【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者處于對(duì)峙局面。 2020 年上半年，上饒房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較蕭條，如 2020 年 6 月份，購(gòu)買嚴(yán)重不足，按照 6 月份這樣的去化速度， 18571 套房源需要近 5 年的時(shí)間才能消化完畢。 如下表，截止 08 年 8 月： 2020年 6月 2020年 7月 月份成交量 322套（其中住宅 209套） 226套（其中住宅 180套） 住宅成交均價(jià) /平米 /平米 可售總套數(shù) 18571套 18411套 可售面積 可售幢數(shù) 463 幢 464幢 在售樓盤 91個(gè) 91個(gè) 盡管市場(chǎng)形勢(shì)非常嚴(yán)峻，但市 場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)顛覆性的結(jié)果。在這種局面下，部分開(kāi)發(fā)商采取了一些促銷手段，但沒(méi)有出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，部分樓盤促銷方式如下： 樓盤名 促銷方式 匯景廣場(chǎng) 交定金 5 萬(wàn)，買四房?jī)?yōu)惠 3 萬(wàn)，買三房?jī)?yōu)惠 2萬(wàn)，買兩房?jī)?yōu)惠 1萬(wàn)。 交定金 3 萬(wàn)，優(yōu)惠 88 元 /平米。 以上優(yōu)惠與開(kāi)盤優(yōu)惠同時(shí)享受 天達(dá)雅居 其中一幢多層，不管樓層，價(jià)格均為 2100元 /平米 財(cái)富廣場(chǎng) 團(tuán)購(gòu)享受 8000元優(yōu)惠，同時(shí)免去一年物業(yè)費(fèi)，團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠與購(gòu)房普惠同時(shí)享受 奧城 VIP客戶交 1萬(wàn)定金抵 ， VIP客戶中前 50100位享受 1000元優(yōu)惠， 100位之后享受 1500元優(yōu)惠，并且同時(shí)舉行卡中卡優(yōu)惠，即 2020抵 5000，以上優(yōu)惠與購(gòu)房普惠同時(shí)享受 典型樓盤調(diào)研表： 案名 項(xiàng)目位置 小區(qū)規(guī)模 物業(yè)類型 面積范圍 平均價(jià)格 主力面積 開(kāi)盤日期 交付日期 項(xiàng)目特色賣點(diǎn) 其它 億升廣場(chǎng) 五三大道中心廣場(chǎng) 占地 17000 平方米， 建筑 萬(wàn)平方米 高層商住樓 88— 100 1F， 36 萬(wàn) 2F， 萬(wàn) 住宅： 4200 90 07 年 1 月 22日開(kāi)盤 09 年 10 月 地段優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬， 商鋪可以返租，辦公帶中央空調(diào) 鴻信商務(wù)樓 贛東北大道 13 號(hào) 140 戶 1 萬(wàn) 高層 53— 140 3600 140 8 月開(kāi)盤 09 年底交付 距離中心廣場(chǎng)較近，生活配套齊全方便 建信商務(wù)樓 濱江東路 38 號(hào) 91 戶 總建： 1 萬(wàn) 高層 26 層 150176 3400 150， 170 5 月開(kāi)盤 明年 8 月交付 靠近信江，背靠森林公園 2 梯 4 戶，朝南，空氣較好， 紫陽(yáng)華庭 紫陽(yáng)大道與鳳凰大道交匯處 占地： 萬(wàn) 總建： 10 萬(wàn) 多層、小高層 96203 2700 130， 110 2020 年 5 月 20201231 東臨 130 畝的紫陽(yáng)公園，自然資源優(yōu)越，內(nèi)有 