【文章內(nèi)容簡介】 上的長期合同，則需報公司批準后方能執(zhí)行 。 （ 2） 租金遞增率 第一、二年保持不變 ， 第三年開始 逐 年遞增 ，遞增 率為 8%。 （ 3） 物業(yè)管理費 /㎡ /月， 半年一交； 第一年免物業(yè)管理費。 管理費的內(nèi)容包括：人員的管理、公共 的衛(wèi)生、保安、保潔、公共的照明、用水、洗手間、項目外圍的清潔、保養(yǎng)、公共設(shè)施的更新、維護等。管理費不包括的內(nèi)容有：店鋪內(nèi)的用電、用水（店鋪內(nèi)有上下水管道者）。 水費： /噸，電費： /度。 （ 4）付款方式為：交一押三，即交一個月租金作為押金，租金三個月一交。 （ 5） 銷售時如果鋪位租期未到，則帶租約轉(zhuǎn)讓，前期簽訂的租賃合同中體現(xiàn)出租鋪位可帶租約轉(zhuǎn)讓。 （ 6） 戶外廣告位優(yōu)惠政策建議：建議本項目外墻廣告在開業(yè)初期免費提供給一些知名度高，品牌形象好的商戶使用，此項優(yōu)惠政策能在一定程度上加強對品牌商戶的 吸引力并可以提升尚都花園街的整體形象。 四 、租金 總價 一樓南向租金收益分析表 年限 遞增率（ %） 每平米租金單價（元） 第一年 ＼ 55 第二年 ＼ 55 第三年 8% 第四年 8% 第五年 8% 五年均價 五年租金總價： /㎡ /月 ㎡ 12 5≈ 215萬元 二樓租金收益分析表 年限 遞增率（ %） 每平米租金單價（元） 第一年 ＼ 18 第二年 ＼ 18 第三年 8% 第四年 8% 21 第五年 8% 五年均價 五年租金總價： /㎡ /月 ㎡ 12 5≈ 586萬元 2層五年租金總價： 215＋ 586＝ 801萬元 五 、招商 時間 2020年 9月 1日 — 2020年 12月 31日 六 、功能分區(qū) 七 、租金定價分析 營銷 方案 一、 銷售價格策略 （ 1）、建議執(zhí)行“低開高走”的訂價策略 （ 2）、實際價格低于心理價格的價格公布策略 二、 付款方式 一次性付款 客戶簽訂合同時，支付總價款的 50%；一個月后，支付總價款的 50%。 5 成 10 年 銀行按揭貸款 （爭取 6成 10年按揭） 客戶簽訂合同時，支付首期款 50%；辦理銀行按揭手續(xù)，由銀行提供 50%的按揭款，最長還款年限為 10年。 超輕松按揭 客戶簽訂合同時，支付首期 1020%，既可辦理銀行按揭手續(xù)（需要銀行支持），由銀行提供 50%的按揭款，最長還款年限為 10年。其余首期無需支付（客戶給 開發(fā) 商一定年限的使用權(quán)）。 付款方式一覽表： 付款方式 一次性付款 銀行按揭 （五成十年按揭） 超輕松按揭 簽署訂購書時付訂金 人民幣 5萬 — 10萬元 簽署訂購書一周內(nèi) (扣除拾萬元定金 ) 樓價 50% 并簽署銷售契約 樓價 50% 并簽署銷售契約及辦理銀行 樓價 1020% 簽署銷售契約及辦 一個月內(nèi)付 樓價 50% 按揭手續(xù) 50%最長于 10年內(nèi)分期還款 理銀行按揭。 首期余款無需支付。 三、 各類型促銷及優(yōu)惠措施 一）帶租約發(fā)售 具體內(nèi)容： 開發(fā)商與有意向經(jīng)營商鋪的客戶進行洽談，簽訂合作意向協(xié)定。當有其他買家購買到本商鋪時，開發(fā) 商將前期簽訂的意向客戶介紹給該商鋪的買家，進行租賃本商鋪的細節(jié)洽談，保證商鋪的投資回報，讓買家購買到商鋪時就可擁有了穩(wěn)定租約回報。 