【文章內(nèi)容簡介】 上的長期合同，則需報(bào)公司批準(zhǔn)后方能執(zhí)行 。 （ 2） 租金遞增率 第一、二年保持不變 ， 第三年開始 逐 年遞增 ，遞增 率為 8%。 （ 3） 物業(yè)管理費(fèi) /㎡ /月， 半年一交； 第一年免物業(yè)管理費(fèi)。 管理費(fèi)的內(nèi)容包括：人員的管理、公共 的衛(wèi)生、保安、保潔、公共的照明、用水、洗手間、項(xiàng)目外圍的清潔、保養(yǎng)、公共設(shè)施的更新、維護(hù)等。管理費(fèi)不包括的內(nèi)容有：店鋪內(nèi)的用電、用水（店鋪內(nèi)有上下水管道者）。 水費(fèi)： /噸，電費(fèi)： /度。 （ 4）付款方式為：交一押三，即交一個(gè)月租金作為押金，租金三個(gè)月一交。 （ 5） 銷售時(shí)如果鋪位租期未到，則帶租約轉(zhuǎn)讓，前期簽訂的租賃合同中體現(xiàn)出租鋪位可帶租約轉(zhuǎn)讓。 （ 6） 戶外廣告位優(yōu)惠政策建議：建議本項(xiàng)目外墻廣告在開業(yè)初期免費(fèi)提供給一些知名度高，品牌形象好的商戶使用，此項(xiàng)優(yōu)惠政策能在一定程度上加強(qiáng)對品牌商戶的 吸引力并可以提升尚都花園街的整體形象。 四 、租金 總價(jià) 一樓南向租金收益分析表 年限 遞增率（ %） 每平米租金單價(jià)（元） 第一年 ＼ 55 第二年 ＼ 55 第三年 8% 第四年 8% 第五年 8% 五年均價(jià) 五年租金總價(jià)： /㎡ /月 ㎡ 12 5≈ 215萬元 二樓租金收益分析表 年限 遞增率（ %） 每平米租金單價(jià)（元） 第一年 ＼ 18 第二年 ＼ 18 第三年 8% 第四年 8% 21 第五年 8% 五年均價(jià) 五年租金總價(jià)： /㎡ /月 ㎡ 12 5≈ 586萬元 2層五年租金總價(jià)： 215＋ 586＝ 801萬元 五 、招商 時(shí)間 2020年 9月 1日 — 2020年 12月 31日 六 、功能分區(qū) 七 、租金定價(jià)分析 營銷 方案 一、 銷售價(jià)格策略 （ 1）、建議執(zhí)行“低開高走”的訂價(jià)策略 （ 2）、實(shí)際價(jià)格低于心理價(jià)格的價(jià)格公布策略 二、 付款方式 一次性付款 客戶簽訂合同時(shí)，支付總價(jià)款的 50%；一個(gè)月后，支付總價(jià)款的 50%。 5 成 10 年 銀行按揭貸款 （爭取 6成 10年按揭） 客戶簽訂合同時(shí)，支付首期款 50%；辦理銀行按揭手續(xù)，由銀行提供 50%的按揭款，最長還款年限為 10年。 超輕松按揭 客戶簽訂合同時(shí)，支付首期 1020%，既可辦理銀行按揭手續(xù)（需要銀行支持），由銀行提供 50%的按揭款，最長還款年限為 10年。其余首期無需支付（客戶給 開發(fā) 商一定年限的使用權(quán)）。 付款方式一覽表： 付款方式 一次性付款 銀行按揭 （五成十年按揭） 超輕松按揭 簽署訂購書時(shí)付訂金 人民幣 5萬 — 10萬元 簽署訂購書一周內(nèi) (扣除拾萬元定金 ) 樓價(jià) 50% 并簽署銷售契約 樓價(jià) 50% 并簽署銷售契約及辦理銀行 樓價(jià) 1020% 簽署銷售契約及辦 一個(gè)月內(nèi)付 樓價(jià) 50% 按揭手續(xù) 50%最長于 10年內(nèi)分期還款 理銀行按揭。 首期余款無需支付。 三、 各類型促銷及優(yōu)惠措施 一）帶租約發(fā)售 具體內(nèi)容： 開發(fā)商與有意向經(jīng)營商鋪的客戶進(jìn)行洽談，簽訂合作意向協(xié)定。當(dāng)有其他買家購買到本商鋪時(shí)，開發(fā) 商將前期簽訂的意向客戶介紹給該商鋪的買家，進(jìn)行租賃本商鋪的細(xì)節(jié)洽談，保證商鋪的投資回報(bào)，讓買家購買到商鋪時(shí)就可擁有了穩(wěn)定租約回報(bào)。 