【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0 202005001000150020202500土地供應(yīng)預(yù)估 市場(chǎng)需求預(yù)估土地供應(yīng)增浮按歷年平均值 3%計(jì)算 市場(chǎng)需求預(yù)估按需求自然增長(zhǎng) 1： 比例計(jì)算 分析：從整體未來(lái)土地供應(yīng)與市場(chǎng)需求對(duì)比表中不難看出，未來(lái)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)土地與需求成良性排列，需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)，在說(shuō)明未來(lái)房市大好的同時(shí)，也為本項(xiàng)目在挖掘投資客戶上提供了有力的支撐。 從前述的供求關(guān)系可以看出，一方面由 2020 年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求之間的缺口將達(dá)到近 1650 萬(wàn)方；另一方面從 05 年的橫縱向比較分析來(lái)看，住宅市場(chǎng)供應(yīng)量為 166 萬(wàn)平方米，而實(shí)際銷售統(tǒng)計(jì)約為 84 萬(wàn)平方米， 同樣存在近一半的需求缺口。在兩方面相互矛盾的同時(shí)，不難看出鎮(zhèn)江在未來(lái)整體規(guī)劃的驅(qū)使下，住宅需求量的倍增定會(huì)刺激住宅市場(chǎng)向良性方向發(fā)展；而現(xiàn)階段的近半數(shù)的市場(chǎng)存量房，給整個(gè)住宅市場(chǎng)一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 由此可見，未來(lái)鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是一個(gè)供應(yīng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于需求的市場(chǎng)，但現(xiàn)階段市場(chǎng)的大范圍需求缺口同樣在考驗(yàn)即將入市的項(xiàng)目，如何利用市場(chǎng)巨大的需求？如何作好產(chǎn)品？如何在現(xiàn)階段將項(xiàng)目成為消費(fèi)者關(guān)注熱點(diǎn)？將成為本項(xiàng)目開發(fā)關(guān)注的重點(diǎn) 。 （三）鎮(zhèn)江歷年商品房?jī)r(jià)格比較 從鎮(zhèn)江本市近四年的商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)可以看出， 鎮(zhèn)江商品房?jī)r(jià)格呈快速上漲趨勢(shì)，每年的上漲幅度均在兩位數(shù)， 隨不同區(qū)域價(jià)格變化將有所不同，但 五年價(jià)格整體上漲了二倍多， 整體價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)， 增長(zhǎng)速度之快是無(wú)庸質(zhì)疑的。 從 2020 年整個(gè)鎮(zhèn)江價(jià)格走勢(shì)以及目前發(fā)展情況看，鎮(zhèn)江房產(chǎn)價(jià)格仍將保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，學(xué)府路片區(qū)異軍突起，隨著市政配套的不斷完善，投資性消費(fèi)比重有可能增大，刺激區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲，因此此區(qū)域的房產(chǎn)由于投資客的到來(lái)，價(jià)格有比較大的上漲空間。 四、 房產(chǎn)項(xiàng)目板塊分布及競(jìng)爭(zhēng)可比項(xiàng)目分析 （一） 周邊板塊概況 本項(xiàng)目由于自身的特點(diǎn)和體量，以及目前區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展， 未來(lái)主要面臨的競(jìng)爭(zhēng)主要受到外來(lái)品牌的牽引，如萬(wàn)科?