【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 力；熟練掌握擒拿技能和具有良好體能素質(zhì)；觀察細(xì)致、判斷準(zhǔn)確、反應(yīng)靈敏。 (十三 )保潔組領(lǐng)班：中專以上學(xué)歷，年齡 45 歲以下，從事服務(wù)工作三年以上經(jīng)驗(yàn)，熟悉有關(guān)的園 林綠化及保潔知識(shí)。忠誠(chéng)廉潔、嚴(yán)于律已、遵紀(jì)守法、團(tuán)結(jié)友愛(ài)、工作嚴(yán)謹(jǐn)、認(rèn)真負(fù)責(zé)、不徇私情，盡職盡責(zé)。有較強(qiáng)的組織領(lǐng)導(dǎo)能力、能獨(dú)立處理問(wèn)題；工作經(jīng)驗(yàn)豐富、有帶領(lǐng)本部員工維護(hù)好公寓環(huán)境及業(yè)主 /商戶生活秩序的能力；具有與市政園林、市容環(huán)保部門的協(xié)調(diào)能力；業(yè)主、商戶反映良好。 (十四 )保潔員：初中以上文化程度，年齡 45 歲以下，從事服務(wù)工作一年以上經(jīng)驗(yàn)，熟悉有關(guān)的保潔知識(shí)；忠誠(chéng)廉潔、嚴(yán)于律已、遵紀(jì)守法、團(tuán)結(jié)友愛(ài)、工作嚴(yán)謹(jǐn)、認(rèn)真負(fù)責(zé)、盡職盡責(zé)。有較強(qiáng)吃苦耐勞的精神；工作經(jīng)驗(yàn)豐富、有較強(qiáng)的專業(yè)技能；業(yè)主、商戶反映良好。 (十五 )園藝工：初中以上文化程度，年齡 45 歲以下，從事園藝工作三年以上經(jīng)驗(yàn)，熟悉有關(guān)的園林綠化知識(shí)。忠誠(chéng)廉潔、嚴(yán)于律已、遵紀(jì)守法、團(tuán)結(jié)友愛(ài)、工作嚴(yán)謹(jǐn)、盡職盡責(zé)。有較強(qiáng)吃苦耐勞的精神；工作經(jīng)驗(yàn)豐富、有較強(qiáng)的綠化養(yǎng)護(hù)管理的知識(shí)和技能；熟悉花草樹(shù)木品種、名稱、特性和栽培管理方法，掌握花木病蟲害的防治方法，正確并熟練使用園林機(jī)具；業(yè)主、商戶反映良好。 三、各部門主要職責(zé) (一 )客戶服務(wù)中心 處理管理處日常事務(wù)，負(fù)責(zé)客戶的接待和接受電話咨詢、投訴、協(xié)調(diào)、處理，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通及緊急事項(xiàng)，負(fù)責(zé)社區(qū)的業(yè)主、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記 錄等檔案資料的管理工作；負(fù)責(zé)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，提供人性化、個(gè)性化有償服務(wù)項(xiàng)目；負(fù)責(zé)社區(qū)居委會(huì)及政府職能、文化部門的溝通，定期及不定期開(kāi)展公寓的社區(qū)文化活動(dòng)。 (二 )維修部 負(fù)責(zé)公寓房屋建筑本體、公共設(shè)備設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù)，使各類設(shè)施設(shè)備處以良好狀態(tài)，確保各類設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，滿足業(yè)主的生活需求。對(duì)專業(yè)性強(qiáng)或特種設(shè)備的維保工作聘請(qǐng)具有資質(zhì)的單位進(jìn)行維保，建立設(shè)施設(shè)備的臺(tái)賬，并有運(yùn)行記錄。對(duì)商戶的急修不過(guò)夜，零星小修三日內(nèi)完成。定期對(duì)排污系統(tǒng)予以疏通，對(duì)二次供水的水池、水箱按規(guī)定要求進(jìn)行清洗、消毒，建立健全房屋及重 要設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)檔案。 (三 )安全管理部 協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好公寓治安防范、消防工作，加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備及消防器材的管理。熟悉公寓環(huán)境，熟悉公寓業(yè)主情況，負(fù)責(zé)監(jiān)視樓宇內(nèi)外的活動(dòng)，維持公寓內(nèi)的正常生活秩序。人車分流，機(jī)動(dòng)車按規(guī)定定點(diǎn)有序停放，保證道路及進(jìn)出車道暢通。對(duì)突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。 (四 )綜合部 負(fù)責(zé)出納、財(cái)務(wù)，督促保潔班長(zhǎng)和園藝人員的工作狀態(tài)，負(fù)責(zé)公寓環(huán)境清潔，生活垃圾日產(chǎn)日清，對(duì)綠化、景觀、雕塑、公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)與監(jiān)管，加強(qiáng)環(huán)保知識(shí)的宣傳，美化公寓環(huán)境。 第七章 常規(guī)管理及服務(wù)內(nèi)容 一、 配合銷售前期介入 管理階段 君天物業(yè)在與博雅公寓合作的過(guò)程中，將在銷售期從銷售角度出發(fā)提供盡可能多的協(xié)助與配合。君天物業(yè)在與眾多家開(kāi)發(fā)商成功合作的過(guò)程中，在配合銷售方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，并形成了一整套完善的運(yùn)作體系和運(yùn)作模式。 (一 )博雅公寓開(kāi)盤期 (或開(kāi)盤前 )，物業(yè)管理工作將投入運(yùn)行，君天派出安管員、保潔、綠化人員進(jìn)駐公寓，項(xiàng)目主管定期進(jìn)行日常管理及檢查 (具體進(jìn)駐時(shí)間由房地產(chǎn)公司確定 )。 安全管理、保潔、綠化人員由君天在下屬各管理處挑選經(jīng)驗(yàn)豐富的人員組成，派駐人員的工作能力、形象、敬業(yè)程度均須得到房地產(chǎn)公司認(rèn) 可，同時(shí)房地產(chǎn)公司有對(duì)表現(xiàn)不合格人員的調(diào)整建議權(quán)。 安管員負(fù)責(zé)協(xié)助售樓處、示范單位公寓大門等崗位的形象工作，同時(shí)負(fù)責(zé)客戶看樓的相關(guān)接待、指引、泊車等工作；保潔、綠化人員負(fù)責(zé)售樓處、示范單位、會(huì)所、公寓的清潔、綠化工作。 現(xiàn)場(chǎng)主管負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)的日常管理及協(xié)調(diào)工作。 君天定期派出培訓(xùn)專家從操作、實(shí)務(wù)、禮儀、服務(wù)規(guī)范、細(xì)節(jié)精細(xì)化等方面對(duì)上述人員進(jìn)行培訓(xùn)。 目的： 博雅公寓的定位，客戶素質(zhì)亦較高，因而對(duì)日后的物業(yè)管理十分關(guān)注。憑借客戶多年來(lái)對(duì)君天物業(yè)的認(rèn)同，通過(guò)物業(yè)管理人員在銷售 期間的介入，以高水平的專業(yè)服務(wù)給客戶以極大信心，并以君天良好的企業(yè)形象在客戶心中形成品牌組合的概念，讓客戶提前感受星級(jí)物業(yè)管理服務(wù)。“賣樓先賣服務(wù)”將使物業(yè)管理成為博雅公寓的重要賣點(diǎn)和重要媒體宣傳訴求。 (二 )銷售配合 １、協(xié)助制作整個(gè)公寓的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、導(dǎo)向系統(tǒng)，樹(shù)立公寓尊貴形象。 ２、定期派出高級(jí)物業(yè)管理人員到銷售現(xiàn)場(chǎng)回答客戶咨詢。 ３、定期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理人員與銷售之間的配合效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，據(jù)此進(jìn)行改進(jìn)。 根據(jù)博雅公寓實(shí)際情況及房地產(chǎn)公司要求，在銷售上提供其他方面的配合。 二、移交接管階段 (一 )移交接管 的主要工作 君天物業(yè)公司本著對(duì)建設(shè)單位、業(yè)主負(fù)責(zé)的態(tài)度，將對(duì)房屋的建筑、房屋的附屬設(shè)施、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、綠化、景觀、雕塑等形成二次系統(tǒng)的驗(yàn)收。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題由房地產(chǎn)公司責(zé)成相關(guān)單位限期整改，維護(hù)建設(shè)單位和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。 熟悉公寓內(nèi)建筑、設(shè)施設(shè)備的情況，如各種管線及管道的走向，各類設(shè)備的性能、技術(shù)指標(biāo)，操作規(guī)范等，為做好交接工作奠定基礎(chǔ)。 各種竣工圖紙、技術(shù)資料、設(shè)施設(shè)備的合格證書 (保修書 )的收集整理，待整體項(xiàng)目與物業(yè)管理公司辦理移交手續(xù)時(shí)一并移交。 對(duì)前期工程尚未完成遺留的問(wèn)題協(xié)同建設(shè)單 位做好善后工作，將有關(guān)問(wèn)題分類分項(xiàng)備忘在案，盡最大努力做好各方宣傳解釋工作，維護(hù)建設(shè)單位的利益。 (二 )接管準(zhǔn)備工作 編制人員工作計(jì)劃，根據(jù)工程進(jìn)展適時(shí)招聘各類人員。