【文章內容簡介】 經發(fā)生的進度偏差是否需要采取糾正措施。偏差分析時要分析總浮動時間的偏差，這也是評估項目進度績效的元素之一。一般在非關鍵路徑上的偏差不超過浮動時間時不需要采取糾正措施；在關鍵路徑上的偏差需要采取糾正措施。推薦的糾正措施有：增加或更換人員、加班、采用先進的技術、采用商業(yè)成品、串行工作改為并行工作、把非關鍵路徑的資源投入到關鍵路徑。進度報告要遵循滾動式規(guī)則。滾動式規(guī)則是項目規(guī)劃逐步完善的一種表現形式。對近期要完成的工作做詳細的 WBS 分解和進度計劃，而對遠期的工作則管理得相對粗略。在一個報告期快接近尾聲的時候，就要對下一個或幾個報告期內的工作進行詳細規(guī)劃。因此，項目計劃活動在項目生命周期內可以處于不同的詳細水平。在生命周期的早些階段，進度計劃可能只是里程碑的級別。進度變更控制系統(tǒng)是為了在項目實際進度與進度基準產生偏差或可能產生偏差時采取措施對偏差進行修正或預防產生偏差。項目進度變更應遵循以下程序：書面申請，跟蹤系統(tǒng)，遵守變更審批權限。項目變更控制系統(tǒng)是項目整體變更控制系統(tǒng)的一個重要組成部分。項目管理中存在著各種各樣的風險，在成本管理中同樣存在著投資風險?；怙L險、提高投資回報率就是成本管理的一項重要內容。風險決策就是有效減少投資風險的有效工具和方法。項目的成本管理是項目全生命周期的費用管理，包含從項目啟動費用開始，一直到項目結束后可能發(fā)生的維護費等。只有對項目的全生命周期的成本進行管理，才是完整的項目成本管理過程。項目成本管理主要通過對項目的財務績效進行分析，包括利率、資金流等都是項目成本管理的重要參考指標。通過對這些重要財務指標的利用或控制，就可以逐步提高項目的財務績效。項目的成本管理中涉及了以下幾類成本類型：直接勞動力成本，即直接用于項目開展的人力資源成本，包括人員工資、獎金和社會福利支出，還包括分包的勞動力成本；儲存和材料成本，包括主輔材料的采購及存儲成本，還包括分包的材料成本；間接成本，包括公共資源的使用成本；機會成本，即項目風險成本；沉沒成本，即項目失敗或中止前已經支出的成本。成本類型中直接勞動力成本、儲存和材料成本、間接成本這三種類型屬于項目成本估算的內容。而機會成本和沉沒成本是項目立項前需要考慮的成本類型，在項目中不直接進入成本估算范圍。成本估算就是預測項目成本的過程，成本估算需要具備五個基本條件：工時估算、工時率、材料和設備數量、材料和設備單價、間接成本。工時估算和工時率屬于直接勞動力成本；材料和設備的數量和單價，包括儲存費用都屬于儲存和材料成本。成本估算可以看成是成本預算的一個組成部分，主要目的是確定項目各項活動預算，進而確定項目的總預算。除了成本估算環(huán)節(jié)以外，成本預算的另一個主要任務是確定項目各項活動預算的投入時間，確定預算投入時間對項目的資金利用率和資金流控制都是十分有益的。確定各項活動的預算投入時間需要進行進度資源負荷分析。負荷分析的主要步驟是：估算每一個具體任務所需要的資源數量；在每個具體任務歷時中分配資源；建立一個按時間劃分階段的資源分配曲線圖，建立項目基準計劃。成本管理的另一項主要內容是成本控制。有效的成本控制包括：發(fā)現成本差異和無效率就積極地著手解決，盡可能減少對范圍和進度的沖擊；即使項目有正的成本差異，也要集中全力予以保持。在成本控制中不能認為不管出現什么情況都要符合原定的所有基準計劃。因為原定的成本基準計劃是基于項目范圍計劃所制定的，但是在項目實際操作中，隨著外部與內部的各項環(huán)境因素的變化，項目的進度計劃、質量計劃等都將作出相應的調整，此時要按原定的成本計劃基礎進行成本控制是不現實也沒有必要的。相反，如果配合進度計劃與質量計劃的調整對成本計劃作出相應的調整，反而會提高資源的效率，最大程度地減少項目資源消耗。