【文章內容簡介】 邊圍欄、崗亭、垃圾中轉站的位置、規(guī)格及標準等； 公共部分裝修材料的選用； 在空調設備安裝前，對設備的適用情況和選型提供咨詢；在空調設備安裝 時，對空調設施的安裝提供咨詢； 協(xié)助合作方對多家電梯品牌進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，最終幫助選定電梯品牌、型號、規(guī)格； 在滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設備技術或施工方法；協(xié)助合作方選擇性能穩(wěn)定、質量可靠、售后服務良好的消防產品和分包商； 根據合作方的要求，提供我方在建筑給排水方面的設計、施工等成功技術和經驗； 根據項目入伙時間和工作程序，提供實際需要配備的人員數量、招聘時間、人工費用測算等問題的咨詢； 介紹、應用與物業(yè)管理相關的高新技術或科技成果。 在施工過程中，協(xié)助合作方監(jiān)督各專業(yè) 工程的進展情況，盡力提高工程施工質量，以降低日后物業(yè)和設備管理的難度。 協(xié)助合作方監(jiān)督各專業(yè)設備安裝和調試工作，對不合格處提出整改意見，由合作方責成有關施工單位進行整改，然后進行復驗，最后協(xié)助收集驗收報告。 解答合作方關于物業(yè)管理法規(guī)、政策的咨詢或提供相關法規(guī)、政策文本； 協(xié)助合作方建立、完善相關的物業(yè)管理規(guī)章制度、管理措施。WI/WG02010 ZHPM 與合作方的溝通 C/0 1/1 駐場顧問在按照《合同》盡職盡責履行顧問義務時，必須與合作方經常溝通、密切合作，要主動征求意見，了解他們對工作的設想和在工作中遇到的難題，根據問題為其出謀劃策，并及時提出實施方案和解決 辦法。具體工作有： 協(xié)調好各方關系，為日常管理運作打好基礎。 駐場顧問一到位應盡快與開發(fā)商、承建商、當地政府、相關職能部門經常溝通，協(xié)調關系。在交流過程中，將公司的管理模式、工作標準、要求等介紹給他們，求得理解、支持、并給予配合。使物業(yè)管理工作有個良好的開端，為日后的合作打下基礎。 努力工作取得信任、以身作則樹立威信。 時刻用中海的高標準要求自己的工作，嚴于律己、以身作則，用扎實高效的工作取得業(yè)主、合作方的信任；以顯著的工作成果樹立起威信。 駐場顧問必須積極向合作方提交書面合理化建議，書面建議必須同時向 被顧問方開發(fā)商領導和物業(yè)公司領導各遞一份。WI/WG02011 ZHPM 協(xié)助建立管理組織 C/0 1/3 駐場顧問進駐小區(qū)后，要積極主動協(xié)助合作方組建物業(yè)管理公司，制定小區(qū)物業(yè)管理組織架構、崗位設置和人員配備方案，協(xié)助合作方選聘物管人員，指導日常運作和管理，逐步建立起一支素質較高的物業(yè)管理隊伍。 選聘管理人員 幫助合作方招聘熱愛物業(yè)管理工作、綜合素質好的管理人員。按各崗位的職責要求進行選聘，并對應聘人員進行筆試、面試、考核。管理服務人員應按“因崗設人、精干高效”的原則，編制定編方案時，可根據小區(qū)建筑面積、樓宇棟數、小區(qū)內外環(huán)境、特點等進行合理、經濟的編制，并根 據機構設置和崗位定編制定出各級各崗位責任制度。 小區(qū)物業(yè)管理用房建議 科學合理的安排物業(yè)管理用房對于做好物管工作具有十分重要作用。物業(yè)用房面積根據配備總人數按 6 m2/人（參考）計算。它包括：辦公、宿舍、食堂（不含創(chuàng)建辦，業(yè)主委員會辦公室等）盡可能多的爭取一些非銷售面積，以備機動使用；另外要積極爭取一些商業(yè)用房用來經營創(chuàng)收。 