二） 5年返租回報 具體 內(nèi)容： 買家購買本項目商鋪單位后，無須自己經(jīng)營，將物業(yè)回租 開發(fā) 商統(tǒng)一經(jīng)營，每年從 開發(fā) 商這里獲得投資總額 810% 的穩(wěn)定回報， 5年后， 開發(fā) 商將該商鋪單位歸還給買家，屆時買家將擁有一個成熟的鋪位，可自用也可出租。 返租的方式 返租一般有兩種形式： 一次性返還和分期支付。 一次性返還存在兩種可能： （ 1）、在商鋪的總價中一次性扣除返還金額。 （ 2）、在首期中一次性扣除返還金額。（吸引力最大） 分期支付 ： 每年定期支付，一般為季度或者半年。 根據(jù) 尚都 的情況，我 部 認為 3－ 5年返租比較合適。 返租所損失的款項將根據(jù) 項目的定價和招商情況在售價中給予補償。 三）十年保收計劃 具體內(nèi)容： 即客戶在購買本項目 10年時間內(nèi)， 開發(fā) 商給予客戶買鋪總款的銀行同等存款利率（利息）返還優(yōu)惠，客戶可選擇以 1 年、 2 年或 5年為一個結(jié)算階段（客戶只能收取利息額，不能獲得本金，可從總價中一次性扣除）。 四）購鋪易，低首付 允許首期采用分期支付的方式，比如只是支付 20％， 30％由開發(fā)商提供 23年無息分期付款優(yōu)惠，優(yōu)惠期可延至商鋪開業(yè)經(jīng)營后。購買帶租約的商鋪，收租后才付款，投資獲利更有保障。 四、銷售價格及銷售周期 銷售價格： 一層均價為： 14000元 /㎡ ， 二層均價為： 5000元 /㎡ 銷售 總價： 一層總價為： 14000 ≈ 6334萬元 二層總價為： 5000 ≈ 2465萬元 一、二層總價合計為： 8799萬元 銷售時間： 2020年 10月 1日 — 2020年 1月 31日 （主力店簽定意向合同后，正式開始對外銷售，一層銷售均價為： 13000元 /㎡，二層銷售均價為：4000元 /㎡；楊教授方案對外公布后，二層銷售均價為： 6000元 /㎡）。 商鋪工程改造 1. 所有商鋪的鑰匙必須留 招商部一套 2. 所有商鋪水、電要求一鋪一表 3. 電話、網(wǎng)絡(luò)接口到戶 4. 如有可能每個商鋪有獨立的通風窗口 5. 分割的鋪面隔墻要砌好及打墻 6. 空調(diào)外機由物業(yè)統(tǒng)一安排位置 7. 如餐飲行業(yè)排煙、排油需安裝到位 8. 上下水排給系統(tǒng)完善 9. 裝修的水電圖紙必須留招商部一套，便于客戶考慮相關(guān)工程改造 10. 天然氣開通流程及其辦理費用 11. 根據(jù)招商部要求二樓鋪面在指定位置設(shè)立樓梯，鋪面之間需開門洞，方便客戶看鋪 12. 車位的劃分（包括地上及停車場） 13. 花園及前坪的改造 14. 廣告位線頭的預留 其中 10項由于商戶暫未確定，物業(yè)要做好預算及施工安排。 招 商氛圍形成 包裝總綱 對 項目 進行 包裝 的目 的，是使 項目 形 成 品質(zhì) 形 象感 ， 并 營造 客戶 對未來 的 想 象空 間 ， 以支 撐并 提升 項目 的價 格定 位。 在 項目 的包 裝延 展 、形 象樹 立上 ，要 緊密 配合 項目 定位 ，強 化項 目的稀 缺 、 罕有 、品 位、 和 值得 珍藏 ，強 大 的升 值空 間。 