【文章內容簡介】 造 （ 20200518 徐州日報 ） 5月 17日下午，曹新平帶領市相關部門負責人檢查棚戶區(qū)改造工作進展情況。他強調，要落實好各種拆遷安置政策，突出抓好定銷商品房的建設工作，全力加快改造步伐，改善 百姓的居住條件和居住環(huán)境。 曹新平指出，加快定銷商品房建設要重點做好六項工作：一是抓好土地的收儲和出讓工作，為定銷商品房項目的按時開工建設奠定基礎。二是深化定銷商品房的規(guī)劃設計工作，進一步細化、完善房屋套型、車庫、服務設施、外立面裝飾、外立面色彩等設計方案，使定銷商品房的建設風格與周邊環(huán)境、建筑相融合。三是加快項目前期手續(xù)的辦理工作，按照簡化手續(xù)、提高效率的原則，加快定銷商品房建設相關前期手續(xù)的辦理，推動項目早開工、早建成。四是高標準推進工程建設，加強對項目的工程監(jiān)理和施工管理，確保把定銷商品房項目建成市民 滿意的精品工程。五是強化定銷商品房小區(qū)的環(huán)境建設，按照商品房小區(qū)的建設標 14/38 融道機構房產信息研究中心 準，做精小區(qū)的道路鋪裝、景觀綠化、外立面裝飾，打造優(yōu)美的居住環(huán)境。六是規(guī)范定銷商品房小區(qū)的物業(yè)管理工作，強化對定銷商品房小區(qū)的環(huán)境管理，徹底改變重建輕管局面，提高居民的居住質量。 徐州即將步入軌道交通時代 ， 軌道 1號線規(guī)劃確定 （ 20200518 徐州日報 ） 5 月 17 日，市規(guī)劃局舉辦的市民規(guī)劃師座談會上，公布了徐州市部分軌道交通建設規(guī)劃。據了解，目前我市軌道交通 1號線線路、站點、車場等規(guī)劃方案已基本形成，將于本周發(fā)放 3萬份市民出 行調查，征詢對徐州市軌道交通發(fā)展各項規(guī)劃的更多合理化建議。 目前，規(guī)劃中的軌道交通 1號線一期工程，起點位于杏山子工業(yè)園，經老徐蕭公路、三環(huán)西路、淮海路、徐州火車站、三環(huán)東路、翠屏山街道等地，至終點高速鐵路站，全長約24 公里。據了解，根據目前的規(guī)劃方案，軌道交通 1 號線將?？啃由阶庸I(yè)園站、淮西客運站站、工農北路站、人民廣場站、西安北路站、彭城廣場站、文化宮站、徐州火車站站、站東廣場站、三環(huán)東路站、獅子山站、綠苑小區(qū)站、慶豐路站、民營工業(yè)園站、翠屏山站、高速鐵路站，沿途還將修建一座停車場與一處車輛段。 按照軌道 交通車輛運行的平均速度與停站的大體時間，市民從杏山子工業(yè)園站上車后，只需要 18 分鐘左右的時間，就可以到達高鐵站區(qū)。據介紹，軌道交通 1號線一期工程方案在未來的研究與實施過程中，還將根據實際情況進行調整，以滿足城市發(fā)展與人民出行的需要。 E 房點評： 本月 隨著調控政策的持續(xù)深入，媒體對各地樓市的成交和整體價格浮動異常關注，本月從恒大領銜掀起第一波降價潮開始以來，部分城市也先后呈現(xiàn)打折銷售的跡象。 但是據 E房網市場分析部監(jiān)測顯示，目前部分一二線城市房價縮水，這只是當前樓市新一輪調控下的個別現(xiàn)象，其中也不乏部分城市 出現(xiàn)“量跌價漲”和“逆市上揚”的怪象，因此我們不能以偏概全地去臆造房價暴跌或是樓市“抄底”時期的到來。 作為三線城市 徐州來說，筆者認為房價整體下跌的可能性非常渺小，但是也不排除會有部分樓盤降價的可能。做出這樣判斷的依據主要有以下幾個方面：首先是通過對政策的解讀，對于此次樓市新一輪調控，力度之猛、效果之快雖然已經遠遠超乎了市場的預期，但是政府相關部門已經明確表態(tài)此輪調控意在“控制房價過快上漲”，而非打壓房地產市場。