物業(yè)用房的分配（根據實際情況酌量）： 為充分體現(xiàn)業(yè)主的尊貴地位，提供高素質、高質量的物業(yè)管理服務，滿足業(yè)主的期望要求，讓業(yè)主盡情享受“一站式”物業(yè)服務的便利，建議合作方按照“精品酒店式 ”物業(yè)管理服務的模式設立管理用房。 具體要求如下： 辦公用房：位置應選擇在方便業(yè)主出入的地方。 A、 業(yè)主服務信息中心 （ 80— 100 m2） 業(yè)主的所有服務要求和潛在期望均能在服務信息中心得到滿足和跟蹤反饋、解答。其位置應選擇在方便業(yè)主出入的地方，內設 24 小時服務熱線，在裝修上著重尊貴、親切，尺度適宜；在布置上應結合小區(qū)業(yè)主的構成特征劃分為辦公區(qū)、服務區(qū)（如填表、充值、交納費用等）、業(yè)主休息等候區(qū)三個區(qū)域，在業(yè)主等候區(qū)應布置簡單的報刊、雜志等讀物。 B、 主任辦公室 （ 12— 15 m2） C、 辦公室（ 包括文檔室） （ 15— 20m2） D、 財務室 （ 12— 15m2） 上述房間的地面均需鋪設防滑地磚或其它裝飾面材，墻面、天花刷白色乳膠漆，財務室若在首層應考慮門窗的防盜措施。 維修用房 WI/WG02011 ZHPM 協(xié)助建立管理組織 C/0 2/3 A、維修值班室 （ 20— 30m2） 建議消防中心、監(jiān)控中心集中設在一處。這種設置可只設一位值班人員，減少一個崗位的物業(yè)成本支出。維修值 班室盡量與消防監(jiān)控中心設在一起，以減少人員配置，并設一部市內電話，受理業(yè)主 24 小時的服務要求及投訴，有條件的話，增加一部與消防中心的分機，以方便業(yè)主夜間搶修的要求，值班室出入口宜按業(yè)主、工作人員分開設置，互不干擾。 B、 維修操作間 （ 20— 30m2） 內設上下水，一個水龍頭及拖布池，方便保潔清洗工具用。 C、 物品備料庫 （ 20— 30m2） D、 小區(qū)內清潔、綠化工具庫房 （ 4— 5m2） 員工宿舍： 按照小區(qū)實施封閉 式管理的原則，管理處員工應統(tǒng)一食宿在現(xiàn)場，遇突發(fā)事故應能全體動員，并在規(guī)定時間內到達事故現(xiàn)場。 員工宿舍宜安排在不易干擾業(yè)主生活的地方，以免夜間換班影響業(yè)主的生活。若布置上有困難，則應加強對全體員工，特別是護衛(wèi)的管理，注意儀容儀表。 面積要求： 管理層員工： 8 m2/人 ； 操作層員工： 5— 6 m2/人 （上述面積包括洗手間、沖涼房及公共走道面積。） 員工食堂（有利于員工隊伍的穩(wěn)定） A、操作間要求： 地面鋪易清洗的防滑地磚，墻面貼 200 300 白瓷片到板底或吊頂上 50，天面刷防水乳膠漆。 餐廳要求：地面鋪防滑地磚，墻面貼易清洗的瓷片，天面刷白色乳膠漆，按就餐人數設置洗碗池和碗柜。食堂宜選在小區(qū)比較偏僻的位置，盡量避免油煙、噪音等對業(yè)主的影響，做好排煙、排污等措施。 辦公用房： 主任辦公室一間；財務室一間；大辦公室一間；接待室兼會議室一間；創(chuàng)建辦兼業(yè)主委員會辦公室一間；水電值班室和護衛(wèi)值班室等。如有條件可配置服務中心一間。 生活用房： 餐廳一間；廚房一間；倉庫一間；另建洗手間一間； .員工宿舍 若干間，根據員工人數的多少，盡量按助理主任（經理）以上管理人員每人一間，助理員 2 人一間，其余人員分工種WI/WG02011 ZHPM 協(xié)助建立管理組織 C/0 3/3 按 2 人或 4 人一間配備；建公用沖涼房男女各一間，面積按總人數計；建公用男女洗手間各一至二間，面積按總人數計。 位置的選擇： 辦公用房必須是正規(guī)用房，以便業(yè)主來辦事方便和確保企業(yè)形象，應選擇在小區(qū)（大廈）的相對集中、易找尋的位置。 