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正文內(nèi)容

常州市市區(qū)物業(yè)管理實施辦法doc24-物業(yè)管理(編輯修改稿)

2024-09-20 10:41 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 十一條 前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。 第三十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 住宅物業(yè)規(guī)劃總建筑面積 5 萬平方米以上項目,應(yīng)當(dāng)實行公開招投標(biāo); 3 萬平方米以上、 5 萬平方米以下(含 5 萬)項目,可以采用邀請招標(biāo)的方式; 3 萬平方米以下(含 3 萬)或投標(biāo)人少于 3 個的項目,在市房管部門的監(jiān)督下,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)房管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議招標(biāo)的方式。 第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在市房管部門的監(jiān)督下 ,按照以下規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作: (一)預(yù)售住宅商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成; (二)新建現(xiàn)售住宅商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前 30 日完成; (三)非出售的新建住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用前 90 日完成; 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)之日起 30 日內(nèi),與中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同,并報市房管部門備案。 簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同期限一般不超過三年。如果期限未滿,業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。 第三十四條 前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容是: (一) 建立與業(yè)主、物業(yè)使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系; (二)設(shè)計管理模式,草擬物業(yè)管理制度,編寫物業(yè)管理公約建議書; (三)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò); (四)辦理移交承接驗收事宜; 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 23 頁 (五)在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)前,按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定實施物業(yè)管理。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供的前期介入管理內(nèi)容,給予物業(yè)管理企業(yè)相應(yīng)的前期介入管理經(jīng)費,具體內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)由雙方在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。 第三十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時公約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé) 任等事項依法作出約定,但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。 物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。 第三十六條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。 建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。 第三十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照住宅小區(qū)總建筑面積的千分之四配置物業(yè)管理 服務(wù)用房,其產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有。 第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)與委托方按照市房管部門制定的承接驗收辦法進(jìn)行承接驗收。 第三十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 12 頁 共 23 頁 業(yè)管理用房和下列資料: (一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料; (二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料; (三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件; (四)物業(yè)管理所必需的其他資料。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)起 30 日內(nèi)將以上資料 移交給物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。 第四十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位在保修期限內(nèi)未盡到保修責(zé)任的,仍由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任。 第五章 物業(yè)管理服務(wù)與收費 第四十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。其中分期建設(shè)的物業(yè),只能委托同一物業(yè)管理企業(yè)管理。 物業(yè)管理企業(yè)可以將物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托專業(yè)公司實施,但不得將物業(yè)的整體或者主要管理服務(wù)責(zé)任委托給他人,如因委托造成的損失由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。 第四十二條 物業(yè)交付使用后,業(yè)主或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè),參照建設(shè)部統(tǒng)一印制的示范文本,訂立物業(yè)服務(wù)合同,并在該區(qū)域內(nèi)公示。 物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容包括: 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 13 頁 共 23 頁 (一)當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況; (二)雙方的權(quán)利和義務(wù); (三)物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求; (四)物業(yè)服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法; (五)物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和收入分配辦法; (六)專項維 修資金使用方面的約定; (七)合同的有效期限、合同終止和解除的約定; (八)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑; (九)雙方當(dāng)事人約定的其他事項。 第四十三條 物業(yè)服務(wù)事項主要內(nèi)容包括: (一)物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理; (二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化的日常管理; (三)協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項; (四)物業(yè)裝飾裝修和垃圾清運(yùn)管理服務(wù); (五)應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的室內(nèi)特約服務(wù); (六)物業(yè)檔案資料的管理。 第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定, 提供相應(yīng)服務(wù)。 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理合同中沒有特別約定的事項,當(dāng)事人不承擔(dān)責(zé)任。 原有住宅小區(qū)經(jīng)綜合整治實行物業(yè)管理的,可根據(jù)住宅小區(qū)的實際情況和業(yè)主的需求訂立物業(yè)服務(wù)合同,明確相應(yīng)的服務(wù)事項。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 14 頁 共 23 頁 第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前 90 天,以書面形式告知業(yè)主委員會,業(yè)主委員會接到告知書起 30 日內(nèi),組織召開業(yè)主大會討論決定選聘事項。 業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)的,由業(yè)主委員會在業(yè)主大會會議結(jié)束后 7 日內(nèi) ,與原物業(yè)管理企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。 業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的,由業(yè)主委員會在業(yè)主大會會議結(jié)束后 7日內(nèi)以書面形式通知原物業(yè)管理企業(yè),原物業(yè)管理企業(yè)在合同期滿后 7 日內(nèi),與業(yè)主委員會或新選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理移交手續(xù),移交物業(yè)管理用房、經(jīng)審計后的費用帳冊以及本辦法第三十九條規(guī)定的有關(guān)資料等。 物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會經(jīng)過雙方協(xié)商一致,可以提前解除物業(yè)服務(wù)合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件,解除合同的條件成就時,解除權(quán)人可以解除合同。但應(yīng)當(dāng)通知對方,并按上款規(guī)定辦理
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