因此，對于樓市暴跌期望的實現(xiàn)可能則顯得微乎其微；其次，目前徐州整體房價高位與其他城市相 15/38 融道機構房產信息研究中心 比仍處于低 洼狀態(tài)，徐州目前均價在 4500元 /平米左右，即使是市中心房源，價格也依舊穩(wěn)定在 8000元 8500元 /平米，相比南京市中心的 3萬、蘇錫常城市的 2萬以上，徐州的房價優(yōu)勢則異常明顯，沒有足夠的不合理理由促使房價下跌；第三，隨著當前樓市調控的深入，投資客的投資目標已經明顯轉向二三線市場，據 E房網市場分析部監(jiān)測，已經有部分投資客來到了徐州，因此徐州市場未來 會有相對充足的投資熱錢，這將會進一步助推徐州房價的堅挺；第四，就是徐州房地產市場剛性需求群體依舊很龐大，隨著 09年房價的異軍突起，真正的剛性需求部分并未得到有效的釋放，另外隨著 2020 年徐州棚戶區(qū)改造項目以及其他城建工程的深入實施，再次加大了市場需求量，市場供求比的不平衡將促使房價的起伏；最后，就是對于徐州未來整體房價的走勢判斷，未來徐州的房價，特別是經過 0 08 年的大跌和09 年的大漲之后，徐州房地產市場已經日益成熟，在政府的調控下，未來將呈現(xiàn)出穩(wěn)定發(fā)展的趨勢，但是部分投機跟風、項目優(yōu)勢不明顯的樓盤，在短 期內出現(xiàn)價格調整或是優(yōu)惠促銷的可能性是非常大的，而整體市場則將會朝著調控的預期目標 —— 市場穩(wěn)定而發(fā)展。 第三章 土地市場 土地供應 表 2020 年 5 月徐州市國有土地出讓信息 （數據來源：徐州市國土資源局） 編 號 行政區(qū)域 地塊名稱 土地坐落 土地用途 出讓面積 （平方米） 容積率 牌起始價（萬元） 起始樓面地價 （元 /平米） 掛牌時間 備注 202020 泉山區(qū) 毛紡廠北地塊 蘇堤南路西側 商住 40814 ≤ 30000 3341 2020 年 6月 7 日 9時至2020 年 6月 25 日14 時 —— 202021 泉山區(qū) 北大堤步行街 F 地塊 云龍湖北大堤 商業(yè) ≤ 6822 2727 —— 2020G17 開發(fā)區(qū) 馱藍山路北側工業(yè)地塊 廣德路東側，馱藍山路北側 工業(yè) 44813 ≥ 1713 546 —— 2020G18 開發(fā)區(qū) 徐賈快速路西側工業(yè)地塊 徐賈快速路綠化帶西側，徐海工業(yè) 62630 ≥ 2404 349 —— 16/38 融道機構房產信息研究中心 路綠化帶北側 202022 鼓樓區(qū) 八里家居旗艦店及原平板玻璃廠地塊 沈孟大道北側，煤港路西 側 批發(fā)零售 132372 51328 ≤ 7910 332 2020 年 6月 15日 9時至2020 年 6月 29 日14 時 原八里村商業(yè)及工業(yè)用地范圍內的土地及地面附著物的補償由競得人負責，費用自理。 煤港路東側 ，京滬鐵路西側 81044 202023 鼓樓區(qū) 中山北路祥和路交叉口地塊（小朱莊棚戶區(qū) ） 中山北路和祥和路交叉口東北角 A：商服 130408 27225 ≤ 21000 746 B 地塊為定銷房用地 B：居住 103183 ≤ 202024 云龍區(qū) 和平路北黃河東路東地塊（下洪棚戶區(qū) ） 西至黃河東路、南至和平路 居住 ≤ 13480 1220 定銷房用地 ≤ ≤ （備注：地塊規(guī)劃圖見附件 1） 表 2020 年 5 月徐州市國有土地出讓信息 （數據來源：徐州 E 房網市場分析部） 地塊用途 出讓宗數（宗） 出讓面積（㎡） 住 宅 1 （約 58 畝） 17/38 融道機構房產信息研究中心 商 業(yè) 1 （約 34 畝） 商 住 2 171222（約 257 畝） 工 業(yè) 2 107443（約 161 畝） 批發(fā)零售 1 132372（約 198 畝） 總 計 7 （約 708 畝） 14908539620224434148770805001000150020202500徐州市國有土地出讓信息對比圖示 數據來源：徐州市國土資源局 徐州E 房網市場分析部 （單位：宗、畝）出讓宗數 14 5 20 3 8 7出讓面積 908 396 2244 414 708202005 202001 202002 202003 202004 