【文章內(nèi)容簡介】 邊圍欄、崗?fù)ぁ⒗修D(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等； 公共部分裝修材料的選用； 在空調(diào)設(shè)備安裝前，對設(shè)備的適用情況和選型提供咨詢；在空調(diào)設(shè)備安裝 時(shí)，對空調(diào)設(shè)施的安裝提供咨詢； 協(xié)助合作方對多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，最終幫助選定電梯品牌、型號(hào)、規(guī)格； 在滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法；協(xié)助合作方選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商； 根據(jù)合作方的要求，提供我方在建筑給排水方面的設(shè)計(jì)、施工等成功技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)； 根據(jù)項(xiàng)目入伙時(shí)間和工作程序，提供實(shí)際需要配備的人員數(shù)量、招聘時(shí)間、人工費(fèi)用測算等問題的咨詢； 介紹、應(yīng)用與物業(yè)管理相關(guān)的高新技術(shù)或科技成果。 在施工過程中，協(xié)助合作方監(jiān)督各專業(yè) 工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，以降低日后物業(yè)和設(shè)備管理的難度。 協(xié)助合作方監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，對不合格處提出整改意見，由合作方責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，最后協(xié)助收集驗(yàn)收報(bào)告。 解答合作方關(guān)于物業(yè)管理法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本； 協(xié)助合作方建立、完善相關(guān)的物業(yè)管理規(guī)章制度、管理措施。WI/WG02010 ZHPM 與合作方的溝通 C/0 1/1 駐場顧問在按照《合同》盡職盡責(zé)履行顧問義務(wù)時(shí)，必須與合作方經(jīng)常溝通、密切合作，要主動(dòng)征求意見，了解他們對工作的設(shè)想和在工作中遇到的難題，根據(jù)問題為其出謀劃策，并及時(shí)提出實(shí)施方案和解決 辦法。具體工作有： 協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，為日常管理運(yùn)作打好基礎(chǔ)。 駐場顧問一到位應(yīng)盡快與開發(fā)商、承建商、當(dāng)?shù)卣?、相關(guān)職能部門經(jīng)常溝通，協(xié)調(diào)關(guān)系。在交流過程中，將公司的管理模式、工作標(biāo)準(zhǔn)、要求等介紹給他們，求得理解、支持、并給予配合。使物業(yè)管理工作有個(gè)良好的開端，為日后的合作打下基礎(chǔ)。 努力工作取得信任、以身作則樹立威信。 時(shí)刻用中海的高標(biāo)準(zhǔn)要求自己的工作，嚴(yán)于律己、以身作則，用扎實(shí)高效的工作取得業(yè)主、合作方的信任；以顯著的工作成果樹立起威信。 駐場顧問必須積極向合作方提交書面合理化建議，書面建議必須同時(shí)向 被顧問方開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)和物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)各遞一份。WI/WG02011 ZHPM 協(xié)助建立管理組織 C/0 1/3 駐場顧問進(jìn)駐小區(qū)后，要積極主動(dòng)協(xié)助合作方組建物業(yè)管理公司，制定小區(qū)物業(yè)管理組織架構(gòu)、崗位設(shè)置和人員配備方案，協(xié)助合作方選聘物管人員，指導(dǎo)日常運(yùn)作和管理，逐步建立起一支素質(zhì)較高的物業(yè)管理隊(duì)伍。 選聘管理人員 幫助合作方招聘熱愛物業(yè)管理工作、綜合素質(zhì)好的管理人員。