【文章內容簡介】 依然是中山房地產市場交易的主流。 但二次置業(yè)占三分之一則更表明，中山人的富裕程度，及對換房的需求 —— 表明二次置業(yè)人士強大的購買能力和巨大市場 承接力。 第二章、中山房地產主要競爭樓盤比較分析 一、各主要競爭樓盤基本資料 樓盤 水雲軒 奕翠園 雍逸廷 優(yōu)雅山房 陽光花地 藍波灣 地址 東區(qū)起灣道東側 東區(qū)柏苑路 東區(qū)博愛路 博愛四路 38 號 北區(qū)東明路 西區(qū) 發(fā)展商 中山市華鴻房地產 新鴻基地產 雅居樂集團 盈豐創(chuàng)建地產 中山東盛房地產 華策置地 規(guī)劃設計 中山市設計院 珠江外資設計院 雅居樂集團 加拿大設計公司 —— 廣州美院 園林設計 廣東棕櫚園林公司 貝爾高林 雅居樂集團 NAK（加拿大） —— 廣州美院 物業(yè)管理 戴德梁行 康業(yè) 雅 居樂物業(yè) 港基物業(yè) 天英物業(yè) 華策物業(yè) 占地面積 ㎡ ㎡ ㎡ 100050 ㎡ 81788 ㎡ 433550 ㎡ 總建面積 130000 ㎡ 535047 ㎡ 198977 ㎡ 126000 ㎡ 175860 ㎡ 700000 ㎡ 建築密度 —— % % % —— 23% 容積率 綠化率 68% 55% % 60% % 55% 規(guī)劃 形態(tài) 點式圍合：中心景觀小高層 湖景園林花園洋房 歐陸小鎮(zhèn) 加拿大風格， 低密度設計 碟式樓體，顯現陽光和綠色兩大主題 全環(huán)境江景社區(qū) 總戶數 680 3794（總） 938 910 1058 2413 車位數 770 戶數比 1： 1 931 約 600 1058 1960 二、各主要競爭樓盤定位分析 樓盤 總體定位 定位差異 顧客差異 形象體現 規(guī)劃體現之差異 奕翠園 高檔定位 綜合高檔盤 本地、香港高檔顧客 綜合優(yōu)良 綜合高水準，歐陸風 雍逸廷 高檔定位 綜合高檔盤 本地、香港高檔顧客 綜合優(yōu)良 綜合高水準，歐陸風 凱茵新城 森林度假社區(qū) 週末居所、第二居所 本地、珠三角、香港高檔顧客 森林風光 借山水之利勢 優(yōu)雅山房 高檔定位 休閒、北美風格 本地、香港高檔顧客 北美休閒雅致 北美休閒之自然、朗闊 水雲軒 高檔定位 “空中別墅” 本地高檔顧客 戶型特色 欲以水營造而實際未達 陽光花地 中高檔定位 綜合中高檔盤 本地大眾化中高檔顧客 綜合較好 規(guī)劃實在、能打動顧客 藍波灣 中高檔定位 江景、郊外中高檔盤 本地普通化顧客 綜合平常 規(guī)劃不佳，綜合水準低 三、各主要競爭樓盤區(qū)位分析 樓盤 區(qū)位社會人文現狀分析 區(qū)域發(fā)展趨 勢評估 奕翠園 周邊環(huán)境不佳，雜亂；配套較少 東區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ?，該盤發(fā)展用地較大 雍逸廷 處於文化、景觀的較佳區(qū)位；但商業(yè)配套不力 屬於已建成區(qū)，已無發(fā)展空間。 凱茵新城 森林風景勝地，距城市不遠，對有車族有吸引力 幾年之內只能做風景區(qū)度假盤 優(yōu)雅山房 小環(huán)境處於火葬場，一點致命 屬於已建成區(qū)，已無發(fā)展空間。 水雲軒 東區(qū)起灣道，交通幹道影響，周邊條件較成熟 東區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ?