【正文】 位應(yīng)在物業(yè)買賣合同中與物業(yè)買受人預(yù)先約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會經(jīng)過雙方協(xié)商一致，可以提前解除物業(yè)服務(wù)合同。 第四十三條 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)主要內(nèi)容包括： （一）物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理； （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化的日常管理； （三）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng)； （四）物業(yè)裝飾裝修和垃圾清運(yùn)管理服務(wù)； （五）應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的室內(nèi)特約服務(wù)； （六）物業(yè)檔案資料的管理。物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會。 物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。 住宅物業(yè)規(guī)劃總建筑面積 5 萬平方米以上項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開招投標(biāo)； 3 萬平方米以上、 5 萬平方米以下（含 5 萬）項(xiàng)目，可以采用邀請招標(biāo)的方式； 3 萬平方米以下（含 3 萬）或投標(biāo)人少于 3 個(gè)的項(xiàng)目，在市房管部門的監(jiān)督下，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)房管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議招標(biāo)的方式。 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。 （二）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在依法經(jīng)營服務(wù)活動(dòng)中，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督，按照合同約定為業(yè)主提供服務(wù)；聽取社區(qū)居民委員會的有關(guān)意見，配合社區(qū)開展有關(guān)活動(dòng)。 第二十條 業(yè)主委員會任期屆滿 2 個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，物業(yè)所在地的區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)督促、指導(dǎo)其換屆工作。 第十七條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。 第十五條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書 面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立 一個(gè)業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)少于 100 戶的，物業(yè)管理的自治組織形式可以由業(yè)主自主決定。 市發(fā)改委、建設(shè)、規(guī)劃、物價(jià)、民政、環(huán)保、城管、園林、水利、公安、勞動(dòng)保障、地稅、工商、衛(wèi)生等行政管理部門按 照各自職責(zé)，協(xié)同做好物業(yè)管理工作。配套設(shè)施不全的原有住宅小區(qū)按照“市組織整治、區(qū)落實(shí)管理”的原則，實(shí)施綜合整治，創(chuàng)造條件逐步實(shí)行物業(yè)管理。 第二條 本辦法適用于市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。 市物業(yè)管理中心接受市房管部門的委托，負(fù)責(zé)管理市區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金，監(jiān)督新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，負(fù)責(zé)新建住宅小區(qū)非營業(yè)性公建配套設(shè) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 2 頁 共 23 頁 施的監(jiān)管工作，指導(dǎo)與推進(jìn)市區(qū)住房的社會化、市場化維修工作 ,組織實(shí)施原有住宅區(qū)的綜合整治。物業(yè)管理企業(yè)崗位可按規(guī)定享受公益性崗位補(bǔ)貼。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。 第十三條 業(yè)主大會履行下列職責(zé)： （一）制訂、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 5 頁 共 23 頁 （四）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對專項(xiàng)維修資金的使用執(zhí)行情況，按有關(guān)規(guī)定決定專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌方案； （五 ）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （六）決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事情； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。 業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會人數(shù)應(yīng)當(dāng)是 515 名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)管理企業(yè)中兼職。 第二十二條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng) 當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定?？梢詮氖杖〉奈飿I(yè)管理服務(wù)費(fèi)中，或者從產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共有的公建配套設(shè)施經(jīng)營收益部分 中列支。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 23 頁 第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利： （一）依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度； （二）收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和按規(guī)定應(yīng)收取的其他費(fèi)用； （三）選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)； （四）拒絕承擔(dān)任何形式的攤派以及法律法規(guī)規(guī)定或服務(wù)合同約定以外事項(xiàng)的責(zé)任； （五）開展其他多種經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。如果期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。 第三十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。 第五章 物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi) 第四十一條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)管理合同中沒有特別約定的事項(xiàng)，當(dāng)事人不承擔(dān)責(zé)任。 物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主 委員會單方提出解除物業(yè)服務(wù)合同，另一方持有異議的，可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。 前期物業(yè)管理階段由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)合同中約定服務(wù)費(fèi)用；已成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)費(fèi)用。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 16 頁 共 23 頁 第五十條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的代辦、特約服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)費(fèi)用由雙方約定。 物 業(yè)管理企業(yè)組建保安隊(duì)伍的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。 新建住宅小區(qū)的車庫（含機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車）屬住宅小區(qū)規(guī)劃停車位控制指標(biāo)以內(nèi)的，按非營業(yè)性公建配套設(shè)施認(rèn)定，列入住宅小區(qū)商品房建設(shè)成本，不得對外銷售，交付使用后，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。 第五十八條 供水、供電、供氣、市政、排水、環(huán)衛(wèi)、通訊、有線電視等單位，按規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任的，原有職責(zé)和養(yǎng)護(hù)渠道不變。 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人擅自損壞房屋結(jié)構(gòu)行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻，并及時(shí)向市房屋安全管理部門報(bào)告。其收益在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將收益的 30％用于補(bǔ)貼物 業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，收益的 70％納入專項(xiàng)維修資 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 21 頁 共 23 頁 金，但合同另有約定的除外。 第七十條 違反本辦法的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管 理用房的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條規(guī)定，由市房管部門責(zé)令其限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處 10 萬元以上 50 萬元以下罰款。