等等。 市中心板塊： 主城核心區(qū)是城市中心區(qū)，全市現(xiàn)代化商業(yè)服務(wù)中心。包括老城區(qū)和北部綜合旅游區(qū)兩部分。 板塊特征 ： 交通較便利市場(chǎng)開發(fā)量集中區(qū)域、配套設(shè)施逐步齊全、在市民心中有一定的認(rèn)可度。 江濱板塊 作為大多數(shù)人向往的高檔居住板塊，區(qū)域的發(fā)展很大程度上依賴于自身市場(chǎng)發(fā)展的熱力，尤其是北部綜合旅游區(qū)，從目前的情勢(shì)看，該區(qū)域依然有長(zhǎng)足的發(fā)展后勁。 板塊特征： 區(qū)域的 開發(fā)量較大、配套設(shè)施有待進(jìn)一步完善、有一定的自然景觀優(yōu)勢(shì)。 丁卯路板塊 丁卯新區(qū)隸屬于 鎮(zhèn)江新區(qū)，是鎮(zhèn)江規(guī)劃中的新城。區(qū)位于鎮(zhèn)江市東南部 6 公里處，緊依老城區(qū)，規(guī)劃總面積為 20 平方公里。規(guī)劃區(qū)分為工業(yè)區(qū)、高科技園區(qū)和商貿(mào)生活區(qū)，首期開發(fā)面積 平方公里，目前已開發(fā) 平方公里。 板塊特征： 區(qū)域價(jià)格較高，規(guī)劃設(shè)計(jì)好、交通較便利、配套設(shè)施較好、面積較大，去化較慢。 學(xué)府路板塊 江大、船苑、高專?等高校串成一線是本區(qū)域最大的賣點(diǎn)，沿線樓盤品質(zhì)比較好，恒順 品牌在鎮(zhèn)江消費(fèi)者心中也有一定的接受度。且臨近未來(lái)市政府南遷區(qū)域，市政輻射面較大。樓盤價(jià)格在 3000元 /平方米～ 4000元 /平方米左右。 板 塊特征： 段優(yōu)勢(shì)明顯、交通、商服配套好、供應(yīng)量較少，具有稀缺性、總價(jià)較高，去化也快。 南徐板塊 南徐新城總用地 20 平方公里，規(guī)劃人口 20萬(wàn)人。緊隨政府南遷南徐新城是未來(lái) 4年市政建設(shè)的重中之重，城市建設(shè)的 5060%的資金（ 5060億元）投向這里，啟動(dòng)住宅、商業(yè)、文化等配套設(shè)施。但目前板塊尚未真正開發(fā)，是鎮(zhèn)江未來(lái)發(fā)展定位最高的一個(gè)板塊。區(qū)域目前已有很少量的樓盤，當(dāng)前價(jià)格為 3300 元 /平方米，由于市政定位的高度，板塊吸引了大量投資人群的聚集，價(jià)格呈跳升之勢(shì)，而價(jià)格的增長(zhǎng)主要原因在于市政規(guī)劃定位對(duì)消費(fèi)者造成 的較高的心理預(yù)期。 板塊特征： 區(qū)域開發(fā)量目前不大、生態(tài)環(huán)境好、未來(lái)的行政中心，發(fā)展?jié)摿Υ螅熬翱春?、生活配套有待完善? 區(qū)域 范圍 產(chǎn)品 價(jià)格（元 /M2） 丁卯路板塊 丁卯路沿線 多層、小高、別墅 2800－ 3600 學(xué)府路板塊 學(xué)府路沿線 多層為主、小高、高層（少量）、別墅 2600－ 3600 江濱板塊 濱江大道、東吳路 多層、小高、高層（少量）、別墅 3300－ 3900 （二） 競(jìng)爭(zhēng)可比項(xiàng)目分析 可比項(xiàng)目甄選原則： ? 項(xiàng)目整體規(guī)模相近（ 10 萬(wàn)平方米之間） ? 產(chǎn)品類型統(tǒng)一（多層、小高層、高層） ? 銷售價(jià)格相近（在價(jià)格成本以上的項(xiàng)目） ? 客戶來(lái)源分布相似（中心城區(qū)） 可比項(xiàng)目分析： 案名 位置 產(chǎn)品 體量 主力戶型 價(jià)格 去化 米山人家 小米山路、花山路 多層 小高層 10 三室 130 ㎡ 32003600 開盤去化60% 恒美嘉園 學(xué)府路 禹山路 多層 小高、高層 三室 110 ㎡ 34003600 開盤小高去化 80% 京潤(rùn)國(guó)際花園 大西路、斜橋路 多層、小高 4 三室 150 ㎡ 40005000 未開盤，預(yù)定100% 天河星城 南徐大道、黃山南路交匯處 多層 小高層 18 三室 112130㎡ 32003400 