【文章內(nèi)容簡介】 房屋進行驗收，一般情況應(yīng)查看的內(nèi)容有： ①房屋建筑質(zhì)量：根據(jù)建設(shè)部最新發(fā)布的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》，從 2021 年 5 月 1 日起，竣工驗收不再由質(zhì)檢站擔(dān)任，而是由設(shè)計、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工后 15 日內(nèi)到市、區(qū)兩級建委辦理竣工備案。因此，住戶自己要對房屋進行質(zhì)量檢查，如墻板、地面有無裂縫等；檢查門窗開關(guān)是否平滑，有無過大的縫隙。 ②裝飾、裝修材料標(biāo)準(zhǔn)：在購房合同里，買賣雙方應(yīng)對房屋交付使用時的裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)有詳細(xì)的約定，包括：內(nèi)外墻、頂面、地面使用材料、門窗用料；廚房和衛(wèi)生間，使用設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)和品 牌；電梯的品牌和升降的舒適程度等。 ③水、電、氣管線供應(yīng)情況：檢查這方面情況時，首先要看這些管線是否安裝到位，室內(nèi)電源、天線、電話線插頭是否安裝齊全；其次要檢查上下水是否通暢，各種電力線是否具備實際使用的條件。 ④房屋面積的核定：任何商品房在交付使用時，必須經(jīng)有資質(zhì)的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進行核定，得出實測面積。因此，自己驗收時，只要將這個實測面積與合同中約定的面積進行核對，即可得知面積有無誤差。誤差較大的，應(yīng)及時向開發(fā)商提出并協(xié)商解決辦法。資金托管費 200評估費：評估價的千分之四保險費 交易稅：買方 大約 %手續(xù)費： 3 元 /平 ,商品房本身是一種商品，但它不同于一般的商品，因其成交過程時間長，價格高，手續(xù)煩瑣等特殊性，以致買賣雙方經(jīng)常產(chǎn)生一些糾紛。究其原因主要是購房者缺乏基本購房知識，雖然目前各種媒體也在告誡老百姓如何買房和規(guī)避風(fēng)險，但多數(shù)缺乏可操作性，現(xiàn)在就講述一下購買商品房一般的流程及應(yīng)注意的問題： 一、首先通過媒體（報刊、房地產(chǎn)雜志、各種規(guī)模的房展會等）收集有關(guān)房地產(chǎn)項目的各種信息。 二、通過對自身的消費需求狀況（購買能力、欲購買樓盤位置、居住小區(qū)的配套、環(huán)境、物業(yè)管理、總價格、面積等）進行全 面、綜合的衡量與分析，初步確定一個適合自身實際需要的購房框架，然后結(jié)合收集的各種樓盤信息進行篩選、比較，確定幾個備選項目。 三、對備選項目通過收集的樓書資料，電話咨詢或熟悉該項目的朋友做一番初步了解，然后抽出幾天時間進行現(xiàn)場實地考察。 四、現(xiàn)場考察項目過程中，可邀請一些對建筑和環(huán)境懂行的朋友同行，這樣對選擇到好房屋會有很大的幫助。 五、選定項目后，交定金前，最好向房地產(chǎn)行業(yè)的律師或懂行的朋友咨詢一下簽訂合同時應(yīng)注意的問題，如有條件最好聘請一位房地產(chǎn)專職律師代為辦理，從而有效避免購房后與開發(fā)商產(chǎn)生各種糾紛。 六、做好上述準(zhǔn)備后，去售樓處交定金，并同時簽訂認(rèn)購書和確定簽署正式合同的時間。（這期間特別要注意詳細(xì)查看開發(fā)商提供的“五證”及相關(guān)文件）。 七、按照約定時間與開發(fā)商簽訂正式的購房合同，按合同約定的付款方式交納購房款項。 八、在規(guī)定期限內(nèi)，由開發(fā)商協(xié)助到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易管理部門辦理預(yù)售合同的登記手續(xù)，并按規(guī)定交納印花稅。 九、合同登記后，需要辦理購房貸款的，可以著手辦理抵押貸款手續(xù)。具體辦理辦法，可向有關(guān)部門咨詢。 十、房屋竣工驗收合格后，開發(fā)商提供“入住通知書”及“收樓須知”，銷售部、物業(yè)公司財務(wù)部、管理處 到現(xiàn)場集中辦公，著手辦理業(yè)主入住手續(xù)。業(yè)主辦理入往手續(xù)同時應(yīng)攜帶相應(yīng)的證件、購房合同，辦理手續(xù)如下：（ 1）到開發(fā)商售樓處交納購房余款。（ 2）領(lǐng)取《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》及有關(guān)裝修規(guī)定及表格。