【文章內(nèi)容簡介】 等。 鄭見明 于 1993 年 進(jìn)軍上海房地產(chǎn)市場， 開發(fā)了 位于 浦東新區(qū)的“由由西村”、普陀區(qū)的“澳門公寓”等項(xiàng)目，但整體開發(fā)規(guī)模不大。 1997 年，鄭見明在國內(nèi)房地產(chǎn)市場 低迷之際，開始進(jìn)入香港樓市，主要從事現(xiàn)房買賣業(yè)務(wù)，獲得了較好的收益，為其后續(xù)發(fā)展提供了主要資金支持。 2020年開始，鄭見明在上海的投資進(jìn)入快速擴(kuò)張時(shí)期，其下屬的明申集團(tuán)和錢江集團(tuán)獲得了良好的發(fā)展機(jī)遇，陸續(xù)開發(fā)了“寶成花苑”、“明申中心大廈”、“明申花園”、“錢 江商務(wù)廣場”等項(xiàng)目，積累了多個(gè)較為成熟的經(jīng)營性物業(yè)，整體實(shí)力得以提升，并于 2020 年開始進(jìn)行集團(tuán)化管理。此時(shí)，適逢政府著手清理整頓海南爛尾樓之際，鄭見明重返海南房地產(chǎn)市場，在收購一些爛尾樓的同時(shí)，又在海南三亞、海口等地拿地 3000 余 畝，現(xiàn)以 集團(tuán)外 部 關(guān)聯(lián)方 —— 海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限 公司 開發(fā) 的 “三亞新佳鹿回頭”項(xiàng)目為主。 2020 年后，鄭見明不斷拓展 二、三線城市 市場，在成功開發(fā)無錫高爾夫球場的同時(shí)，又在杭州、貴州清鎮(zhèn)等地?fù)碛幸欢ǖ捻?xiàng)目儲備。 內(nèi)控 管理 集團(tuán) 治理結(jié)構(gòu) 集團(tuán)實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù) 責(zé)制，在內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)方面， 根據(jù)實(shí)際管理需要， 集團(tuán)設(shè)立了工程部、配套部、企劃部、銷售部、金融部、財(cái)務(wù)部、檔案室、辦公室等部門，各部門分工明確，責(zé)任明晰。 海南明 申 鄭見明 明申集團(tuán) 海南天時(shí) 鄭燕 鄭燕 30% 70% 80% 20% 51% 49% 9 2020 年 明申集團(tuán) 評級報(bào)告 華杰資信評級有限責(zé)任公司 在制度建設(shè)方面，該集團(tuán) 在行政、營銷、工程和財(cái)務(wù)等方面均建立了相關(guān)的政策和程序。在制度執(zhí)行方面， 集團(tuán) 建立了季度評分制度，定期進(jìn)行檢查和考核，并將檢查結(jié)果和工資級別掛鉤，有效保證了相關(guān)制度的落實(shí)及日常經(jīng)營管理的有序進(jìn)行。 從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，明申集團(tuán)最終控制權(quán)高度集中于個(gè)人，集團(tuán)整體決策依賴于自然人鄭見明 個(gè)人 ，帶有家族式的管理色彩。 下屬子公司 法人代表 、 總經(jīng)理、 財(cái)務(wù) 等 主要 管理 崗位 人員 均 由集團(tuán)本部直接委派，受本部直接管理。 集團(tuán)現(xiàn)有高層管理人員 均有大專以上學(xué)歷和一定從業(yè)經(jīng)驗(yàn) ，大部分于 1993 年前后加入，具有一定的房地產(chǎn) 行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷 ，經(jīng)過多年的業(yè)務(wù)發(fā)展，管理團(tuán)隊(duì)趨于穩(wěn)定。 集 團(tuán)管理層人員 楊曉榕 ： 集團(tuán)法人代表兼董事長， 華東師 范大學(xué)碩士，曾就職于上海房地局、上海市委宣傳部、上海社會科學(xué)院等單位和部門， 1992 年加入明申集團(tuán)，具有豐富的經(jīng)營和管理經(jīng)驗(yàn)。 目前 還兼任明 申集團(tuán)旗下的上海天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海寶成房地產(chǎn)有限公司和上海伊爾普信息技術(shù)有限公司三家控股子 公司法人代表。 沈成 ： 浙大博士后，美國 Webster University 工商管理碩士，現(xiàn)任明申集團(tuán)副總 經(jīng)理 ， 跟隨鄭見明 從事房地產(chǎn)行業(yè)多年，目前，任上海財(cái)富天地置業(yè)有限公司和上海錢江實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司法人代表 。 