生活用房的選擇：若發(fā)展商提供正式用房最好，否者，應盡量選擇在通風采光較好的架空層和轉換層，若只能在地下室或半地下室，則應考慮好通風和排水等問題，確保空氣可以流通，上下水能正常，重點要 考慮消防逃生通道的暢通。 物業(yè)管理用房面積、位置的確定，不是指令性的東西，而主要取決于物業(yè)管理主管人員巧妙、友好地與合作方相關人員協(xié)商洽談的結果。 制定小區(qū)收費標準 合理地制定物業(yè)管理費和裝修收費標準，能有效地減輕入伙以后物業(yè)管理的難度，淡化物業(yè)管理單位和小業(yè)主之間的矛盾，確保小區(qū)管理經營的正常運行。要制定出合理的管理費、裝修收費標準，應從以下幾個方面考慮。 充分熟悉和掌握物業(yè)所在地政府的物業(yè)管理法規(guī)、政策和相關規(guī)定及一些邊緣政策，為制定收費標準提供理論政策依據。 根據物業(yè)管理單位所具備的資質，按當地 政府主管部門和物價部門的規(guī)定制定收費標準。 做好市場調查，掌握當地物價指數、居民消費水平、心理和經濟承受能力，以及消費意識；相鄰的同等小區(qū)的收費標準等，以此作為事實依據。 根據小區(qū)的地理位置、建筑風格、檔次、配套的設施、設備的自動化程度以及運營成本的高低來確定收費標準。 根據小區(qū)業(yè)主的結構、身份、從事的職業(yè)、收入和消費水平的高低來確定收費標準。 根據房屋的結構、裝修時需改動和打掉的墻體的多少，及裝修管理的難度，提供管理和服務的廣度和深度來確定收費標準。 以上工作由公司會計部負責，顧問項目駐場經理協(xié)助完成。WI/WG02012 ZHPM 對物業(yè)管理人員培訓 C/0 1/1 高素質的員工隊伍是提高服務質量、取得理想效果的可靠保證。要使合作方盡快掌握中海物業(yè)的管理標準，必須加大培訓力度。從基礎知識講起，每個管理程序、服務標準、過程控制都要培訓到位。 提供員工入職及崗前培訓參考計劃，協(xié)助做好員工年度培訓計劃。 對計劃實施進度、落實情況等進行跟蹤檢查和指導。 要協(xié)助對操作工進行實操培訓和考核。 根據項目的實際情況，修訂并提供給合作方相關的、合同約定的質量體系文件資料，并依此為藍本對其合作方的員工進行在崗培訓。 對合作方員工外培事宜提供咨詢和協(xié)助。 對合作方物業(yè)管理收費系統(tǒng)軟件使用進 行培訓（如合同中有規(guī)定）。 根據合同約定，提供 ISO9000 體系建立的咨詢，并協(xié)助聯(lián)系、選擇咨詢和認證機構，協(xié)助開展內部的貫標培訓工作。 定期對物業(yè)管理人員進行物業(yè)管理服務意識及行為規(guī)范培訓。 根據公司提供的培訓光盤進行培訓。 以上培訓由顧問項目駐場經理負責，公司協(xié)助完成。WI/WG02013 ZHPM 編制顧問項目物管方案 C/0 1/1 物業(yè)管理方案是項目物業(yè)管理思路、管理方式、管理標準、管理目標等的文字體現(xiàn)，是小區(qū)物業(yè)管理的指導性文件。初期的工作指導，其內容包括： 小區(qū)概況； 管理目標； 管理處組織架構及管理服務內容； 管理方式及服務宗旨； 管理服務人員任職條件 及管理層人員分工； 管理服務分項指標及措施； 管理處物資裝備配置方案； 管理人員薪金分配方案； 小區(qū)經費收支概算； 管理處多種經營設想； 社區(qū)文化活動和便民服務方案； 物業(yè)管理服務模式構想。WI/WG02014 ZHPM 入伙前的準備工作 C/0 1/1 依據建設部《房屋接管驗收標準》規(guī)定，并針對物業(yè)實際情況協(xié)助合作方順利完成入伙過程。其中包括： 物業(yè)竣工后，須經政府有關部門驗收全部合格，消防系統(tǒng)須經消防局驗收合格。 