附件3：可研報告模板--房地產(chǎn)新項目發(fā)展管理制度(編輯修改稿)
2024-10-09 10:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案 狀況 附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。 未來 23 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn)和威脅點(diǎn) 結(jié)論： 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 （ 1）本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制 （ 2）本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 （ 3）本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題 七、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍 （建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上） 結(jié)論：本案目標(biāo)人 群區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。 八、項目擬定位方案 可類比項目市場調(diào)查 （ 1）地段位置 40% （ 2）配套設(shè)施 10% （ 3）規(guī)劃設(shè)計 10% （ 4）物業(yè)管理 10% （ 5）交通情況 5% （ 6）樓盤規(guī)模 3% 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 （ 7）產(chǎn)品外觀 5% （ 8）戶型設(shè)計 10% （ 9）發(fā)展商實(shí)力 2% （ 10）營銷水平 5% （ 11）合計 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值 （ 12）擬建樓盤價格 備注： （ 1）主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu) 缺點(diǎn)。 （ 2）使我們的價格制定更客觀合理。 （ 3）各因素的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 項目 SWOT 分析，可提升項目價值因素 整體市場對本案有重大影響的因素 產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征等。 產(chǎn)品定位及建議 （ 1） 市場定位 （ 2） 目標(biāo)市場定位 （ 3） 項目產(chǎn)品 定位 （ 4） 價格定位 第四部分 規(guī)劃設(shè)計初步分析 一、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，從規(guī)劃設(shè)計角 度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。 容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。 土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑 （小峽谷） 、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。 市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：道路狀況 （可能與小區(qū)主要出入口有榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 關(guān)） 、供水、排水、通訊 （有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)） 、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。 周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：交通狀況 （與是否開通業(yè)主班車有關(guān)） 、商業(yè)設(shè)施 （大型購物中心） 、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。 市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。 二、規(guī)劃設(shè)計的初步概念 設(shè)計概念 ：表現(xiàn)項目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計主題。 技術(shù)概念：計劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系。 可持續(xù)發(fā)展概念：對項目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差異性的考慮。 第五部分 工程及銷售計劃 一、截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。 二、工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。 （按季列示） 三、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。 （按季列示） 第六部分 投資收益 分析 一、成本預(yù)測 說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資 （直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅） 等。并參照下面表格： （在指標(biāo)不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設(shè)下的成本測算，分別列示。） 項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 土地獲得價款 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 主體建筑工程費(fèi) 主體安裝工程費(fèi) 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 園林環(huán)境費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)成本合計 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用 項目總投資 前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)
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