按各崗位的職責(zé)要求進(jìn)行選聘，并對應(yīng)聘人員進(jìn)行筆試、面試、考核。管理服務(wù)人員應(yīng)按“因崗設(shè)人、精干高效”的原則，編制定編方案時(shí)，可根據(jù)小區(qū)建筑面積、樓宇棟數(shù)、小區(qū)內(nèi)外環(huán)境、特點(diǎn)等進(jìn)行合理、經(jīng)濟(jì)的編制，并根 據(jù)機(jī)構(gòu)設(shè)置和崗位定編制定出各級各崗位責(zé)任制度。 小區(qū)物業(yè)管理用房建議 科學(xué)合理的安排物業(yè)管理用房對于做好物管工作具有十分重要作用。物業(yè)用房面積根據(jù)配備總?cè)藬?shù)按 6 m2/人（參考）計(jì)算。它包括：辦公、宿舍、食堂（不含創(chuàng)建辦，業(yè)主委員會(huì)辦公室等）盡可能多的爭取一些非銷售面積，以備機(jī)動(dòng)使用；另外要積極爭取一些商業(yè)用房用來經(jīng)營創(chuàng)收。 物業(yè)用房的分配（根據(jù)實(shí)際情況酌量）： 為充分體現(xiàn)業(yè)主的尊貴地位，提供高素質(zhì)、高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，滿足業(yè)主的期望要求，讓業(yè)主盡情享受“一站式”物業(yè)服務(wù)的便利，建議合作方按照“精品酒店式 ”物業(yè)管理服務(wù)的模式設(shè)立管理用房。 具體要求如下： 辦公用房：位置應(yīng)選擇在方便業(yè)主出入的地方。 A、 業(yè)主服務(wù)信息中心 （ 80— 100 m2） 業(yè)主的所有服務(wù)要求和潛在期望均能在服務(wù)信息中心得到滿足和跟蹤反饋、解答。其位置應(yīng)選擇在方便業(yè)主出入的地方，內(nèi)設(shè) 24 小時(shí)服務(wù)熱線，在裝修上著重尊貴、親切，尺度適宜；在布置上應(yīng)結(jié)合小區(qū)業(yè)主的構(gòu)成特征劃分為辦公區(qū)、服務(wù)區(qū)（如填表、充值、交納費(fèi)用等）、業(yè)主休息等候區(qū)三個(gè)區(qū)域，在業(yè)主等候區(qū)應(yīng)布置簡單的報(bào)刊、雜志等讀物。 B、 主任辦公室 （ 12— 15 m2） C、 辦公室（ 包括文檔室） （ 15— 20m2） D、 財(cái)務(wù)室 （ 12— 15m2） 上述房間的地面均需鋪設(shè)防滑地磚或其它裝飾面材，墻面、天花刷白色乳膠漆，財(cái)務(wù)室若在首層應(yīng)考慮門窗的防盜措施。 維修用房 WI/WG02011 ZHPM 協(xié)助建立管理組織 C/0 2/3 A、維修值班室 （ 20— 30m2） 建議消防中心、監(jiān)控中心集中設(shè)在一處。這種設(shè)置可只設(shè)一位值班人員，減少一個(gè)崗位的物業(yè)成本支出。維修值 班室盡量與消防監(jiān)控中心設(shè)在一起，以減少人員配置，并設(shè)一部市內(nèi)電話，受理業(yè)主 24 小時(shí)的服務(wù)要求及投訴，有條件的話，增加一部與消防中心的分機(jī)，以方便業(yè)主夜間搶修的要求，值班室出入口宜按業(yè)主、工作人員分開設(shè)置，互不干擾。 B、 維修操作間 （ 20— 30m2） 內(nèi)設(shè)上下水，一個(gè)水龍頭及拖布池，方便保潔清洗工具用。 C、 物品備料庫 （ 20— 30m2） D、 小區(qū)內(nèi)清潔、綠化工具庫房 （ 4— 5m2） 員工宿舍： 按照小區(qū)實(shí)施封閉 式管理的原則，管理處員工應(yīng)統(tǒng)一食宿在現(xiàn)場，遇突發(fā)事故應(yīng)能全體動(dòng)員，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)事故現(xiàn)場。 員工宿舍宜安排在不易干擾業(yè)主生活的地方，以免夜間換班影響業(yè)主的生活。若布置上有困難，則應(yīng)加強(qiáng)對全體員工，特別是護(hù)衛(wèi)的管理，注意儀容儀表。 面積要求： 管理層員工： 8 m2/人 ； 操作層員工： 5— 6 m2/人 （上述面積包括洗手間、沖涼房及公共走道面積。） 員工食堂（有利于員工隊(duì)伍的穩(wěn)定） A、操作間要求： 地面鋪易清洗的防滑地磚，墻面貼 200 300 白瓷片到板底或吊頂上 50，天面刷防水乳膠漆。 