項目質量管理過程包括保證項目滿足原先規(guī)定的各項要求所需的實施組織的活動，即決定質量方針、目標與責任的所有活動，并通過諸如質量規(guī)劃、質量保證、質量控制、質量持續(xù)改進等方針、程序和過程來實施質量體系。項目質量管理是面向項目總體范圍的，而不是僅僅面對所交付的產品。項目質量管理必須明確項目產品是項目總體管理的一個組成部分。項目環(huán)境下質量管理的一個重要方面是將明示或暗示需求通過項目范圍管理轉化為要求的必要性。質量管理是持續(xù)的過程，取得的經驗和教訓可以提高未來產品與服務的質量，這樣做的目的是保住現有的客戶、找回失去的客戶和贏得新的客戶。所有市場的穩(wěn)定與成長都在很大程度上依賴于客戶的滿意。所有市場中的項目業(yè)主和客戶都要求更高的項目績效、更快的產品開發(fā)速度、更高的技術先進性?，F代質量管理和項目質量管理在獲得客戶滿意、預防代替檢查和糾正、管理層責任和過程化管理等方面存在著高度一致。項目管理中的質量管理方法與 ISO9000 等質量管理體系是高度兼容的，所遵循的原則與所使用的方法也是高度兼容的。項目質量管理的主要任務包括：質量計劃編制、質量保證和質量控制。其中最為重要的一個環(huán)節(jié)就是質量計劃編制。經過無數項目的驗證，確立了現代質量管理的基本原則：質量是計劃出來的，而不是檢查出來的。質量計劃編制是項目計劃編制過程中的一個關鍵過程。項目管理的工具和技術為質量計劃編制打下了堅實的基礎。如可以通過工作分解結構、范圍說明書和質量標準進行范圍定義；用網絡圖或里程碑等進行計劃編制；通過資源分配進行成本估算與預算；建立綜合的項目績效基準。定期與其他領域計劃編制過程一起進行質量計劃編制。如為了滿足確定的質量標準要求對項目產品變更時，可能要求對成本和進度進行調整，或者預期的產品質量可能要求對一個特定問題作詳細的風險分析。計劃編制過程的聯(lián)合使用保證了在范圍、進度、成本計劃中及項目的其他方面反映了質量問題。使項目的時間、成本和質量平衡的最終目的是為了使項目達到客戶滿意?？蛻魸M意是指項目成員通過理解、管理和影響需求，以滿足客戶的需求。客戶滿意即包括符合要求和規(guī)范，同時又適合使用的需求。符合要求和規(guī)范是指按項目需求，而不是憑自己的理解提供產品和服務。適合使用要求是指提供的產品或服務必須滿足需求。在一般項目中，資源總是有限的。項目活動資源需求不僅會影響到項目成本，也會影響到項目的時間管理，同時也會影響到項目的質量管理。時間、成本和質量都希望得到最多的資源以縮短周期、減少支出、提高質量。如果僅在某一項或者兩項領域內取得成功，而其他領域并不成功的話，這不會是一個成功的項目。在項目管理過程中, 項目的時間、成本和質量相互間是有沖突的, 項目人員對項目的不同需求和期望也同樣有沖突, 我們需在它們之間尋求一種平衡。因此好的項目一般都要在三者間找到平衡點，使三者維持在一個大家都能接受的區(qū)間內。為了達到平衡時間、成本、質量的目的，首先要在項目的規(guī)劃過程組中使項目的范圍得到明確的界定，然后通過明確的范圍設定時間、成本和質量管理的基線；其次在項目的執(zhí)行過程組中嚴格控制變更；最后，在控制過程組中加強進度、費用和質量的控制。 對項目質量形成至關重要的三方干系人眾所周知，工程質量影響因素非常多，涉及方方面面。但總結幾十年來的經驗，包括研究國外的經驗，我們得出一個結論：要把工程質量管理好，必須有一個健全的、有效的質量控制管理體制。這個體制不外乎三個層次：一是政府監(jiān)管，二是建設單位（業(yè)主）負責，三是建筑產品的直接生產者負責。由這三個層次構成對整個工程質量進行控制、監(jiān)督、管理的體制。 從建設市場的整體來看，我們市場運行的規(guī)則還不完善，但就現有的規(guī)則，實施中的問題也很多。