【文章內(nèi)容簡介】 畢； 如需相關(guān)部門支持的事宜（如物業(yè)管理公司派車），需提前向經(jīng)理匯報； 經(jīng)辦人應(yīng)負(fù)責(zé)成品款額支付工作。 10 營銷活動需求分以下幾類： 由策劃公司根據(jù)年度營銷計劃或階段性任務(wù)安排開盤活動封頂活動、展覽會活動、品牌推廣活動； 由營銷中心根據(jù)銷售需要提出促銷活動需求； 客服中心、物業(yè)等提出入伙活動、節(jié)令活動等需求； 綜合部等提出公司內(nèi)部營銷 活動。 制訂活動計劃 活動計劃應(yīng)包括活動目的、時間、地點、內(nèi)容、程序、物料清單、禮品或獎品安排、表演節(jié)目內(nèi)容、支持單位、媒體宣傳安排、廣告設(shè)計任務(wù)、相關(guān)預(yù)算與費用、活動 效果等。 部分活動計劃的方式可由策劃部召開相關(guān)部門的討論會議，最終形成報批文件的形式上報領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 選取合作公司 根據(jù)具體活動的不同，按相關(guān)物料準(zhǔn)備類別選定合作公司（見設(shè)計制作類），禮儀公司的選取原則參見“設(shè)計制作流程”。 禮儀公司細(xì)化的活動方案必須成為合同附件，且必須經(jīng)過部門經(jīng)理 審核后，方可執(zhí)行。 策劃部可為執(zhí)行活動任務(wù)向相關(guān)部門請求 支援，臨時借用人 員配合。 物料準(zhǔn)備 經(jīng)辦人必須全程跟蹤活動過程，支持對方制作時所必須的物料。 經(jīng)辦人必須負(fù)責(zé)將開發(fā)、營銷中心、工程、采購、綜合、客服、財務(wù)、物業(yè)等具體使用者的意見實話到具體制作的監(jiān)控工作中。 經(jīng)辦人嚴(yán)格按照公司規(guī)定辦事，如發(fā)現(xiàn)合作公司制作與我司要求有偏差，必須及時提出改進(jìn)意見，并上報部門領(lǐng)導(dǎo)。 經(jīng)辦人要負(fù)責(zé)為公司領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓撰寫講稿。 經(jīng)辦人應(yīng)安排廣告公司對具體物料制作進(jìn)行品質(zhì)監(jiān)控。 舉辦活動 經(jīng)辦人負(fù)責(zé)聯(lián)系好禮儀物料的送貨環(huán)節(jié)必須事先通知相關(guān)部門的簽收人，確保成品送到，并安裝完畢。 如需 相關(guān)部門支持的事宜（如物業(yè)管理公司派車、綜合部管車、管飯等），需提前向經(jīng)理匯報，并聯(lián)系相關(guān)部門。 經(jīng)辦人必須做好現(xiàn)場維護(hù)工作； 經(jīng)辦人應(yīng)負(fù)責(zé)成品款額支付工作。 經(jīng)辦人負(fù)責(zé)監(jiān)督禮儀公司清場工作。 11 活動結(jié)束后，經(jīng)辦人就名片和文字資料，做好宣傳報道工作。并做好撰寫總結(jié)報告、修改活動流程。 工地現(xiàn)場形象管理規(guī)定 為了更好地樹立項目的物業(yè)形象，創(chuàng)造安全、文明、整潔、優(yōu)良的宣傳推廣和正式發(fā)售工作的順利進(jìn)行，迎接廣大業(yè)主和看樓人士的參觀，特制定項目工地現(xiàn)場形象管理的若干規(guī)定。 凡參與項目工程建 設(shè)的單位以及與本項目有業(yè)務(wù)關(guān)系的任何單位與個人，在項目范圍內(nèi)均應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)定。 工地內(nèi)倡導(dǎo)安全、文明施工、人員進(jìn)入施工現(xiàn)場必須戴好安全帽。 在項目規(guī)劃的各注入口、主干道 3 米內(nèi)必須保持暢通、不得堆放任何東西。 