餐廳要求：地面鋪防滑地磚，墻面貼易清洗的瓷片，天面刷白色乳膠漆，按就餐人數(shù)設(shè)置洗碗池和碗柜。食堂宜選在小區(qū)比較偏僻的位置，盡量避免油煙、噪音等對業(yè)主的影響，做好排煙、排污等措施。 辦公用房： 主任辦公室一間；財(cái)務(wù)室一間；大辦公室一間；接待室兼會(huì)議室一間；創(chuàng)建辦兼業(yè)主委員會(huì)辦公室一間；水電值班室和護(hù)衛(wèi)值班室等。如有條件可配置服務(wù)中心一間。 生活用房： 餐廳一間；廚房一間；倉庫一間；另建洗手間一間； .員工宿舍 若干間，根據(jù)員工人數(shù)的多少，盡量按助理主任（經(jīng)理）以上管理人員每人一間，助理員 2 人一間，其余人員分工種WI/WG02011 ZHPM 協(xié)助建立管理組織 C/0 3/3 按 2 人或 4 人一間配備；建公用沖涼房男女各一間，面積按總?cè)藬?shù)計(jì)；建公用男女洗手間各一至二間，面積按總?cè)藬?shù)計(jì)。 位置的選擇： 辦公用房必須是正規(guī)用房，以便業(yè)主來辦事方便和確保企業(yè)形象，應(yīng)選擇在小區(qū)（大廈）的相對集中、易找尋的位置。 生活用房的選擇：若發(fā)展商提供正式用房最好，否者，應(yīng)盡量選擇在通風(fēng)采光較好的架空層和轉(zhuǎn)換層，若只能在地下室或半地下室，則應(yīng)考慮好通風(fēng)和排水等問題，確?？諝饪梢粤魍?，上下水能正常，重點(diǎn)要 考慮消防逃生通道的暢通。 物業(yè)管理用房面積、位置的確定，不是指令性的東西，而主要取決于物業(yè)管理主管人員巧妙、友好地與合作方相關(guān)人員協(xié)商洽談的結(jié)果。 制定小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 合理地制定物業(yè)管理費(fèi)和裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，能有效地減輕入伙以后物業(yè)管理的難度，淡化物業(yè)管理單位和小業(yè)主之間的矛盾，確保小區(qū)管理經(jīng)營的正常運(yùn)行。要制定出合理的管理費(fèi)、裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面考慮。 充分熟悉和掌握物業(yè)所在地政府的物業(yè)管理法規(guī)、政策和相關(guān)規(guī)定及一些邊緣政策，為制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供理論政策依據(jù)。 根據(jù)物業(yè)管理單位所具備的資質(zhì)，按當(dāng)?shù)?政府主管部門和物價(jià)部門的規(guī)定制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 做好市場調(diào)查，掌握當(dāng)?shù)匚飪r(jià)指數(shù)、居民消費(fèi)水平、心理和經(jīng)濟(jì)承受能力，以及消費(fèi)意識(shí)；相鄰的同等小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，以此作為事實(shí)依據(jù)。 根據(jù)小區(qū)的地理位置、建筑風(fēng)格、檔次、配套的設(shè)施、設(shè)備的自動(dòng)化程度以及運(yùn)營成本的高低來確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 根據(jù)小區(qū)業(yè)主的結(jié)構(gòu)、身份、從事的職業(yè)、收入和消費(fèi)水平的高低來確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修時(shí)需改動(dòng)和打掉的墻體的多少，及裝修管理的難度，提供管理和服務(wù)的廣度和深度來確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 以上工作由公司會(huì)計(jì)部負(fù)責(zé)，顧問項(xiàng)目駐場經(jīng)理協(xié)助完成。WI/WG02012 ZHPM 對物業(yè)管理人員培訓(xùn) C/0 1/1 高素質(zhì)的員工隊(duì)伍是提高服務(wù)質(zhì)量、取得理想效果的可靠保證。