【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 西至沈陽路北至緯五路 凈地 二類居住用地兼容商業(yè) ≤ ≤30% ≥30% 2020—07 東至新城西長(zhǎng)街南至蓮花東街 西至北門大街北至翔宇大道 凈地 商住 商業(yè)≤ 居住≤ 商業(yè)≤40% 居住≤30% 商業(yè)≥20% 居住≥35% 2020—08 東至武漢路南至大連路 西至規(guī)劃路北至泰思達(dá)染織 凈地 居住 ≤ ≤28% ≥35% 2020—09 東 至明光路南至明遠(yuǎn)路西至支路二北至文化路 凈地 居住 ≤ 小高層≤ ≤25% ≥30% 2020—10 東至居民區(qū)南至張?zhí)谅? 西至城西北路北至劉莊路 凈地 商住 ≤ ≤30% ≥30% 2020—11 東至東風(fēng)路南至前進(jìn)東路 西至航運(yùn)路北至輪埠路 凈地 居住 ≤ ≤28% ≥35% 2020—12 東至武漢路南至高速公路養(yǎng)護(hù) 西至四海農(nóng)產(chǎn)品北至大連路 凈地 商住 ≤ ≤35% ≥35% 2020—13 東至府前小區(qū)南至鹽河風(fēng)光帶 西至銀川路北至長(zhǎng)江東路 凈地 居住 ≤ ≤25% ≥35% 三、 二級(jí)市場(chǎng)分析 根據(jù)前期對(duì)淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研，并結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況以及項(xiàng)目自身特征，現(xiàn)將淮安房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分為以下四個(gè)板塊： 市中心板塊 地理范圍：以淮安市標(biāo)志性建筑 —— 新亞商城為中心，東至水渡廣場(chǎng)；西至西安路；南至里運(yùn)河；北至廢黃河。 所屬區(qū)域：清河區(qū) 代表樓盤：淮海購(gòu)物中心、加州城、 溫州花苑、淮海第一城 淮 海 購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 開發(fā)商： 江蘇樂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃情況 主力戶型（㎡） 價(jià)格情況 （均價(jià)） 配套情況 銷售率 工程進(jìn)度 主訴求 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì) 占地畝，總建90000㎡，其中商業(yè)38000㎡，住宅35000㎡，辦公5000㎡，由 4幢 19 層組成，14 層商業(yè)。 二房：107 ㎡三房：124 ㎡ 住宅：28003360；寫字樓： 3100 緊鄰淮海廣場(chǎng)，臨近淮中，實(shí)小。 住宅已經(jīng)售完。 已經(jīng)封頂，10 月底交付。 尊貴品質(zhì)，時(shí)尚天地，魅力居家。 黃金地段，街市中心，交通便捷，生活方便，周邊學(xué)校、醫(yī)院、銀行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等公共配套設(shè)施齊全。 戶型較為單一，由于處于鬧市，居住環(huán)境較差。 加 州 城 開發(fā)商： 淮安加州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃情況 主力戶型（㎡） 價(jià)格情況 （均價(jià)） 配套情況 銷售 率 工程進(jìn)度 主訴 求 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì) 總建 55184㎡，由多層和兩幢小高層（約92 戶）組成，其中多層已經(jīng)售完（均價(jià)2800）。 二房：103 ㎡；三房：126 ㎡139 ㎡四房：158 ㎡185 ㎡ 小高層起價(jià)2800最高3180 靠近淮海廣場(chǎng)中央商務(wù)圈，實(shí)驗(yàn)小學(xué)，繁榮新村小學(xué)，清江中學(xué)。 2300㎡景觀廣場(chǎng)，近 3000㎡空中花園。 銷售率約80%。 已經(jīng)封頂，明年4 月交付。 市心名宅，標(biāo)志淮海西 配套較為齊全 戶型面積偏大 溫州花苑 開發(fā)商： 淮安新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃情況 主力戶型 （㎡） 價(jià)格情況 （均價(jià)） 配套情況 銷售率 工程進(jìn) 度 主訴求 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì) 占地 100畝，總建 12萬平米，綠化率 30%，由兩幢小高層和 34幢多層組成。一期 17幢多層，約680 戶。 二房： 83 ㎡三房： 98 ㎡127 ㎡ 122㎡ 124 ㎡132 ㎡ 134㎡四房：142 ㎡ 均價(jià)2600 幽蘭都大酒店，八二醫(yī)院，淮州賓館 銷售率約90% 已經(jīng)封頂，12 月交付 打造現(xiàn)代健康人文社區(qū) 周邊商業(yè)配套齊全 居住環(huán)境較差 淮 海 第 一 城 開發(fā)商： 淮安華立曙 光置業(yè)有限公司 規(guī)劃情況 主力戶型 （㎡） 價(jià)格情況 （均價(jià)） 配套情況 銷售率 工程進(jìn)度 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 占地 300 畝，總建 30 萬，一期建筑面積 29028 ㎡，總戶數(shù) 176 套。 