【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 火規(guī)定。（四）、裝修跟蹤監(jiān)管體系業(yè)主裝修施工，指定專職房管員，實(shí)施“全過(guò)程”追蹤監(jiān)管。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)巡查，及時(shí)與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消滅在萌芽階段。治安人員、環(huán)境監(jiān)管人員及其他人員均對(duì)裝修進(jìn)行監(jiān)管，形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，體現(xiàn)裝修管理“全過(guò)程、全因素、全員管理”的特點(diǎn)，消除管理盲點(diǎn)，維護(hù)好智能設(shè)施管線等公共管線，杜絕違章搭建。（五）違章裝修處理業(yè)主裝修備案中，服務(wù)中心分別與業(yè)主和施工單位簽訂具有法律效力的《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。同時(shí)制定《東方明珠城住宅社區(qū)裝修管理規(guī)定》，業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，房管員或治安人員上門做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主介紹裝修規(guī)定，耐心的向業(yè)主聲明違章裝修可能造成的危害。做到以理說(shuō)服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭(zhēng)取支持和理解，讓業(yè)主自覺接收整改要求。針對(duì)違章裝修，除了采取說(shuō)服教育、行政壓力促使其整改外，根據(jù)違章?lián)p壞情況，采取賠償處理等經(jīng)濟(jì)手段控制。對(duì)違章裝修并無(wú)視一切的業(yè)主，將上報(bào)行政職能部門，由相關(guān)部門解決處理。四、入住期間的安全防范措施（一）入住期間的治安分析周邊環(huán)境較為復(fù)雜，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，外來(lái)人口與入住高峰期中的外來(lái)裝修、搬運(yùn)人員往來(lái)頻繁的狀態(tài)相互并存。裝修集中，裝修監(jiān)管面大，裝修防火任務(wù)艱巨。社區(qū)內(nèi)各種智能化設(shè)備處于調(diào)試、試運(yùn)行階段，業(yè)主對(duì)設(shè)備的運(yùn)行、使用還不夠了解，誤報(bào)、出錯(cuò)率高，治安壓力大，管理難度大。（二）、具體防范措施針對(duì)這一時(shí)期的治安形勢(shì)，我們?cè)谌胱∑陂g確立了“人防為主、技防物防為輔”的治安策略。治安隊(duì)伍建設(shè)按照高標(biāo)準(zhǔn)建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍，嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。治安人員中聘用退伍軍人，具有良好思想品質(zhì)的精湛業(yè)務(wù)技能的組成。建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制，實(shí)行10％末位淘汰制。確立治安重點(diǎn)，搞好對(duì)人流、物流、車流的有效控制①人流控制對(duì)來(lái)訪人員須通過(guò)門崗，與業(yè)主取得聯(lián)系后方可進(jìn)入，并做好訪問登記和離去注銷手續(xù)；對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理制度，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制；對(duì)可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前有禮貌地執(zhí)行驗(yàn)證檢查；經(jīng)常與派出所聯(lián)合檢查戶口，把可疑分子清出社區(qū)。②物流控制對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤查制和登記制；業(yè)主物品的搬出必須向主動(dòng)門崗申報(bào)，并嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行登記；治安人員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的出入進(jìn)行禮貌檢查；所有物資流動(dòng)實(shí)行登記放行制度。③車流控制通過(guò)停車場(chǎng)IC卡管理系統(tǒng)記錄車主、車牌號(hào)、車型等信息。加強(qiáng)與相關(guān)部門的配合與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒙?lián)系，請(qǐng)求派出所的協(xié)助，加大治安治理綜合力度。