【文章內(nèi)容簡介】 ，物管費用收繳率較低，隨著今年物價飛漲，項目各項支出比往年都大，公司經(jīng)營壓力巨大，工作開展較為困難。 整改措施 1）、項目經(jīng)理每天對小區(qū)巡查不少于兩次，對發(fā)現(xiàn)的問題，發(fā)整改通知給各部門負責人限期整改，各部門負責人每天對各部門員工工作檢查不少于兩次，對員工每天的工作進行量化，不完成不下班。 2)嚴禁推諉的原則：對滿足不了住戶提出求助要求的，也應主動幫助其聯(lián)系相關部門，切忌推諉。 3）、公司領導、行政部、項目中心、客服中心對小區(qū)進行交叉檢查，要求每周形成督導報告，就不合格事宜，限期各部門完成整改。 4）、與業(yè)主委員會加強溝通和交流，就小區(qū)部分違規(guī)現(xiàn)象，和業(yè)委會一起采取措施及辦法進行處理。 5）、就商家擾民問題與小區(qū)業(yè)主委員會一到聯(lián)系相關職能部門，采取強有力的措施，力爭本月內(nèi)使擾民問題得到一定遏制，部分環(huán)境景觀得到改善，取得業(yè)主基本滿意。 6）、對小區(qū)欠費業(yè)主進行清理和統(tǒng)計，會同業(yè)委會對小區(qū)欠費大戶進行費用催繳。 二、公共秩序維護 存在問題 1）、安防隊員新隊員較多，素質參差不齊，部分秩序維護隊員雖經(jīng)培訓但是取得的效果有限，但是由于秩序維護隊員難招，只能勉強使用。 2）、門崗人員的服務禮儀及儀容儀表欠缺，表情麻木、呆板對一些突發(fā)事情處理反映遲緩。 3）、小區(qū)門口亂停車現(xiàn)象嚴重，安防隊員雖對車輛進行停放引導，但部分就餐的車輛依然不聽勸告，亂停亂放，致使大門時常被堵，秩序維護隊員和就餐車主發(fā)生沖突，交警和派出所停車員也不能解決，業(yè)主意見較大。 4）、小區(qū)內(nèi)安全設施（如監(jiān)控、紅外線等）幾乎癱瘓，小區(qū)內(nèi)公共安全只能靠人防，安全管理難度很大。 5）、小區(qū)內(nèi)車位隨著業(yè)主增多，日益緊張，已不能滿足業(yè)主停車需要，部分業(yè)主經(jīng)常把車輛停放在綠化帶上造成綠化損壞，停車場監(jiān)控設施癱瘓，一旦發(fā)生車輛擦掛，物業(yè)公司就有責任。 整改措施 1)、加強安防隊員基礎素質的培訓，每周不少于兩次這種培訓，就安防隊員服務禮儀應明確，并作出示范照片，要求所有安防隊員照做。 2)、加強安防隊員平時工作程序的督導，就考核要求領班付連帶責任，發(fā)揮領班的主動能動性，增加領班的責任心，使其具有一榮俱榮，一損俱損。 3)、門口因車輛停放發(fā)生的投訴不能超過 3 次，不能有停車亂收費現(xiàn)象，一旦發(fā)現(xiàn)堅決開除。 4)、加強和相關單位的合作，如派出所、交警，在大門口設立停車禁止牌，就就餐車輛亂停亂放，應通過交警進行拖車處理，殺一儆百。 5)、加強和業(yè)主委員會合作，就 小區(qū)安全設施設備的狀況，召開專題會議，進行專項整改，盡快啟動維修資金的使用，使小區(qū)各項安全設施設備正常運作起來。 6)、加強出租戶管理，對小區(qū)租住戶進行清查，建立安全檔案，安防隊員晚上加大巡邏力度，對租住戶作為重點巡查的對象。 7）、對重點區(qū)域、重點部位每 1小時至少巡查 1次 。 8）、加強對所有人員進出管理，嚴格要求所有人員憑證進出小區(qū)，對業(yè)主和住戶發(fā)放業(yè)主卡通過刷卡進門，出租戶辦理出入證進出小區(qū)，外來人員辦理臨時出入證并登記進出小區(qū)； 9）對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，大門道閘系統(tǒng) 9 月 20 日之前整改完畢，引導車輛有序通行、停放； 10）增加秩序維護隊員大門實行雙崗； 三、工程維護 存在問題 1）、目前小區(qū)內(nèi)設施設備、房屋屋面據(jù)已過質保期，業(yè)主反映的滲水、漏水問題及室內(nèi)報修問題，仍然找物管處理，但是因為部分牽涉到費用問題，業(yè)主不愿意自己出錢處理，因此問題一直得不到妥善解決。 2）、小區(qū)內(nèi)弱電問題如門禁對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等均線路老化，設備陳舊設計不合理，經(jīng)多次維修仍然不能正常使用，必須進行更新及大修才能處理。 3）、小區(qū)排水系統(tǒng)因餐飲商家較多，原設 計隔油池較小及數(shù)量不夠，經(jīng)常導致排污管道積油多，并與小區(qū)住戶排污管道相通，因此小區(qū)排水系統(tǒng)不暢，經(jīng)常需要疏通及清掏。 