80 畝庭院， 580 戶，車位 400， 19 棟，現(xiàn)售 4 棟，計(jì)劃 3 年內(nèi)建完，銷售基本沒(méi)優(yōu)惠 東湖花園 三清山大道以北，江南尚貿(mào)城對(duì)面 占地 1500 畝，一期 500戶，建筑 8 萬(wàn)平方 多層、小高層、別墅、商務(wù)中心 在 售 小 高 層120141 平米左右 ?。?2800 商： 內(nèi) 40005500 外 70009000 二層鋪 3500 ?。?13 141 商：內(nèi)： 3080 外： 53 2020 年 9 月 部分 2020年年底，部分 2020 年年底 靠近東湖，景色優(yōu)美 小區(qū)規(guī)模大 開(kāi)發(fā)商為上市公司 得房率： 85% 物業(yè)費(fèi)： 元 /平﹒月 美地印象 上饒縣武夷山大道 占地 400 畝 總建： 50 萬(wàn) 6 層 80120 1750 90、 110 08 年 1 月 年底交付 70%銷售率，二期開(kāi)發(fā)始預(yù)訂，面磚與涂料，89%得房率， 會(huì)所兒園商會(huì)， 近 10 萬(wàn)平米商業(yè)配套支撐 城市銀座 帶湖路與鳳凰東大道叉口， 占地 3000 平方米，總建筑面積約 14000 平方米， 2 棟， 14 層。公、底層商商鋪，、 2至 4 層辦公，其他住， 90137 ?。?3000 商鋪： 19000 辦公： 3500 ?。?130 商鋪： 90 08 年 6 月 7日 09 年 8 月交房 地段較好 ，商業(yè)前景 共 62 套住房，剩 16 套，物業(yè)未定， 龍華鳳凰城 鳳凰大道與帶湖路交匯處 總建筑面積 10 萬(wàn)， 占地 4 萬(wàn) 小高層、高層及樓中樓 80140 2800 135 08 年 4 月 30 今年 9 月封明年 8月交房 帶 8 平方入戶花園，歐式風(fēng)情，中式園林，風(fēng)格明顯 共 660 套， 80%得房率 香樟花園 三清山大道與帶湖路交匯 建筑面積 12 萬(wàn) 多層、小高層 80140 住宅： 2700 130 8 月份開(kāi)盤， 明年 10 月交房 靠近木魚山 5000 元定金抵 3000 元房?jī)r(jià) 財(cái)富廣場(chǎng) 帶湖路與鳳凰大道交叉口 建筑面積 7 萬(wàn) 裙樓四層 塔樓 2 棟 60150 北， 3500，南 3200 140 07 年 9 月 08 年 8 交房 地段好，商場(chǎng)配套 2 梯 6 戶，共 290 套，商鋪未定，物業(yè) 1 元 萬(wàn)嘉國(guó)際花園 慶豐路與樟樹(shù)路 占地： 32336 平方米 建筑：近 8 萬(wàn)平方米 小高層、多層 60150 2700 110 8 月底動(dòng)工 明年上半年建成 項(xiàng)目位置一般，規(guī)劃地段前景不被看好，商業(yè)街難賣 入住 50% 綠化率高達(dá) % 北星金桂園 三清山中大道 198號(hào) 占地 2 萬(wàn)多平米，總 200多套 多層，小高層，別墅 88－ 279m2 別墅 3000 小高層 2300 高層： 2400 90、 120 07 年 11 08 年 11 月 地中海風(fēng)情 6000M2 超大地下停車場(chǎng)， 48%綠化 上饒重點(diǎn)規(guī)劃新城市中心。