依合同約定所提供的管理用房，須達到使用功能。 應保證水、電、煤氣“三通”，即擰開室內水龍頭有水，打開電閘有電。 電視、電話、煤氣管線到戶。（視該項目實際情 況定，如不在發(fā)展商承諾范圍內，則不作要求。） 物業(yè)供水水質須經防疫部門檢疫合格。 物業(yè)內排水管道能正常使用，排水暢通無阻。 應有通暢的消防通道，區(qū)內道路沒有建筑垃圾和泥土侵占路面。 物業(yè)內場地應平整、無堆土，對于需分段竣工交付使用的在建工程，應采取圍護等措施隔離。 完成物業(yè)內園林綠化。 提供入伙前應具備的基本條件及在入伙前應準備的工作內容清單； 提供入伙的流程； 協(xié)助合作方根據項目具體情況編制入伙方案； 對項目入伙時的財務工作提出要求、給予指導； 指導并協(xié)助擬定入伙相關文件資料，如《住戶手冊》、《業(yè)主公約》 、《裝修管理規(guī)定》等，要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守； 協(xié)助收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料（工程建設竣工資料、住用戶資料等）。 總之，顧問代表在項目入伙前應積極協(xié)助合作方做好入伙前的準備工作，對于一些發(fā)展商未能完成的工作，應督促及時完成，或者要求發(fā)展商作出相應的書面承諾。WI/WG02015 ZHPM 配合設備安裝和調試 C/0 1/1 為了熟悉設備性能，方便日后的設備管理，駐場經理或機電設備顧問應在設備安裝和調試過程中積極參與和跟蹤，發(fā)現(xiàn)問題要及時提出合理建議，對于解決不了的難題需與我司顧問管理部聯(lián)系，派相關技術人員給予技術指導支持。對于設計中已有的設備，安裝調試 過程要注意跟蹤；對于需要增加的設施、設備，應積極與發(fā)展商協(xié)商，協(xié)助發(fā)展商完成工作。具體操作如下： 對于設計中已經有的設施、設備管理 資料的搜集，對于大型機電設備（Ⅰ、Ⅱ級設備）建立臺帳（表 1），并向發(fā)展商、施工單位索取相關資料，如：圖紙、產品說明書、設備裝箱清單、設備出廠合格證、調試記錄等。 熟悉圖紙、說明書和各種設備的性能，根據實際要求審圖，依據本公司設備保養(yǎng)的經驗，對尚未購進的設備的選型提出參考意見，對圖紙上未標明的需注意、需改進或更改的問題提出書面建議，遇到重大事項，可在得到公司有關部門的技術支持或 有相關文件規(guī)范支持情況下，向發(fā)展商努力爭取。 根據施工進度安排時間對必要的項目施工質量進行監(jiān)督。 施工完后，根據系統(tǒng)要求進行調試。（分系統(tǒng)調試按照實際過程填寫調試記錄）。編寫各系統(tǒng)操作規(guī)程和培訓教材。培訓教材包括：系統(tǒng)組成、系統(tǒng)功能、操作規(guī)程、設備保養(yǎng)規(guī)程。 對于設計中沒有的設施設備，但在物業(yè)管理中又必要增設的設施設備參與管理： 物業(yè)管理為微利行業(yè)，管理處的收入來源主要是靠管理費，管理費是固定的，要在保持服務標準的前提下，降低管理成本，增加管理處的積累。管理處就應在增加具有長期功效的設備方面下工夫，以功能先 進、齊備的設施設備，來達到減員增效。物業(yè)公司自身財力有限，因此，駐場經理必須在前期爭取向合作方提出安裝、完善適合物業(yè)管理使用的設施設備。 在施工過程中如需增加設施設備應積極與合作方聯(lián)系。設備設施調試完畢后，配合合作方進行交接驗收。WI/WG02016 ZHPM 配合設備交接和驗收 C/0 1/2 設備交接和驗收工作直接影響到以后的管理工作，設備完好的接收，可以減少管理處在接管后對設備整改