【正文】 龍口） 15 港口、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶、區(qū)域物流中心、城市生活區(qū) 東翼（大港、諫壁） 31 基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶、城市生活區(qū) 分析：從規(guī)劃上可以看出，丁卯和南徐將是鎮(zhèn)江除了市中心，今后最大的兩個(gè)居住區(qū)，分別達(dá)到了２０萬人；丁卯作為未來大學(xué)城和高新區(qū)規(guī)劃，業(yè)已成為工作、生活雙重功能于一身的綜合性區(qū)域。 丹徒新城 15 15 城市副中心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)和生活居住為主的城市新區(qū)。 丁卯新城 20 20 大學(xué)城和光電子高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。城市副中心，未來市政府所在地，市級(jí)公共設(shè)施集生產(chǎn)、生活和各項(xiàng)設(shè)施配套完善的多功能復(fù)合型的城市新區(qū)。北部綜合旅游區(qū)是城市濱水區(qū)，集商務(wù)，文娛，旅游為一體的綜合旅游區(qū)。 東翼 諫壁、化工區(qū)和大港 基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和配套適量的生活用地，人口控制在20萬 西翼 龍門和高資 基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和物流增長(zhǎng)區(qū) ，人口按 10萬控制 居居 住住 用用 地地 規(guī)規(guī) 劃劃 布布 局局 分 區(qū) 用地面積（ km2） 規(guī)劃人口（萬） 功 能 主城 主城核心區(qū) 25 30 城市主中心區(qū)，商業(yè)金融旅游服務(wù)中心。而本項(xiàng)目所在位置學(xué)府路板塊亦是房地產(chǎn)開發(fā)較集中區(qū)域，位于鎮(zhèn)江高校一線，開發(fā)量潛力及現(xiàn)實(shí)開發(fā)量很大。房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆是鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)必然表現(xiàn)。 人均收入（單位：元） 年份 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 人均收入 15664 16967 18852 21018 23995 29235 29534 增長(zhǎng)率 — 7% 7% 15% 15% 22% % 分析： 鎮(zhèn)江人均 GDP 在 2020 年突破 20200 元，在 2020 年達(dá)到 29534 元，較高的增長(zhǎng)率表明城市的經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展時(shí)期。 國(guó)民生產(chǎn)總值與產(chǎn)業(yè)密度 社會(huì)國(guó)民生產(chǎn)總值（單位：億元） 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 GDP 452 增長(zhǎng)率 — 11% 12% 14% 22% 12% 分析：鎮(zhèn)江國(guó)民生產(chǎn)總值從 2020 年的 452 億元增長(zhǎng)到 2020 年的 871 億 元， 5年翻了 倍。 ? 歷史文化： 鎮(zhèn)江作為遠(yuǎn)近聞名的優(yōu)秀旅游城市，有著自己獨(dú)特的歷史文化，給予了城市知名度與美譽(yù)度，近而為打造品牌地產(chǎn)項(xiàng)目提供了基礎(chǔ)支撐 。 ? 地理氣候： 西高東低，南高北低的地勢(shì)條件與四季分明的氣候因素，給予鎮(zhèn)江相對(duì)集中的居住現(xiàn)狀，但隨著城市規(guī)劃的發(fā)展，住宅的開發(fā)重心必定向周邊覆蓋。 人口及受教育程度 2020 年鎮(zhèn)江全市總?cè)丝跒? 萬人，與第四次全國(guó)人口普查 1990 年 7月 1 日 0時(shí)的 萬人相比， 10 年 4個(gè)月增加 萬人，增長(zhǎng) %，平均每年增加 萬人，年平均增長(zhǎng)率 %。 歷史文化 鎮(zhèn)江為中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，具有“城市山林”、“真山真水”的獨(dú)特風(fēng)貌，以“天下第一江山”聞名于世。 行政區(qū)劃 鎮(zhèn)江為江蘇省省轄市，轄丹徒、丹陽、句容、揚(yáng)中 4 個(gè)縣（市），市區(qū)設(shè)京口區(qū)、潤(rùn)州區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)。鎮(zhèn)江港是全國(guó)主樞紐港之一，岸線長(zhǎng)65公里。 10 312 國(guó)道和 10 21 22 22 321 省道構(gòu)成鎮(zhèn)江與外省、市連接的公路網(wǎng)絡(luò)。為國(guó)家級(jí)水路主樞紐和省級(jí)公路主樞紐城市。 交通 鎮(zhèn)江具有“鐵、公、水、空”立體交通優(yōu)勢(shì)。丘陵山區(qū)為 1964 平方公里，占總面積的 %。屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫 攝食度，日照數(shù) 小時(shí)，無霜期 238 天，降水量 毫米。 城市概況 城 市功能 鎮(zhèn)江 國(guó)家歷史文化名城、長(zhǎng)江下游重要的港口、工貿(mào)、風(fēng)景旅游城市。 鎮(zhèn)鎮(zhèn) 江江 市市 恒恒 順順 地地 塊塊 開開 發(fā)發(fā) 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 目目 錄錄 第一部分 宏觀市場(chǎng)分析 ........................................................................ 2 壹、 鎮(zhèn)江市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和城市發(fā)展研究 .............................................................. 2 一、 經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)狀況 ....................................................................................... 5 二、 城市發(fā)展與戰(zhàn)略規(guī)劃 ............................................................................ 6 三、 綜述 ..................................................................................................... 8 第二部分 微觀市場(chǎng)分析 ........................................................................ 9 壹、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ............................................................................................. 9 一、 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 ..................................................................... 9 二、 開發(fā)投資情況分析 .............................................................................. 10 三、 供需狀況分析及研究 .......................................................................... 10 四、 房產(chǎn)項(xiàng)目板塊分布及競(jìng)爭(zhēng)可比項(xiàng)目分析 .............................................. 14 貳、 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 ........................................................................................ 18 第三部分 項(xiàng)目分析 ............................................................................. 23 壹、 項(xiàng)目概述 ...................................................................................................... 23 貳、 地塊 SWOT 分析 .......................................................................................... 23 一、 地塊地產(chǎn)因子分析 .............................................................................. 23 二、 地塊 SWOT 分析 ................................................................................ 24 第四部分 項(xiàng)目定位 ............................................................................. 25 壹 、 項(xiàng)目定位 ...................................................................................................... 25 一、項(xiàng)目定位 ................................................................................................... 25 二、競(jìng)爭(zhēng)性分析 ............................................................................................... 25 三、概念定位 ................................................................................................... 25 四、推廣賣點(diǎn)訴求： ........................................................................................ 26 貳、 產(chǎn)品定位 ...................................................................................................... 26 一、產(chǎn)品規(guī)劃建議 ............................................................................................ 26 二、客戶群定位 ............................................................................................... 28 參、 價(jià)格定位 ...................................................................................................... 30 一、定價(jià)方法：市場(chǎng)比較定價(jià)法 ....................................................................... 30 二 、結(jié)論 .......................................................................................................... 30 肆、 整體銷售策略 ............................................................................................... 31 一、銷售總體目標(biāo) ............................................................................................ 32 二、銷售方法 ................................................................................................... 32 三、銷售進(jìn)度 ................................................................................................... 32 四、銷售執(zhí)行流程圖 ........................................................................................ 33 五、公開發(fā)售銷售策略 ..................................................................................... 34 六、銷售績(jī)效評(píng)估 ............................................................................................ 35 七、尾盤銷售 ................................................................................................... 35 第五部分 投資分析 ...............................