總體來看，該集團(tuán) 高層管理人員在日常經(jīng)營活動中主要擔(dān)任咨詢角色，最終決定仍 由實(shí)際控制人做出，因此，實(shí)際控制人的決策將直接影響 集團(tuán)的經(jīng)營發(fā)展。 10 2020 年 明申集團(tuán) 評級報(bào)告 華杰資信評級有限責(zé)任公司 股權(quán)結(jié)構(gòu) 圖 2： 該集團(tuán) 股權(quán)關(guān)系結(jié)構(gòu) 圖 11 2020 年 明申集團(tuán) 評級報(bào)告 華杰資信評級有限責(zé)任公司 關(guān)聯(lián)交易 2020 年， 集團(tuán)本部與下屬子公司之間未發(fā)生關(guān)聯(lián)交易 。 關(guān)聯(lián)方資金往來 2020 年 末， 該集團(tuán) 其他應(yīng)付款 為 74979 萬元，主要為集團(tuán)本部 與非 合并報(bào) 表 關(guān)聯(lián)方之間的往來款 ，其中 包括 ： 錢江集團(tuán) 65111 萬元、海南明申投資 4632 萬元、海南東宏投資 2380 萬元、明捷 2283 萬元、海南中江 1067 萬元。 該集團(tuán) 2020 年末 其他應(yīng)收款 余額為 23586 萬元，主要由關(guān)聯(lián)方資金調(diào)配產(chǎn) 生，其中：寶成房地 產(chǎn)7007 萬元、天鴻房地產(chǎn) 4007 萬元、梅隴大廈 1700 萬元、伊爾普 1287 萬元。 圖 3： 2020 年末 該集團(tuán) 關(guān)聯(lián)方 資金 往來 結(jié)構(gòu)圖 （單位：萬元） 集團(tuán)本部作為 實(shí)際控制人 對外 投融資平臺， 資金管理由集團(tuán)控制層統(tǒng)一調(diào)配， 內(nèi)部資金往來較頻繁，且規(guī)模較大。由于明申集團(tuán)最終控制權(quán)集中于個(gè)人，資金流轉(zhuǎn)基本隨實(shí)際控制人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目需求而流轉(zhuǎn) 。 關(guān)聯(lián)擔(dān)保 2020 年，該 集團(tuán) 為 其 下屬控股子公司 —— 上海梅隴大廈發(fā)展有限公司銀行借款 22020 萬元 提供信用擔(dān)保；上海梅隴大廈發(fā)展有限公司為集團(tuán)本部 24000 萬元銀行借款提供信用擔(dān)保，上述兩筆借款除信用擔(dān)保外，還以借款主體自有房產(chǎn)作抵押，故擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)較小。 明申集團(tuán)本部 寶成房地產(chǎn) 7007 萬元 天鴻房地產(chǎn) 伊爾普 1287 萬元 梅隴大廈 1700 萬元 4632 萬元 錢江集團(tuán)本部 海南明申 65111 萬元 807 萬元 4007 萬元 同人置業(yè) 19975 萬元 海南東宏 1132 萬元 2380 萬元 財(cái)富天地 1512 萬元 明捷 2283 萬元 5843 萬元 海南中江 1067 萬元 12 2020 年 明申集團(tuán) 評級報(bào)告 華杰資信評級有限責(zé)任公司 二、 經(jīng)營模式 經(jīng)營環(huán)境 2020 年以來，隨著國家宏觀調(diào)控政策的作用凸顯，全國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了短暫的調(diào)整之后出現(xiàn)快速反彈。特別是二季度以來，市場消費(fèi)信心逐漸增強(qiáng)，商品住房成交量快速增長，住房價(jià)格穩(wěn)步回升 ，非住宅物業(yè)也 在 2020 年下半年 出現(xiàn) 回暖。 ① 市場銷售持續(xù)升溫，銷售面積和銷售額增速加快 2020 年，全國主要城市樓市交易量同比 2020 年上漲均在 50%以上，重點(diǎn)城市中天津、武漢、杭州、南京以及成都漲幅超過 100%， 非重點(diǎn)城市福州和廈門同比漲幅超過 200%。 2020 年，主要城市樓市成交均價(jià)普遍上漲，上海、深圳和北京位居漲幅前三甲，同比 2020 年分別上漲 %、 %和 %，僅杭州均價(jià)微跌 %。 