，但該盤已無發(fā)展空地 陽光花地 位於北區(qū)，人口雜亂，環(huán)境不佳 非主要發(fā)展區(qū)，但地產的發(fā)展空間還有 藍波灣 遠郊結合部，環(huán)境複 雜，遠不成熟 西部郊外，要發(fā)展尚待時日 四、各主要競爭樓盤戶型分析 （一）、各主要競爭樓盤戶型及面積列表 樓盤 總戶數 二 房 三 房 四 房 其它 面積 戶數 面積 戶數 面積 戶數 面積 戶數 水雲軒 680 80～ 92 56 118～ 127 —— 146～ 151(複式 ) —— 306～ (空中別墅 ) 64 奕翠園 3794 約 84 108 約 108 60 約 145 108 220～ 270（複式） 36 雍逸廷 938 86～ 73 275 97～ 114 240 116～ 133 177 137～ 156（五房） 177 優(yōu)雅山房 910 77～ 86 80 100～ 133 80 133～ 134 74 212～ 226（複式五房三廳） 12 陽光花地 1058 55～ 90 102 91～ 110 142 120～ 150 32 40～ 50(一房 )151～ 175(複式 ) 1 14 藍波灣 2413 78～ 88 約 86 97～ 125 約 95 116～ 133 約 63 145～ 155（五房） 約 73 注：面積均為建築面積。 （二）、中山房地產市場各戶型統(tǒng)計分析 戶型面積類別 占市場比例 80 平米以下戶型 13． 89% 80— 100 平米戶型 32． 22% 100— 150 平米戶型 48． 89% 複式等超大戶型 5% （三）、各主要競爭樓盤戶型比例分析 樓盤 二房 三房 四房 五房 複式 奕翠園 34% 19% 35% 12% 雍逸廷 29% 26% 19% 19% 7% 優(yōu)雅山房 32% 33% 30% 5% 水雲軒 陽光花地 33% 47% 10% 藍波灣 陽光花地戶型比率圖33%47%10%5% 5% 二房二廳三房二廳四房二廳一房一廳復式 藍波灣戶型比率圖27%30%20%23% 二房二廳三房二廳四房二廳五房二廳 小結： 中山人購房戶型設計兩極分化比較明顯，中山房地產市場對戶型的接受以二三房為主。表現在部分樓盤戶型過分偏大，有的樓盤戶型又過分偏小，而中山房地產市場對戶型面積的要求以中小戶型為主。 四、樓盤價格分析 樓盤 最高價 最低價 均價 水雲軒 5000 3180 奕翠園 —— —— 雍逸廷 —— —— 3754 優(yōu)雅山房 5000 2800 陽光花地 4200 3500 3800 藍波灣 3400 2100 五、樓盤顧客分析 樓盤 主要顧客 二房顧客 三房顧客 四房顧客 複式顧客 水雲軒 白領、私營企業(yè)主、老總 退休人士、新婚夫婦 三口之家、私營商家、中 級白領 私營業(yè)主、高級白領 私營企業(yè)主、企業(yè)老總 奕翠園 私營業(yè)主；醫(yī)生律師設計師；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主，港澳客 新婚夫婦、醫(yī)生律師會計師、設計師等 三口之家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主， 機關單位負責人 私營企業(yè)主，港澳投資商人 —— 雍逸廷 港澳客、中山二次置業(yè)者 本 地 、海 