執(zhí)法不嚴，違法不究的現象很普遍。所以，政府要下功夫，一方面要構造這個市場，健全運行規(guī)則，同時要保證這些運行規(guī)則的實施。政府對工程質量監(jiān)督管理還有微觀的一方面，就是政府對具體的工程項目的質量監(jiān)督。在這方面，我們已經做了不少的工作。從80年代開始就抓政府的質量監(jiān)督、通過這些年的努力，在全國形成了很可觀的監(jiān)督力量，地以上城市都建立了質量監(jiān)督站，90%縣以上的城市也建立了質量監(jiān)督站，一些專業(yè)部也建立了質量監(jiān)督站。但是筆者認為政府質量監(jiān)督方面是存在不足的。筆者認為主要有三個方面的問題，一是政府質量監(jiān)督的地位，在實際把握上不夠準確。監(jiān)督工作有時與施工單位、監(jiān)理單位的質量責任混淆。如，由質量監(jiān)督站去組織質量驗評、竣工驗收，進行過程檢查等，這等于成了企業(yè)質量檢查員了。二是政府質量監(jiān)督重點監(jiān)督什么，不夠明確。三是現有質量監(jiān)督人員的素質、人才結構有缺陷。政府監(jiān)管部門只有明確了監(jiān)管的內容，認真執(zhí)行監(jiān)管的權力，才能有力的實施政府的監(jiān)管職能。 質量控制體系的第二個層次是建設單位。建設單位是工程的所有者，也是工程的受益者。同時也是工程的責任者?，F在有的建設單位為了追求經濟效益，對工程質量的要求不高，也是影響工程質量的一個因素。另一個方面，受雇于建設單位的對工程質量進行實施監(jiān)督的工程監(jiān)理的工作的好壞對工程質量也是有一定影響的。監(jiān)理必須按照國家的法律、法規(guī)、設計文件和合同規(guī)定，獨立地行使自己的職責，對社會負責。不能盲目的聽從建設單位的意見，一味的服從，導致工程質量的下降。監(jiān)理單位還要在人才結構上、能力上盡快進行調整，適應監(jiān)理工作的需要。質量控制體制的第三個層次，應該是由直接生產者來保證質量。首先由于現在直接生產者不規(guī)范操作的問題太多，特別是對政府的強制性技術標準不認真貫徹，偷工減料、以次充好的現象太多，造成工程質量無法保障，甚至出現事故。另一方面，施工單位的人員不穩(wěn)定，有的甚至是“草臺班子”，現拼現湊，具體施工人員沒有接受正規(guī)的培訓，屬于放下鋤頭拿鏟子的建筑工人，技術性稍高一點就無法按質完成。有的甚至連基本的常識都沒有，又何談保障工程質量呢？所以，加強施工單位的法制意識，遵章守紀，提高工人的素質，按要求施工是非常必要的。綜上所述，要想一個工程有好的質量，不是單一方面可能做到的。只有政府部門、建設單位、工程監(jiān)理、施工單位各司其責，各盡其職，團結一心，共同努力才能把工程質量抓上去。最終實現對工程質量的控制。房地產公司的工程質量管理是基于設計單位、總（分）包單位、監(jiān)理單位等合作單位是成熟和具備相當管理能力的基礎上的控制及強化控制的管理。 其他項目干系人對質量的影響除了上一節(jié)所述三方主要因素對房地產項目質量的管理和影響，還有更多不同層面的項目干系人和厲害關系者對項目質量有著不同程度的影響。 員工的培訓：一個團隊能否形成，單兵優(yōu)勢能否轉化成集團軍的優(yōu)勢，關鍵是理念是否統(tǒng)一，也包括技術、成本、質量、進度方面的理念，所以通過培訓統(tǒng)一理念是有必要的。這也是前面我在房地產工程管理“三要素”中強調的第二個要素。 供應商：工程項目，一塊磚一片瓦，都是施工單位拿上去的，地產公司的思路統(tǒng)一了，施工單位不能理解無法執(zhí)行，工程管理的良好愿望也無法實現。 業(yè)主：業(yè)主的維權意識越來越強，房地產企業(yè)面臨著較大的維修壓力。 