4）、小區(qū)路面凹凸不平，一遇到大雨部分路面就會積水。 5)、小區(qū)內(nèi)木制作較多，經(jīng)長時間日曬雨淋，已經(jīng)腐朽，存在安全隱患。 6)、小區(qū)圍墻欄桿及部分鐵飾品（如彩虹橋）等雖每年都在刷漆翻新，但是因為時間較長，還是需要更換或者改造。 7）裝修管理缺位，措施和力度不夠，小區(qū)內(nèi)違章亂搭亂建現(xiàn)象嚴重。 整改措施 1）、建議公司加大工程整改力度和投入，尤其是形象工程及涉及安全隱患的問題應和現(xiàn)業(yè)主委員會達成協(xié)議，暫由物業(yè)公司進行墊付費用處理。 2）、加強和左岸花都業(yè)主委員會溝通，啟用維修資金，就小區(qū)內(nèi)大型的設施設備進行更新和維護。 3）、加強工程維修部自身業(yè)務技能的培訓，對工程人員工作進行量化，提高工作效率。 4）、聯(lián)系一家專門整改的施工隊伍，在公司工程技術人員解決不了問題的時候，對公司項目的問題進行整改。 5）對小區(qū)內(nèi)存在問題應分門別類，分輕重緩急，落實重點，并有計劃，有層次的 進行處理。本月內(nèi)完成彩虹橋的刷漆翻新、自行車棚棚頂修繕翻新、 3號門污水管道的改造、大門道閘系統(tǒng)及門禁系統(tǒng)的整改，保證其正常運用。 6）建立共用設施設備檔案 (設備臺帳 )，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。中國物業(yè)管理教育網(wǎng) YP1uhH$LBA。x 三、環(huán)境事務 存在問題 1)、前段時間天氣十分炎熱，保潔員生病請假較多，甚至有兩人病情較重，請假十余天，加上泳池開放要分調(diào)兩名保潔員吸塵及一名保潔員辭職。導致保潔員人員減少，分擔工作增重，只能保證日常衛(wèi)生，計劃衛(wèi)生全部 押后。 2)、員工較為散漫、松懈，沒有嚴格按照公司相關崗位工作流程要求，導致服務品質下降。 3)、小區(qū)內(nèi)樹木太多，長勢繁茂，很多樹蔭下的草坪因長時間不能見光而死亡，須補栽其他樹種。 5)、小區(qū)絕大多數(shù)綠化帶土壤含建渣較多，一些灌木并生長在大樹下面，生長不良，一般不能存活。 6)、小區(qū)內(nèi)近段時間連遇雨季，雜草較多，綠化維護專業(yè)化程度不高，目前綠化養(yǎng)護技術還缺乏。 整改措施 1）、加強對小區(qū)保潔工作的督導，尤其是節(jié)假日和下午值班期間，對保潔區(qū)域的工作標準應嚴格 要求，嚴格考核，就不符合工作標準的保潔員應及時予以批評甚至解聘。 2）、盡量滿足保潔員提出的合理要求，按相關國家的法律法規(guī)執(zhí)行，即不克扣員工應享有的福利，也不增加公司的負擔。 3）、在本月內(nèi)完成對小區(qū)長青苔的路面的清洗。 4）、本月對建渣房進行整改，每天須沖洗，保證垃圾房干凈整潔。 按幢設臵垃圾桶，每日清運 2 次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。 6）小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃 2 次 。樓道每日清掃 2 次，每周拖洗 1 次 。一層共用大廳每日拖洗 1 次 。樓梯扶手每日擦洗 1 次 。共用部位玻璃每周清潔 1 次 。路燈、樓道燈每月清潔 1 次。及時清除道路積水 7）、邀請相關綠化專家對小區(qū)整體綠化環(huán)境進行診斷、出謀劃策。8）、在小區(qū)內(nèi)增加良好的培植土，對一些建渣很多的土壤進行更換。 9）、對綠化工工作應進行量化，就工作安排應靈活多樣，如工作時間，每天給綠化工布臵相應飽和的工作量，完成后就可下班，給予領班更多的自主權利。 10）應重點抓小區(qū)內(nèi)主要區(qū)域的綠化帶，入大門口，環(huán)形道路兩邊，業(yè)主主要走的通道綠化帶，對于這些地方的綠化帶應嚴格要求，提出嚴格的考核標準，完善其服務。 11）應定期修剪草坪，打藥防止病蟲害及蚊蟲，就水溝、河邊附近應定期殺蚊滅蠅。 四、客戶服務 存在問題 1）、客戶服務人員單獨處理事務的能力有待提高，讓業(yè)主感覺效率不高。 2）、業(yè)主的投訴、報修、求助、征詢、回訪存在問題，部分業(yè)主的問題不能及時進行跟蹤回復，長時間累積未得到妥善處理。 3)、業(yè)主檔案的建立不夠完善，業(yè)主關系的維護