【文章內容簡介】 火規(guī)定。（四）、裝修跟蹤監(jiān)管體系業(yè)主裝修施工，指定專職房管員，實施“全過程”追蹤監(jiān)管。通過現場巡查，及時與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修工程進展，把違章裝修消滅在萌芽階段。治安人員、環(huán)境監(jiān)管人員及其他人員均對裝修進行監(jiān)管，形成立體式的裝修監(jiān)管網絡，體現裝修管理“全過程、全因素、全員管理”的特點，消除管理盲點，維護好智能設施管線等公共管線，杜絕違章搭建。（五）違章裝修處理業(yè)主裝修備案中，服務中心分別與業(yè)主和施工單位簽訂具有法律效力的《房屋裝飾裝修管理協議》，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責、權。同時制定《東方明珠城住宅社區(qū)裝修管理規(guī)定》，業(yè)主出現違章裝修，房管員或治安人員上門做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主介紹裝修規(guī)定，耐心的向業(yè)主聲明違章裝修可能造成的危害。做到以理說服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭取支持和理解，讓業(yè)主自覺接收整改要求。針對違章裝修，除了采取說服教育、行政壓力促使其整改外，根據違章損壞情況，采取賠償處理等經濟手段控制。對違章裝修并無視一切的業(yè)主，將上報行政職能部門，由相關部門解決處理。四、入住期間的安全防范措施（一）入住期間的治安分析周邊環(huán)境較為復雜，地處城鄉(xiāng)結合部，外來人口與入住高峰期中的外來裝修、搬運人員往來頻繁的狀態(tài)相互并存。裝修集中，裝修監(jiān)管面大，裝修防火任務艱巨。社區(qū)內各種智能化設備處于調試、試運行階段，業(yè)主對設備的運行、使用還不夠了解，誤報、出錯率高，治安壓力大，管理難度大。（二）、具體防范措施針對這一時期的治安形勢，我們在入住期間確立了“人防為主、技防物防為輔”的治安策略。治安隊伍建設按照高標準建立一支高素質的治安隊伍，嚴格招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環(huán)節(jié)。治安人員中聘用退伍軍人，具有良好思想品質的精湛業(yè)務技能的組成。建立業(yè)務、績效考核與工資、職位掛鉤的機制，實行10％末位淘汰制。確立治安重點，搞好對人流、物流、車流的有效控制①人流控制對來訪人員須通過門崗，與業(yè)主取得聯系后方可進入，并做好訪問登記和離去注銷手續(xù)；對裝修、搬運人員采取出入證管理制度，對他們的活動范圍進行一定限制；對可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時可上前有禮貌地執(zhí)行驗證檢查；經常與派出所聯合檢查戶口，把可疑分子清出社區(qū)。②物流控制對物資流動實施申報制、盤查制和登記制；業(yè)主物品的搬出必須向主動門崗申報，并嚴格按照規(guī)定進行登記；治安人員有責任和義務對物資的出入進行禮貌檢查；所有物資流動實行登記放行制度。③車流控制通過停車場IC卡管理系統記錄車主、車牌號、車型等信息。加強與相關部門的配合與當地派出所建立聯系，請求派出所的協助，加大治安治理綜合力度。五、協助業(yè)主委員會籌建工作按照國家物業(yè)有關規(guī)定和慈溪市住宅物業(yè)管理條例規(guī)定，在業(yè)主入住率達50％前，由管理處制定相應的公眾制度，并廣泛聽取業(yè)主的意見，逐步修改成文，同時向業(yè)主宣傳成立業(yè)主委員會的相關程序和要求，為業(yè)主委員會成立做好基礎工作。在入住率達到50％時，報請政府職能部門，組織召集第一次業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會成立大會。