二） 5年返租回報(bào) 具體 內(nèi)容： 買家購買本項(xiàng)目商鋪單位后，無須自己經(jīng)營，將物業(yè)回租 開發(fā) 商統(tǒng)一經(jīng)營，每年從 開發(fā) 商這里獲得投資總額 810% 的穩(wěn)定回報(bào)， 5年后， 開發(fā) 商將該商鋪單位歸還給買家，屆時(shí)買家將擁有一個(gè)成熟的鋪位，可自用也可出租。 返租的方式 返租一般有兩種形式： 一次性返還和分期支付。 一次性返還存在兩種可能： （ 1）、在商鋪的總價(jià)中一次性扣除返還金額。 （ 2）、在首期中一次性扣除返還金額。（吸引力最大） 分期支付 ： 每年定期支付，一般為季度或者半年。 根據(jù) 尚都 的情況，我 部 認(rèn)為 3－ 5年返租比較合適。 返租所損失的款項(xiàng)將根據(jù) 項(xiàng)目的定價(jià)和招商情況在售價(jià)中給予補(bǔ)償。 三）十年保收計(jì)劃 具體內(nèi)容： 即客戶在購買本項(xiàng)目 10年時(shí)間內(nèi)， 開發(fā) 商給予客戶買鋪總款的銀行同等存款利率（利息）返還優(yōu)惠，客戶可選擇以 1 年、 2 年或 5年為一個(gè)結(jié)算階段（客戶只能收取利息額，不能獲得本金，可從總價(jià)中一次性扣除）。 四）購鋪易，低首付 允許首期采用分期支付的方式，比如只是支付 20％， 30％由開發(fā)商提供 23年無息分期付款優(yōu)惠，優(yōu)惠期可延至商鋪開業(yè)經(jīng)營后。購買帶租約的商鋪，收租后才付款，投資獲利更有保障。 四、銷售價(jià)格及銷售周期 銷售價(jià)格： 一層均價(jià)為： 14000元 /㎡ ， 二層均價(jià)為： 5000元 /㎡ 銷售 總價(jià)： 一層總價(jià)為： 14000 ≈ 6334萬元 二層總價(jià)為： 5000 ≈ 2465萬元 一、二層總價(jià)合計(jì)為： 8799萬元 銷售時(shí)間： 2020年 10月 1日 — 2020年 1月 31日 （主力店簽定意向合同后，正式開始對外銷售，一層銷售均價(jià)為： 13000元 /㎡，二層銷售均價(jià)為：4000元 /㎡；楊教授方案對外公布后，二層銷售均價(jià)為： 6000元 /㎡）。 商鋪工程改造 1. 所有商鋪的鑰匙必須留 招商部一套 2. 所有商鋪水、電要求一鋪一表 3. 電話、網(wǎng)絡(luò)接口到戶 4. 如有可能每個(gè)商鋪有獨(dú)立的通風(fēng)窗口 5. 分割的鋪面隔墻要砌好及打墻 6. 空調(diào)外機(jī)由物業(yè)統(tǒng)一安排位置 7. 如餐飲行業(yè)排煙、排油需安裝到位 8. 上下水排給系統(tǒng)完善 9. 裝修的水電圖紙必須留招商部一套，便于客戶考慮相關(guān)工程改造 10. 天然氣開通流程及其辦理費(fèi)用 11. 根據(jù)招商部要求二樓鋪面在指定位置設(shè)立樓梯，鋪面之間需開門洞，方便客戶看鋪 12. 車位的劃分（包括地上及停車場） 13. 花園及前坪的改造 14. 廣告位線頭的預(yù)留 其中 10項(xiàng)由于商戶暫未確定，物業(yè)要做好預(yù)算及施工安排。 招 商氛圍形成 包裝總綱 對 項(xiàng)目 進(jìn)行 包裝 的目 的，是使 項(xiàng)目 形 成 品質(zhì) 形 象感 ， 并 營造 客戶 對未來 的 想 象空 間 ， 以支 撐并 提升 項(xiàng)目 的價(jià) 格定 位。 在 項(xiàng)目 的包 裝延 展 、形 象樹 立上 ，要 緊密 配合 項(xiàng)目 定位 ，強(qiáng) 化項(xiàng) 目的稀 缺 、 罕有 、品 位、 和 值得 珍藏 ，強(qiáng) 大 的升 值空 間。 考 慮目 標(biāo)客 戶的 習(xí)慣 、品 位、心 理訴 求特 性，表 現(xiàn)手 法上 要不 落俗 套，通 過商 業(yè)氣 息濃 郁的 表現(xiàn) 形式 ，吸 引目 標(biāo)客 戶對 項(xiàng)目 產(chǎn)生 強(qiáng)烈 的認(rèn) 同感，促成招商。 