要使合作方盡快掌握中海物業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)，必須加大培訓(xùn)力度。從基礎(chǔ)知識(shí)講起，每個(gè)管理程序、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、過程控制都要培訓(xùn)到位。 提供員工入職及崗前培訓(xùn)參考計(jì)劃，協(xié)助做好員工年度培訓(xùn)計(jì)劃。 對計(jì)劃實(shí)施進(jìn)度、落實(shí)情況等進(jìn)行跟蹤檢查和指導(dǎo)。 要協(xié)助對操作工進(jìn)行實(shí)操培訓(xùn)和考核。 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，修訂并提供給合作方相關(guān)的、合同約定的質(zhì)量體系文件資料，并依此為藍(lán)本對其合作方的員工進(jìn)行在崗培訓(xùn)。 對合作方員工外培事宜提供咨詢和協(xié)助。 對合作方物業(yè)管理收費(fèi)系統(tǒng)軟件使用進(jìn) 行培訓(xùn)（如合同中有規(guī)定）。 根據(jù)合同約定，提供 ISO9000 體系建立的咨詢，并協(xié)助聯(lián)系、選擇咨詢和認(rèn)證機(jī)構(gòu)，協(xié)助開展內(nèi)部的貫標(biāo)培訓(xùn)工作。 定期對物業(yè)管理人員進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)及行為規(guī)范培訓(xùn)。 根據(jù)公司提供的培訓(xùn)光盤進(jìn)行培訓(xùn)。 以上培訓(xùn)由顧問項(xiàng)目駐場經(jīng)理負(fù)責(zé)，公司協(xié)助完成。WI/WG02013 ZHPM 編制顧問項(xiàng)目物管方案 C/0 1/1 物業(yè)管理方案是項(xiàng)目物業(yè)管理思路、管理方式、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理目標(biāo)等的文字體現(xiàn)，是小區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)性文件。初期的工作指導(dǎo)，其內(nèi)容包括： 小區(qū)概況； 管理目標(biāo)； 管理處組織架構(gòu)及管理服務(wù)內(nèi)容； 管理方式及服務(wù)宗旨； 管理服務(wù)人員任職條件 及管理層人員分工； 管理服務(wù)分項(xiàng)指標(biāo)及措施； 管理處物資裝備配置方案； 管理人員薪金分配方案； 小區(qū)經(jīng)費(fèi)收支概算； 管理處多種經(jīng)營設(shè)想； 社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)方案； 物業(yè)管理服務(wù)模式構(gòu)想。WI/WG02014 ZHPM 入伙前的準(zhǔn)備工作 C/0 1/1 依據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，并針對物業(yè)實(shí)際情況協(xié)助合作方順利完成入伙過程。其中包括： 物業(yè)竣工后，須經(jīng)政府有關(guān)部門驗(yàn)收全部合格，消防系統(tǒng)須經(jīng)消防局驗(yàn)收合格。 依合同約定所提供的管理用房，須達(dá)到使用功能。 應(yīng)保證水、電、煤氣“三通”，即擰開室內(nèi)水龍頭有水，打開電閘有電。 電視、電話、煤氣管線到戶。（視該項(xiàng)目實(shí)際情 況定，如不在發(fā)展商承諾范圍內(nèi)，則不作要求。） 物業(yè)供水水質(zhì)須經(jīng)防疫部門檢疫合格。 物業(yè)內(nèi)排水管道能正常使用，排水暢通無阻。 應(yīng)有通暢的消防通道，區(qū)內(nèi)道路沒有建筑垃圾和泥土侵占路面。 物業(yè)內(nèi)場地應(yīng)平整、無堆土，對于需分段竣工交付使用的在建工程，應(yīng)采取圍護(hù)等措施隔離。 完成物業(yè)內(nèi)園林綠化。 