物業(yè)及客服人員：建筑產品質量缺陷維修是我們服務的一個延伸，在建筑產品后期服務方面，應該說，房地產企業(yè)落后于部分工業(yè)產品企業(yè)，象海爾、美的等等。搞好產品的后期服務，是提升企業(yè)品牌、培養(yǎng)回頭客的重要環(huán)節(jié)。這也是我所提倡的真正做好客戶服務的意圖。一個優(yōu)秀的工程師，不一定是一個優(yōu)秀的維修工程師，建筑產品質量缺陷維修對維修人員除了專業(yè)知識要求外還有特殊的要求，比如：善于與業(yè)主溝通、有耐心，所以專業(yè)維修隊伍將會應運而生。在深圳，地產公司有專門的客戶服務部負責維修，維修工作有了一定的深度。這些項目干系人使項目質量在一次次控制過程的循環(huán)往復中不斷的發(fā)展和提高。第4章 房地產項目質量管理概述 項目質量管理的原則ISO9000：2000版標準在總結質量管理實踐經驗的基礎上，用高度概括的語言表達了質量管理最基本、最通用的一般規(guī)律，這就是質量八項原則。這八項原則同樣是指導項目質量管理的重要原則，只不過需要賦予項目的內涵和特點。1. 以顧客為關注焦點組織的生存依賴于顧客。因此，組織應理解顧客當前和未來的需求，滿足顧客要求并爭取超越顧客期望。在項目質量管理中，項目的相關主體應明確自己的顧客是誰；應調查顧客的需求和期望是什么；應研究如何滿足顧客的需求，提高顧客的滿意度。2. 領導作用組織的領導者是“在最高層指揮和控制組織的一個人或一組人”。領導者確立組織統(tǒng)一的發(fā)展方向，他們應當創(chuàng)造并保持使員工能充分參與實現組織目標的內部環(huán)境。3. 全員參與各級人員都是組織之本，只有他們的充分參與才能使他們的才干為組織帶來效益；4. 過程方法將活動和相關的資源作為過程進行管理可以更高效地得到期望的結果；5. 管理的系統(tǒng)方法將相互關聯(lián)的過程作為系統(tǒng)加以確認，理解和管理，有助于提高項目目標實現的效果和效率；6. 持續(xù)改進持續(xù)改進總體業(yè)績應當是永恒主題；7. 以事實為決策基礎有效的決策應建立在數據和信息分析的基礎上；8. 與供應商保持互利的關系組織與供應商是相互依存的互利關系，可增強雙方創(chuàng)造價值的能力[8]。 項目質量管理的基本原理項目質量管理可歸納為六個基本原理：系統(tǒng)原理、PDCA循環(huán)原理、控制原理、質量保證原理、合格控制原理和監(jiān)督原理[9]。1. 系統(tǒng)原理 項目質量管理的對象是項目。項目是由不同的環(huán)節(jié)、不同的階段、不同的要素所組成。項目的各環(huán)節(jié)、各階段、各要素之間存在著相互矛盾又相互統(tǒng)一的關系；項目有眾多目標，有總目標，又有子目標，總目標之間、總目標與子目標之間、子目標與子目標之間同樣存在著相互矛盾又相互統(tǒng)一的關系。項目是一個有機的整體，是一個系統(tǒng)。項目的質量管理是由項目的相關方共同進行的。項目各個相關方之間也存在著相互矛盾又相互統(tǒng)一的關系。無論從項目質量管理的主體還是客體來看，項目質量的管理都是一個完整的系統(tǒng)。因此在項目質量管理過程中，應運用系統(tǒng)原理進行系統(tǒng)分析，用統(tǒng)籌的觀念和系統(tǒng)方法對項目質量進行系統(tǒng)管理，使得項目總體達到最優(yōu)。 實施全面質量管理就是系統(tǒng)原理的充分體現。全面質量管理是突出“全面”二字，即實行全過程，全企業(yè)和全員的三全”管理。（1）全過程的管理 對建筑安裝企業(yè)，這一全過程是指從施工準備到交工驗收和使用期的維修服務，質量回訪等的整個過程。要保證整個建筑工程的質量，必須對全過程中的每項生產和業(yè)務工作都要進行控制和管理。 （2）全企業(yè)的管理