項(xiàng)目現(xiàn)狀形象非常之糟糕，需盡快進(jìn)行包裝 應(yīng)用系統(tǒng) 應(yīng) 用系 統(tǒng)包 括招 商案 場包 裝、 賣場 形象 包裝 、宣 傳形 象包 裝三 部分： 招商案場包裝 本 項(xiàng)目 現(xiàn)場 最大 的賣 點(diǎn)之 一，就是 未 來 商 業(yè)集 聚地 。因 此要 精心 設(shè)計(jì)案 場 ， 展 示 項(xiàng) 目的 未來 火爆 的經(jīng) 營局 面及 專業(yè) 的物 業(yè)管 理。 案 場作 為目 標(biāo)客 戶最 直觀 的地 方，是項(xiàng) 目宣 傳最 有效 和直 接的 媒體 ，可 以 吸 引 注 意 力， 營造 現(xiàn)場 氛圍 。 1. 項(xiàng)目園林 建 議 將 項(xiàng) 目 周 邊綠 化進(jìn) 行修 剪 2. 戶外導(dǎo)示牌 導(dǎo) 視 牌 起 到 引 導(dǎo)客 戶的 作用 ，在 本項(xiàng) 目應(yīng) 本著 少而 精的 原則 ，在引 導(dǎo) 客 戶 的 同 時(shí)起 到烘 托氣 氛、 從細(xì) 微處 體現(xiàn) 項(xiàng)目 品質(zhì) 的作 用。 導(dǎo)視牌 主 要 分 布 各 主要 拐角 處， 和項(xiàng) 目的 主要 通道 。 3． 霓虹燈 4． 休閑空間（休閑椅、休閑長廊、戶外傘等） 賣場（招商咨詢中心）形象包裝 招商 部 的 風(fēng) 格 與 項(xiàng) 目建 筑 形 體保 持 一 致， 并 利 用現(xiàn) 場 展 板、 易 拉 寶、 模 型充分 展示 項(xiàng)目 定位 和推 廣主 題。在氣 氛營 造上 應(yīng)該 充分 表現(xiàn) 未 來 經(jīng) 營及 項(xiàng)目 的巨 大 升 值空 間 。 形象宣傳包裝 宣傳物料： 宣 傳 物 料 主 要 指招 商中 所需 要的 基本 資料 ，包 括： ■ 招商手冊 主 要 展 示 項(xiàng) 目 基本 情況 和招 商主 題。 包括 項(xiàng)目 簡介 、區(qū) 域介 紹、交 通 、 智 能 化 設(shè)施 、招 商主 題、 未來 經(jīng)營 場景 描述 等等 。 ■光盤廣告 由 于本 項(xiàng)目 推廣 期可 展示 性較 差， 建議 采用 袖珍 光盤 廣告 的形 式， 招 商手 冊、 DM直 郵配 合使 用，在光 盤中 利用電 腦動(dòng) 畫充 分展 示未 來項(xiàng)目 的 經(jīng) 營 場 景 和項(xiàng) 目的 獨(dú)特 之處 。 ■ DM直 郵廣告 針對 目標(biāo) 客戶 有針 對性 的進(jìn) 行 EMS投 遞，增 強(qiáng)目 標(biāo)客 戶的 重視 程度 ， 同 時(shí) 給 目 標(biāo)客 戶被 重視 的感 覺。 招招 商商 推推 廣廣 推廣原則 本項(xiàng)目招商推廣須以 精準(zhǔn) 、 實(shí)效 、 獨(dú)特性 為原則 。 推廣手法 注 重 實(shí) 效， 立異 求新 ， 有效 造勢 ，少 投 入， 高效 率， 快進(jìn) 度 。 招商推廣及費(fèi)用計(jì)劃 計(jì)劃表 招商推廣內(nèi)容 推廣目的 現(xiàn)場外包、招商中心設(shè)計(jì)及項(xiàng)目整體廣告推廣 樹立項(xiàng)目整體形象 奠定客戶信心 巨幅廣告 向大眾宣傳項(xiàng)目形象 讓市場認(rèn)識本項(xiàng) 目 吸引目標(biāo)客戶群 精準(zhǔn) —— 對準(zhǔn)目標(biāo)客戶群？ 實(shí)效 —— 直接有效 迅速招商 獨(dú)特 —— 客戶資源的充分挖掘 “低成本宣傳”“高效率”招商 招商手冊及相關(guān)資料印刷 介紹項(xiàng)目情況 現(xiàn)場綠化、配套設(shè)施建設(shè) 營造時(shí)尚、休閑的效果 沙盤及