純住宅 紫陽(yáng)名邸 紫陽(yáng)大道吉陽(yáng)大道交匯處江南商貿(mào)城對(duì)面 占地 16 畝， 建筑： 5 萬(wàn) 4 棟高層 高層（ 28 層） 68180 住宅： 2800 80， 130 6 月 7 日 一期 09 年底交房 鄰近商貿(mào)城，商業(yè)優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬 每平方可優(yōu)惠 200 元，一次性交付再 97 折 東方帝景 五三大道 27 號(hào) 占地 2 萬(wàn) 高層（ 17） 110250 2800 110， 120 復(fù)式 1 月 1 日 2 期明年 9 月交房 綠化率高達(dá) 48%，萬(wàn)富超市毗鄰 戶型、小區(qū)設(shè)計(jì)一般，相比同地段的現(xiàn)代城，中央公園存在陷， 中央公園 五三大道延伸段 占地 80 畝 總建 16 萬(wàn) 高層（ 18） 89130 3000 90， 130 9 月 10 日 09 年 10 月交付 戶型外立面小區(qū)圍合建筑風(fēng)情首屈一指，開(kāi)發(fā)現(xiàn)代城公司建設(shè)，具有一定口碑，小區(qū)管理一流 全部安裝大陽(yáng)能，內(nèi)置 60畝園林 永隆城市廣場(chǎng) 鳳凰大道東段 (江南商貿(mào)城邊上 ) 占地： 724 畝 三期總建筑面積超 50 萬(wàn)平方米，其中 15 萬(wàn)平米商業(yè) 1 幢小高層、 4幢多層、商業(yè) 80200 住宅：小高層 2700 、多層 2600 商鋪： 7400 120 20201128 現(xiàn)西段已交付 大型商貿(mào)城已形成規(guī)模效應(yīng)， 水岸城邦 上饒市信州區(qū)鐘靈路 11 號(hào) 占地面積： 平米建筑面積： 31100 平米 高層（ 15） 90140 住宅： 2200 底層： 6000 2 層： 3000 90， 110 2020 年 7 月 2020 年 9 月 信江景觀，非溪大橋 10動(dòng)工將帶來(lái)大橋效應(yīng)，電梯房送 10 年物業(yè)減半物業(yè)， 。 272 戶，要辦兩個(gè)房產(chǎn)證， 黃金水岸 水南街頭 占地： 萬(wàn) 建筑： 20 萬(wàn) 高層、小高層、多層 80170 住宅： 2600 商鋪： 7000 90， 130 07 年 2 月 09 年 6 月 靠山，看水，都牽強(qiáng)附會(huì)， 5 天之內(nèi)辦完手續(xù)， 有 5000 元優(yōu)惠，一次性可 97 折 1560 戶，其小區(qū)建筑風(fēng)格清新亮麗，附近學(xué)校醫(yī)院配套齊全，價(jià)位適中是其熱銷原因 香溢云天 葉挺大道 101 占地： 29 萬(wàn) 建筑： 33 萬(wàn) 別墅 200350 4000 300 2020 年 現(xiàn)房 3 萬(wàn)平方米的水景園林公園，稀缺用地，靠近上饒大市場(chǎng) 項(xiàng)目較偏，配套差，出行不便，小區(qū)建筑很好 懷玉谷龍灣 信江書院 路 126 號(hào) 占地： 56400 52 棟別墅 別墅 200400 5600 300 06 年 06 月 09 年 2 月 16號(hào) 統(tǒng)山御水，山體別別墅，地理位置絕佳，外立面文化磚與墻面磚 歐式坡頂屋設(shè)計(jì)， 52 棟，110 套 匯景廣場(chǎng) 鳳凰中大道 8 號(hào) 總建 11． 2 萬(wàn)平米 2 高層。其中底下 5 層做商業(yè)，2 層地下室車庫(kù) 住宅 90160 住宅：均價(jià)預(yù)計(jì)2800 住宅： 120140 住宅預(yù)計(jì)2020 年 10 月開(kāi)盤。商業(yè)未定 09 年底 交 3 萬(wàn)，減 88 元 /M2 交五萬(wàn)，買 4 房減 3 萬(wàn)，買 3 房減 2 萬(wàn)，買 2 房減 1 萬(wàn) 項(xiàng)目還未開(kāi)盤，還處于 客戶積累階段 瑞經(jīng)小區(qū) 鳳凰大道 8 棟 78號(hào) 占地 2 萬(wàn) 建筑 4 萬(wàn) 多層 80120 2400 120 2020 年 08 年底交房 一次性 99折，按揭 折 小區(qū)無(wú)特色 伯爵山 三清山大道交警支隊(duì)西 用地 萬(wàn) 建筑 萬(wàn) 別墅、小高層 298 3200 298 2020 年 8 月交房 可談， 95 