【文章內容簡介】 建立合同關系，按照中海物業(yè)的規(guī)定標準提供專業(yè)服務。從而徹底 革除了管理處小而全的弊端，簡化了內部管理事務，使管理處能夠更加專心致志地組織、統(tǒng)籌、協(xié)調和督導各項服務工作的實施。它普遍使用了高素質的專業(yè)服務隊伍，使管理服務水平產生了新的飛躍，并且能夠與時代同步提升。同時，它有效解決了內部 活力不足的問題，引入了更加靈活的優(yōu)勝劣汰機制，使專業(yè)公司始終有“責任在身則如履薄冰、未達標準則寢食難安”的感覺。它充分利用了廣闊的市場資源，使經過比價擇定的費用支出大幅度降低，并且不再呈現(xiàn)剛性，大大降低了成本。 a) 樓宇科技公司： 樓宇科技公司集智能化設計、集成、施工、維護于一身，先后與韓國三星、上海同濟、湖南證券建立了長期經濟技術合作關系，完成小區(qū)安全管理系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、“一卡通”系統(tǒng)、會議系統(tǒng)、演播系統(tǒng)、局域網系統(tǒng)、多媒體查詢系統(tǒng)等智能化建設工程逾千萬元。 b) 專業(yè)清洗公司及研發(fā)中心： 擁有獨立知識產權產品就 意味著一個新的利潤增長點的出現(xiàn)，中海物業(yè)在實際物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)的清洗劑往往使墻磚釉面失去光澤、鍍膜玻璃蝕痕累累，為解決這一問題，中海物業(yè)組建專業(yè)清洗公司及清洗劑研發(fā)中心，開展技術攻關，針對不同的建筑物上不同的部位，不同材質本身及污垢的化學特性，研制生產去污力強，保護物體本色，不腐蝕毗連物體的專用清洗劑，成功開發(fā)出具有獨立知識產 權的 W、 D、 K、 T 等 4 個系列 22 種專用清洗劑，既為自身實現(xiàn)高質量的保潔服務提供了技術保 證，又創(chuàng)造了新的利潤來源。 c) 電梯工程公司： 搶占電梯工程市場電梯是每個中高層、小高層住宅的重要一環(huán) ，其維修與保養(yǎng)成為具有很大發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?。對電梯管理，中海物業(yè)設計了“專人保養(yǎng)，整梯備件、自動尋呼、限時修復”的服務方式。我們采用現(xiàn)代調試、實驗、檢測、監(jiān)控手段，掌握獨到的保證電梯安全、平穩(wěn)、經濟運行的技術措施，安裝、改造、維 修 10 多個品牌、 40 多種型號的客梯、貨梯、扶梯、觀光梯 500 多部。這種規(guī)?；墓芾頍o疑具 有兩方面的優(yōu)勢：首先，由于電梯品牌繁雜，只 有在上規(guī)模的情況下，人員才能根據其不同的特點得到合理配置；其次，維修電梯所需的各種配件進貨渠道暢通，降低維修成本 。 d) 企業(yè) VI 設計部： 許多物業(yè)管理公司所負責的 小區(qū)變化多，不太統(tǒng)一，但中海物業(yè)組織設計師對自己的轄區(qū)進行策劃包裝，同意了形象使企業(yè)形象方面更上一個臺階。 e) 裝飾工程部： “買房難，裝修更難”這一句話相信會引起不少人的共鳴，中海物業(yè)認為自己涉足家庭裝修無疑有幾個有利條件：了解業(yè)主的真實需求；出了問題，作為物業(yè)管理公司會真正負起責任；“中?！笔瞧放瀑Y源。中海裝飾工程部已經宣告成立，為廣大業(yè)主解決這個“美麗”的難題。對于小區(qū)的裝修管理，中海物業(yè)設計了“裝修套餐”服務，從設計咨詢、報價審查到質量監(jiān)理實行一條龍服務，這種寓管理于服務的方式，能夠解決開發(fā)商和業(yè)主一直頭 疼的問題，使業(yè)主切實感到“用錢放心、辦事省心、居家舒心”的中?！叭募墶狈铡? f) 中?；ㄆ裕?一年四季花紅草綠是深圳有別于內地城市的一大風景。以前中海物業(yè)為購買花草花費不少，使得管理成本增加，現(xiàn)在，中海物業(yè)置地育苗，建起了“中?；ㄔ贰保仍诮档统杀镜幕A上滿足了自身需求，又通過出售獲益甚豐。 g) 中海藝術團： 中海物業(yè)招聘了一些專業(yè)藝術人才，每年在各小區(qū)為業(yè)主進行 2 次左右的演出，平時則在中 海物業(yè)所轄的會所中工作?！爸泻Ｋ囆g團”的成立既提高了業(yè)主的精神生活，又提高了中海物業(yè)的文化品味。 第 二 部 分 公 司 營 業(yè) 執(zhí) 照 第 三 部 分 公 司 資 質 證 書 下 篇 物 業(yè) 管 理 顧 問 方 案 華僑海景城暨東方之珠項目 物業(yè)管理顧問方案 華僑海景城位于廈門市繁華的鷺江道和禾祥西路交匯處，是廈門華僑城房地產開發(fā)有限公司斥巨資精心打造的 21 世紀新生代大規(guī)模豪華社區(qū)。項目的定位高檔，將超大規(guī)模園林設計與獨特的建筑風格相融合，建成后將成為廈門唯一的新外灘國際化 濱海高尚園林社區(qū)。 