【文章內容簡介】 務須做到不能相互干擾。 水牌 在寫字樓里，水牌是設置在大堂的一種公司名錄的指示牌，它的制作與設計不但要與整個大堂的氣息相吻合，而且它的位置也是十分重要，一定要放置在客人進入大堂后，視線的第一落點處。建議采用亞光磨沙面的白色金屬 為襯，再標注上黑色的宋體字。 班車 盡管此項是屬于物業(yè)的管理范疇的一個內容，但是因為它關系項目形象，所以在這里特意拎出來說一下。建議為大廈內的工作人員與客戶提供專項的班車服務，以方便他們的上下班。同時也突現本案的與眾不同，增加了項目的賣點與附加值。并且當刷有本案標志的班車穿梭于大街小巷時，也為物業(yè)作了流動的廣告。新鮮的事物最容易給人留下深刻的印象。 員工餐廳 寫字樓餐廳應配有中式快餐與西式快餐，中餐以經營以套餐為主；西餐以供應自助餐為主 , 可同時容納 200 人就餐。餐廳工作人員必須有專用通道。專 業(yè)物管提供的無微不至的細節(jié)關懷會使客戶對物業(yè)的認同好感放大數倍，這比大打廣告的灌輸式宣傳有效得多，客戶最終相信的還是自身的體驗。 俱樂部 盡管也是物業(yè)管理工作內容的一部分，但是為了銷售階段的促銷活動打基礎做鋪墊，前期還是要充分考慮下一步工作的需要。促銷活動中有贈送客戶會籍一項，所以前期準備階段一定要把俱樂部會員卡的制作，會員章程的制定等工作落實好。 物業(yè)收費內容 物業(yè)管理公司必須擬定一個合理的物業(yè)費用的收取制度與需要收取費用的相關內容，提供給銷售部，為銷售工作的順利開展做好充分準備。 物業(yè)服務的 基本內容按服務和提供的方式可分為：常規(guī)性公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。 l 常規(guī)性的公共服務 這是物業(yè)管理企業(yè)面向所有入駐客戶提供的最基本的管理與服務，目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和凈化、美化工作環(huán)境。 例如： 大廈投入使用前的開荒清潔服務 大廈日常清潔及環(huán)境維修服務 各類硬質地面的清潔和保養(yǎng)服務 地毯的清潔保養(yǎng)服務 外墻的清潔服務 殺蟲、滅鼠服務 保潔技術咨詢服務 室內株擺的養(yǎng)護與管理 24 小時保安監(jiān)控 銀行服務（至少有取款機） 代收代繳各項寫字樓的常 規(guī)費用 ┋ l 針對性的專項服務 這是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高入駐客戶的工作、生活條件，為滿足其中一些客戶群體的一定需要而提供的各項服務工作。其特點是物業(yè)管理企業(yè)事先設立服務項目，并將服務內容與質量、收費標準公布，當客戶有這種需要的是時候，就可自行選擇。 例如： 入駐搬家服務 企業(yè)成立工商注冊服務 車輛停泊管理服務、停車場收費管理服務 特殊安全保衛(wèi)服務 應急事故對應服務 會議服務 郵政服務（信件、報刊、快遞） 文具用品預定 ┋ l 委托性的特約服務 特約服務是為滿足物業(yè)產權人需要，而在物業(yè)條件 允許的條件下經雙方友好商量協議而提供特例服務。通常指在物業(yè)管理委托合同中未含、物業(yè)管理企業(yè)在專項服務中也未設立、而物業(yè)產權人又提出的需要。 例如： 定期上門做辦公家具的保養(yǎng) 雇傭物業(yè)保潔員做辦公室內清掃工作 定期做辦公間的地毯清潔工作 定點大廈班車接送服務 ┋ 物業(yè)服務管理公約 本案在出售、出租時，應向客戶提供經核準的公約。物業(yè)管理服務公約應含有以下主要內容： l 物業(yè)基本情況 l 公約涉及的各主體的基本情況 l 產權人的權利義務 l 開發(fā)企業(yè)的權利義務 l 物業(yè)管理 企業(yè)的權利義務 l 物業(yè)的使用、管理、維修 l 物業(yè)管理費 在售樓處的正門入口的正上方要設置本案的 LOGO 標識與標準的英文案名，同時要注意燈光照明的設計，不但在白天要醒目，晚上更是體現出本案與眾不同的魅力色彩，能夠捕捉到每一個來往人流的眼球。 l 綠化 廣場的實用功能是非常卓越的，考慮到項目是在夏天開盤，所以廣場一定會成為我們項目的夜間“售樓處”，我們可以利用廣場來搞活動，聚集人氣。 廣場的“綠化”工作也是樹立項目良好形象的關鍵因素，建議不晚于 6 月中旬完工。它不僅是 為項目工程期起到了外部環(huán)境的美化，也使看樓客戶行進的路上少了工地的煩躁喧囂，多了份夏天的綠色愜意。 l 廣告牌 /柱 顯然廣告牌 /柱是在銷售項目時必需的戶外宣傳形式，我們要做的工作就是確定廣告設計公司制作這些牌 子，完成一系列的報批手續(xù)，以確保我們在進入強銷期的時候，這些牌子能夠矗立在由廣場到達本案的主要交通路徑上。 