【正文】 主大會會議所需的費用，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。 第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合業(yè)主大會成立條件的，建設單位應當按照物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的要求，報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域備案證明；（二）房屋及建筑物面積清冊；（三）業(yè)主名冊；（四）建筑規(guī)劃總平面圖；（五）交付使用共用設施設備的清單及證明；（六）物業(yè)服務用房配置證明；（七）其他有關(guān)的文件資料。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上的； （二）業(yè)主代表的任期與當屆的業(yè)主委員會任期相同。業(yè)主代表由業(yè)主大會籌備組以幢、單元、樓層等為單位推薦出1至5名候選人，經(jīng)相關(guān)業(yè)主選舉產(chǎn)生。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。第十七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。（五）遵守物業(yè)服務合同（含前期物業(yè)服務合同）的相關(guān)約定，按時足額交納物業(yè)服務費、公共水電費（含電梯運行電費，下同）等費用；（三）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設施設備的使用及公共秩序、公共安全、環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益；（九）認為業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益的，有權(quán)依法向人民法院提起訴訟；（七）對物業(yè)共用部分、共用設施設備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；業(yè)主應當依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約（含臨時管理規(guī)約，下同）行使權(quán)利，自覺履行法定和約定的義務。物業(yè)管理區(qū)域檔案應當載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數(shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）征求相關(guān)業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)管理區(qū)域劃分前應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主進行公示。重新劃分物業(yè)管理區(qū)域后，由建設單位向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門重新備案。第十二條 新建物業(yè)出售前，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準調(diào)整原有規(guī)劃設計方案，原物業(yè)管理區(qū)域劃分不符合本辦法第九條、第十條的，應當重新劃分物業(yè)管理區(qū)域。轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應當在3個工作日內(nèi)予以備案，并出具物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明。上述情形中，配套設施設備能夠分割、獨立使用并符合規(guī)劃建設工程設計方案要求且能夠區(qū)分建筑物所有權(quán)的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域，但規(guī)劃行政主管部門有明確要求的除外。第十條 建設單位應當根據(jù)物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。建設單位在向規(guī)劃行政主管部門申請住宅建設工程設計方案審查時，應當明確物業(yè)管理區(qū)域的劃分。第二章 物業(yè)管理區(qū)域第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。第七條 規(guī)劃、城市管理、公安、物價、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)境保護、民防、工商等有關(guān)部門，按照各自職責，負責物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作。第五條 轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作：（一）負責住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗以及物業(yè)服務企業(yè)交接工作的指導監(jiān)督；（二）指導和配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好業(yè)主自治組織籌建、換屆及日常工作的監(jiān)督；（三）負責對物業(yè)服務企業(yè)的日常監(jiān)管及信用信息核查管理工作；（四）指導和協(xié)調(diào)舊住宅小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作；（五）依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為。各轄市、區(qū)人民政府、鎮(zhèn)江新區(qū)管委會應當加強對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導：（一）將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，制定、落實扶持政策；（二）明確物業(yè)管理行政主管部門、各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理機構(gòu)；（三）建立由物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和規(guī)劃、城市管理、公安、物價、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)境保護、工商等部門參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題，牽頭組織有關(guān)部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法、違規(guī)行為開展集中整治；（四）健全由物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、基層人民調(diào)解委員會等組成的物業(yè)管理糾紛處理機制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中發(fā)生的各類矛盾和糾紛；（五）建立物業(yè)服務應急管理機制和長效管理機制；（六）對舊住宅區(qū)配套設施不全的，有計劃地組織綜合整治，提升配套水平，逐步實施物業(yè)管理。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實施辦法第一章 總則第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、服務及其監(jiān)督管理活動。第三條 物業(yè)管理工作實行屬地負責制。 第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作：（一）研究制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)服務標準、相關(guān)配套政策和示范文本等；（二）指導、監(jiān)督轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門相關(guān)工作；（三）建立健全物業(yè)服務企業(yè)誠信體系，制定物業(yè)服務企業(yè)和項目負責人信用信息管理辦法；（四）依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為。第六條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作：（一）建立社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)，公開投訴電話、辦公地址；（二）負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關(guān)系；（三）建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機制，接受和處理群眾的投訴和糾紛，指導社區(qū)居（村）民委員會、人民調(diào)解委員會等組織及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾和糾紛；（四）制定物業(yè)管理應急預案，落實物業(yè)應急管理機制；（五）負責業(yè)主自治組織的籌建、換屆等相關(guān)工作，指導監(jiān)督業(yè)主自治組織的日常工作，建立業(yè)主自治組織檔案；（六）協(xié)調(diào)建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關(guān)系。第八條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，強化行業(yè)監(jiān)督，積極調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭議，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益。物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設施設備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設等因素確定。規(guī)劃行政主管部門在審查時，應當聽取轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域劃分遵循以下規(guī)定：（一）同一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)地上、地下建筑物及其構(gòu)筑物和共用設施設備、相關(guān)場地，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；（二）住宅物業(yè)項目內(nèi)的非住宅物業(yè)與住宅物業(yè)，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；（三）分期建設或者由兩個以上建設單位共同開發(fā)的物業(yè)項目，其配套的設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；（四）其他可以劃分物業(yè)管理區(qū)域的情形。第十一條 新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域劃分是物業(yè)管理方案的重要組成部分，建設單位在辦理商品房預（銷）售許可證前，應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，并提交以下材料：（一）物業(yè)管理區(qū)域檔案登記表；（二）立項批文；（三）建設用地規(guī)劃許可證；（四）土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；（五）規(guī)劃條件書和規(guī)劃總平面圖；（六）其他相關(guān)材料。建設單位應當將物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明的相關(guān)內(nèi)容在商品房買賣合同中明示。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋已經(jīng)預（銷）售的，建設單位調(diào)整規(guī)劃設計方案報規(guī)劃行政主管部門審核前，應當征求相關(guān)買受人意見。已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的，由物業(yè)服務企業(yè)向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。第十三條 轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會 第十四條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 第十五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務合同（含前期物業(yè)服務合同）的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；（二）按程序提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議； （三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)，并在選舉業(yè)主委員會成員時，享有被選舉權(quán)；（五）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（六）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同（含前期物業(yè)服務合同）；（八）監(jiān)督物業(yè)共用部分、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 第十六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主戶數(shù)超過300戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責。參加業(yè)主代表大會的業(yè)主代表應當于業(yè)主代表大會7日前，就會議擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主意見。 第十八條 符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）會議： （一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到50%以上的。第二十條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。建設單位在報送籌備首次業(yè)主大會會議所需文件資料時，應當和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）商定籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用，并將籌備費用一次性交至街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代管。首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應當將籌備費用的使用