按照君天模式在接管前半個(gè)月各類人員必須全部到崗，并進(jìn)行上崗前培訓(xùn)，將共同科目和作業(yè)科目分兩個(gè)方面對(duì)所有人進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)后進(jìn)行考核，擇優(yōu)錄取。 各類主要技術(shù)人員的培訓(xùn)。由公司有針對(duì)性的進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，為今后的設(shè)備正常運(yùn)行、維修與保養(yǎng)提供有力的技術(shù)保障。 結(jié)合博雅公寓的實(shí)際情況，擬將進(jìn)一步修改各類公共性的管理文件，細(xì)化各項(xiàng)管理制度和工 作流程，形成切實(shí)可行的管理方案，嚴(yán)格按照各項(xiàng)操作規(guī)程進(jìn)行操作。 加強(qiáng)各項(xiàng)對(duì)外工作的聯(lián)絡(luò)，如消防、公安、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、工商、稅務(wù)、物價(jià)及物業(yè)管理主管部門、街道居委會(huì)等政府相關(guān)職能部門建立良好的工作關(guān)系，為今后的正常管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。 各種物質(zhì)的準(zhǔn)備。編制物質(zhì)采購(gòu)計(jì)劃，辦公設(shè)施設(shè)備、辦公用品、安全管理器材、設(shè)備維修工具、保潔綠化工具、器材、員工服裝，印制各類文件、表格等。 各類指示標(biāo)牌的落實(shí)：全面導(dǎo)入君天 CIS 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)如主入口平面導(dǎo)視圖、各類禁行標(biāo)識(shí)、停車場(chǎng)指示牌及綠化公益性標(biāo)識(shí)等。 完善公 寓的消防設(shè)施、消防器材，在相應(yīng)重點(diǎn)部位再配置一定數(shù)量的滅火器。 進(jìn)場(chǎng)后我公司將高質(zhì)量的做好博雅公寓各門廳大理石地面的拋光保養(yǎng)工作，確保君天物業(yè)入場(chǎng)時(shí)有一全新的環(huán)境、面貌，樹(shù)立君天物業(yè)良好的公眾形象。 三、物業(yè)常規(guī)管理階段 (一 )房屋建筑外觀規(guī)范管理 在公寓宣傳欄內(nèi)大力宣傳國(guó)務(wù)院 379 號(hào)令《物業(yè)管理?xiàng)l例》及公寓管理法規(guī)和公眾性規(guī)章制度； 嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部第 110 號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《長(zhǎng)沙市城市房屋裝修管理辦法》及公寓《業(yè)主公約》、《裝修守則》有關(guān)約定的條款； 加強(qiáng)檢查和巡視力度，防 止損壞房屋外墻外貌，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)堅(jiān)決制止和限期恢復(fù)原狀，確保公寓原有建筑風(fēng)格，使建筑外觀完好、整潔、美觀； 樓宇維修時(shí)管理處工作人員應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)和施工監(jiān)督，確保樓宇維修質(zhì)量； 收集資料，建立物業(yè)資料檔案，管理完善、隨時(shí)可查。 (二 )設(shè)施設(shè)備管理 公寓公用設(shè)施設(shè)備是否處于良好狀態(tài)、是否能夠保證正常運(yùn)行，與業(yè)主、使用人的日常生活緊密相關(guān)。公寓內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)由安全管理部監(jiān)控中心負(fù)責(zé)操作，智能化系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、水泵等設(shè)備均由維修部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行與管理，并嚴(yán)格按照設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程進(jìn)行操作。 上述系統(tǒng) 、設(shè)備維修保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)，除特種設(shè)備應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的保養(yǎng)單位進(jìn)行保養(yǎng)，其它設(shè)備均由維修部負(fù)責(zé)進(jìn)行維修保養(yǎng)。