建筑材料、施工機械等應(yīng)有秩序地整齊擺放，不等隨意零散擺放。 各施工單位懸掛各種標(biāo)語、橫幅必須向房產(chǎn)公司市場部申請，經(jīng)同意后方可按市場部相關(guān)規(guī)定和要求懸掛。 任何人不得損壞已完工的建筑、園林綠化（包括草坪、花草樹木、雕塑小品、游泳池等），否則將追究當(dāng)事人及其單位相應(yīng)的責(zé)任和經(jīng)濟賠償。 凡由房產(chǎn)公司同意制 作的各類招貼、廣告牌、彩旗、橫幅等宣傳物、任何人不得以任何理由擅自撕毀、搬動、損壞，否則將追究相關(guān)責(zé)任人。 任何單位或個人不得在工地范圍內(nèi)拍照、攝像，如確有必要拍照或設(shè)想，需先到房產(chǎn)公司市場部辦理相關(guān)手續(xù)。 12 3專業(yè)公司管理辦法 為加強企業(yè)針對各廣告合作單位的管理，提高工作效率，提升工作質(zhì)量，增強營銷資金運用的計劃性、合理性和有效性，特制訂“廣告合作單位管理辦法”如下： 廣告合作單位的監(jiān)控與評估 資質(zhì)評估：考核合作公司的綜合能力，是否具備合作資格，以及相關(guān)經(jīng)驗、服務(wù)人員素質(zhì)等 。 策劃力：根據(jù)目前行業(yè)對前瞻性、創(chuàng)新力的需求，考察合作公司是否具備較強的策劃能力。 表現(xiàn)力：考察合作單位（尤其是策劃與設(shè)計合作的單位）是否對產(chǎn)品有充分透徹的了解，文案、平面及策略性表訴是否準(zhǔn)確、精彩。 客戶服務(wù)：合作單位應(yīng)有較好的跟進(jìn)服務(wù)，高效率和應(yīng)變能力，成熟的客戶服務(wù)便于雙方良好的溝通協(xié)調(diào)。工作效率的加快，使工作事半功倍，相得益彰。 成本：我們致力尋找優(yōu)秀的服務(wù)單位。我們將以綜合費用成本的高低和工作效率最大化作為衡量合作的前提，結(jié)合同類公司收費情況，和提供服務(wù)綜合能力的情況進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。 提請合 作 根據(jù)工作要求，需新增合作單位支持，經(jīng)考慮符合要求后，填寫新增合作申請表。 新增合作適用范圍： 檔案中沒有相同單位的。 具有其他單位不可代替的能力（實力、創(chuàng)意、價格、獨立媒體） 主管部門引薦，經(jīng)考慮可合作的。 合作單位申請可由使用部門提出，經(jīng)財務(wù)、合同預(yù)算、使用部門共同考核通過，由營銷部總監(jiān)核準(zhǔn)后執(zhí)行。 終止合作 13 在合作過程或合作完成階段，根據(jù)雙方情況可提請終止合作。 終止合作適用范圍： 合作公司不具備合法資質(zhì)。 合作公司客戶服務(wù)不能滿足管理需要。 合作公司作品表現(xiàn)力經(jīng)修正后仍達(dá)不到使用要求。 合作 公司成品制作質(zhì)量存在問題。 合作公司收費不合理。 合作公司自身原因要求終止合同。 終止合作可分別由使用部門提出申請，說明終止原因，經(jīng)財務(wù)部經(jīng)理、合同預(yù)算部經(jīng)理、營銷部總監(jiān)核準(zhǔn)，總經(jīng)理、總裁同意后執(zhí)行。 規(guī)范合同 制訂符合公司要求、法律組支持的各類規(guī)范合同，保障本司利益，提高工作效率。 標(biāo)準(zhǔn)合同類別： 印刷合同（采用原集團(tuán)印刷合同格式文本） 創(chuàng)作、設(shè)計合同（文本本分另行制訂） 制作合同（附表 5） 廣告發(fā)布合同（附表 6） 代理合同 活動推廣合同 營銷部須對所有涉及廣告范疇的合同進(jìn)行存檔。 驗收 當(dāng)制 作公司完成合同規(guī)定工作后，應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)合同細(xì)則進(jìn)行驗收、評估。 