【文章內(nèi)容簡介】 111000m2（其中高層住宅建筑面積 77900m2，商業(yè)建筑面積33100m2，）； C 區(qū)占地面積 ，建筑面積 121100m2； D 區(qū)占地面積，建筑面積 95100m2。 項目總投資情況 鄂爾多斯市 天駿商住小區(qū) 項目估算總投資 億 元。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 7 序號 指標名稱 單位 指標值 備注 1 規(guī)劃總用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 426600 3 商業(yè) 建筑面積 ㎡ 62900 4 住宅 建筑面積 ㎡ 363700 5 容積率 6 建筑密度 % 26% 7 綠化率 % 34% 8 總投資 萬元 8 第二章 需求分析和建設(shè)規(guī)模 房 地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 鄂爾多斯市 房 地產(chǎn)發(fā)展及消費能力分析 鄂爾多斯地區(qū) 2020 年房價為平均每 2500 元 /平方米左右， 2020 年高達3500 元 /平方米，房價持續(xù)走高，一路飚升。 2020 年鄂爾多斯市城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入為 萬元，按家庭人口 3 人 /戶 計算，鄂爾多斯年家庭可支配收入近 4 萬元。這一消費水平不僅在內(nèi)蒙古地區(qū)，即使與全國大部分地區(qū)相比較，也處于較高水平。以下為部分地區(qū)人均收入對比圖表： 呼市 包頭 鄂爾多斯 北京 天津 重慶 大連 人均可支配收入（元） 12150 13218 13000 17653 12639 10244 11994 家庭年均可支配收入（元） 36450 39654 39000 52959 37917 30732 35982 商品房銷售均價（元 /㎡） 3944 3365 3500 11352 5443 2697 5433 商品房單套均價 （按 120㎡ /套計算） 473280 403800 336000 1362240 653160 323640 651960 房價與年家庭可支配收入比值 按現(xiàn)各地區(qū)房價與家庭年均可支配收入計算，鄂爾多斯的人均購房壓力較小，通過這一比較，我們可以得到兩方面的信息： 鄂爾多斯的人均消費能力高于其他一般城市； 9 鄂爾多斯的房價水平與周邊甚至于省外大部分地區(qū)相比，有比較大的上升空間。 房 地產(chǎn)市場消費基礎(chǔ)的分析 人口增加導(dǎo)致的剛性需求 鄂爾多斯東勝市現(xiàn)有常住人口 30 萬人，預(yù)計在今后 4 年即 2020— 2020年城市人口達到 60 萬人，其 中，東勝城區(qū)將達到 50 萬人規(guī) 模， 銅川鎮(zhèn) 達到 10 萬人口規(guī)模。如 果這一規(guī)劃能夠?qū)崿F(xiàn)，按照目前人均 35 平方米住宅面積的比例計算，由于人口增加導(dǎo)致的住宅直接消費面積即為 1050 萬平方米。 東勝市現(xiàn)有住房 萬平方米， 2020 年開工尚未完工的建筑面積為144 萬平方米， 4 年內(nèi)年均新增 200 萬平方米左右的可銷售面積才能滿足市場中的基本需求。 隨著東勝地區(qū)、城市化進程的加快，城市擴容的步伐穩(wěn)步前進，地產(chǎn)市場短期內(nèi)供求關(guān)系失衡的局面不會有太大調(diào)整，仍然處于相對繁榮的階段。但鄂爾多斯整體城市的規(guī)模畢竟有限，城市的集客手段 仍然比較單一，因此，從長期市場環(huán)境看，城市的可持續(xù)發(fā)展?jié)摿τ邢蕖? 城市化對地產(chǎn)市場的影響 不可否認，東勝區(qū)城區(qū)人口的急劇增加，住房消費結(jié)構(gòu)的變動和升級，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了巨大的潛在市場需求。但另外需要引起我們足夠重視的是，城市化進程也是左右地產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要的因素。目前，鄂爾多斯市的城市化進程正以肉眼看得到的速度飛快的進行著。以政府為首的東勝城區(qū)的舊城改造城市拆遷工程是導(dǎo)致 2020年東勝市房地產(chǎn)市 10 場供求關(guān)系失衡、住宅剛性需求上升、房屋銷售價格急劇攀升的重要因素之一。 