【正文】 理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的過半數(shù)和業(yè)主總?cè)藬?shù)的過半數(shù)。決定本辦法第十五條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！　?七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！　?五)籌集和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金?！　?三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員?！　〉谑鍡l 下列事項(xiàng)由業(yè)主大會決定：　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。　　業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加業(yè)主大會會議?！　〉谑臈l 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者采用集體討論和書面征求意見相結(jié)合的形式。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，并提供相應(yīng)的人力、場地支持?；I備經(jīng)費(fèi)的使用應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持節(jié)儉、合理，實(shí)行多退少補(bǔ)原則?！　〉谑龡l 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。　　業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議召開 15 日前將會議時間、地點(diǎn)、議題、議程和籌備情況以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并告知街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)所在地物業(yè)主管部門、居民(村民)委員會，接受告知的單位應(yīng)當(dāng)派代表參加會議?！　〉谑l 業(yè)主大會籌備組履行建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》賦予的有關(guān)職責(zé)?；I備組成員包括建設(shè)單位、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民(村民)委員會各選派的1名代表以及業(yè)主推舉的代表，其中業(yè)主推舉的代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表擔(dān)任。　　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會籌備組。對符合首次業(yè)主大會召開條件的，應(yīng)當(dāng)自收到有關(guān)文件資料后40日內(nèi)成立指導(dǎo)小組，指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組。　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自收到街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)通知后 10日內(nèi)報(bào)送有關(guān)文件資料。　　(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明。　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖?！　?二)房屋及建筑物面積清冊?！　〉谑粭l 具備本辦法第十條規(guī)定的首次業(yè)主大會召開條件的，建設(shè)單位或者10名以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出書面申請，并告知物業(yè)所在地物業(yè)主管部門、居民(村民)委員會。 一個物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，先期開發(fā)區(qū)域具備前款規(guī)定的業(yè)主大會成立條件的，可以先行成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會?！　〉谑畻l 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議，物業(yè)所在地物業(yè)主管部門、居民(村民)委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助：　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積60%以上的?！　〉诰艞l 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主成立一個業(yè)主大會，代表和維護(hù)全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益。物業(yè)管理區(qū)域劃分具體辦法由市物業(yè)主管部門會同有關(guān)部門另行制定?！　〉诙?業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會　　第七條 物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣物業(yè)主管部門會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。　　(六)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題?！　?四)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題?！　?二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題。由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)召集，物業(yè)主管部門、居民(村民)委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方參加，協(xié)調(diào)解決本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重大問題?！　〗值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助物業(yè)主管部門對物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督?！　〉谒臈l 市建設(shè)行政主管部門(以下稱市物業(yè)主管部門)負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，各縣(市、區(qū))建設(shè)行政主管部門(以下稱縣物業(yè)主管部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?！　〉诙l 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本辦法。臺州市物業(yè)管理實(shí)施辦法浙江省臺州市人民政府　　臺州市人民政府令第99號　　《臺州市物業(yè)管理實(shí)施辦法》已經(jīng)臺州市人民政府第 23 次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2010年8月1日起施行。　　市長 吳蔚榮　　二○一○年六月二十八日　　臺州市物業(yè)管理實(shí)施辦法　　第一章 總 則　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法?！　〉谌龡l 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！　】h級以上發(fā)改(物價(jià))、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、環(huán)保、工商、行政執(zhí)法(城管)、人防等有關(guān)行政主管部門，按照各自職責(zé)，協(xié)同做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作?！　〉谖鍡l 建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度?！　∥飿I(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：　　(一)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的問題?！　?三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題?！　?五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題?！　〉诹鶙l 各級人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)行業(yè)作為新興服務(wù)業(yè)予以重點(diǎn)扶持和培育，積極推進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化、社會化、市場化進(jìn)程，鼓勵創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)服務(wù)水平。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求居民(村民)委員會的意見?！　〉诎藯l 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)?！　?二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積30%以上的。當(dāng)后期開發(fā)區(qū)域建成交付使用后，應(yīng)當(dāng)重新補(bǔ)選或者改選業(yè)主委員會?！　〗值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)自收到書面申請后 10 日內(nèi)通知建設(shè)單位報(bào)送下列文件資料：　　(一)物業(yè)管理區(qū)域證明。　　(三)業(yè)主名冊?！　?五)交付使用公用設(shè)施設(shè)備的證明?！　?七)其他有關(guān)文件資料?！　〗值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)所在地物業(yè)主管部門對建設(shè)單位報(bào)送的有關(guān)文件資料組織審查。對不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面告知并說明理由。業(yè)主大會籌備組人數(shù)一般為5人至11人的單數(shù)?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告?！　I(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起 90 日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工交付備案前一次性向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門預(yù)繳籌備經(jīng)費(fèi)，由物業(yè)主管部門代收代管。具體預(yù)繳標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)主管部門制定。　　業(yè)主委員會成立后 30 日內(nèi)，業(yè)主大會籌備組、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主名冊、物業(yè)建筑基本情況等物業(yè)資料移交給業(yè)主委員會。但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。凡需書面投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權(quán)意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽字?！　?二)制定和修改管理規(guī)約?！　?四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！　?六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施?！　〉谑鶙l 業(yè)主大會決定本辦法第十五條第(五)項(xiàng)、第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3