多層去化較快 70% 城南印象 朱方路西側(cè) /潤(rùn)州區(qū)政府南側(cè) 多層 三室 103117㎡ 26003000 去化 70%左右 江南世家 丹徒路西、丁卯橋路北 多層 小高層 9 三室 95150㎡ 2800均價(jià) 一期開盤去化95%以上 香江花城 東吳路、江濱大道 多層、小高 高層 46 三室 120125㎡ 3100均價(jià) 去化 45%以上 從圖表可以看出，鎮(zhèn)江城區(qū)除市中心外多層、小高、高層的價(jià)格差異并不太明顯，學(xué)府路板塊 （恒順品牌樓盤） 是近 2年開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，隨著配套設(shè)施的逐步齊全，在市民心中的認(rèn)可度逐漸提高，價(jià)格也一路飆升。價(jià)格主要在 2800－ 4100（精裝）之間； 戶型配比 市中心板塊 大市口區(qū)域 多層、小高層 40005500 南徐板塊 南徐大道沿線 多層、小高 2600－ 3400 35%55%8%2%兩房一廳三房?jī)蓮d四房?jī)蓮d躍層或復(fù)式 ? 從鎮(zhèn)江的多層、小高層和高層產(chǎn)品看，主力房型以 110140 平方米的三室為主。 ? 次主力戶型二室面積以 80－ 95 平方米為主。 ? 鎮(zhèn)江的房型設(shè)計(jì)比較緊湊， 105－ 120 平方米的三室比較多。而在市中心或者地段較佳的樓盤房型面積有放大的趨勢(shì)，更加注重 生活的舒適性。 客源分析 ? 鎮(zhèn)江客源以本地居民的自住購(gòu)房為主，其中二次置業(yè)改善生活居住品質(zhì)者居多，投資性客源較少； ? 就本地客源而言：丁卯路板塊、學(xué)府路板塊大盤較多，經(jīng)過(guò)幾年的開發(fā)，配套設(shè)施逐步完善，交通便利，距離市中心較近，在市民心目中的認(rèn)可度較高，吸引了大量市中心的客源。 購(gòu)房客源分析圖本市購(gòu)房者70%外來(lái)投資者10%外來(lái)工作購(gòu)房者20%貳、 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 基本資料 案名 恒美嘉園 銷售電話 05118787000 9695533 基地位置 鎮(zhèn)江市學(xué)府 路 80 號(hào) 建筑設(shè)計(jì) 鎮(zhèn)江市建筑設(shè)計(jì)研究院 物管顧問(wèn) 深圳市中海物業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 行 銷企劃 鎮(zhèn)江恒生廣告有限責(zé)任公司 景觀設(shè)計(jì) 鎮(zhèn)江市景觀設(shè)計(jì)研究院 開發(fā)商 鎮(zhèn)江恒順?lè)康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司 企劃產(chǎn)品 開盤日期 一期為,二期為 建筑面積 約 19萬(wàn)平方米 容積率 綠化率 35% 均價(jià) 4200 元 /M2 占地面積 約 18 公頃 施工進(jìn)度 二期多層部份封頂 交房期 一期交房期為 2020 年 6月，二期為年底 總戶數(shù) 1300 戶 產(chǎn)品類型 多層 +小高層，共 48棟 主力賣點(diǎn) 全裝修，鎮(zhèn)江首座帶全裝修小區(qū) 緊鄰江蘇大學(xué)，京口廣場(chǎng)，江蘇科技大學(xué)??周邊高校林立 鎮(zhèn)江首座國(guó)家康居示范小區(qū) 設(shè)計(jì)創(chuàng)新，強(qiáng)調(diào)綠色環(huán)保 媒體策略 DM、樓書、站牌、路牌、公交車身廣告、 SP 廣告、燈箱、 POP、羅馬旗、電視。 客源訴求 投資商、一次購(gòu)房者、年輕人、本地原住民、小部份政府機(jī)關(guān)人員 . 