2020 年東勝城區(qū)拆遷量 為 1710 戶，拆遷建筑面積 萬平方米，占當(dāng)年商品住宅銷售面積的 %，即使這樣，也僅是按一比一的換算比例換算的需求量，如果按 5 人 /戶（考慮到老城區(qū)拆遷的分戶需求）、人均 35 平方米的需求量計算，實際由于拆遷導(dǎo)致的住宅需求將達到 30萬平方米左右，會占到當(dāng)年商品房實際成交量的三分之一 。 通過這一組數(shù)字，可以看出由于拆遷規(guī)模的擴大，導(dǎo)致住房被動的剛性需求急劇上升。 流動人口對地產(chǎn)市場的影響 發(fā)達地區(qū)和經(jīng)濟增長較快地區(qū)勢必會提高城市對人口和資源的聚集能力。在內(nèi)蒙境域內(nèi)，鄂爾多斯市絕對屬于經(jīng)濟增長最快地 區(qū)。 2020 年東勝城區(qū)僅有 10 萬余人，到時隔 6 年后的 2020 年，僅東勝市戶籍人口即達到 萬人，年均增長人口 萬，年均增長比例為將近 20%。 目前，東勝市常住人口 萬人，加上流動人口近 40 萬人。人口的集中度高，流動人口多，外來人口大量購房，為東勝地區(qū)房價的持續(xù)走高提供了有力的支持。 以改善現(xiàn)有居住條件為目的的消費需求 經(jīng)濟的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入越來越多，對現(xiàn)有居住條件的不滿造成了大量的社會閑散資金流向房地產(chǎn)市場。并且隨著住房制度的改革，相當(dāng)一部分群體采取售舊換新、售小換大的方式來 改善自己的住房條件，相當(dāng)程度上擴大了住房需求。 11 同時，與國外情況有所不同的是，傳統(tǒng)“安居樂業(yè)”的心理導(dǎo)致居民盡其所有收入購房意愿強烈。往往是集中父母和孩子甚至是三代人的收入購房。 非理性消費需求對于房地產(chǎn)市場的影響 土地資源的稀缺和地價的自然趨升，使得社會對地價和房價上漲的預(yù)期成為一種認同，同時，由于上述幾方面原因造成的地產(chǎn)市場供不應(yīng)求及房價的快速上升，進一步強化了這種認識。再加上目前市場的管理工作嚴重滯后，買賣雙方獲取信息的渠道不對等因素，配合了開發(fā)商對于市場走勢的引導(dǎo)。在這種市場氛圍下，非理性的消費 心理促使住房需求不斷釋放。 目前鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場是穩(wěn)定的、繁榮的，目前的市場需求是在多方面的因素促使下形成的，有切實的有效需求，自用型消費還是市場中的主要力量。而且，根據(jù)現(xiàn)在鄂爾多斯市的即定發(fā)展戰(zhàn)略，目前的市場格局還將在未來幾年中繼續(xù)持續(xù)一段時間。 目前市場的開發(fā)結(jié)構(gòu) 2020 年，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)量達到 450 萬平方米，與包頭市基本持平，是呼和浩特市的 70%。其中普通商品房開發(fā)占總開發(fā)量的 70%左右，經(jīng)濟適用房占 20%左右，廉租房僅占總開發(fā)量 %。 80 平方米以下住宅僅占住宅總供應(yīng)量的 %， 80—— 120 平方米的住宅占住宅供應(yīng)量的 %，120 平方米以上的住宅占住宅供應(yīng)量的 %。在預(yù)售方面， 80 平方米以下的住宅預(yù)售率為 100%， 80—— 120 平方米的住宅預(yù)售率達到 %， 120平方米以上住宅預(yù)售率達到 %。 以上數(shù)據(jù)表明，目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡。具體表現(xiàn)在： 12 產(chǎn)品類型發(fā)展不均衡。即：非住宅類產(chǎn)品與住宅類產(chǎn)品開發(fā)比例失調(diào)，住宅類產(chǎn)品中商品住房與福利性住房的開發(fā)比例嚴重失調(diào)； 戶型配比不合理。從現(xiàn)有可售商品住宅看， 80 平方米以上戶型占絕對主力。從預(yù)售效果看 ，雖然市場對這類產(chǎn)品認可程度比較高，消化能力也比較強，但在市場上大部分的開發(fā)產(chǎn)品集中在同一個區(qū)間后，除同類產(chǎn)品的競爭壓力會相應(yīng)增大、銷售周期會相應(yīng)拉長、銷售利潤會相應(yīng)壓縮外，也會留下市場的空白，產(chǎn)生產(chǎn)品的真空地帶。