外 退休 人士，新婚夫婦 歸僑、本地經商華僑 事業(yè)有成者，內地、本地各一半 事 業(yè) 有成 者， 內地、本地各一半 優(yōu)雅山房 10%老人、 50%港澳客 \博愛醫(yī)院、律師設計師等 老人、新婚夫婦，外來夫婦 港澳人士、高級白領 港澳人士、私營企業(yè)主、商人 港澳人士、私營企業(yè)主、商人 陽光花地 三口之家、中高級白領、私營企業(yè)主 單身白領、孤寡老人 新婚夫婦，準備結婚的單 身一族 私營企業(yè)主、大戶人家 私營業(yè)主、成功人士 藍波灣 工薪階層和成功人士 年輕夫婦或三口之家 30～ 40 歲成功人士 ,工薪階層、外商、港澳臺 30～ 40 歲人士為主，本外地人都有 40～ 50 歲的成功人士 小結： 中山房地產顧客市多為成 功人士、高級白領或境外人士； 各階層人士對購房有相對的選擇和標準； 占大多數人口的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人士進城購房不多，表明市區(qū)的吸附力遠遠不夠。 六、樓盤購買動因分析 樓盤 購買動機 購買抗性 戶型評價 水雲軒 近城區(qū)，空中別墅產品差異 價格高；起灣道交通幹道雜訊多 空中別墅即豪華又有洋房風味 奕翠園 孩子上學需要；新鴻基品牌； 未有現樓，外環(huán)境不佳 —— 雍逸廷 品牌、產品、區(qū)位 價格過高，物業(yè)管理費高 主流戶型設計精巧，實用率高 優(yōu)雅山房 度假；退休享受生活老人 背靠火葬場；名與“優(yōu)雅山墳”諧音 戶型坐向好 陽光花地 名校臨立，會所設備齊全，文化活動多 價格高 入住率高，社區(qū)文化豐富，綠化設施獨特 藍波灣 空氣清新，獨有江景 產品不理想 一般 小結： 隨著觀念的變化，中山市民在選擇樓盤時優(yōu)先考慮的前五位因素主要是： 物業(yè)所處的地段、交通及周邊環(huán)境，占被調查人數的 40%； 其次是規(guī)劃完善的優(yōu)美社區(qū)環(huán)境，發(fā)展商實力、信譽、及物業(yè)品牌，區(qū)內或附近有幼稚園和中小學校，良好的治安及先進的保安系統(tǒng)等； 同時， 風水對樓盤開發(fā)的成敗有著關鍵性的決定作用。 七、樓盤銷售分析 樓盤 滯銷戶型 滯銷原因 促銷手段 暢銷戶型 暢銷原因 水雲軒 一樓戶型； 觀雲居 一樓私密性較差； 面向金恒大酒店無景觀 92 ㎡以上二房僅售 27萬；滯銷戶型一口價 空中別墅 中空大廳、大陽臺、大落地玻璃窗，視野開闊 奕翠園 面向社區(qū)路的三房二廳 一梯四戶，無景觀 暫無 首層、向中央湖景的三、四房 首層送花園； 向湖景、樓間距寬 雍逸廷 部分首層單位 沒花園送，潮濕 送裝修、打折扣，降價或送車位 二三四房 實用率高，空間大 優(yōu)雅山房 二房二廳 部分單位面向交通幹道 價格 83 折； “精英戶型”送裝修， 三 房二廳、複式 面向社區(qū)中心景觀 陽光花地 三房二廳 二期開發(fā)，面向街道和社區(qū)右上角 售一次性付款 折，供樓 折 一房、三房二廳（旭日閣） 前者專針對單身白領階層；後者面對陽光會所下的游泳池 藍波灣 複式 面積大，總價高 買房送車 二、四房 總體售價低，月供低過交租 小結： 綜上所述，各樓盤戶型滯銷的原因主要包括： （ 1）、頻臨交通要道，景觀、朝向和居住環(huán)境較差； （ 2）、面積大，總價高； （ 3）、戶型的其它質素如私密性差、樓層低等。 