五、協(xié)助業(yè)主委員會(huì)籌建工作按照國(guó)家物業(yè)有關(guān)規(guī)定和慈溪市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，在業(yè)主入住率達(dá)50％前，由管理處制定相應(yīng)的公眾制度，并廣泛聽取業(yè)主的意見，逐步修改成文，同時(shí)向業(yè)主宣傳成立業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)程序和要求，為業(yè)主委員會(huì)成立做好基礎(chǔ)工作。在入住率達(dá)到50％時(shí)，報(bào)請(qǐng)政府職能部門，組織召集第一次業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立大會(huì)。管理處還應(yīng)配合業(yè)主委員會(huì)籌備小組制定公眾制度草案，如業(yè)主、使用人公約等，備好大會(huì)審議材料，如前期物業(yè)管理報(bào)告、財(cái)務(wù)收支情況、物業(yè)管理委托合同等。第七部分物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃公共設(shè)施和房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)是東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理的重要內(nèi)容，在東方明珠城社區(qū)的公共設(shè)施及房屋修繕管理工作中，我們將建立“設(shè)備領(lǐng)養(yǎng)制”，責(zé)任落實(shí)到人，制定合理的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，建立和健全科學(xué)的服務(wù)體制，確保設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)轉(zhuǎn)正常，切實(shí)做到為業(yè)主服務(wù)，保證房屋始終完好如新，達(dá)到保值、增值的目的。一、公用部位公用設(shè)施維修計(jì)劃類別項(xiàng)目定期養(yǎng)護(hù)周期內(nèi)容實(shí)施效果房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道外墻面3年一次，屋面5年一次，樓梯通道5年一次檢查修理無(wú)損壞區(qū)內(nèi)道路砼路面、砼道牙、人行道每年一次檢修整潔、無(wú)損壞區(qū)內(nèi)照明樓道燈、廣場(chǎng)燈、車庫(kù)燈、草坪燈、路燈每年一次燈桿刷漆、線路開關(guān)檢測(cè)符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井、噴水池每年一次清理淤泥、化糞池抽吸及閥門檢測(cè)保養(yǎng)暢通、無(wú)損壞停車場(chǎng)地面停車場(chǎng)每年一次翻新、更換舊標(biāo)識(shí)牌、消防設(shè)施檢測(cè)標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好地下停車場(chǎng)公共標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)牌、警示牌每月一次翻新、更換殘舊標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、門警系統(tǒng)等每年二次檢測(cè)、試驗(yàn)、維修、更換傳感靈敏，使用正常供水供電系統(tǒng)水泵、水塔、變壓器、配電房等每月一次檢測(cè)運(yùn)轉(zhuǎn)正常公用設(shè)備電梯等每月兩次檢測(cè)、保養(yǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全可靠公共設(shè)施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周一次檢測(cè)、試驗(yàn)、維修、更換無(wú)損壞，廣播正常二、日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案（一）、日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)房屋維修：屋面、外墻、房屋承重結(jié)構(gòu)、走廊、通道、樓梯符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》公共設(shè)備、設(shè)施維護(hù)及保養(yǎng)電梯、消防設(shè)施、配電間、水泵房等公用設(shè)施進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)，做到預(yù)防為主。