表 2：中國主要城市住宅交易統(tǒng)計(jì)表（單位：萬平方米；元 /平方米） 城市 2020 年交易情況 2020 年交易情況 成交面積 同比變化 成交均價(jià) 同比變化 成交面積 成交均價(jià) 北京 2029 % 13104 % 1099 11260 上海 2631 % 11790 % 1554 9243 天津 1322 % 7408 % 503 6921 重慶 2413 % 4296 % 1252 3998 深圳 637 % 14973 % 407 12655 杭州 714 % 14430 % 283 14681 南京 1059 % 448 成都 1499 % 655 廣州 987 % 552 武漢 1432 % 4818 559 ② 房屋銷售價(jià)格持續(xù)回升，大部分城市環(huán)比出現(xiàn)上漲 2020 年 112 月，全國 70 個(gè)大中城市 房屋銷售價(jià)格保持不斷回升態(tài)勢， 12 月，全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)為 ，比 11月上升 ，比上年同期上升 。新建房銷售價(jià)格指數(shù)為 ，比 11 月上升 個(gè)百分點(diǎn)；二手房銷售價(jià)格指數(shù)為 ，比 11 月上升 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年下半年 非住宅物業(yè) 也開始 回暖， 特別是甲級辦公樓市場 下半年部 分需求開始重返市場，租金下降勢頭放緩，空置率上升速度也有所減緩，但整體租賃形勢仍處于 低迷階段 。 13 2020 年 明申集團(tuán) 評級報(bào)告 華杰資信評級有限責(zé)任公司 業(yè)務(wù)運(yùn)營 明申集團(tuán)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)經(jīng)營。 至今，集團(tuán)在上海已開發(fā)完成的各類項(xiàng)目累計(jì)總 面積約 80 萬平方米，其中：已開發(fā)完成的住宅項(xiàng)目總建筑面積約 40 萬平方米，主要項(xiàng)目包括“明申花園”、“寶成花苑”、“澳門公寓”、“由由新村”；已開發(fā)完成的商務(wù)樓項(xiàng)目，總建筑面積約 17 萬平方米，主要項(xiàng)目有“明申中心大廈”、“明申商務(wù)廣場”；在工業(yè)地產(chǎn)方面，集團(tuán)已完成開發(fā)面積 20 萬平方米，主要為正在開發(fā)的“ 財(cái)富天地企業(yè)園”項(xiàng)目。 表 3：集團(tuán) 房地產(chǎn)項(xiàng)目一覽表 （單位： 平方米 ； 億元 ） 項(xiàng)目 名稱 類型 所屬企業(yè) 地理位置 占地面積 總建筑面積 總投資 項(xiàng)目狀態(tài) 明申中心大廈 寫字樓 集團(tuán)本部 凱旋路、中山西路 2988 39978 出租 明申商務(wù)廣場 商辦樓 梅隴大廈發(fā)展 漕寶路 400 號 8457 35364 出租 明申花園 住宅 天鴻房地產(chǎn) 吳中路、虹許路 萬 萬（不含三期東塊） （不含三期東塊） 三期東塊待建，其余全部售完 寶成花苑 住宅 寶成房地產(chǎn) 哈密路、金浜路 已 清算 財(cái)富天地企業(yè)園 工業(yè)地產(chǎn) 財(cái)富天地置業(yè) 閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn) 萬 萬 一期售罄；二期在建 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)是明申集團(tuán)近十余年來的投資重點(diǎn)。 1993 年至今，明申集團(tuán)已成功開發(fā)了“由由西村”、“澳門公寓” 、“寶成花苑” 等 多個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)完 成開發(fā)面積 80 余萬平方米，近 期主要開發(fā)的是“明申花園”住宅項(xiàng)目和“財(cái)富天地企業(yè)園”工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 ? 明申花園 該項(xiàng)目由 上海天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)，項(xiàng)目位于閔行區(qū)吳中路、虹許路，全部為住宅，共分三期開發(fā) ：項(xiàng)目 一期于 1998 年開工， 2020 年竣工，占地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米，總投資 億元；二期于 2020 年開工， 2020 年竣工，占地 萬平方米，建筑面積 萬平方米，總投資 億元 ；三期分東、西兩塊，總占地 萬平方米， 其中東塊由于受到周邊漕河涇變電站的影響，目前尚未開發(fā)， 近期 先 開發(fā)的 是 三期西塊。