【正文】 企業(yè)的管理與服務活動； （八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 第二章 業(yè)主自治管理 第七條 房屋的所有權人為業(yè)主。 物業(yè)管理企業(yè)按照國家有關規(guī)定享受第三產業(yè)優(yōu)惠政策。 市發(fā)改委、建設、規(guī)劃、物價、民政、環(huán)保、城管、園林、水利、公安、勞動保障、地稅、工商、衛(wèi)生等行政管理部門按 照各自職責，協(xié)同做好物業(yè)管理工作。具體負責新建住宅區(qū)前期物業(yè)管理協(xié)議招投標的監(jiān)管工作，會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）籌建業(yè)主大會和業(yè)主委員會，指導與監(jiān)督業(yè)主委員會的日常工作，撤銷業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的違反法律、法規(guī)的決定，受理物業(yè)管理活動中的投訴，協(xié)助市房管部門管理物業(yè)管理企業(yè)資質。各區(qū)政府負責指導與監(jiān)督轄區(qū)內的物業(yè)管理活動，協(xié)調和處理轄區(qū)內物業(yè)管理方面的糾紛與投訴，會同市相關部門維護轄區(qū)內的物業(yè)管理市場秩序。 第五條市房產行政主管部門（以下簡稱市房管部門）是全市物業(yè)管理行政主管部門，負責制訂物業(yè)管理規(guī)章制度，實施對物業(yè)管理企業(yè)資質的管理，對全市物業(yè)管理活動進行指導與監(jiān)管，配合市物價部門對物業(yè)服務收費實施 監(jiān)督，處理重大的物業(yè)管理糾紛與投訴，依法查處物業(yè)管理活動中違反法律法規(guī)的行為等。配套設施不全的原有住宅小區(qū)按照“市組織整治、區(qū)落實管理”的原則，實施綜合整治，創(chuàng)造條件逐步實行物業(yè)管理。提 倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。 第三條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 1 頁 共 23 頁 常州市市區(qū)物業(yè)管理實施辦法 第一章 總 則 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護當事人的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于市區(qū)范圍內的物業(yè)管理活動。 第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結合的原則。 新建住宅小區(qū)應當實行物業(yè)管理，凡未落實前期物業(yè)管理的新建住宅區(qū)不得投入使用。配套設施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，應結合各自不同特點推行物業(yè)管理。 市物業(yè)管理中心接受市房管部門的委托，負責管理市區(qū)物業(yè)專項維修資金，監(jiān)督新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標活動，負責新建住宅小區(qū)非營業(yè)性公建配套設 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 2 頁 共 23 頁 施的監(jiān)管工作，指導與推進市區(qū)住房的社會化、市場化維修工作 ,組織實施原有住宅區(qū)的綜合整治。 各區(qū)房產行政主管部門（以下簡稱區(qū)房管部門）是轄區(qū)內物業(yè)管理的行政主管 部門，負責對轄區(qū)內的物業(yè)管理活動進行指導與監(jiān)督。 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責指導和監(jiān)督本區(qū)域內的物業(yè)管理活動，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。 第六條 各級政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平。物業(yè)管理企業(yè)崗位可按規(guī)定享受公益性崗位補貼。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利： （一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務； （二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 3 頁 共 23 頁 （三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 ； （四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權； （五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權； （六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同； （八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權； （九）監(jiān)督專項維修資金的使用執(zhí)行情況； （十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。 第九條 業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 4 頁 共 23 頁 第十條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會。 物業(yè)所在地的區(qū)房管部門應當會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導業(yè)主召開首次業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，由市房管部門根據(jù)該物業(yè)的區(qū)域規(guī)劃和共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素進行劃定。 第十三條 業(yè)主大會履行下列職責： （一）制訂、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 5 頁 共 23 頁 （四）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對專項維修資金的使用執(zhí)行情況，按有關規(guī)定決定專項維修資金的續(xù)籌方案； （五 ）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （六）決定有關業(yè)主共同利益的重大事情； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主委員會在接到業(yè)主提議后 15 日內，應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，逾期不組織召開的，由物業(yè)所在地的區(qū)房管部門責令其限期召開。 業(yè)主大會作出的決定，必須經與會業(yè)主所持投票權二分之一以上通過。 業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。 第十六條 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開 15 日前通知全體業(yè)主。 業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。業(yè)主委員會履行下列職責： （一）召集和主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同； （三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同； （四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施； （五）接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督； （六）根據(jù)業(yè)主大會的決定，代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟； （七）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大 會賦予的其他職責。業(yè)主委員會人數(shù)應當是 515 名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)管理企業(yè)中兼職。 業(yè)主委員會可以通過選舉產生主任 1 名和副主任 12 名，業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。