我們雖然不能得出 80 平方米以下的小戶型市場需求巨大的分析結(jié)論，但至少我們能從這類產(chǎn)品的預(yù)售效果看出，這類產(chǎn)品目前的供應(yīng)不能滿足市場的需求。 鄂爾多斯市 房地產(chǎn)市場供需預(yù)測 居住人口結(jié)構(gòu)分析 “十五”期間，鄂爾多斯市城鎮(zhèn)人口增加 20 萬人?！熬盼濉逼谀┒鯛柖嗨故谐擎?zhèn)建成面積為 平方公里 ，到“十五”末為 142 平方公里。隨著鄂爾多斯生活水平的不斷提高和城市化進程的加快，大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，來鄂爾多斯務(wù)工經(jīng)商人員的增多，將產(chǎn)生大量的住宅需求。 主城區(qū)人口分布變化呈以下特點： （ 1）東勝區(qū)人口最多，鐵西區(qū)人口增長率最快， 銅川鎮(zhèn) 最具發(fā)展?jié)摿Α? 老城區(qū)及老工業(yè)區(qū)人口下降，其他區(qū)人口平穩(wěn)增長。隨著城市中心的轉(zhuǎn)移和新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，東勝區(qū)的人口開始下降，居民開始從人口擁擠、土地緊張的東勝區(qū)向新區(qū)遷居；鐵西和 銅川鎮(zhèn) 將 是人口的主要遷入?yún)^(qū)。 （ 2）人口密度與人口變動大致相同，東勝老城區(qū)人口密度仍是最高 。近兩年內(nèi)，天驕路板塊的人口密度增長率最高，其次是鐵西區(qū)，而康巴什 13 新區(qū)剛開始投入建設(shè)不久，醫(yī)療、教育、金融、娛樂等基礎(chǔ)設(shè)施才剛起步，還不完善，人口增長率較低，但是發(fā)展?jié)摿ψ畲?。人口增長與其經(jīng)濟發(fā)展狀況尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有緊密的聯(lián)系。東勝區(qū)的人居狀況即將處于飽和狀態(tài)，而相比之下，鐵西區(qū)、康巴什新區(qū)、伊旗的人口密度較小，其房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ο鄬^大。近兩三年內(nèi)，鐵西區(qū)會有長足發(fā)展，離東勝區(qū)購物中心商務(wù)區(qū)與中心商圈距離較近，交通方便，相對滿足鄂爾多斯人居家、購物的現(xiàn)代需求。 銅川鎮(zhèn) 隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，將形成自身的中心 商務(wù)區(qū)與中心商圈，吸引鄂爾多斯人前往置業(yè)投資。 （ 3）人口文化程度 調(diào)查顯示，目前鄂爾多斯市主城區(qū)人口的文化程度比鄂爾多斯市總體人口文化程度高，這與城市的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展成正比。然而，與國內(nèi)同等經(jīng)濟規(guī)模的城市相比，鄂爾多斯主城區(qū)家庭中具有高學(xué)歷的人口比重較小，文化程度普遍偏低。 又據(jù)調(diào)查了解，鄂爾多斯各經(jīng)濟單位近年來普遍重視文化程度的普及與提高，成人教育較為普及，這一定程度地提高了鄂爾多斯從業(yè)人員的文化教育水平。此外，鄂爾多斯市人口的文化水平總體上來說也在不斷的提高，有助于消費市場的引導(dǎo)。 居住結(jié)構(gòu)分析 鄂 爾多斯的市民在選擇居住時更傾向于其現(xiàn)工作、原生活的區(qū)域。據(jù)調(diào)查，鄂爾多斯人乘坐最多的交通工具是私家車，幾乎占了１ /２，其次是公車約占 1/4，其他依次是計程車、步行及其它交通工具。在購房者或有意向購買的消費者中，中、高收入者較多，擁有私家車或者經(jīng)常乘坐計程車。 14 在區(qū)域居住結(jié)構(gòu)里面，東勝區(qū)是傳統(tǒng)的行政和商業(yè)區(qū)，也是原來鄂爾多斯人心目中的“高尚居住區(qū)域”，鐵西、康巴什新區(qū)是新興的城區(qū)，區(qū)政府遷往鐵西區(qū)與市政府遷往康巴什新區(qū)標志著行政區(qū)的轉(zhuǎn)移，預(yù)示著這兩個新區(qū)將來的發(fā)展速度將超過東勝區(qū)，而成為新的行政區(qū)和商業(yè)區(qū)。