目交通上的便利。屬于開發(fā)區(qū)規(guī)劃中的核心位置。 資金優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目資金實(shí)力雄厚，有實(shí)力按照理想開發(fā)節(jié)奏打造精品項(xiàng)目； 區(qū)域板塊經(jīng)過眾多開發(fā)企業(yè)的前期預(yù)熱，已具備社會(huì)知名度和觀望度。 劣勢(shì) 地塊本身距北湖有其他地塊遮擋，對(duì)比錦繡瀾灣、銀江科技、旺力城不具備優(yōu)秀的自然觀景； 地塊南鄰沈撫大道，噪音、尾氣、夜晚燈光等污染源； 自審題量小，無法形成規(guī)模效應(yīng)和大盤效應(yīng)。 機(jī)會(huì) 品質(zhì)： 本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項(xiàng)目 品質(zhì)不高，精細(xì)化缺乏，本項(xiàng)目應(yīng)立足本身小規(guī)模優(yōu)勢(shì)，可以在規(guī)劃設(shè)計(jì)等諸多方面著重注意產(chǎn)品品質(zhì)，有機(jī)會(huì)成為區(qū)域及撫順標(biāo)桿領(lǐng)行項(xiàng)目； 品牌： 撫順市至今為止尚無讓百姓十分認(rèn)可的開發(fā)品牌，接本區(qū)域成為撫順購(gòu)房關(guān)注熱點(diǎn)機(jī)會(huì)，趁勢(shì)推出企業(yè)品牌，增加項(xiàng)目含金量，為公司為后發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)； 景觀 : 本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目全部采用常規(guī)的開發(fā)思路，先完成施工建設(shè)，最后做景觀，且景觀品質(zhì)較差。而購(gòu)房者關(guān)注本區(qū)域重要因素之一是本區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，空氣清新，返璞與自然。如果本項(xiàng)目能夠在項(xiàng)目景觀上先行一步，則可增加項(xiàng)目操作成功 的砝碼，奪得先機(jī)； 競(jìng)品 : 本項(xiàng)目至今為止，直接競(jìng)品為錦繡瀾灣和宗裕國(guó)際鑫城，其他對(duì)手受自身體量大的原因，現(xiàn)期無法形成成熟形象。競(jìng)品的操作平平給本項(xiàng)目增加了大放光彩的機(jī)會(huì)； 產(chǎn)品供應(yīng)： 區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品供應(yīng)存在著精裝住宅和寫字間、經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店的供應(yīng)缺項(xiàng)。 威脅 區(qū)域價(jià)格： 本區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目（錦繡瀾灣、宗裕國(guó)際鑫城），特別是緊鄰本案的 “ 錦繡瀾灣 ” 整體銷售價(jià)格過低，造成本區(qū)域在撫順購(gòu)房者心中的價(jià)格印象已經(jīng)初步形成，本項(xiàng)目銷售定價(jià)存在著一定的阻礙。且 “ 錦繡瀾灣 ” 項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)客戶中投 資型客戶所占比例不小。本項(xiàng)目開盤銷售后，正迎來 “ 錦繡瀾灣 ” 業(yè)主房產(chǎn)證下發(fā)，二手房紛紛涌入市場(chǎng)。低價(jià)的二手房對(duì)本項(xiàng)目銷售亦將帶來一定的威脅； 區(qū)域建設(shè) 本項(xiàng)目屬于建設(shè)起步階段的新區(qū)，區(qū)域內(nèi)著民所擁有的社會(huì)配套層次較低，不能滿足高品質(zhì)的生活需要。新增區(qū)域高品質(zhì)社區(qū)配套的建設(shè)速度直接影響本區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展。另，大型高科技項(xiàng)目的招商引資工作的推進(jìn)速度也在一定程度上影響這本區(qū)域的發(fā)展。 區(qū)域競(jìng)品： 區(qū)域內(nèi)有多宗地塊以成交，多數(shù)項(xiàng)目在占地、規(guī)劃、產(chǎn)品種類上超過我們，有規(guī)模和成本優(yōu)勢(shì)。隨著國(guó)家對(duì)于土地囤積 打擊力度的不斷加大，施工建設(shè)有可能在未來 2 年內(nèi)的某個(gè)階段集中開始，最終導(dǎo)致本區(qū)域集中放量，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境； 20xx 年開始，為部分房?jī)r(jià)上漲過快勢(shì)頭， 4 月 14 日中央連出重拳，調(diào)控房地產(chǎn)。歸納起來主要有三方面措施： 是實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策 增加居住用地有效供應(yīng)總量和保障性住房用地的供給量 是調(diào)整土地的 “ 招拍掛 ” 交易方式，控制非理性土地競(jìng)價(jià)。 市場(chǎng)走勢(shì)不明朗，市場(chǎng)反應(yīng)和社會(huì)呼聲預(yù)示著中國(guó)房地產(chǎn) 20xx年將會(huì)曲折迷離。 自身操作 高品質(zhì)的樓盤從規(guī)劃設(shè)計(jì)到后期操盤，乃 至物業(yè)服務(wù)，無論是從管理角度還是資金角度都需要如一的堅(jiān)持最初的理念，一刻不能放松，成為真正的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，但這種堅(jiān)持并不是看似那么輕松。 結(jié)論 本節(jié)所述內(nèi)容不難發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目喜憂參半。在前期規(guī)劃及設(shè)計(jì)過程中必須周密的考慮市場(chǎng)環(huán)境及經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)態(tài)，只有始終如一的堅(jiān)持服務(wù)百姓的理念進(jìn)行開發(fā)，貼近購(gòu)房者需求，打造人性化居住空間才能立于不敗之地。 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群組成分析 根據(jù)建筑類別及區(qū)域特點(diǎn)結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位，本項(xiàng)目客戶群組成如下： 目標(biāo)客戶區(qū) 域：本區(qū)域及周邊、撫順市其他區(qū)域、沈陽臨近撫順區(qū)域 目標(biāo)客戶職業(yè) : 公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、事業(yè)單位干部、企業(yè)中層管理層等 目標(biāo)客戶收入層次：中、高端 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群特征分析 目標(biāo)客戶分可以歸納為兩部分，