管理處還應配合業(yè)主委員會籌備小組制定公眾制度草案，如業(yè)主、使用人公約等，備好大會審議材料，如前期物業(yè)管理報告、財務收支情況、物業(yè)管理委托合同等。第七部分物業(yè)維修養(yǎng)護計劃公共設施和房屋本體的維修養(yǎng)護是東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理的重要內容，在東方明珠城社區(qū)的公共設施及房屋修繕管理工作中，我們將建立“設備領養(yǎng)制”，責任落實到人，制定合理的養(yǎng)護計劃，建立和健全科學的服務體制，確保設備、設施的運轉正常，切實做到為業(yè)主服務，保證房屋始終完好如新，達到保值、增值的目的。一、公用部位公用設施維修計劃類別項目定期養(yǎng)護周期內容實施效果房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道外墻面3年一次，屋面5年一次，樓梯通道5年一次檢查修理無損壞區(qū)內道路砼路面、砼道牙、人行道每年一次檢修整潔、無損壞區(qū)內照明樓道燈、廣場燈、車庫燈、草坪燈、路燈每年一次燈桿刷漆、線路開關檢測符合安全標準，正常使用溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井、噴水池每年一次清理淤泥、化糞池抽吸及閥門檢測保養(yǎng)暢通、無損壞停車場地面停車場每年一次翻新、更換舊標識牌、消防設施檢測標識完整、明晰，設施完好地下停車場公共標識牌標識牌、警示牌每月一次翻新、更換殘舊標識牌標識完整、明晰，設施完好智能化系統監(jiān)控系統、紅外線報警系統、門警系統等每年二次檢測、試驗、維修、更換傳感靈敏，使用正常供水供電系統水泵、水塔、變壓器、配電房等每月一次檢測運轉正常公用設備電梯等每月兩次檢測、保養(yǎng)運轉正常、安全可靠公共設施圍欄、宣傳欄、廣播系統每周一次檢測、試驗、維修、更換無損壞，廣播正常二、日常養(yǎng)護計劃及實施方案（一）、日常養(yǎng)護標準房屋維修：屋面、外墻、房屋承重結構、走廊、通道、樓梯符合《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》公共設備、設施維護及保養(yǎng)電梯、消防設施、配電間、水泵房等公用設施進行定期養(yǎng)護，做到預防為主。具體附表類別項目日常養(yǎng)護計劃計劃標準實施效果房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道每季一次房屋修繕質量標準無損壞區(qū)內道路砼路面每周檢查一次，隨壞隨修路面修繕質量標準；人行道鋪設修繕標準干整、無坑洼、無積水、無缺損緩路徑、砼道牙區(qū)內照明樓道燈、廣場燈、車庫燈、草坪燈每天檢查一次，隨壞隨修電器專業(yè)安全操作規(guī)程；燈具施工技術標準燈泡使用正常，燈罩完好清潔，燈桿無破損完好率98％以上溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井、噴水池每周檢查一次，隨壞隨修井內無積污，井壁無脫落；化糞池無堵塞；井蓋標志清晰井蓋完好率達100％；無缺損、少積污無堵塞停車場地面停車場每周檢查一次，隨壞隨修砼路面修繕質量標準；停車場地面修繕標準；停車場設施平整、無積水、無缺損、完好率達99％以上地下停車場公共標識牌標識牌、警示牌每周檢查一次，發(fā)現問題及時維修標識清楚，無污跡，破損；安放牢固標志完好率達100％；標志無損壞智能化系統監(jiān)控系統、紅外線報警系統、門警系統等每天檢查一次智能化系統維保標準系統性能良好；設施良好供水系統水泵、水塔每天檢查一遍無故障系統性能良好，正常運轉其他公共設施圍欄、宣傳欄、廣播系統每周檢查一遍，發(fā)現問題及時維修無破損；無脫落泄水通暢確保安全使用，正常運轉（二）、業(yè)主報修制度房管員負責業(yè)主的報修接待工作，接到報修時，在《報修記錄臺帳》中記錄業(yè)主報修問題，可通過電話解決的，三分鐘內落實處理措施，業(yè)主小型報修，需至現場處理，在30分鐘內落實解決方案，開具施工單；若報修問題嚴重，需要研討時，在三小時內管理處討論決定，落實解決方案。