基本資料 案名 恒美山莊 銷售電話 05118787000 9695533 基地位置 鎮(zhèn)江市學(xué)府 路 81 號(hào) 建筑設(shè)計(jì) 鎮(zhèn)江市建筑設(shè)計(jì)研究院 物管顧問(wèn) 深圳市中海物業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 行銷企劃 鎮(zhèn)江恒生廣告有限責(zé)任公司 景觀設(shè)計(jì) 鎮(zhèn)江市景觀設(shè)計(jì)研究院 開發(fā)商 鎮(zhèn)江恒順?lè)康禺a(chǎn) 開發(fā)有限公司 企劃產(chǎn)品 開盤日期 2020年 6月 建筑面積 約 40萬(wàn)平方米 容積率 綠化率 % 均價(jià) 4000 元 /M2 占地面積 約 27 公頃 施工進(jìn)度 多層部份封頂 交房期 2020 年年底 總戶數(shù) 2020 戶 產(chǎn)品類型 雙拼、聯(lián)排、疊拼別墅，多層花園洋房，小高層等 主力賣點(diǎn) 周邊配備有超市、銀行、商鋪、商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、幼托、學(xué)校、會(huì)所等齊全的生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施。 媒體策略 DM、樓書、站牌、路牌、公交車身廣告、 SP 廣告、燈箱、 POP、羅馬旗、電視。 客源訴求 投資客， 公務(wù)員及白領(lǐng)，二次置業(yè)者 基本資料 案名 天和星城 銷售電話 05115210888/999 基地位置 鎮(zhèn)江南徐大道與黃山南路交匯處 建筑設(shè)計(jì) 江蘇常州民用建筑設(shè)計(jì)院 物管顧問(wèn) 上海禾和物業(yè)管理有限公司 行銷企劃 BBH(香港 )江蘇機(jī)構(gòu) 景觀設(shè)計(jì) 開發(fā)商 鎮(zhèn)江市天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 企劃產(chǎn)品 開盤日期 建筑面積 12 萬(wàn)平米 容積率 綠化率 40% 均價(jià) 3400~3500 元 /M2 占地面積 畝 施工進(jìn)度 已近封頂 交房期 06 年年初 總戶數(shù) 926 戶 產(chǎn)品類型 多層 +小高層 +疊加型別墅 主力賣點(diǎn) 近 18萬(wàn) M2至大規(guī)模都市中心休閑度假社區(qū) 媒體策略 DM、樓書、站牌、路牌、公交車身廣告、 SP廣告、燈箱、 POP、羅馬旗、電視。 客源訴求 投資商 ,二次購(gòu)房者 ,企業(yè)中高層管理人員 \本地原住民 \小企業(yè)主 \政府單位中層領(lǐng)導(dǎo)等 基本資料 綜述： 案名 國(guó)信 米山人家 銷售電話 05118836138 8836238 基地位置 京口區(qū)松村路 建筑設(shè)計(jì) 物管顧問(wèn) 鎮(zhèn)江金大地物業(yè)管理有限公司 行銷企劃 自行銷售 景觀設(shè)計(jì) 開發(fā)商 鎮(zhèn)江榮信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 企劃產(chǎn)品 開盤日期 一期分四部份開放 ,第一部份為 ,第二部份為 開放 建筑面積 99800 平米 容積率 綠化率 % 均價(jià) 3500 元/M2 占地面積 畝 施工進(jìn)度 一二期已交房，三期粉刷外墻面 交房期 三期明年三月份交房 總戶數(shù) 774 戶 產(chǎn)品類型 多層 +小高層 主力賣點(diǎn) 大型社區(qū)。網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所，品質(zhì)樓盤。 媒體策略 DM、樓書、站牌、路牌、公交車身廣告、 SP廣告、燈箱、 POP、羅馬旗 、電視。 客源訴求 二次購(gòu)房者，大多數(shù)為地域原住民，購(gòu)買主要為自住，還有部份小企業(yè)主，單位職工。企業(yè)中層管理人員。極小部分的政府機(jī)關(guān)人員 . 以上闡述是為了說(shuō)明目前鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)市場(chǎng)： ? 產(chǎn)品多元化發(fā)展 學(xué)府路板塊由于土地稀缺性及市場(chǎng)發(fā)展形式較好，雖然目前市場(chǎng)根據(jù)消費(fèi)者喜好仍然以多層住宅為主流產(chǎn)品，適當(dāng)配以小高、高層，但是居民逐漸在接受小高層、高層的產(chǎn)品。以香江花城為例，大