具體附表類別項(xiàng)目日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道每季一次房屋修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)無(wú)損壞區(qū)內(nèi)道路砼路面每周檢查一次，隨壞隨修路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)干整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損緩路徑、砼道牙區(qū)內(nèi)照明樓道燈、廣場(chǎng)燈、車庫(kù)燈、草坪燈每天檢查一次，隨壞隨修電器專業(yè)安全操作規(guī)程；燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)燈泡使用正常，燈罩完好清潔，燈桿無(wú)破損完好率98％以上溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井、噴水池每周檢查一次，隨壞隨修井內(nèi)無(wú)積污，井壁無(wú)脫落；化糞池?zé)o堵塞；井蓋標(biāo)志清晰井蓋完好率達(dá)100％；無(wú)缺損、少積污無(wú)堵塞停車場(chǎng)地面停車場(chǎng)每周檢查一次，隨壞隨修砼路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；停車場(chǎng)地面修繕標(biāo)準(zhǔn)；停車場(chǎng)設(shè)施平整、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率達(dá)99％以上地下停車場(chǎng)公共標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)牌、警示牌每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修標(biāo)識(shí)清楚，無(wú)污跡，破損；安放牢固標(biāo)志完好率達(dá)100％；標(biāo)志無(wú)損壞智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、門警系統(tǒng)等每天檢查一次智能化系統(tǒng)維保標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)性能良好；設(shè)施良好供水系統(tǒng)水泵、水塔每天檢查一遍無(wú)故障系統(tǒng)性能良好，正常運(yùn)轉(zhuǎn)其他公共設(shè)施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修無(wú)破損；無(wú)脫落泄水通暢確保安全使用，正常運(yùn)轉(zhuǎn)（二）、業(yè)主報(bào)修制度房管員負(fù)責(zé)業(yè)主的報(bào)修接待工作，接到報(bào)修時(shí)，在《報(bào)修記錄臺(tái)帳》中記錄業(yè)主報(bào)修問題，可通過(guò)電話解決的，三分鐘內(nèi)落實(shí)處理措施，業(yè)主小型報(bào)修，需至現(xiàn)場(chǎng)處理，在30分鐘內(nèi)落實(shí)解決方案，開具施工單；若報(bào)修問題嚴(yán)重，需要研討時(shí)，在三小時(shí)內(nèi)管理處討論決定，落實(shí)解決方案。維修工維修時(shí)嚴(yán)格履行崗位職責(zé)，做到維修優(yōu)質(zhì)快捷，結(jié)束時(shí)對(duì)施工場(chǎng)地做好整理、清掃。維修工填妥《施工單》項(xiàng)目及金額，請(qǐng)業(yè)主確認(rèn)簽字。業(yè)主簽字后，維修工即回班組待命，施工單交房管員。（三）、維修回訪制度在維修完工后，采用電話或上門的方式對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪。回訪的內(nèi)容包括服務(wù)態(tài)度、工作效率、技術(shù)水平、維修效果以及業(yè)主的滿意程度等項(xiàng)目。工作流程：維修部門每周五下班前將本周《施工單》整理好，交辦公室。辦公室對(duì)報(bào)修情況進(jìn)行回訪，回訪率100％，回訪結(jié)果登記在《施工單上記錄》。回訪結(jié)果向管理處主任匯報(bào)、分析，若發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)糾正。三、電梯運(yùn)作規(guī)范電梯的使用維修，始于電梯安裝完畢和正式驗(yàn)收后。為確保電梯安全行駛，必須建立正常的維修保養(yǎng)、管理制度。維修人員需經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的專職人員對(duì)電梯進(jìn)行經(jīng)常性的管理、維護(hù)和檢修。電梯的操作人員需經(jīng)培訓(xùn)的專職人員擔(dān)任，應(yīng)具有高度的責(zé)任心，愛護(hù)設(shè)備，掌握使用特性。電梯正常工作條件應(yīng)符合電梯技術(shù)條件中的有關(guān)規(guī)定。四、公建配套設(shè)施、設(shè)備及各類管線的管理措施公建配套設(shè)施、設(shè)備包括垃圾房、煤氣管道、路燈、配電房、自來(lái)水管道、消火栓、滅火器等。