驗收表由使用部門填寫，余款支付申請須附上驗收表，并交營銷部存檔。 驗收表將作為對合作單位定期考核評估的依據(jù)。 合作單位分類檔案 類別： 14 電視 電臺 雜志 報紙 全面代理廣告公司（含廣告策劃、文案創(chuàng)意、平面設(shè)計、活動策劃等項目） 調(diào)查分析公司 媒介策劃投放公司 戶外廣告制作公司 影視制作公司 印刷制作公司 禮品制作公司 禮儀服務(wù)公司 多媒體制作公司 監(jiān)播代理公司 管理統(tǒng)計表（附表 7/71） a. 名稱 法人代表 注冊資金 聯(lián)絡(luò)電話、傳真、 手提電話 電郵地址 曾服務(wù)項目 曾合作項目 備注 另付公司簡介資料 定期整理、更新。 每月 15 季度 年度 報價 媒介報價：媒體對外標(biāo)準(zhǔn)報價 廣告代理報價 傭 金 制：主要是就媒介代理的收費標(biāo)準(zhǔn)而言。 協(xié)商傭金制：按照協(xié)定的比率，廣告公司按實際協(xié)商的收費比率提取傭金。 實 費 制：按實際的成本支出與實際的勞務(wù)支出來支付整個廣告代理費用。 效益分配制：將代理的責(zé)任聯(lián)系在一起，把代理的利益與銷售效果聯(lián)系在一起，要求廣告公司承擔(dān)代理的銷售風(fēng)險。廣告公司從廣告主所產(chǎn)生的實際銷售中，分取一定的利潤比例，如 不能產(chǎn)生實際的銷售，則不能取得相應(yīng)的利潤。 議定收費制：根據(jù)具體的廣告運動個案，對代理的時間成本和外付成本作事先的預(yù)估，在預(yù)估的基礎(chǔ)上，與廣告公司共同議定一個包括代理酬勞在內(nèi)的總金額，在運作過程中，或盈利或虧損，廣告主不再過問。 廣告作品檔案 策劃推廣方案 投標(biāo)比稿方案（策劃、平面表現(xiàn)等） 平面成品集（報紙、雜志、單張、賀卡。） 有關(guān)物料成品（如禮品等立體成品） 照片資料成冊 電子文件（ MO、光盤） 電臺宣傳帶、電視廣告片 宣傳報導(dǎo)文章 16 管理辦法條文 為加強項目公司 對各銷售代理合作單位的管理，提高工作效率，提升工作質(zhì)量，增強營銷資金運用的計劃性、合理性和有效性，制定本辦法。 對銷售代理合作單位的進(jìn)行管理的執(zhí)行部門是項目公司的銷售部。 銷售代理合作單位應(yīng)當(dāng)符合下列基本條件： 成立時間在三年以上； 具有適合銷售代理且較為完整的組織架構(gòu)； 規(guī)模應(yīng)在 15 人以上； 最近兩年在本市內(nèi)的銷售量排名不低于第五； 完整的銷售人員現(xiàn)場管理制度； 完整的銷售人員培訓(xùn)體系。 銷售代理公司的引入，需要經(jīng)過代理招標(biāo)，具體程序參考《銷售代理合作單位引入程序》。 銷售代理合作單位的評核參考《銷售代理 合作公司評核表》。 銷售代理合作單位在投標(biāo)的同時，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料給銷售部存檔： 銷售代理合作單位的《營業(yè)執(zhí)照》（復(fù)印件，蓋公章）； 銷售代理的收費標(biāo)準(zhǔn)、支付方式； 銷售代理合作單位的公司簡介。 銷售代理合同的簽定須嚴(yán)格按照《銷售代理合同簽訂程序》進(jìn)行。 銷售代理合作單位須有專人負(fù)責(zé)與銷售部門進(jìn)行溝通。 銷售部負(fù)責(zé)對銷售代理合作單位進(jìn)行季度考評，考評表格參考《銷售代理合作單位季度考評表》。 17 銷售傭金的支付須嚴(yán)格按照《銷售代理合同》的約定進(jìn)行，且同時按照《銷售代理傭金支付程序》執(zhí)行。 銷售代理 合作單位有下列行為之一的，由銷售部門提出終止合同： 隱瞞或提供不真實的資歷證明及相關(guān)資料； 違反銷售代理合同條款； 未經(jīng)項目公司同意，向其他個人或組織提供項目的商業(yè)機密，包括：土地成本、綜合開發(fā)成本、銷售情況、客戶來源、客戶資料等等； 銷售代理公司的公司行為或個人行為，直接或間接對項目品牌做成不良影響； 服務(wù)質(zhì)量未能滿足銷售管理要求，季度考評得分低于 60 分。 