維修工維修時嚴格履行崗位職責，做到維修優(yōu)質快捷，結束時對施工場地做好整理、清掃。維修工填妥《施工單》項目及金額，請業(yè)主確認簽字。業(yè)主簽字后，維修工即回班組待命，施工單交房管員。（三）、維修回訪制度在維修完工后，采用電話或上門的方式對業(yè)主進行回訪?；卦L的內容包括服務態(tài)度、工作效率、技術水平、維修效果以及業(yè)主的滿意程度等項目。工作流程：維修部門每周五下班前將本周《施工單》整理好，交辦公室。辦公室對報修情況進行回訪，回訪率100％，回訪結果登記在《施工單上記錄》。回訪結果向管理處主任匯報、分析，若發(fā)現問題，及時糾正。三、電梯運作規(guī)范電梯的使用維修，始于電梯安裝完畢和正式驗收后。為確保電梯安全行駛，必須建立正常的維修保養(yǎng)、管理制度。維修人員需經專業(yè)培訓的專職人員對電梯進行經常性的管理、維護和檢修。電梯的操作人員需經培訓的專職人員擔任，應具有高度的責任心，愛護設備，掌握使用特性。電梯正常工作條件應符合電梯技術條件中的有關規(guī)定。四、公建配套設施、設備及各類管線的管理措施公建配套設施、設備包括垃圾房、煤氣管道、路燈、配電房、自來水管道、消火栓、滅火器等。維修部門負責公建配套設施、設備及各類管線的管理。建立公建設施、設備的圖紙檔案資料，了解社區(qū)各類設施的平面布局及相應地上、地下管線布置。垃圾房每日保潔、清理，煤氣管道每周檢查一次，路燈每日檢查一遍，配電房每日巡查一次，消火栓每周巡查一次。進水管路每周檢查一遍，發(fā)現問題，及時記錄在《公建配套設施巡檢表》中，若物業(yè)管理可馬上處理的較小問題，及時處理；若問題嚴重或突發(fā)時速與所屬公建職能部門聯系，對處理情況詳細記錄，并通報業(yè)主。第八部分積極主動配合社區(qū)居委會搞好文化建設一、社區(qū)文化（一）、基本內容開展精神文明建設，制定社區(qū)業(yè)主精神文明公約，教育業(yè)主要自覺遵守社區(qū)的各項規(guī)章制度，遵守和維護公秩序，愛護公共財產，提倡業(yè)主鄰里互助、文明居住、文明行為。完善、充實社區(qū)娛樂場所和文體活動設施，開展豐富多彩的文體活動，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，密切鄰里感情，協調人際關系，提高業(yè)主的參與意識，促進安定團結和社會和睦。建設高雅的社區(qū)文化，培育健康的社區(qū)精神。（二）、具體形式業(yè)主入住后，利用宣傳欄、宣傳櫥窗、黑板報等多種形式，對《業(yè)主手冊》、《業(yè)主臨時公約》、《精神文明公約》、《裝修管理規(guī)定及注意事項》和居民文化生活等內容及時向業(yè)主宣傳。宣傳《市民行為道德規(guī)范》，鼓勵業(yè)主爭做文明慈溪市民。宣傳環(huán)保，倡導環(huán)保，獎懲激勵。組織業(yè)主開展一次社區(qū)環(huán)?；顒樱纭皹淠绢I養(yǎng)”、“擁有一片家園”等活動，激發(fā)業(yè)主共同關心、維護社區(qū)優(yōu)美環(huán)境。搞好裝修環(huán)保宣傳，入住前向業(yè)主通知，集中安排環(huán)保裝修培訓，防止裝修噪聲污染、環(huán)境污染的發(fā)生。將文化建設納入物業(yè)管理日常工作中，設立專人負責，擬定社區(qū)文化管理制度，負責各項文化宣傳活動，定期更新宣傳櫥窗等。運用傳播文化的工具和康樂設施，如圖書館、電子顯示屏、社區(qū)報背景音樂等，開展聯絡感情活動。與社區(qū)共同開展文化娛樂活動，充分利用社區(qū)內的文體活動設施，每年舉行一至兩次大型活動，如各種形式的舞會、趣味游戲、棋類、牌類活動等，注重文明居住，鄰里團結互助，無糾紛。