在保修期內(nèi)設(shè)備的中修、大修由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任，保修期滿后設(shè)備的中修、大修或改造由維修部提出維修申請(qǐng)報(bào)告，經(jīng)管理處核準(zhǔn)后報(bào)請(qǐng)長(zhǎng)沙市房管局或公寓業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，由維修資金支付。 公寓內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備應(yīng)建立齊全的設(shè)施設(shè)備檔案，項(xiàng)目齊、目錄清可隨時(shí)查閱，確保所有設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)良好、運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患，而且保養(yǎng)檢修制度完善，每日有值班記錄、設(shè)備運(yùn)行記錄，管理人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。設(shè)備機(jī)房環(huán)境整潔、無(wú)雜物、灰塵、老鼠。根據(jù)設(shè)備所需匹配各專業(yè)技術(shù)人員持證上崗，消防設(shè)施設(shè)備完好無(wú)損，隨時(shí)可以啟動(dòng)。對(duì)于停電、停水、火警、暴雨暴風(fēng)的緊急狀態(tài)下，有應(yīng)急預(yù)案防護(hù)措施。 市政公用設(shè)施的管理，公寓配套的二次供水、供電、通訊、照明等設(shè)施設(shè)備齊全運(yùn)行正常，確保主出入口秩序井然，道路暢通。地面及室內(nèi)停車出入口平坦，有明顯交通標(biāo)識(shí)?；S池、窖井、污水、雨水排放暢通。 報(bào)修管理。 24小時(shí)受理業(yè)主、使用人的報(bào)修接待，各類零修、急修及時(shí)率 98%以上，質(zhì)量合格率 100%，建立報(bào)修服務(wù)回訪制度，并有回訪 記錄。 (三 )安全與消防管理。 針對(duì)博雅公寓的安全與消防管理，君天物業(yè)根據(jù)數(shù)年社區(qū)安全與消防管理經(jīng)驗(yàn)的積累，制定出如下安全與消防管理措施： 安全管理 (1)協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)公寓安全與秩序，實(shí)施 24小時(shí)安防值班制度及巡邏制度，統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一胸牌、規(guī)范用語(yǔ)、文明值勤； (2)實(shí)行人防、技防、物防、群防相結(jié)合的立體式防護(hù)體系，機(jī)動(dòng)與定時(shí)巡邏的模式保障公寓安全并有巡邏記錄、交接班記錄，各項(xiàng)制度齊全、安全管理措施落實(shí)； (3)重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)外來(lái)流動(dòng)人員的管理，對(duì)進(jìn)出車輛、實(shí)行登記和離開(kāi)注銷手續(xù)的管理辦法，對(duì)裝修人員采 取辦理臨時(shí)出入證管理，并對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定的限制。對(duì)可疑陌生人員采取重點(diǎn)監(jiān)控或跟蹤的手段，必要時(shí)上前禮貌驗(yàn)證盤查。加強(qiáng)夜間、公寓盲點(diǎn)巡邏頻率，不給犯罪分子可乘之機(jī)；涉及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)識(shí)并采取防范措施，主出入口兩邊交通車輛管理運(yùn)行有序，無(wú)亂停亂放機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車現(xiàn)象； (4)對(duì)火警事故、交通事故、治安事故以及其他應(yīng)急情況，有應(yīng)急處理預(yù)案，保障公寓內(nèi)無(wú)重大治安刑事案件、交通事故和火災(zāi)事故； (5)公寓內(nèi)若有重大活動(dòng)，如：促銷會(huì)、大型文藝匯演，安管部門應(yīng)有安全管理方案，保證活動(dòng)安全順利開(kāi)展；公寓安管人 員定時(shí)上門對(duì)裝修人員進(jìn)行驗(yàn)證，對(duì)無(wú)證人員請(qǐng)其到管理處補(bǔ)辦手續(xù)或禮貌將他們請(qǐng)出公寓； (6)為保護(hù)公寓業(yè)主、使用人的財(cái)物安全，對(duì)大件物品流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤查制和登記制，業(yè)主、商戶大件物品的搬出必須向管理處申報(bào)，所有大件物品流動(dòng)均由安管部出具《大件物品放行憑證》。 