【文章內容簡介】 程監(jiān)理實施細則》對監(jiān)理單位進行日常監(jiān)督。 工程造價預測及預算：項目定位前，經濟部應配合開發(fā)部對項目進行經濟論證；項目定位后，經濟部 應配合實業(yè)公司做項目投資估算；正式設計施工圖出來后，經濟部應做設計施工圖預算。經濟部應視以上工作量大小外委編制或自行編制，以此作為控制 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 14 項目投資、工程成本的依據或目標。 工程款撥付：項目公司根據工程進度，編制開發(fā)項目的季度、月度用款計劃，交財務部組織資金。施工單位按合同提報工程付款計劃后，由經濟部進行審核，并配合財務部撥款。 竣工驗收： 開發(fā)項目（單項工程）竣工后，先由公司工程部組織初驗，初驗合格后向質量監(jiān)督部門申請驗收。 成片開發(fā)項目竣工后，工程部組織 初驗，然后報當地政府組織有關部門進行綜合驗收。 開發(fā)項目驗收合格后，工程部將工程項目資料綜合整理后按規(guī)定時間向城建檔案館報送。 工程造價決算：工程竣工后，由經濟部審核施工單位提報的工程竣工造價結算（必要時，可委托審計事務所進行審計），工程部配合，并與施工單位辦理工程造價結算手續(xù)。財務部依據確認的工程造價結算編制工程竣工財務決算，對項目工程投資進行竣工清點。 技術檔案管理：綜合部根據檔案管理要求制定相應辦法進行管理。主要是： 山東國華時代投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編 號： SDGH 5— 02 版 本： A 版 第 0 次修改 標 題： 房地產開發(fā)管理細則 頁 碼： 第 5 頁 共 6 頁 收集、保管開發(fā)項目的原始資料，包括立項批文、用地許可證、建設用地規(guī)劃許可證、拆遷驗收證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、開工報告等等。 收集開發(fā)項目的全套工程資料，審查、保管施工單位提交的竣工資料，包括工程地質勘察報告、規(guī)劃圖、施工圖、圖紙會審記錄、重要施工日志、材料化驗與試驗報告、隱蔽工程驗收單、設計變 更記錄、現場簽證、質量事故處理報告、竣工決算書等。 3 房產銷售管理 對房地產開發(fā)項目的銷售工作應提前介入。在可行性研究階段，開發(fā)部就項目的銷售前景、預期售價提出意見，并對項目進行市場定位即確定項目的主要銷售對象。在規(guī)劃設計階段，開發(fā)部應根據市場定位和掌握的市場信息，對項目的戶型設置、面積大小、內部設施、設計標準等提出相應的意見。 項目的規(guī)劃設計一經批準，開發(fā)部應會同相關部門編制銷售計劃，包括銷售策略、銷售方式、平均售價、銷售進度等，制訂詳細的銷售方案，確定每樓層、每單元的明細價格，定 出底價，報公司主要領導審批后實施。 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 15 開發(fā)項目開工前后，開發(fā)部應辦理商品房預售登記手續(xù)，領取商品房預售許可證。為促進銷售，有條件的還可與銀行聯系，辦理按揭委托。 開發(fā)部應采取各種方式促銷商品房，如在報紙、期刊、廣播電視等新聞媒介上發(fā)布廣告，制作售樓說明書向潛在客戶分發(fā)，在現場制作廣告牌，有目的地上門推銷，委托代理銷售等等。 銷售開始后，應隨著項目建設進度并根據市場反應、銷售情況對售房價格進行相應調整。 商品房的銷售，除預售時或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有優(yōu)惠。特殊情況需要予以優(yōu)惠的，須經公司領導集體研究批準。 銷售商品房必須簽訂書面合同，合同須具備以下基本內容： 所售房產的位置、面積、標準、附屬設施、交付時間； 房產單位售價、總價款、付款方式和定金； 合同雙方的權利和義務； 違約責任和懲處方式； 爭議解決辦法及其他約定的條款。 任何購房業(yè)主若未按合同約定付清房款，一律不得將所購房產交付其使用，違者對責任人就所造成的損失給予處罰。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編 號： SDGH 5— 02 版 本： A 版 第 0 次修改 標 題： 房地產開發(fā)管理細則 頁 碼： 第 6 頁 共 6 頁 開發(fā)項目通過竣工驗收后，開發(fā)部應為購房業(yè)主辦理產權證書。 房產銷售基本結束后，由開發(fā)部、財務部共同寫出開發(fā)項目投資效益總結報告，上報公司領導。同時，開發(fā)部還應配合財務部編制開發(fā)項目決算報告，對項目收益情況加以認真分析。 公司在資金情況允許的條件下，可將所開發(fā)的重要位置的商業(yè)用房、寫字樓留作固定資產，用于對外租 賃，獲得長期的租金收益。 4 物業(yè)管理 開發(fā)項目在進行房產銷售之前，公司應根據項目情況選定物業(yè)管理單位，由其承擔項目建成后的管理。任何開發(fā)項目，既可由公司控股的物業(yè)管理公司承擔管理任務，也可委托非公司控股的物業(yè)管理公司進行管理。公司要與選定的物業(yè)公司簽訂合同。 物業(yè)管理公司對項目驗收接管后，負責所管理項目的房屋設備、市政公用設施、生活服務設施的日常管理和維護維修，并可按實際情況相應負責園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 16 安等事務，還可為居民（用戶）提供其他無償或有償的服務。 工程竣工后，在 工程保修期間，物業(yè)管理公司發(fā)現工程質量等問題，應及時向公司工程部反映，由工程部責成施工單位及時修繕；或自行修繕，并會同相關部門按實扣除施工單位保修金。 物業(yè)管理公司按《業(yè)主須知》規(guī)定定期向服務區(qū)內的業(yè)主收取有關費用。 開發(fā)建成區(qū)居住業(yè)主數達到一定規(guī)模，應成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會決定物業(yè)管理的委托事宜。 5 附則 本制度自正式頒布之日實施。