項目規(guī)劃用地約 27000 平方米，總建筑面積約 22 萬平方米，其中 12 層的裙樓將建成長達 700 多米的濱海休閑購物廣場。一期工程已于 2020 年 2 月破土動工，預計 2020 年底可交付使用。 東方之珠項目（禹洲新城二期）位于合港路與合旭路交匯處，項目由廈門禹洲房地產開發(fā)有限公司開發(fā) ,項目總用地約 15000 多平方米，建筑總面積近 6萬平方米，綠化率 35%，容積率 , 小區(qū)設計合理 , 配套設施完善，預計 2020年底入伙。 享有“中國第一管家”美譽之稱的深圳市中海物業(yè)管理有限公司憑借其在物業(yè)管理領域 十多年的豐富管理經驗、先進的管理模式、一流的管理人才，有決心、有信心成功承接華僑海景城和東方之珠兩個項目的物業(yè)管理顧問工作，將ISO9000 質量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理體系和酒店式物業(yè)管理的全新理念全程導入到以上兩個項目的物業(yè)管理工作中，全心全力為即將入住的每一位業(yè)主展現(xiàn)一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的美好家園，讓每一位業(yè)主親身體會到中海物業(yè)高品質的服務。 深圳市中海物業(yè)管理有限公司針對以上兩個項目的實際情況特制定本物業(yè)管理顧問服務方案，以下將就所提供的物業(yè)管理顧問服務方式作以系統(tǒng)的闡述。 第一部分 顧問方式概述及顧問期限確定 一 、 顧問方式概述： 為保證華僑海景城和東方之珠兩個項目有一個高起點的物業(yè)管理水平及服務質量，發(fā)展商廈門華僑城房地產開發(fā)有限公司和廈門禹洲房地產開發(fā)有限公司擬聘請深圳市中海物業(yè)管理有限公司為本物業(yè)物管工作的顧問商（以下簡稱“顧問商”），指導發(fā)展商下屬的物業(yè)管理公司（以下稱“管理商”）負責華僑海景城和東方之珠的物管工作的具體實施運作；以便利用中海物業(yè)在人力資源、經驗、管理經驗、技術、模式、制度以及規(guī)范化的服務體系等諸多方面的優(yōu)勢提供高品質的物業(yè)管理顧問服務。 雙方合作關系 一旦確定，顧問商將會把華僑海景城和東方之珠的物管工作列入中海物業(yè)相應的策劃、考核、檢查、評比序列中，由公司組建顧問團及委派駐場顧問，根據華僑海景城和東方之珠的具體情況，負責跟蹤其對外租售、竣工驗收、投入使用以及日后的物業(yè)管理工作，指導管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務質量標準等，并督促其有效運行，按照雙方約定的顧問服務內容為管理商提供全方位、全過程、專業(yè)化的顧問管理服務。 為保證管理目標的實現(xiàn)及更有力地推行中海物業(yè)管理模式，顧問商將于項目現(xiàn)場派駐兩名物業(yè)管理資深人仕分別擔任駐場經理和安保顧問， 作為管理商管理的實體“核心”，以華僑海景城項目為重點的同時兼顧跟進東方之珠項目的進展，并輔之以公司顧問團以及公司各專業(yè)部門、專業(yè)公司的技術支持，結合華僑海景城和東方之珠物管工作的實際需要定期赴現(xiàn)場進行考察指導，根據項目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題及時針對性地提出整改建議與整改措施。在公司顧問團與駐場顧問二者的共同努力下，將為管理商日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎。 顧問商提供顧問管理服務的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準、高質素的管理隊伍，同時中海物業(yè)良好的品牌效應也會促進華僑海景城和東方之珠的租售；在顧問期限內，顧問商允 許發(fā)展商就華僑海景城和東方之珠向外界使用“中海物業(yè)顧問管理”等文字進行宣傳推廣。 ◆ 顧問服務方式示意圖： ? 顧問期限 顧問期限分為前期介入、實操指導和服務質量跟蹤三個階段。其中前期介入階段為合作雙方簽約之日起至華僑海景城一期物業(yè)入伙之日（即發(fā)展商書面通知業(yè)主入住的日期）前兩個月（預計十六個月）；實操指導階段為一年，自華僑海景城一期物業(yè)入伙之日前兩個月起至入伙之日后十個月；服務質量跟蹤階段為實操指導階段結束后三個月。 三 駐場 顧問和顧問團工作職責 ◆駐場 顧問 工作職責：根據項目的實際情況，在實操指導階段中海將于項目現(xiàn)場派駐兩名物業(yè)管理資深人仕分別擔任駐場經理主管全面工作和安保顧問，常駐物業(yè)現(xiàn)場負責以下各類工作： ? 全面考察項目，熟悉物業(yè)所在地物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給顧問商的該項目顧問團。 ? 將顧問團針對本項目制定的物業(yè)管理具體計劃付諸實施。 ? 將項目物業(yè)管理計劃推行過程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進度及時反饋給顧問團，以獲得技術支持，并協(xié)助管理商落實解決。 ? 協(xié)助顧問團人員對項目的實地考察、評審、監(jiān)督整改等的工作。 ? 日常物業(yè)管理工作的培訓、指導、咨詢。 ? 緊急事 故的應對與處理技巧。 ◆ 顧問團工作職責：顧問團由一批有著豐富管理專業(yè)經驗的物業(yè)管理專家組成，分別于前期介入、實操指導和服務質量跟蹤三個階段針對項雙向溝通 定期或不定期檢查、考核、了解信息 反饋方案執(zhí)行情況及其它問題 根據反饋信息 修訂方案 傳達、推行方案 制定物管方案 顧問團 駐場顧問 管理商 目進度并結合發(fā)展商的需要定期赴現(xiàn)場考察指導，具體安排如下： ? 前期介入階段 預計赴現(xiàn)場考察 3 次，每次工作 23 個工作日： ? 首次考察擬安排于項目簽約兩周內 ? 設施、設備、材料集中選型階段擬赴現(xiàn)場工作 1 次 ? 工程交接驗收階段擬赴現(xiàn)場工作 1 次 ? 實操指導階段 預計赴現(xiàn)場考察 4 次，每次工作 23 個工作日： ? 一期物業(yè)入伙前兩個月赴現(xiàn)場工作一次 ? 一期物業(yè)入伙當月赴現(xiàn)場工作一次 ? 以后每 季度赴現(xiàn)場工作一次 ? 服務質量跟蹤階段 預計赴現(xiàn)場考察 1 次，每次工作 23 個工作日： ? 本階段末赴現(xiàn)場工作一次 顧問團主要負責工作如下： ? 由顧問團根據駐場顧問及每次考察、評審所傳遞、獲得的信息，憑借中海豐富的管理經驗為項目度身訂造一整套物業(yè)管理實施方案，完成合同約定的各項工作內容。 ? 負責解決物業(yè)管理工作中的重點和難點等。 ? 定期對項目管理商進行全方位考核，并提出整改意見。 ? 對駐場顧問的工作予以考察、評價和完善。 二 、 顧問工作安排（詳見下表） 工 作 階 段 人 員 構 成 工 作 方 式 現(xiàn) 場 工 作 安 排 前期介入 （預計十六個月） 顧問團 3~5 人 定期赴現(xiàn)場考察指導 赴現(xiàn)場工作 3 次，每次 23 個工作日，考察時間擬分別安排于簽約后兩周內 /設施、設備集中選型階段 /工程交接驗收階段。 實操指導 （十二個月） 顧問團 3~5 人 定期赴現(xiàn)場考察指導 赴現(xiàn)場工作 4 次，每次 23 個工作日。 駐場顧問 2 人 常駐現(xiàn)場作日常指導 本階段內常駐現(xiàn)場實地工作。 服務質量跟蹤 （三個月） 顧問團 3~5 人 定期赴現(xiàn)場考評指導 本階段末赴現(xiàn)場工作一次， 2～ 3個工作日。 另：除上表中所列顧問團定期赴現(xiàn)場考察的安排之 外，顧問商還可應發(fā)展商及管理商的要求，并結合顧問管理服務的實際需要，不定期派遣顧問團人員到項目施工現(xiàn)場進行實地工作指導，并對管理商進行相應的考核評價，顧問團不定期赴現(xiàn)場的費用另計。 說明： 顧問團人員將根據各階段工作內容要求，由包含有質量 管理、機電設備、土建、空調、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等物業(yè)管理需涉及的各專業(yè)資深管理人仕組成，并長期為 該項目服務。 前期介入階段，顧問團人員通常為 機電設備、土建、空調、消防、電梯等專 業(yè)人仕，樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等專業(yè)人仕將依據項目進展的不同階 段的實際需要予以選派。 實操指導階段，顧問商派駐項目現(xiàn)場的駐場經理具有豐富的管理經驗，常駐現(xiàn)場協(xié)助管理商對本項目提供物業(yè)管理服務。顧問團對駐場顧問的工作予以考察、評價和完善。 顧問期限內，顧問團除完成上表中提及的現(xiàn)場工作外，同時將全程跟進項目的竣工驗收、投入使用以及之后的日常物業(yè)管理工作，并隨時提供相應的咨詢指導服務。 第二部分 顧問管理工作范圍 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。 房屋建筑本體共用 設施設備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、中央空調、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內消防設施設備、電梯、中水系統(tǒng)等。 本物業(yè)規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的公用設施的維修、養(yǎng)護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。 本物業(yè)規(guī)劃紅線內的附屬配套