消防管理 (1)安全部協(xié)助消防部門負(fù)責(zé)公寓消防安全防范工作，維修部負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)、完好無(wú)損、隨時(shí)可啟動(dòng)的管理，管理處主任為公寓消防安全第一責(zé)任人，安管部主管為公寓消防監(jiān)督員，管理處管理人員、維修人員、安管員、綠化保潔人員均為公寓義務(wù)消 防隊(duì)員； (2)安管員在每日的巡邏期間，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施設(shè)備存有隱患的應(yīng)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并將信息及時(shí)反饋維修部，應(yīng)及時(shí)予以整改與修復(fù)； (3)建立齊全的消防責(zé)任制，管理處成員組成的義務(wù)消防隊(duì)員，平時(shí)接受消防技能和防火知識(shí)的培訓(xùn)，加強(qiáng)消防演練，熟悉管理處《滅火預(yù)案標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，一旦發(fā)生火災(zāi)能迅速按《滅火預(yù)案標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》投入滅火戰(zhàn)斗，管理處還將每年在公寓內(nèi)實(shí)施一次消防演練； (4)監(jiān)控室實(shí)施 24小時(shí)值班制度，值班記錄、監(jiān)控記錄齊全，消防設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)到 100%，無(wú)火災(zāi)隱患和火災(zāi)事故率。 車輛交通停放管理 (1)創(chuàng)造公寓優(yōu)美環(huán)境、井然有序的安全秩序，不僅依托公寓硬件設(shè)施的形象包裝，而且依托完善的軟件管理體系及工作人員規(guī)范禮儀的引導(dǎo)。公寓廣場(chǎng)的機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的出入、停放是物業(yè)管理公司對(duì)公寓物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，由安管人員記載的進(jìn)入時(shí)間；外來(lái)來(lái)訪機(jī)動(dòng)車輛 (除：消防車、救護(hù)車、市政搶險(xiǎn)搶修車、垃圾清運(yùn)車 )須發(fā)卡登記，方能入內(nèi)。 (2)非機(jī)動(dòng)車出入公寓憑博雅公寓管理處非機(jī)動(dòng)車專用卡出入。機(jī)動(dòng)車停放按規(guī)劃設(shè)計(jì)的地下停車、地面停車區(qū)域定點(diǎn)定位停放有序，對(duì)于停車場(chǎng)地管理處將安排專職車管人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理，嚴(yán)禁機(jī)動(dòng)車亂停亂 放。業(yè)主、使用人的機(jī)動(dòng)車及外來(lái)來(lái)訪機(jī)動(dòng)車的停放收費(fèi)按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 (3)非機(jī)動(dòng)車的停放按設(shè)計(jì)規(guī)劃區(qū)域場(chǎng)地統(tǒng)一停放，嚴(yán)禁在道路、綠地、單元走道或各公用部位亂停亂放。非機(jī)動(dòng)車場(chǎng)地若有專人管理，其收費(fèi)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 (四 )便民服務(wù)內(nèi)容 無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目 序 號(hào) 服 務(wù) 內(nèi) 容 收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn) 備 注 01 代叫出租車 免費(fèi) 02 代送禮品、鮮花 免費(fèi) 03 代請(qǐng)鐘點(diǎn)工 免費(fèi) 04 重要事務(wù)臨時(shí)提醒、代客留言 免費(fèi) 05 代訂快餐、生日蛋糕、鮮花 免費(fèi) 06 代訂報(bào)紙、雜 志 免費(fèi) 07 代送衣服干洗 免費(fèi) 08 代訂飲用水、牛奶 免費(fèi) 09 室內(nèi)裝潢咨詢、推薦裝潢公司 免費(fèi) 10 臨時(shí)保管小型非貴重物品 免費(fèi) 登記 11 代寄、代領(lǐng)郵件 免費(fèi) 登記 12 緊急求助服務(wù) 免費(fèi) 13 借用便民工具箱 免費(fèi) 登記 14 代請(qǐng)搬家公司、協(xié)助搬家 免費(fèi) 商務(wù)類 01 代訂賓館客房 免費(fèi) 02 航班查詢 免費(fèi) 03 列車時(shí)刻表查詢 免費(fèi)