提供入伙前應(yīng)具備的基本條件及在入伙前應(yīng)準(zhǔn)備的工作內(nèi)容清單； 提供入伙的流程； 協(xié)助合作方根據(jù)項(xiàng)目具體情況編制入伙方案； 對項(xiàng)目入伙時(shí)的財(cái)務(wù)工作提出要求、給予指導(dǎo)； 指導(dǎo)并協(xié)助擬定入伙相關(guān)文件資料，如《住戶手冊》、《業(yè)主公約》 、《裝修管理規(guī)定》等，要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守； 協(xié)助收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料（工程建設(shè)竣工資料、住用戶資料等）。 總之，顧問代表在項(xiàng)目入伙前應(yīng)積極協(xié)助合作方做好入伙前的準(zhǔn)備工作，對于一些發(fā)展商未能完成的工作，應(yīng)督促及時(shí)完成，或者要求發(fā)展商作出相應(yīng)的書面承諾。WI/WG02015 ZHPM 配合設(shè)備安裝和調(diào)試 C/0 1/1 為了熟悉設(shè)備性能，方便日后的設(shè)備管理，駐場經(jīng)理或機(jī)電設(shè)備顧問應(yīng)在設(shè)備安裝和調(diào)試過程中積極參與和跟蹤，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)提出合理建議，對于解決不了的難題需與我司顧問管理部聯(lián)系，派相關(guān)技術(shù)人員給予技術(shù)指導(dǎo)支持。對于設(shè)計(jì)中已有的設(shè)備，安裝調(diào)試 過程要注意跟蹤；對于需要增加的設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)積極與發(fā)展商協(xié)商，協(xié)助發(fā)展商完成工作。具體操作如下： 對于設(shè)計(jì)中已經(jīng)有的設(shè)施、設(shè)備管理 資料的搜集，對于大型機(jī)電設(shè)備（Ⅰ、Ⅱ級設(shè)備）建立臺(tái)帳（表 1），并向發(fā)展商、施工單位索取相關(guān)資料，如：圖紙、產(chǎn)品說明書、設(shè)備裝箱清單、設(shè)備出廠合格證、調(diào)試記錄等。 熟悉圖紙、說明書和各種設(shè)備的性能，根據(jù)實(shí)際要求審圖，依據(jù)本公司設(shè)備保養(yǎng)的經(jīng)驗(yàn)，對尚未購進(jìn)的設(shè)備的選型提出參考意見，對圖紙上未標(biāo)明的需注意、需改進(jìn)或更改的問題提出書面建議，遇到重大事項(xiàng)，可在得到公司有關(guān)部門的技術(shù)支持或 有相關(guān)文件規(guī)范支持情況下，向發(fā)展商努力爭取。 根據(jù)施工進(jìn)度安排時(shí)間對必要的項(xiàng)目施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。 施工完后，根據(jù)系統(tǒng)要求進(jìn)行調(diào)試。（分系統(tǒng)調(diào)試按照實(shí)際過程填寫調(diào)試記錄）。編寫各系統(tǒng)操作規(guī)程和培訓(xùn)教材。培訓(xùn)教材包括：系統(tǒng)組成、系統(tǒng)功能、操作規(guī)程、設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程。 對于設(shè)計(jì)中沒有的設(shè)施設(shè)備，但在物業(yè)管理中又必要增設(shè)的設(shè)施設(shè)備參與管理： 物業(yè)管理為微利行業(yè)，管理處的收入來源主要是靠管理費(fèi)，管理費(fèi)是固定的，要在保持服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，降低管理成本，增加管理處的積累。管理處就應(yīng)在增加具有長期功效的設(shè)備方面下工夫，以功能先 進(jìn)、齊備的設(shè)施設(shè)備，來達(dá)到減員增效。物業(yè)公司自身財(cái)力有限，因此，駐場經(jīng)理必須在前期爭取向合作方提出安裝、完善適合物業(yè)管理使用的設(shè)施設(shè)備。 在施工過程中如需增加設(shè)施設(shè)備應(yīng)積極與合作方聯(lián)系。設(shè)備設(shè)施調(diào)試完畢后，配合合作方進(jìn)行交接驗(yàn)收。WI/WG02016 ZHPM 配合設(shè)備交接和驗(yàn)收 C/0 1/2 設(shè)備交接和驗(yàn)收工作直接影響到以后的管理工作，設(shè)備完好的接收，可以減少管理處在接管后對設(shè)備整改