隨著 鐵西和康巴什新區(qū)交通和基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及全市性優(yōu)秀住宅小區(qū)的建設(shè)，在居住結(jié)構(gòu)中鐵西和康巴什新區(qū)的比重已有很大提高，鄂爾多斯人選擇的居住區(qū)也將偏向這兩個城區(qū)，逐步形成東勝區(qū)、鐵西區(qū)、康巴什新區(qū)三分天下的格局。 鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展方向 鄂爾多斯市的房地產(chǎn)水平目前還處于初級階段，發(fā)展水平較全國其它發(fā)達城市還很低。縱觀這兩年鄂爾多斯市的房地產(chǎn)發(fā)展情況，可以看出雖然房價增長很快，但價位相對較低；沒有出現(xiàn)高品質(zhì)的產(chǎn)品，產(chǎn)品形式也相對單一 ,沒有出現(xiàn)高檔社區(qū)，房屋僅起到提供居住的作用，社區(qū)內(nèi)涵較少還未上升到文 化的高度；營銷手段也很初級僅是在簡單地賣房子，因此鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間還很大，未來產(chǎn)品將朝高端方向發(fā)展。 鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)供給及需求情況 鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)目前處于需求比較旺盛，供應(yīng)相對短缺的階段。東勝現(xiàn)狀作為市域的政治中心、經(jīng)濟中心、文化教育中心、信息中心。隨著城市行政管理、經(jīng)濟管理職能向 銅川鎮(zhèn) 轉(zhuǎn) 移；東勝遠期將成為區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易服務(wù)中心，重點為居住及都市型工業(yè)，產(chǎn)業(yè)以羊絨紡織、生物制藥等新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。未來發(fā)展趨勢是，東勝區(qū)將在舊城改造的基礎(chǔ)上出現(xiàn)高端產(chǎn)品，新區(qū)將出現(xiàn)低密度，反映生態(tài) 理念的高尚社區(qū)。今后東勝區(qū) 15 的需求依然會很旺盛， 銅川鎮(zhèn) 和伊旗的房地產(chǎn)發(fā)展會隨著新區(qū)的建設(shè)和發(fā)展情況而發(fā)展。另外，東勝區(qū)土地供應(yīng)受限，在供給小于需求的情況下，將有一部分購房人群被分流到新區(qū)。 房 地產(chǎn)價格 預(yù)測 2020 年至 2020 年是鄂爾多斯房地產(chǎn)市場價格變化最大的一個時間段。市區(qū)內(nèi)的房價也在這一時期完成了從平均 1000—— 2020 元 /平方米到平均2020—— 4000 元 /平方米的過度。至今，還有很多鄂爾多斯人沒有從這個現(xiàn)實中清醒過來。就象股市一樣，股價的急劇變化或者有業(yè)績支撐、或者有看漲預(yù)期、或者 有人為炒做，樓市也是一樣。在前面的篇幅中，我們已經(jīng)從技術(shù)角度列舉了拉動房價的幾個主要因素，即：城市擴容、城市化進程、改善現(xiàn)有居住環(huán)境、非理性消費及外來人口等幾個因素綜合作用，致使現(xiàn)有需求極大的超出供給，進而造成房價的上漲。但這僅是技術(shù)方面的因素，放諸四海皆可行，人為的因素在房地產(chǎn)價格的上漲過程中起到了至關(guān)重要的作用。 管理部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺失嚴重。沒有及時的信息披露，沒有管理部門的權(quán)威機構(gòu)言論，消費者無法獲得正確的消費引導(dǎo)； 代理商。鄂爾多斯的規(guī)模項目不多，大部分知名項目或高端項目全部集中在幾家代理公 司手中，如大國機構(gòu)。這些代理公司大部分為外埠公司，這些公司在操作項目時尤其是在市場信息閉塞的地區(qū)操作項目時，習(xí)慣性的套用原駐地的市場價格走勢對本地項目的價格進行調(diào)整，而這些項目在本地又能起到排頭兵的作用。因此，現(xiàn)在市場上會出現(xiàn)開發(fā)商嚴重惜售的市場狀況。大家都在等 :呼市的公司在看呼市的價格走勢，北京的公司 16 在看北京的價格走勢，深圳的公司在看深圳的價格走勢，大家都在看全國的價格走勢，本地的公司看代理公司的價格走勢。這樣，勢 必就造成目前市場上價格隨時漲，銷售不放量的市場環(huán)境。 購房者對東勝區(qū)未來的高檔物業(yè)房價，預(yù)期 的心理承受能力還存在一