三期西塊于 2020 年 2 月開工， 2020 年末竣工，建設(shè)用地 萬平方米，建筑面積 萬平方米，包括 兩幢 多層住宅、 4 幢高層住宅及相關(guān)配套設(shè)施，總投資 億元，截止 2020 年末， 三期西塊 已 全部實(shí)現(xiàn) 銷售 ，累計(jì)銷售均價(jià) 萬元 /平方米 ， 14 2020 年 明申集團(tuán) 評級報(bào)告 華杰資信評級有限責(zé)任公司 共 回籠資金 4 億元。 ? 財(cái)富天地企業(yè)園 財(cái)富天地企業(yè)園 是明申集團(tuán)首個(gè) 工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目， 由集團(tuán)子公司 上海財(cái)富天地置業(yè)有限公司 負(fù)責(zé)開發(fā)。該項(xiàng)目 位于閔行區(qū)顓橋 鎮(zhèn) 904 街坊 1 丘 ， 建設(shè)內(nèi)容包括研發(fā)中心、服務(wù)中心、會議展示、企業(yè)總部等相關(guān)設(shè)施， 總 占地面積 萬平方米， 總規(guī)劃建筑面積近 20 萬平方米。整個(gè)項(xiàng)目 分兩期進(jìn)行開發(fā)：項(xiàng)目一 期于 2020 年 3 月開工， 2020 年 6 月竣工，總建筑面積 萬平方米，總投資 億元，截止 2020 年末， 一期已售罄，累計(jì) 實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元 ；二期 用地面積 萬平方米，規(guī)劃建筑面積 萬 平方米，總投資 億元， 2020 年 末正式動工建設(shè) ，計(jì)劃于 2020 年 6 月竣工交房 。 房地產(chǎn)經(jīng)營 隨著明申花園三期 西塊 開發(fā)結(jié) 束，除“財(cái)富天地企業(yè)園” 和明申花園三期東塊 外，明 申集團(tuán)無其他在建項(xiàng)目，集團(tuán)本部目前主要從事已開發(fā)房產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)務(wù)，以租金收益作為收入來源。根據(jù)集團(tuán)實(shí)際控制人對明申集團(tuán)的定位，房地產(chǎn)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)將成為明申集團(tuán)未來的發(fā)展方向。 ? 明申中心大廈 “明申中心大廈” 位于凱旋路、中山西路附近，臨近華亭賓館，占地面積 平方米，為一幢地上 28 層、地下 2 層的甲級寫字樓， 總建筑面積 39978 平方米，其中，地上建筑面積 36000 平方米、地下 3978 平方米。該大廈 由明申集團(tuán)本部開發(fā)， 2020 年竣工并投入使用 ， 總投資為 46960 萬元。 ? 明申商務(wù)廣場 “ 明申商務(wù)廣場 ”由明申集團(tuán)子公司上海梅隴大廈發(fā)展有限公司開發(fā)，原名 “梅隴大廈” 。該物業(yè)位 于漕寶路 400 號，近虹漕南路，占地面積 8457 平方米，建筑面積 35364 平方米 ，包括 地上 32231 平方米 和 地下 3133 平方米，為 1 幢地上 25 層、地下 1 層的商 用物業(yè)，于 2020 年竣工并投入使用。 房地產(chǎn)在建 作為實(shí)際控制人的投融資平臺，明申 集團(tuán)承擔(dān)著為實(shí)際控制 人旗下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供資金融通的職能。集團(tuán)實(shí)際控制人近期主要 投資需求集中于海南的“三亞新佳鹿回頭”項(xiàng)目。 實(shí)際控制人旗下的海南新佳旅 業(yè)開發(fā)有限公司是為開發(fā)海南“三亞新佳鹿回頭”項(xiàng)目成立的項(xiàng)目公司。 “三亞新佳鹿回頭”項(xiàng)目位于三亞市鹿回頭半島， 該項(xiàng)目由 1 個(gè)大型高爾夫球場 、 與之配套的 2 15 2020 年 明申集團(tuán) 評級報(bào)告 華杰資信評級有限責(zé)任公司 棟高爾夫酒店 、 高爾夫海景 公寓和別墅 構(gòu)成， 總 占地面積 2178 畝， 總投資約 60 億元， 其中土地價(jià)款6537 萬元 。 整個(gè)項(xiàng)目 于 2020 年 6 月開始分期開發(fā) ，截止 2020 年末，該項(xiàng)目的高爾夫球場已 于 2020年 投入正常運(yùn)營，與球場配套的“三亞明申錦江高爾夫 小型 酒店