【文章內(nèi)容簡介】 第四章 物業(yè)服務(wù) 第二十一條 業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定 ,與通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列事項 : (一 )物業(yè)管理區(qū)域范圍以及基本情況 。 (二 )物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù) 。 (三 )物業(yè)服務(wù)用房的配置、使用、維修和管理 。 (四 )公共綠化的維護(hù) ,以及公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、安全等秩序維護(hù) 。 (五 )車輛的停放管理 。 (六 )物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 。 (七 )物業(yè)服務(wù)費用收取標(biāo)準(zhǔn)和方式 。 (八 )物業(yè)檔案資料的保管 。 (九 )物業(yè)服務(wù)合同期限 。 (十 )雙方的權(quán)利義務(wù) 。 (十一 )違約責(zé)任 。 (十二 )物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件 。 (十三 )其他事項。 正式簽訂合同前 ,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將擬簽定的物業(yè)服務(wù)合同文本在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示 ,公開征求業(yè)主的意見 ,并提交業(yè)主大會通過。公開征求意見的期限不得少于七日。 物業(yè)服務(wù)合同簽訂后 ,物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)當(dāng)將簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示 ,或者以電子郵件等形式告知業(yè)主 ,業(yè)主有權(quán)進(jìn)行查詢。 物業(yè)服務(wù)合同示范文本由自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制訂。 第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 ,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定 ,導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的 ,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 第二十三條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日內(nèi) ,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議 ,決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項。業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用的 ,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè) 服務(wù)合同 。不繼續(xù)聘用的 ,應(yīng)當(dāng)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) ,于合同期限屆滿前九十日內(nèi)告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè) ,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 物業(yè)服務(wù)合同屆滿 ,物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的 ,應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前履行必要的告知義務(wù) 。合同未約定告知期限的 ,應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前九十日內(nèi)告知業(yè)主。 提前解除物業(yè)服務(wù)合同的 ,提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)書面告知合同另一方 ,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告 ,并書面告知所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府。 第二十四條 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止 后 ,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和合同約定向業(yè)主委員會移交下列材料和財物 : (一 )本條例第九條規(guī)定的材料 。 (二 )物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)以及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料以及物業(yè)服務(wù)檔案 。 (三 )物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 。 (四 )清算預(yù)收、代收的有關(guān)費 五 )法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項。 業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后 ,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè) ,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。 物業(yè)服務(wù)合同終止前 ,或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依照合同履行告知義務(wù)、未辦理退出交接手續(xù) ,不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。 第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將清潔衛(wèi)生、園林綠化、秩序維護(hù)等專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè) ,但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個人。 未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 ,過半數(shù)業(yè)主可以決定將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個人。 第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和自治區(qū)有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) ,以及 物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。 第二十七條 物業(yè)服務(wù)費用的收取可以采取包干制或者酬金制等方式。 實行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。業(yè)主提出質(zhì)詢的 ,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。 第二十八條 舊住宅區(qū)、分散小區(qū)的業(yè)主將物業(yè)服務(wù)承包給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 ,房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助承包合同的簽訂并監(jiān)督履行。 舊住宅區(qū)、分散小區(qū)物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用等 ,根據(jù)物業(yè)的具體情況 ,由過半數(shù)主業(yè)或者業(yè)主代表、承包人和街道辦事處、鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府共同商定。 第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案 ,對突發(fā)性事件采取應(yīng)急措施 ,及時報告有關(guān)行政管理部門和相關(guān)單位 ,并協(xié)助做好救助工作。 第五章 物業(yè)的使用與維護(hù) 第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) ,禁止下列行為 : (一 )違法修建建筑物、構(gòu)筑物 ,或者違規(guī)在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫 。 (二 )損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和房屋外觀 。 (三 )損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共 用部位 。 (四 )損壞或者擅自占用、移動、改裝共用設(shè)施設(shè)備 。 (五 )擅自改變房屋設(shè)計用途 ,影響相鄰關(guān)系人的生活 。 (六 )存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品 。 (七 )發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音 。 (八 )存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品 。 (九 )擅自改變房屋用途 ,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房 。 (十 )隨意傾倒或者丟棄垃圾、雜物 。 (十一 )損毀樹木、園林 。 (十二 )違規(guī)飼養(yǎng)動物影響他人正常生活 。