維修部門負(fù)責(zé)公建配套設(shè)施、設(shè)備及各類管線的管理。建立公建設(shè)施、設(shè)備的圖紙檔案資料，了解社區(qū)各類設(shè)施的平面布局及相應(yīng)地上、地下管線布置。垃圾房每日保潔、清理，煤氣管道每周檢查一次，路燈每日檢查一遍，配電房每日巡查一次，消火栓每周巡查一次。進(jìn)水管路每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)記錄在《公建配套設(shè)施巡檢表》中，若物業(yè)管理可馬上處理的較小問題，及時(shí)處理；若問題嚴(yán)重或突發(fā)時(shí)速與所屬公建職能部門聯(lián)系，對(duì)處理情況詳細(xì)記錄，并通報(bào)業(yè)主。第八部分積極主動(dòng)配合社區(qū)居委會(huì)搞好文化建設(shè)一、社區(qū)文化（一）、基本內(nèi)容開展精神文明建設(shè)，制定社區(qū)業(yè)主精神文明公約，教育業(yè)主要自覺遵守社區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度，遵守和維護(hù)公秩序，愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，提倡業(yè)主鄰里互助、文明居住、文明行為。完善、充實(shí)社區(qū)娛樂場(chǎng)所和文體活動(dòng)設(shè)施，開展豐富多彩的文體活動(dòng)，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，密切鄰里感情，協(xié)調(diào)人際關(guān)系，提高業(yè)主的參與意識(shí)，促進(jìn)安定團(tuán)結(jié)和社會(huì)和睦。建設(shè)高雅的社區(qū)文化，培育健康的社區(qū)精神。（二）、具體形式業(yè)主入住后，利用宣傳欄、宣傳櫥窗、黑板報(bào)等多種形式，對(duì)《業(yè)主手冊(cè)》、《業(yè)主臨時(shí)公約》、《精神文明公約》、《裝修管理規(guī)定及注意事項(xiàng)》和居民文化生活等內(nèi)容及時(shí)向業(yè)主宣傳。宣傳《市民行為道德規(guī)范》，鼓勵(lì)業(yè)主爭(zhēng)做文明慈溪市民。宣傳環(huán)保，倡導(dǎo)環(huán)保，獎(jiǎng)懲激勵(lì)。組織業(yè)主開展一次社區(qū)環(huán)保活動(dòng)，如“樹木領(lǐng)養(yǎng)”、“擁有一片家園”等活動(dòng)，激發(fā)業(yè)主共同關(guān)心、維護(hù)社區(qū)優(yōu)美環(huán)境。搞好裝修環(huán)保宣傳，入住前向業(yè)主通知，集中安排環(huán)保裝修培訓(xùn)，防止裝修噪聲污染、環(huán)境污染的發(fā)生。將文化建設(shè)納入物業(yè)管理日常工作中，設(shè)立專人負(fù)責(zé)，擬定社區(qū)文化管理制度，負(fù)責(zé)各項(xiàng)文化宣傳活動(dòng)，定期更新宣傳櫥窗等。運(yùn)用傳播文化的工具和康樂設(shè)施，如圖書館、電子顯示屏、社區(qū)報(bào)背景音樂等，開展聯(lián)絡(luò)感情活動(dòng)。與社區(qū)共同開展文化娛樂活動(dòng)，充分利用社區(qū)內(nèi)的文體活動(dòng)設(shè)施，每年舉行一至兩次大型活動(dòng)，如各種形式的舞會(huì)、趣味游戲、棋類、牌類活動(dòng)等，注重文明居住，鄰里團(tuán)結(jié)互助，無(wú)糾紛。（三）、社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃序號(hào)活動(dòng)項(xiàng)目時(shí)間安排活動(dòng)方式備注1元旦晚會(huì)1月晚會(huì)2新年文藝晚會(huì)2月晚會(huì)3愛我家園3月植樹活動(dòng)4消防知識(shí)4月講座5春游5月景區(qū)旅游6激情夏季6－9月各種文藝活動(dòng)7醫(yī)療知識(shí)講座7月邀請(qǐng)醫(yī)療專家進(jìn)行講座8中秋賞月9月晚會(huì)二、協(xié)助配合大社區(qū)開展工作社區(qū)文化及綜合治理每月向街道、居委會(huì)、派出所等主管部門匯報(bào)，并接受指導(dǎo)。街道、派出所等主管部門在社區(qū)舉辦的各類活動(dòng)，管理處派專人參與、協(xié)助，給予積極配合。