202005 圖 徐州市國有土地出讓信息對比圖示 月 份 202005 202004 202005 環(huán)比漲跌 同比漲跌 出讓宗數（單位：宗） 14 8 7 ↓ % ↓ 50% 出讓面積（單位：畝） 908 708 ↓ % ↓ % 表 本月土地出讓環(huán)比、同比信息 出讓地塊分析： 本 月徐州市國有土地共出讓 7宗地塊，總出讓 面積 平方米（ 約 708 畝 ），包括1宗住宅用地 （ 出讓面積 58 畝 ） 、 1宗 純 商 業(yè) 用地 （ 出讓面積 34 畝 ） 、 2宗 商住 用地 （ 出讓面積 257畝 ） 、 2宗 工業(yè) 用地 （ 出讓面積 161畝 ） 和 1宗批發(fā)零售用地 （ 出讓面積 198 畝 ） 。 本月土地出讓面積環(huán)比上月 下跌 %，同比 09 年 5月 下跌 %。 在本月出讓地塊中， 202020號 毛紡廠北地塊 和 202021號 北大堤步行街 F地塊 優(yōu)勢非常明顯，另外從 20202 20202 202024號地塊的出讓性質來看，也給市場 傳遞了一個重要訊息，將對緩解住房壓力、壓縮住房成本以及加大保障性住房的建設起到一個重要的推動作用。 18/38 融道機構房產信息研究中心 附件 1：本月出讓地塊規(guī)劃圖 （備注： 20202 20202 202024 號地塊資料尚未公布） 19/38 融道機構房產信息研究中心 土地成交 表 2020 年 5 月徐州市國有土地成交信息 （數據來源：徐州市國土資源局） 編 號 地塊名稱 土地坐落 土地用途 出讓面積 （平方米） 容積率 牌起始價（萬元） 成交價格（萬元） 競得人 成交時間 202012 新城區(qū) G1號地塊 昆侖大道北側 城鎮(zhèn)住宅 ≤ 21700 21700 徐州市新城區(qū)國有資產經營有限公司 202013 大龍湖水街地塊 新城區(qū)大龍湖西南岸 商服 ≤ 8560 8560 徐州滬建有限公司 202015 城東大道南側地塊 環(huán)湖大道西支路東、城東大道南 商服 27425 ≤ 4110 13800 徐州金時利房地產開發(fā)有限公司 202016 長安大道東側科技研發(fā)用地 西至長安大道綠化帶 科技研發(fā) 236935 9256 9256 自然成交，暫未公布 202017 云龍工業(yè)園一期 5 號地 西至慶豐路、北至民富路 商住 113996 ≤ 26000 26000 徐州潤金房地產開發(fā)有限公司 202018 建國西路商業(yè)步行街 紡織路西、 建國西路 北 商業(yè) 17170 ≤ 7740 16740 徐州市新盛建發(fā)置業(yè)有限公司 202019 新城區(qū) M31地塊 新元大道南、清風路東側 科技研發(fā)辦公用地 16938 ≤ 1270 1270 自然成交，暫未公布 表 本月土地成交分類明細 地塊用途 成交宗數（宗） 成交面積（㎡） 住宅 1 （約 122 畝） 商業(yè) 3 （約 238 畝） 商住 1 113996（約 171 畝） 科技研發(fā)辦公用地 2 253873（約 381 畝） 總計 7 （約 912 畝） 20/38 融道機構房產信息研究中心 2 0 1 0 年5 月徐州市國有土地成交信息分類明細 數據來源：徐州國土資源局 徐州E 房網市場分析部 （單位：㎡，%）商住, 1 139 96,19%科技研發(fā)辦公用地, 2 538 73, 42 %住宅, 8 137 ,13%商業(yè), 1 584 91. 1,26% 圖 2020 年 5 月徐州市國有土地成交信息 分類明細 表 本月成交地塊數據分析表 地塊編號 地塊名稱 土地面積 （平方米） 容積率 起始價 （萬元） 成交價 （萬元） 溢價率（ %） 樓面地價 （元 /平方米） 202012 新城區(qū) G1 號地塊 ≤ 21700 21700 —— 1333 202013 大龍湖水街地塊 ≤ 8560 8560 —— 1879 202015 城東大道南側地