【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 系數(shù)修正范圍 1 商店聚集程度 商店聚集程度 177。 4% 其中 :(1) 商店聚集度高，業(yè)態(tài)齊全 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 1% (2) 商店聚集度較高，業(yè)態(tài)基本齊全 (3) 商店聚集 度一般，業(yè)態(tài)基本齊全 (4) 商店聚集度一般，業(yè)態(tài)不齊全 （ 5） 沿街商店較少 2 交通便捷程度 汽車通達(dá)與停車情況 177。 2% 其中 :(1) 汽車可順暢通達(dá)，停車位（停車場(chǎng)）與商店規(guī)模相適應(yīng) 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 % (2) 汽車可順暢通達(dá)，停車位較少 (3) 汽車可順暢通達(dá)，無(wú)固定停車位 (4) 汽車不能通達(dá) 3 人流量 指行人與非機(jī)動(dòng)車流量情況 177。 2% 其中 :(1) 行人與非機(jī)動(dòng)車流量較多 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 1% (2) 行人與非機(jī)動(dòng)車流量一般 (3) 行人與非機(jī)動(dòng)車流量較少 4 其他區(qū)域因素 商業(yè)用房一般分為沿主要商業(yè)道路、沿次要商業(yè)道路、沿一般商業(yè)道路三種類型。選取可比實(shí)例應(yīng)道路等級(jí)相同。 12 個(gè)別因素修正系數(shù)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 系數(shù)修正范圍 1 成新 新舊程度狀況 177。 5% 其中 :(1) 房屋已建成 14年 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 1% (2) 房屋已建成 58年 (3) 房屋已建成 912年 (4) 房屋已建成 1316年 (5) 房屋已建成 1720年 (6) 房屋已建成 20年以上 2 進(jìn)深 進(jìn)深調(diào)節(jié)狀況 其中 :(1) 平均進(jìn)深 5米及 5 米以內(nèi) 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 2% (2) 平均進(jìn)深 6米及 6 米以內(nèi) (3) 平均進(jìn)深 7米及 7 米以內(nèi) (4) 平均進(jìn)深 8米及 8 米以內(nèi) (5) 平均進(jìn)深 9米及 9 米以內(nèi) (6) 平均進(jìn)深 10米及 10 米以內(nèi) (7) 平均進(jìn)深 11米及 11 米以內(nèi) 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 1% (8) 平均進(jìn)深 12米及 12 米以內(nèi) (9) 平均進(jìn)深 13米及 13 米以內(nèi) (10) 平均進(jìn)深 14米及 14 米以內(nèi) (11) 平均進(jìn)深 15米及 15 米以內(nèi) (12) 平均進(jìn)深 16米及 16 米以內(nèi) (13) 平均進(jìn)深 17米及 17 米以內(nèi) (14) 平均進(jìn)深 18米及 18 米以內(nèi) (15) 平均進(jìn)深 19米及 19 米以內(nèi) (16) 平均進(jìn)深 20米及 20 米以內(nèi) (17) 平均進(jìn)深 21米及 21 米以內(nèi) (18) 平均進(jìn)深 22米及 22 米以內(nèi) (19) 平均進(jìn)深 23米及 23 米以內(nèi) (20) 平均進(jìn)深 24米及 24 米以內(nèi) (21) 平均進(jìn)深 24米以上 3 層次 層次狀況 13 其中：（ 1） 一至三層綜合平均價(jià) 1 （ 2） 一層：二層 ： （ 3） 二層：三層 ： （ 4） 三層：四層及四層以上 ： 4 層高 層高狀況 177。 % 其中：（ 1） 層高 米以下 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 % （ 2） 層高 米 （ 3） 層高 米 （ 4） 層高 米以上 5 街區(qū)中位置 街區(qū)中位 置狀況 177。 2% 其中 處于街區(qū)中心繁華地段 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 1% 處于街區(qū)中心鄰近地段 處于距街區(qū)較偏地段 6 房屋結(jié)構(gòu) 房屋結(jié)構(gòu)狀況 177。 