考 慮目 標客 戶的 習慣 、品 位、心 理訴 求特 性，表 現(xiàn)手 法上 要不 落俗 套，通 過商 業(yè)氣 息濃 郁的 表現(xiàn) 形式 ，吸 引目 標客 戶對 項目 產(chǎn)生 強烈 的認 同感，促成招商。 項目現(xiàn)狀形象非常之糟糕，需盡快進行包裝 應用系統(tǒng) 應 用系 統(tǒng)包 括招 商案 場包 裝、 賣場 形象 包裝 、宣 傳形 象包 裝三 部分： 招商案場包裝 本 項目 現(xiàn)場 最大 的賣 點之 一，就是 未 來 商 業(yè)集 聚地 。因 此要 精心 設(shè)計案 場 ， 展 示 項 目的 未來 火爆 的經(jīng) 營局 面及 專業(yè) 的物 業(yè)管 理。 案 場作 為目 標客 戶最 直觀 的地 方，是項 目宣 傳最 有效 和直 接的 媒體 ，可 以 吸 引 注 意 力， 營造 現(xiàn)場 氛圍 。 1. 項目園林 建 議 將 項 目 周 邊綠 化進 行修 剪 2. 戶外導示牌 導 視 牌 起 到 引 導客 戶的 作用 ，在 本項 目應 本著 少而 精的 原則 ，在引 導 客 戶 的 同 時起 到烘 托氣 氛、 從細 微處 體現(xiàn) 項目 品質(zhì) 的作 用。 導視牌 主 要 分 布 各 主要 拐角 處， 和項 目的 主要 通道 。 3． 霓虹燈 4． 休閑空間（休閑椅、休閑長廊、戶外傘等） 賣場（招商咨詢中心）形象包裝 招商 部 的 風 格 與 項 目建 筑 形 體保 持 一 致， 并 利 用現(xiàn) 場 展 板、 易 拉 寶、 模 型充分 展示 項目 定位 和推 廣主 題。在氣 氛營 造上 應該 充分 表現(xiàn) 未 來 經(jīng) 營及 項目 的巨 大 升 值空 間 。 形象宣傳包裝 宣傳物料： 宣 傳 物 料 主 要 指招 商中 所需 要的 基本 資料 ，包 括： ■ 招商手冊 主 要 展 示 項 目 基本 情況 和招 商主 題。 包括 項目 簡介 、區(qū) 域介 紹、交 通 、 智 能 化 設(shè)施 、招 商主 題、 未來 經(jīng)營 場景 描述 等等 。 ■光盤廣告 由 于本 項目 推廣 期可 展示 性較 差， 建議 采用 袖珍 光盤 廣告 的形 式， 招 商手 冊、 DM直 郵配 合使 用，在光 盤中 利用電 腦動 畫充 分展 示未 來項目 的 經(jīng) 營 場 景 和項 目的 獨特 之處 。 ■ DM直 郵廣告 針對 目標 客戶 有針 對性 的進 行 EMS投 遞，增 強目 標客 戶的 重視 程度 ， 同 時 給 目 標客 戶被 重視 的感 覺。 招招 商商 推推 廣廣 推廣原則 本項目招商推廣須以 精準 、 實效 、 獨特性 為原則 。 推廣手法 注 重 實 效， 立異 求新 ， 有效 造勢 ，少 投 入， 高效 率， 快進 度 。 招商推廣及費用計劃 計劃表 招商推廣內(nèi)容 推廣目的 現(xiàn)場外包、招商中心設(shè)計及項目整體廣告推廣 樹立項目整體形象 奠定客戶信心 巨幅廣告 向大眾宣傳項目形象 讓市場認識本項 目 吸引目標客戶群 精準 —— 對準目標客戶群？ 實效 —— 直接有效 迅速招商 獨特 —— 客戶資源的充分挖掘 “低成本宣傳”“高效率”招商 招商手冊及相關(guān)資料印刷 介紹項目情況 現(xiàn)場綠化、配套設(shè)施建設(shè) 營造時尚、休閑的效果 沙盤及