各樓盤暢銷戶型則各有千秋，原因主要在於： （ 1）、戶 型的設計、定位符合部分客戶群體的消費水準、消費心理和消費需要； （ 2）、景觀好，產品整體質素高是部分戶型暢銷的最主要原因； （ 3）、朝向好、間隔合理、樓間距較寬； （ 4）、價格控制比較合理； （ 5）、產品的某個細部（如產品的設計、定位等）成為打動消費者的亮點； 八、樓盤園林景觀分析 樓盤 園林特色 園林風格 水雲軒 以水為主，配以名貴植物品種， 熱帶風情風格，配合嶺南風情花草 雍逸廷 社區(qū)綠化率達 52%，精緻高雅 歐式風格 優(yōu)雅山房 人造山和水錯落有致 加拿大北美風格，規(guī)劃十個主題花園組成，由一條不規(guī) 則湖景貫穿 陽光花地 中心景觀創(chuàng)造良好 古典韻味的日式園林 藍波灣 倚江而打造的江景園林 現代中國的園林設計格局 小結： 中山樓盤的園林景觀在中小城市中屬於較好雖同大城市相比有差距，但園林的打造已代表了中小城市的一種先進。 九、樓盤配套分析 樓盤 社區(qū)配套 水雲軒 興建中的室內外泳池、網球場、乒乓球場、籃球場、緩跑徑、健身館、老年活動中心、兒童活動場所、棋牌室、桑拿浴室、 卡拉 OK 廳、電腦室、閱覽室、兒童溫習室 奕翠園 室外泳池一個、規(guī)劃中的兒童嬉水池、桑拿浴室、蒸汽浴室、優(yōu)雅茶座、中 /西餐廳、豪華 宴會廳、兒童遊樂室、園藝花園及休憩雅座； 雍逸廷 室內外泳池各一，網球場、羽毛球場、乒乓球場、壁球場、健身館、檯球室規(guī)劃中 優(yōu)雅山房 興建中的室外泳池、網球場、羽毛球場、乒乓球場、籃球場、健身館、檯球室、老年活動中心、棋牌室、桑拿浴室、卡拉 OK 廳、電腦室、閱覽室、兒童溫習室；現已建成緩跑徑、兒童活動場所（沙池、秋千、滑梯等） 陽光花地 室內外泳池各一（室內恒溫）、網球場三個、乒乓球場、健身館、檯球室、緩跑徑、室內兒童泳池、棋牌室、桑拿浴室、 卡拉 OK 廳、電腦室、閱覽室、兒童溫習室， 無單獨的老年活動中心 藍波灣 規(guī)劃中 的網球場、乒乓球場、籃球場、壁球場、健身館、檯球室；老年活動中心、兒童活動場所、棋牌室、桑拿浴室、卡拉 OK 廳、電子遊戲室、電腦室、閱覽室、兒童溫習室 亦在規(guī)劃中 只有基本的“藍波灣公園” 小結： 社區(qū)外城市配套 成熟的城市建成區(qū)為中山市民最喜愛。成熟的城市建成區(qū)，生活配套設施完善，是中山人購房的喜愛，大城市的郊外大盤，尚不是中山人購房的主流理念。 社區(qū)內配套設施 中山市民對社區(qū)內的配套設施，比如大而全的會所有所看重，這是幾個大盤跟風而造成。實際上會所以實用為好，大而豪華的會所，會成為 明日黃花。作為銷售道具用的豪華性會所，必將向人性化的、實際化的方向轉變。 另外社區(qū)的運動和文化設施，會被人們越來越看重，這裡面有較大的創(chuàng)造空間，可令未來的社區(qū)的發(fā)展商們發(fā)揮。 十、樓盤物業(yè)管理分析 樓盤 物管機構 服務理念 管理費（ ㎡） 客戶評價 水雲軒 戴德梁行 執(zhí)行 ISO9002 標準 2 元 服務殷勤，物業(yè)管理較滿意 雍逸廷 雅居樂 專業(yè)服務 2． 6 元 管理名符其實，服務周到 優(yōu)雅山房 盈豐 專業(yè)服務 2 元 物業(yè)管理、保安服務態(tài)度良好 陽光花地 天英 全心全意服務 2 元 讚不絕口，物業(yè)管理員就象家 庭成員 藍波灣 華策 讓您和您的家人永遠滿意 1． 5 元 管理不