2% 其中：（ 1） 鋼混結(jié)構(gòu) 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 1%（或比較結(jié)構(gòu)等級(jí)基本重置價(jià)，增 減等級(jí)之間價(jià)差） （ 2） 混合結(jié)構(gòu)一等、磚木結(jié)構(gòu)一等 （ 3） 混合結(jié)構(gòu)二等，磚木結(jié)構(gòu)二等 （ 4） 混合結(jié)構(gòu)三等，磚木結(jié)構(gòu)三等 7 設(shè)備設(shè)施 設(shè)備設(shè)施狀況 其中：（ 1） 電梯 增減 1% （ 2） 中央空調(diào) 增減 1% （ 3） 消防設(shè)施 增減 1% 8 其他個(gè)別因素 說(shuō)明：商業(yè)用房選取可比實(shí)例應(yīng)與評(píng)估對(duì)象規(guī)模相當(dāng)（商業(yè)用房規(guī)模以建筑面積 500 平方米為一個(gè)檔次）。 商務(wù)金融用房區(qū)域和個(gè)別因素修正 本節(jié)所指 “商務(wù)金融用房” 是指蘇住建規(guī) [2021]4 號(hào)文規(guī)定：“商業(yè)用房按用途分為批零銷售、金融保險(xiǎn)、娛樂(lè)、餐飲、服務(wù)五類”中的金融保險(xiǎn)用房。 14 區(qū)域因素修正系數(shù)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 系數(shù)修正范圍 1 聚集程度 商務(wù)金融用房聚集程度 177。 2% 其中 :(1) 商務(wù)金融用房聚集度高 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 % (2) 商務(wù)金融用房聚集度比較高 (3) 商務(wù)金融用房聚集度一般 (4) 商務(wù)金融用房聚集度較低 2 交通便捷程度 汽車通達(dá)與停車情況 177。 3% 其中 :(1) 汽車可順暢通達(dá)，停車位（停車場(chǎng)）滿 足需要 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 1% (2) 汽車可順暢通達(dá)，停車位（停車場(chǎng)）基 本滿足需要 (3) 汽車可順暢通達(dá)，停車位較少，不能滿 足需要 (4) 汽車不能通達(dá) 3 物業(yè)管理 物業(yè)管理情 況 177。 3% 其中：（ 1） 物業(yè)管理水準(zhǔn)高 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 1% （ 2） 物業(yè)管理水準(zhǔn)較高 （ 3） 物業(yè)管理水準(zhǔn)一般 （ 4） 物業(yè)管理水準(zhǔn)較差 4 周邊配套設(shè)施 周邊配套設(shè)施狀況 177。 2% 其中 :(1) 各類商店、各種中介、通訊信息齊全 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 1% (2) 各類商店、各種中介、通訊信息較齊全 (3) 各類商店、各種中介、通訊信息欠齊全 5 其他區(qū)域因素 15 個(gè)別因素修正系數(shù)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 項(xiàng) 目?jī)?nèi)容 系數(shù)修正范圍 1 成新 新舊程度狀況 177。 5% 其中 :(1) 房屋已建成 14 年 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 1% (2) 房屋已建成 58 年 (3) 房屋已建成 912 年 (4) 房屋已建成 1316 年 (5) 房屋已建成 1720 年 (6) 房屋已建成 20 年以上 2 房屋結(jié)構(gòu) 房屋結(jié)構(gòu)狀況 177。 2% 其中：（ 1） 鋼混結(jié)構(gòu)一等 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 1%（或比較結(jié)構(gòu)等級(jí)基本重置價(jià)，增減等級(jí)之間價(jià)差） （ 2） 鋼混結(jié)構(gòu)二等 （ 3） 鋼混結(jié)構(gòu)三等 （ 4） 混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu) 3 層高 層高狀況 177。 2% 其中：（ 1） 層高 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減 % （ 2） 層高 米 （ 3） 層高 （ 4） 標(biāo)準(zhǔn)層高 米 4 設(shè)備設(shè)施 設(shè)備設(shè)施狀況 其中：（ 1） 電梯 增減 1% （ 2） 中央空調(diào) 增減 1% （ 3） 消防設(shè)施 增減 1% 5 其他個(gè)別因 素 16 綜合用房區(qū)域和個(gè)別因素修正 區(qū)域因素修正系數(shù)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 系數(shù)修正范圍 1 交通便捷程度 汽車通達(dá)與停車情況 177。 3% 其中 :(1) 汽車可順暢通達(dá)，停車位（停車場(chǎng)） 滿足需要 每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1% (2)