三房： 128 平方米 起價(jià)： 2800 元，均價(jià)： 3100 元 賣場(chǎng)、酒店、銀行、學(xué)校、醫(yī)院 一期已售完，而期預(yù)計(jì)年底開盤 封頂 處于市中心，各配套齊全 板塊分析：市中心版塊是淮安商業(yè)最為集中的區(qū)域，其商品房銷售一直保持著全市最高價(jià)格。目前普通類住宅銷售均價(jià)已達(dá)到 2950 元 /㎡，個(gè)別項(xiàng)目如 [加州城 ]售價(jià)已突破 3000 元最高價(jià)達(dá)到 3180 元 /㎡。但因老城區(qū)地理位置所限，整個(gè)區(qū)域推盤量不多，后續(xù)推向市場(chǎng)的項(xiàng)目還有： [淮海第一城 ]二期、 [金馬廣場(chǎng) ]。 淮中新校區(qū)板塊 地理范圍：以國(guó)家級(jí)重點(diǎn)中學(xué) — 淮陰中學(xué)新校區(qū)為中心，北至里運(yùn)河、南至京杭運(yùn)河、東至淮海南睡、西至天津路。 所屬區(qū)域：清浦區(qū) 代表樓盤：金倫 .匯景園、新淮中花園、日月星辰、瑞福萊花園、財(cái)富廣場(chǎng)、 金倫 . 匯景園 開發(fā)商： 淮安金輪陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃情況 主力戶型（㎡） 價(jià)格情況 （均價(jià)） 配套情況 銷售率 工程進(jìn)度 主訴求 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì) 總占地 80畝，一期21 幢多層已經(jīng)售完（均價(jià)3000），二期兩幢 11層。 三房?jī)蓮d： 141㎡ ,143㎡ 起價(jià)2500，均價(jià) 2900 緊鄰新淮中等多所名校，與800 畝楚秀園為鄰。歐式內(nèi)廷景觀廣場(chǎng)。 40%（ 88戶） 已經(jīng)封頂 市心福地，層峰人家 配套較為齊全 戶型面積較大 新 淮 中 花 園 開發(fā)商： 淮安市美佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃情況 主力戶型 （㎡） 價(jià)格情況 （均價(jià)） 配套情況 銷售率 工程進(jìn)度 主訴求 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì) 總占地24085 ㎡，總建 71106㎡，共 336戶。容積率 密度%綠化率 42%。由一幢 18+1高層和 4幢 9+1 板式小高層一房： 43㎡ 76 ㎡二房： 70㎡ 122㎡三房：153 ㎡158 ㎡四房： 168㎡ 均價(jià)2700 淮陰中學(xué)，浦東實(shí)驗(yàn)學(xué)校，銀行，超市 小高層共260 戶，前年底開盤銷售，銷售率約90%，高層共 76 戶，銷售率約30%。 現(xiàn)房 我家鄰居是淮中 位居名校生活區(qū)，周邊有成熟小區(qū) 高層戶型設(shè)計(jì)不是很合理 組成。 日月星辰 開發(fā)商：江蘇蘇中集團(tuán) 規(guī)劃情況 主力戶型（㎡） 價(jià)格情況 （均價(jià)） 配套情況 銷售率 工程進(jìn)度 主訴求 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì) 用地面積137415 平方米總建筑面積202447 平方米容積率 地率%，由17 幢多層和兩幢 10層小高層組成 多層：（二房：99 ㎡ 115㎡ 118 ㎡三房：128 ㎡132 ㎡136 ㎡）小高層：（三房：145 ㎡） 均價(jià)2800 新淮中，浦東實(shí)驗(yàn)學(xué)校 4 月 28號(hào)開盤，銷售率約80%。 現(xiàn)房 新經(jīng)典風(fēng)景化主義 地理位置優(yōu)越，與大型社區(qū)富泰花園一街之隔，新淮中，浦東實(shí)驗(yàn)中學(xué)，舉步之遙，周邊購(gòu)物餐飲各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，具備良好的生活環(huán)境及人文環(huán)境。 小高層戶型比較單一 瑞 福 萊 花 園 開發(fā)商：淮安紅旗建設(shè)發(fā)展有限公司 規(guī)劃情況 主力戶型 （㎡） 價(jià)格情況 （均價(jià)） 配套情況 銷售率 工程進(jìn)度 主訴求 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì) 占地 27 畝，總建 5萬平方米，綠化率 35%，由一幢 15層小高層和 6幢多層組成，其中多層現(xiàn)已售完 二房： 95 ㎡117 ㎡三房： 127 ㎡147 ㎡四房： 158 ㎡ 均價(jià) 2800 交通： 1 路 12路 28 路 38路；超市，酒店銀行；醫(yī)院； 3 月 18 號(hào)開盤，小高層銷售率約 50%。 已經(jīng)封頂 品位高層次 生活 位于清浦區(qū)成熟地段，周邊生活配套設(shè)施齊全。與新淮中，實(shí)驗(yàn)小學(xué)等名校相鄰。 小區(qū)自身配套不是很多。 財(cái)富廣場(chǎng) 開發(fā)商：淮安 金龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃情況 主力戶型（㎡） 價(jià)格情況 （均價(jià)） 配套情況 銷售率 工程進(jìn)度 主訴求 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì) 由兩幢 19層組成。13層為商鋪。 3 房： 133㎡； 4 房：158 ㎡；躍層：216246㎡ 起價(jià)約3000，最高價(jià)3800 淮安實(shí)驗(yàn)小學(xué)，運(yùn)河廣場(chǎng)，淮安二院，時(shí)代超市購(gòu)物商圈，十二條公交車停靠。 銷售率約90%。 已經(jīng)封頂，10 月底交付。 匯聚智者眼光，發(fā)現(xiàn)成功未來。 地段位置好，周邊配