濰坊幸福街項(xiàng)目可行性研究(編輯修改稿)
2025-10-08 16:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 6 萬㎡ （ 1300 套） 消化量 /推出量 53% 70% 75% 結(jié) 論： a、受政府控規(guī)限制，高層小高層供應(yīng)量越來越大，而銷售形勢嚴(yán)峻，從目前情況看，其價(jià)格短期內(nèi)很難出現(xiàn)突破； b、多層依然是市場主導(dǎo)，甚至存在區(qū)域性的供不應(yīng)求； c、住宅價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，土地成本的提高是主導(dǎo)因素； d、小戶型產(chǎn)品供應(yīng) 盲目，前景堪憂。 商業(yè)供給 （ 1）主要大型商業(yè)物業(yè) 物業(yè)名稱 位置 規(guī)模 功能定位 價(jià)格 （元 /㎡） 銷售情況 財(cái)富廣場 勝利街北海路交叉口 商業(yè)面積 13 萬平米 休閑購物中心、SHOPPING MALL 800014000 50% 恒易星河輕紡城 健康街四平路交叉口 商業(yè)面積30 萬平米 以紡織行業(yè)為主，集住宅、商業(yè)、酒店、中央CBD 辦公于一體 1F:7000 2F:6000 3F:4000 40% 銀座風(fēng)箏廣場 勝利街四平路交叉口 商業(yè)面積 11 萬平米 以商場、數(shù)碼、電子為主的多功能商 業(yè)廣場 10000 80% 豪德貿(mào)易廣場 東風(fēng)街西首 總建： 300萬平米 以五金建材、裝飾裝修、陶瓷燈具于一體的大型綜合市場 內(nèi)街： 3600 沿街： 7500 一期95% 金融街 勝利街濰州路交叉口 商業(yè)面積 30 萬平米 主要以寫字間為主 未 定 未銷售 結(jié) 論： a、商業(yè)供應(yīng)體量大，整體形勢不容樂觀； b、“重銷售、輕招商、輕經(jīng)營”是目前大部分商業(yè)項(xiàng)目普遍存在的通病，市場信心弱； c、從區(qū)域上看，白浪河商圈依然是商業(yè)氛圍最好的區(qū)域，而佳樂家、沃爾瑪、利群啟動(dòng)并造就了新華路商業(yè)形勢，逐步成為東部的商業(yè)中 心。高新區(qū)商業(yè)短期內(nèi)很難形成規(guī)模。另外，外商投資開發(fā)區(qū)規(guī)劃為物流園區(qū)，目前專業(yè)市場發(fā)展極快。 3． 3 市場需求分析 住宅需求 客戶 — 本地消化為主，中高檔客戶集中在本地生意人、企業(yè)主、企事業(yè)單位中高層官員，少量外來投資客及周邊縣市客戶 ? 置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素 — 由初次置業(yè)向改善居住條件轉(zhuǎn)變 ? 影響因素 — 價(jià)格、區(qū) 位 、居住環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理 ? 戶型面積要求 — 以 3 房（ 100~120 ㎡）為主， 2 房 （ 80~90 ㎡ ） 為次，復(fù)式 （ 160~220 ㎡）點(diǎn)綴 ? 可承受價(jià)位 — 單價(jià) 2500 元 /㎡，總價(jià) 2530 萬，普通置業(yè) 者只能接受 2200 元 /㎡左右的價(jià)格； ? 喜歡的樓盤規(guī)模 — 中等規(guī)模社區(qū)（ 300500 戶），良好的物 業(yè)管理 ? 小區(qū)配套需求 — 便民運(yùn)動(dòng)設(shè)施、教育、商業(yè) ? 距工作地的時(shí)間 — 10 分鐘以內(nèi) 商業(yè)需求 ? 購買商鋪對外出租獲取得穩(wěn)定收益的投資者 ? 購買商鋪待價(jià)出售獲取得超額收益的投資者 ? 購買或求租商鋪用于自營的個(gè)體商戶 ? 購買或求租大面積商鋪用于經(jīng)營的大型商家 四、區(qū)域市場房地產(chǎn)分析 由于本項(xiàng)目規(guī)模小，輻射力弱，故在此僅對項(xiàng)目周圍（四平路以東、虞河路以西、勝利街以南、健康街以北）區(qū)域房地產(chǎn)市場進(jìn)行微觀分析 。 4． 1 區(qū)域成熟，配套完善 本區(qū)域生活機(jī)能完善，包括教育醫(yī)療、休閑運(yùn)動(dòng)、金融購物等。生活區(qū)林立，人口密集，交通便利，是非常成熟的生活帶。 4． 2 房地產(chǎn)供給少 項(xiàng)目周邊房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目少，僅有鄰近的楊家村舊村改造項(xiàng)目和四平路舊城改造。住宅總供應(yīng)體量在 20 萬方左右。另，較遠(yuǎn)位置健康街南側(cè)的四棉舊廠拆遷項(xiàng)目正處于開發(fā)過程中，體量較大。 4． 3 價(jià)格高位運(yùn)行 就小區(qū)域來看，楊家村改造瑞景康城項(xiàng)目價(jià)格具有極高的代表性，目前其一期 推出的四棟多層住宅已銷售完畢，均價(jià)在 2750 元 /平米左右。計(jì)劃于 11 月份開工的小高層價(jià)格預(yù)計(jì)在 2800 元 /平米左右，底層商鋪在 8000 元 /平米左右。就小區(qū)域來看，供不應(yīng)求的市場關(guān)系是房產(chǎn)價(jià)格高位運(yùn)行的關(guān)鍵之處，而配套成熟、生活便利度高是價(jià)格的基礎(chǔ)。 五 、項(xiàng)目發(fā)展定位 項(xiàng)目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢）： ? 項(xiàng)目地處 奎文區(qū)成熟帶，周邊生活機(jī)能完善，商業(yè)、教育等配套齊 全。 ? 項(xiàng)目地塊方正，便于建設(shè)。 W（
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