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編號： SDGH 5－ 03 第 A 版 第 0 次 修改 標題：工地例會制度 第 1 頁 共 3 頁 編制 審核 批準 日期 日期 日期 修 改 記 錄 序號 條款號 修改內容 修改時間 1 2 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 17 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 山東國華時代投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編 號： SDGH 5— 03 版 本： A 版 第 0 次修改 標 題： 工地例會制度 頁 碼： 第 2 頁 共 3 頁 工地例會制度 1 目的 完善工程管理制度，加強對在建工程的進度、質量、投資控制的管理，提高工作效率，加強建設單位、監(jiān)理單位、施工單位等有關方面的協調及聯系，切實解決工程建設中實際存在的問題。 2 工程例會的組織 工程例會為定期會議，每次例會時間由各項目部自定。 工程例會主持人為工地總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表。 工程例會參加人員包括項目公司經理、駐項目公司各專業(yè)技術人員、施工單位和監(jiān)理單位相關人員。 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 18 項目公司應提前與監(jiān)理單位進行溝通，當預計要有重大問題決策時 ，需請示公司總經理或總工參加。 會議的時間變更或取消由工程例會主持人決定。 會議結束后，由監(jiān)理單位記錄人員整理形成《例會紀要》，并于會后第二天發(fā)給與會人員。 與會人員參加例會時需簽到，收到《例會紀要》后需簽收。 監(jiān)理單位每月要出一份《監(jiān)理月報》發(fā)至各與會單位，項目公司應及時將《監(jiān)理月報》傳遞到濟南公司，供公司領導審閱。 項目公司人員應將每一份《監(jiān)理月報》、《例會紀要》登記、備案。 3 工程例會會議程序 施工單位施工人員對本周工程進度以及下周工程進 度的安排進行匯報，提出對本周工程施工中所遇到的設計、施工、材料供應等各方面存在的問題，并對下道工序的施工方法、進度、安排進行說明。 項目公司經理、各專業(yè)技術人員，對施工單位提出的問題進行答復。監(jiān)理公司對本周施工監(jiān)理過程中的施工質量、進度、材料供應、投資控制、安全生產情況進行說明，并提出監(jiān)理過程中所發(fā)現的問題，提出相應控制措施。項目經理對各施工單位之間、各專業(yè)之間在施工中所遇到的配合問題進行協調。 其他與會人員進行會議發(fā)言。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編 號： SDGH 5— 03 版 本： A 版 第 0 次修改 標 題： 工地例會制度 頁 碼： 第 3 頁 共 3 頁 例會主持人對會議進行總結。并對各與會人員提出的主要問題通過討論做出結論，對本周工程建設概況進行總結，并對下周監(jiān)理工作做出具體部署。 每月最后一個例會，除以上會議內容以外，要求施工單位將本月的計劃與實際完成進行對比，查找原因，落實責任，并將下月工程建設的安排列入該會議的議程。 4 工程例會落實 工程例會紀要是過去一周工程建設的集體檢討和 全面總結，對在建工程具有指導意義。 監(jiān)理單位及駐項目各專業(yè)人員在日常監(jiān)理過程中，應把例會紀要所提出的施工、材料供應、投資控制以及各工種、各專業(yè)之間的協調問題作為監(jiān)理的一項具體工作內容，并對各種問題的解決情況作監(jiān)理記錄，并在下次的例會上對上述問題的解決情況做出匯 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 19 報。 總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表應督促各施工單位在工程建設中嚴格遵守工程例會對工程建設中發(fā)生的問題所做出的結論處理施工與其他矛盾，并要求施工人員于下次例會上，匯報上次例會紀要中有關問題及處理情況和有關結論的落實情況。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編號： SDGH 5－ 04 第 A 版 第 0 次修改 標題：施工圖管理制度 第 1 頁 共 2 頁 編制 審核 批準 日期 日期 日期 修 改 記 錄 序號 條款號 修改內容 修改時間 1 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 20 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 山東國華時代投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編 號： SDGH 5— 04 版 本： A 版 第 0 次修改 標 題： 施工圖管理制度 頁 碼： 第 2 頁 共 2 頁 施工圖管理制度 1 目的 施工圖紙的管理是房地產企業(yè)技術管理中的重要環(huán)節(jié)，為正常的工程施工管理、良好的物業(yè)管理所必需，并為最終的竣工結算打下基礎。 2 施工圖紙管理內容： 接到設計單位送來的圖紙應立即整理，編號和分發(fā)。 完整的施工圖應包括總配圖及總說明、總目錄、建筑圖、結構圖、設備圖（給排水、采暖、通風、空調、設備安裝等）、電氣圖（配電、照 明、綜合布線、自動報警、 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 21 安防等）、室內裝飾圖、標準圖、通用圖、設計說明書等。 施工圖紙的數量應在 20 套，包括精裝本 4 套，平裝 16 套。 3 施工圖紙的管理程序 : 圖紙的整理。收到圖紙后，核對其套數、頁數、種類，并按用途進行分類、編號、登記。 圖紙的分發(fā)。 項目公司申報開工證及進行工程招標、消防報審、設計審查各一套。 公司存檔 2 套，總工 1 套，工程部、經濟部各 1 套。 工地現場 2 套。 施工