萬(wàn)的別墅可優(yōu)惠 3 萬(wàn)左右 共 52 棟，銷售約 25 套 九州奧城 三清山大道交警支隊(duì)西，伯爵山旁 占地 188 畝，總建 20萬(wàn) 一期推 3幢多層2 幢小高層，后續(xù)規(guī)劃有別墅 80160 多層 2200、小高層2500 1 期 200 套 今年 8月中旬 09 年上半年 VIP 客戶交 1 萬(wàn)定金抵 萬(wàn)， VIP 客戶中前50100位享受 1000元小區(qū)配套比較完善，品質(zhì)較高 優(yōu)惠， 100 位之后享受1500 元優(yōu)惠，并且同時(shí)舉行卡中卡優(yōu)惠，即2020 抵 5000，以上優(yōu)惠與購(gòu)房普惠同享 上饒住宅供應(yīng)市場(chǎng)特征 ① 與中國(guó)一、二線城市相比，上饒房地產(chǎn)還存在很大差距 上饒的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大部分均為本土開(kāi)發(fā)商，有相當(dāng)一部分是第一次開(kāi)發(fā)樓盤，缺乏成熟的、成功的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，不管是開(kāi)發(fā)理念、運(yùn)做理念，還是房產(chǎn)品質(zhì)等均與一、二 線城市存在很大差距，誠(chéng)然，差距的存在也表明發(fā)展空間的存在。 ② 由于開(kāi)發(fā)量的不斷增加，樓盤間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，一些地段好、上規(guī)模、配套全、環(huán)境好、戶型優(yōu)的高性價(jià)比樓盤相對(duì)熱銷，而一些小規(guī)模、地段差、配套設(shè)施環(huán)境差的樓盤出現(xiàn)積壓或去化緩慢的現(xiàn)象?？傮w來(lái)講，銷售較好的樓盤基本上都是配套完善的老城區(qū)樓盤。 ③ 銷售周期普遍偏長(zhǎng)，大部分樓盤的推出量銷售周期一般都在 1 年半以上。 ④ 大戶型、較高價(jià)位的商品住房供應(yīng)量過(guò)多，中小戶型、中低價(jià)位住 房供應(yīng)不足。 ⑤ 觀望氛圍的濃厚，使得自籌資金成為資金來(lái)源的主渠道，開(kāi)發(fā)商主要依靠預(yù)售資金作為開(kāi)發(fā)滾動(dòng)資金已不現(xiàn)實(shí)。 五、商品住宅需求市場(chǎng)分析 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況分析 7 月份上饒市區(qū)總銷面積 平米，其中住宅類銷售面積為 平米，環(huán)比上月下降 %，非住宅類銷售面積為 平米，環(huán)比上月下降 %?？偝山惶讛?shù)為 226 套，比 6 月份減少 94 套。其中住宅成交 180套，比上月減少 29 套。 7 月份市區(qū)整體住宅銷售均價(jià)為 元 /平米，環(huán)比上月 上漲 %。整體市場(chǎng)量跌價(jià)升。 （數(shù)據(jù)來(lái)源上饒市房地產(chǎn)管理局） ? 附 08 年 8 月商品房當(dāng)月銷售排行榜（截止 8 月 27日） 項(xiàng)目名稱 當(dāng)月成交套數(shù) 成交面積 （平米） 成交均套面積 （平米 /套） 總?cè)セ? 三江佳苑 104 % 永隆城市廣場(chǎng) 610號(hào)樓、服裝城 21 103 % 建亨麗都國(guó)際 21 % 紫陽(yáng)名邸 14 號(hào)樓 15 % 黃金水岸 101 23 14 % 號(hào)樓 紫光淵 15 號(hào)樓 11 % 龍華鳳凰城 11號(hào)樓 11 % 星光國(guó)際廣場(chǎng) 7 % 現(xiàn)代城三期（國(guó)際公館） 5 % 越都公寓 5 % 從排行榜上可以看出 ① 上饒前 10 位樓盤銷售量已