另外我們還能利用廣場廣告柱（高度約在 56 米）作為促銷工具，作為贈送給簽約入住大客戶的免費廣告牌，一來客戶肯定非常樂意在此黃金地段有免費為自己公司作宣傳的機會；二來也為我們自己作了熱銷勢頭的宣傳。 l 引導牌 引導牌的制作除了尺碼合適，顏色醒目外，上面還必須有本案的標準物業(yè)名稱、銷售熱線電話，與行進方向的指示。 l 燈箱路牌 售樓處沿線設置燈箱路牌，把項目的細節(jié)、賣點等傳達給公眾。使公 眾一進入路 口就感受到我們的項目，并通過反復刺激形成記憶。燈箱內容可定期更換。 l 案名標識 l 彩旗 彩旗其實也起到了與燈箱路牌相當的功能，旗子隨風飄揚特有的動感，還起到了活躍氣氛的作用。 l 兒童游樂園 做一些兒童游戲的簡單設施，為以后孩子們到廣場游玩提供一個屬于它們自己的小天地。這個小細節(jié)的處理，非常利于開發(fā)商社會形象的深入人心，因為市民都會覺得，這么高檔的物業(yè)，也是大眾休閑的好去處，一下子就拉近了原本以為的“大距離”。 l 工地包裝 —— 圍墻 采用時尚、商務、生活為元素組合 成的現代生活畫面，不僅起到了美化工地的作用，也很好的體現了項目形象，并為本案具有的功能作了廣而告之。 * 工地包裝的作用是把項目細節(jié)展示出來，營造氣氛。 * 為節(jié)省費用，可考慮沿紅線設置永久性燈箱，展示項目各個細節(jié)，晚上結合大廈燈光照明效果（可嘗試周末開啟全部燈光），工地圍擋可要求施工單位采用工程通常使用的材料，并油漆美觀即可。 * 這種做法能夠更好的調動公眾的好奇心，為日后的轟動效應蓄勢。 第三部分 包裝與推廣 一、宣傳推廣運作要點 隨著房地 產市場的成熟和競爭的激烈，房地產企業(yè)不僅追求項目的短期利潤，更追求企業(yè)的長期發(fā)展和品牌效益，因此，房地產的包裝、推廣成本在不斷提高，作為包裝推廣的投入，不僅視之為營銷成本，更視為是一種投資概念。 由于市場競爭的加劇和廣告包裝推廣投入的增加，包裝推廣的策略、概念、技巧、風格、手段、形式、分配比例等方面都越來越講究。 要做好物業(yè)的推廣，就要把握好：“時”、“勢”、“術”的三個度 “時”的度 項目正式推出之前就要有明確的推廣理念和思路，并做好相應的推廣計劃 和時間表； 推廣之前的相應 準備一定要到位，磨刀不誤砍柴功，是一炮打響的基礎； 所有條件具備之前，應有媒體吹風，“毛毛雨”； 正式推出，要有鮮明的主題概念，應突出觀感的特點，通過震撼性宣傳活動，一炮打響； 熱賣期要有針對市場、買家的營銷活動推出； 以地段、設計、品質、物業(yè)管理服務等做為延續(xù)期推廣主題，使物業(yè)不斷有新聞性、新動作，在市場活躍； 按照計劃完成銷售目標； 做好銷控，對市場的變化做好充分準備，在租售價格上能靈活處理，租售比例、租售部分隨市場變化及時調整。 “勢”的度 要把握好開盤的氣勢。一是宣傳推廣的氣勢要大，媒體組合要到位，投入要集中（在主要的報紙做廣告量，半版、整版以上連續(xù)，一定要有氣勢，可以考慮先集中在一份報紙）；二是賣場氣氛一定要好；三是要有新聞炒作。 電視推廣可以稍后，待項目外觀條件具備后推出； 電臺應在形象上不斷提示物業(yè)的位置，在吹風期做預告； 通過全面廣告充分展示物業(yè)的唯一性； 通過舉辦特有的促銷活動，突出物業(yè)的優(yōu)勢，給予買家除了持有物業(yè)以外的增值； 對媒體要通過不斷地制造新聞引起他們的關注，不停為 他們準備有內容、 有市場的稿件，不做太明顯的廣告，但用媒體把物業(yè)炒起來； 專業(yè)雜志的報道，物業(yè)形象代言人（大型企業(yè)、公眾認可的企業(yè)家）的露面都能增加物業(yè)的可信度。 “術”的度 策劃經典的推廣主題概念，以引起市場和媒體的關注； 銷售部設計一定要到位，風格盡量與項目統一，足夠的寬敞，有風格和品位，展示功能要強，某種程度上說是項目的縮影和夸張； 要懂得抓住市場的熱門話題，全面配合： 要把握好與媒體相處的微妙關系； 要懂得利用市場認可、社會公認的專家、學者為項 目說話； 抓住買家對擁有物業(yè)的虛榮心，通過輿論滿足他們； 把握好買家“怕、貪、夢”的心理，一切從市場的需求出發(fā)； 買房是沖動的，感性的，要用氣勢、品質、面子、刺激買家的購買欲，同時讓他們購買后還自豪地向朋友推介； 要階段性地舉辦各類產品說明會，增加買家對產品質量的信心； 提升物管的服務水平，并強調物業(yè)五星級酒店管理的獨特性； 要主動引導市場如何置業(yè)，以物業(yè)為例子，做最好的榜樣； 爭取幾個建設部門或有關權威部門頒發(fā)、市場認可的大獎。 二、 整合傳