（三）、社區(qū)活動計劃序號活動項目時間安排活動方式備注1元旦晚會1月晚會2新年文藝晚會2月晚會3愛我家園3月植樹活動4消防知識4月講座5春游5月景區(qū)旅游6激情夏季6－9月各種文藝活動7醫(yī)療知識講座7月邀請醫(yī)療專家進行講座8中秋賞月9月晚會二、協助配合大社區(qū)開展工作社區(qū)文化及綜合治理每月向街道、居委會、派出所等主管部門匯報，并接受指導。街道、派出所等主管部門在社區(qū)舉辦的各類活動，管理處派專人參與、協助，給予積極配合。三、物業(yè)服務與便民服務項目（一）、常規(guī)性服務治安、消防、清潔、綠化、車輛、樓宇文化管理與服務（二）、無償服務家教服務：管理處負責聯系和推薦相關機構，供需要的業(yè)主選擇；業(yè)主熱線：24小時熱線；電話喚醒、留言服務；燙洗衣服服務：管理處協助洗衣店收發(fā)衣服；預定及叫車接送服務；代定報刊雜志：管理處負責辦理手續(xù)，費用由業(yè)主自理；保姆介紹：管理處負責推薦家政公司；24小時醫(yī)療急救服務：管理處負責聯系醫(yī)院；代收郵件服務；代辦速遞業(yè)務：管理處負責聯系速遞公司；1代辦保險業(yè)務：管理處負責聯系和推薦保險公司；1失物招領；（三）、有償服務室內清潔；室內綠化；商務中心服務：提供復印、傳真、翻譯、秘書服務等；24小時工程維修服務；租務服務：代理出租；設立園藝師：解決業(yè)主有私家花園不會或不愿管理的問題；設立鐘點工：解決部分業(yè)主不愿在家里設保姆房，有需要家政服務的問題，由管理處統一經營，提高信譽和管理力度，同時增加物業(yè)收入；8空置房屋出租。（四）、特色服務信息類①建立社區(qū)網站、電子公告牌，用于：a、公開物業(yè)管理內容、物業(yè)公司賬目、收費標準，及時發(fā)布相關信息，實現公開、透明、公平的物業(yè)管理模式；b、方便業(yè)主投訴、申告，及時反饋各種信息，便于物業(yè)公司及時做出整改；c、搭建業(yè)主交流平臺，促進社區(qū)文交流。醫(yī)療健康類建立社區(qū)醫(yī)療站，在社區(qū)內部設立業(yè)主健康卡片，定期在會所內開展醫(yī)療健康講座，普及科學的生活觀念。根據業(yè)主要求，及本社區(qū)的地理位置，擬邀請市人民醫(yī)院進行健康知識講座，對于常見疾病加以預防。第九部分社區(qū)管理創(chuàng)新一、充分發(fā)揮高科技在物業(yè)管理中的應用東方明珠城高檔住宅社區(qū)作為慈溪的樣板工程，其設施、設備在同類住宅社區(qū)中處于領先地位，各種高科技設施大量運用。為加強社區(qū)的管理，方便用戶，營造一個安全祥和住宅環(huán)境，我們在社區(qū)安裝了社區(qū)智能化設施，將整個社區(qū)的管理納入智能化管理系統之內。結合我們已有的經驗和研究成果，對東方明珠城社區(qū)的智能化管理與維護從以下幾個方面入手。（一）、智能化的組成電視監(jiān)控系統、紅外線報警系統、家庭防盜報警系統、可視對講門警系統、智能化IC卡停車場管理系統、背景音樂系統等。（二）、智能化系統宣傳在業(yè)主入住時，管理處和業(yè)主對住宅內已安裝好的智能化系統進行驗收確認，并提供智能化系統使用說明書，告之裝修注意事項及損壞的各項責任，在裝修過程中做好巡視監(jiān)督。（三）、日常管理各種智能化設施設立專人管理，進行相關技術操作培訓，實行24小時值班責任制度，確保設備正常運行。二、不斷實現管理的現代化（一）、管理思想現代化適應社會主義市場經濟的要求，樹立新思想、新觀念，按照民主管理的觀念，商品經濟的觀念、經濟核算的觀念和按經濟規(guī)律辦事的觀念等；善于接受新事物，努力學習現代化管理的知識。（二）、管理方法現代化使各項管理工作都符合客觀規(guī)律的要求，運用科學的方法和手段進行管理。（三）、管理手段現代化就是管理工具的現代化、自動化，在物業(yè)管理中大量運用高科技設備，提高管理效率，提升管理檔次。（四）、管理人員知識化、