三、物業(yè)服務(wù)與便民服務(wù)項(xiàng)目（一）、常規(guī)性服務(wù)治安、消防、清潔、綠化、車輛、樓宇文化管理與服務(wù)（二）、無(wú)償服務(wù)家教服務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系和推薦相關(guān)機(jī)構(gòu)，供需要的業(yè)主選擇；業(yè)主熱線：24小時(shí)熱線；電話喚醒、留言服務(wù)；燙洗衣服服務(wù)：管理處協(xié)助洗衣店收發(fā)衣服；預(yù)定及叫車接送服務(wù)；代定報(bào)刊雜志：管理處負(fù)責(zé)辦理手續(xù)，費(fèi)用由業(yè)主自理；保姆介紹：管理處負(fù)責(zé)推薦家政公司；24小時(shí)醫(yī)療急救服務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系醫(yī)院；代收郵件服務(wù)；代辦速遞業(yè)務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系速遞公司；1代辦保險(xiǎn)業(yè)務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系和推薦保險(xiǎn)公司；1失物招領(lǐng)；（三）、有償服務(wù)室內(nèi)清潔；室內(nèi)綠化；商務(wù)中心服務(wù)：提供復(fù)印、傳真、翻譯、秘書服務(wù)等；24小時(shí)工程維修服務(wù)；租務(wù)服務(wù)：代理出租；設(shè)立園藝師：解決業(yè)主有私家花園不會(huì)或不愿管理的問題；設(shè)立鐘點(diǎn)工：解決部分業(yè)主不愿在家里設(shè)保姆房，有需要家政服務(wù)的問題，由管理處統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，提高信譽(yù)和管理力度，同時(shí)增加物業(yè)收入；8空置房屋出租。（四）、特色服務(wù)信息類①建立社區(qū)網(wǎng)站、電子公告牌，用于：a、公開物業(yè)管理內(nèi)容、物業(yè)公司賬目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)發(fā)布相關(guān)信息，實(shí)現(xiàn)公開、透明、公平的物業(yè)管理模式；b、方便業(yè)主投訴、申告，及時(shí)反饋各種信息，便于物業(yè)公司及時(shí)做出整改；c、搭建業(yè)主交流平臺(tái)，促進(jìn)社區(qū)文交流。醫(yī)療健康類建立社區(qū)醫(yī)療站，在社區(qū)內(nèi)部設(shè)立業(yè)主健康卡片，定期在會(huì)所內(nèi)開展醫(yī)療健康講座，普及科學(xué)的生活觀念。根據(jù)業(yè)主要求，及本社區(qū)的地理位置，擬邀請(qǐng)市人民醫(yī)院進(jìn)行健康知識(shí)講座，對(duì)于常見疾病加以預(yù)防。第九部分社區(qū)管理創(chuàng)新一、充分發(fā)揮高科技在物業(yè)管理中的應(yīng)用東方明珠城高檔住宅社區(qū)作為慈溪的樣板工程，其設(shè)施、設(shè)備在同類住宅社區(qū)中處于領(lǐng)先地位，各種高科技設(shè)施大量運(yùn)用。為加強(qiáng)社區(qū)的管理，方便用戶，營(yíng)造一個(gè)安全祥和住宅環(huán)境，我們?cè)谏鐓^(qū)安裝了社區(qū)智能化設(shè)施，將整個(gè)社區(qū)的管理納入智能化管理系統(tǒng)之內(nèi)。結(jié)合我們已有的經(jīng)驗(yàn)和研究成果，對(duì)東方明珠城社區(qū)的智能化管理與維護(hù)從以下幾個(gè)方面入手。（一）、智能化的組成電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講門警系統(tǒng)、智能化IC卡停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)等。（二）、智能化系統(tǒng)宣傳在業(yè)主入住時(shí)，管理處和業(yè)主對(duì)住宅內(nèi)已安裝好的智能化系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收確認(rèn)，并提供智能化系統(tǒng)使用說(shuō)明書，告之裝修注意事項(xiàng)及損壞的各項(xiàng)責(zé)任，在裝修過(guò)程中做好巡視監(jiān)督。（三）、日常管理各種智能化設(shè)施設(shè)立專人管理，進(jìn)行相關(guān)技術(shù)操作培訓(xùn)，實(shí)行24小時(shí)值班責(zé)任制度，確保設(shè)備正常運(yùn)行。二、不斷實(shí)現(xiàn)管理的現(xiàn)代化（一）、管理思想現(xiàn)代化適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，樹立新思想、新觀念，按照民主管理的觀念，商品經(jīng)濟(jì)的觀念、經(jīng)濟(jì)核算的觀念和按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事的觀念等；善于接受新事物，努力學(xué)習(xí)現(xiàn)代化管理的知識(shí)。（二）、管理方法現(xiàn)代化使各項(xiàng)管理工作都符合客觀規(guī)律的要求，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段進(jìn)行管理。（三）、管理手段現(xiàn)代化就是管理工具的現(xiàn)代化、自動(dòng)化，在物業(yè)管理中大量運(yùn)用高科技設(shè)備，提高管理效率，提升管理檔次。（四）、管理人員知識(shí)化、