終止銷售代理合同須嚴(yán)格按照《銷售代理合同終止程序執(zhí)行》。 銷售部門可以根據(jù)本辦法制定實施細(xì)則。 本辦法由項目公司負(fù)責(zé)營銷的副總經(jīng)理負(fù)責(zé)解釋。 第 18 頁 共 80 頁 營 銷管理流程 N Y 組織相關(guān)部門討 論并修改 文件存檔并在公司內(nèi)部發(fā)布 總經(jīng)理審批 總 經(jīng) 理 a) 總經(jīng)理審批文件時，須同時明確公開文件的發(fā)布方式，發(fā)布方式包括但不局限于：集中公告、應(yīng)客戶要求出示、統(tǒng)一口徑； b) 《 對 客 戶 公 開 文 件 審 批 表 》(A YF C M L O 001 02) 營銷部文員 a) 營銷部文員通過內(nèi)部網(wǎng)發(fā)布 最新公開文件，且閱讀權(quán)限為公司部門經(jīng)理級以上及營銷部全體。 向客戶提供公開文件 是否修改 定 期評審公開文件 營 銷 部 a) 營銷部根據(jù)市場及行業(yè)信息，對公開文件進(jìn)行評審，一般每月進(jìn)行一次，如有市場變動，可以進(jìn)行即時的評審。 b) 一次有效的公開文件無需定期評審。 c) 填寫《對客戶公開文件審批表》。 營 銷 部 a) 填 寫 《 對 客 戶 公 開 文 件 目 錄 》(A YF C M L O 001 0 1 ) 中“發(fā)放時間”一欄。 營 銷 部 a) 對客戶公開文件是指公司向客戶口頭或書面提供的文件或信息，如售樓書、服務(wù)承諾、質(zhì)量保證書、使用說明書、有關(guān)手續(xù)辦理規(guī)定、統(tǒng)一 口徑等； 營 銷 部 a) 由營銷部牽頭，可采用會議或郵件討論形式； b) 相關(guān)部門包括：項目部、設(shè)計中心、法律顧問以及其他涉及部門。 c) 填寫《對客戶公開文件審 批表》(A Y F C M L O 001 02) 建立公開文件清單 營 銷 部 a) 《 對 客 戶 公 開 文 件 目 錄 》(A YF C M L O 001 01) b) 保留文件副本 輸入 收集信息 輸出 營銷部繼續(xù)使用 第 19 頁 共 80 頁 2 房產(chǎn)營銷策劃工作流程 是否作實質(zhì)性調(diào)整 否 組織項目市場調(diào)研 組織銷售代理公司制 定、討論并修改營銷策劃方案 是 是 否 否 營銷部經(jīng)理 組織營銷部實施項目營銷策劃書 營銷部經(jīng)理 組織營銷部進(jìn)行實施效果評估 是否調(diào)整 是否結(jié)束 營銷部經(jīng)理助理修訂方案 是 財務(wù)總監(jiān) 方案實施費用審批 審批 項目《營銷策劃方案》 營銷部經(jīng)理 依據(jù)項目可行性研究 報告形成項目營銷策劃方案（草案），內(nèi)容包括但不限于：項目概況、市場分析、項目優(yōu)劣勢分析、目標(biāo)市場、產(chǎn)品價格定位、銷售方式、 廣告推廣策略、方案實施計劃，以及相應(yīng)工作內(nèi)容、完成時間、責(zé)任人、營銷費用。 營銷部經(jīng)理助理 a) 討論內(nèi)容包括但不限于：銷售方式是否符合市場需求；廣告策劃方 案是否合適；方案實施計劃是否與工 程進(jìn)度相符；房產(chǎn)價格是否符合公司 利潤的要求；費用是否符合公司要求； b) 審議記錄填寫項目《營銷策劃方案審批表》 (A YFC M L O 001 03) 總經(jīng)理 a) 《營銷策劃方案書審批 表》(A YFC M L O 0 01 03) b) 營銷策劃方案（定稿） a) 執(zhí)行過程中，應(yīng)根據(jù)銷售情況進(jìn)行調(diào)整，報營銷部經(jīng)理審批后執(zhí)行。 輸入 制定項目銷營策劃工作