（ 3）由銷售部或物業(yè)部陪同業(yè)主驗房，簽署“樓宇交接書”。（ 4）與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理公約》。 （ 5）按規(guī)定交納首期物業(yè)管理費，灶具報裝費，有線電視報裝費，電話初裝費。（ 6）收取房屋鑰匙，辦理裝修或入住手續(xù)。 以上是每一位購房者都必經(jīng)歷的購房全過程，希望對您購房有所幫助 前我國存在著多種性質(zhì)的房專家認(rèn)為，法律意義上的商品房指的是：有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開 1，根據(jù)指專供家庭、個人生活居住使用的2，根據(jù)房屋存在狀態(tài)，商 防止商品房的虛假廣告；二是對房地產(chǎn)開發(fā)商進行資格審查；三是了解商品房是否設(shè)定了他項權(quán)利；四是了解該房屋是否已經(jīng)驗收合格；五是要求房地產(chǎn)開發(fā)商在簽訂合同時提供正式合同文本和商品房銷售1，傳存在不真實的情況，而許多購房人又大多是先從廣告中了解房屋的大致情況的。但你千萬不要把宣傳廣告與商品房合同劃等號。凡是宣傳廣告和開發(fā)商口頭承諾的東西，你如果很在乎，也就是說，你正是看中了宣傳廣告中宣傳的某方面，你一定要在合同中的補充協(xié)議中注明，而且任何違約都應(yīng)在協(xié)議中設(shè)定賠償條款。如果是現(xiàn)房你可以通2，怎樣對房地產(chǎn)開發(fā)商進行資格1）、“一照”既《企業(yè)法人營業(yè) 執(zhí)照》，首先要清楚房地產(chǎn)開發(fā)2）、“五證”既《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。上述證照不全則容易引發(fā)糾紛。因此，購房前，購房人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)商或有關(guān)部門了解上述情況，或者要求開發(fā)商3 1）《國有土地使用權(quán)證》是單位或個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護。我國的《土地管理法》規(guī)定，土地屬于國家或集體所有 ，能轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)只有通過國家征用等方式變成國有土地使用權(quán)，才能取得房產(chǎn)證。房屋才能正常轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權(quán)就得向國家繳納土地出讓金，開發(fā)商往往由于2）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒有這“兩證”屬于非法用地，其工程建筑屬于違章建筑，3）《建設(shè)工程開工許可證》是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒 有開工許可證的建設(shè)工程，均屬于違章建筑，不受法律保護。4）《商品房銷售（預(yù)售）許可證》是商品房銷售或預(yù)售的憑證。沒有此證，房屋不能銷售或預(yù)售。購房人應(yīng)將“五證”結(jié)合起來查看，才能確保萬無一失?！拔遄C”中最重要的是《國有土地使用權(quán)證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，這“兩證”表明購房人所購商品房屬于合4證”時，購房人應(yīng)注意“五證”的用地單位、建設(shè)單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括你所購買的房屋。目前有些開發(fā)商領(lǐng) 取的是臨時土地使用證，此證意味著開發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，在其領(lǐng)取的《商品房銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓棟，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，購房人應(yīng)著重審查所購房屋是否在預(yù)售或銷售的范圍之內(nèi)。許可證上售房單位與購房者簽訂合同的銷售方名稱是否一致。應(yīng)查驗“五5，如果商品房設(shè)發(fā)商預(yù)售的商品房或現(xiàn)房是否設(shè)定了他項權(quán)利，如是否設(shè)定了抵押等情況也應(yīng)了解。是因為商品房他項權(quán)利主要是指抵押權(quán) ，已經(jīng)抵押的商品房，一旦開發(fā)商作為債務(wù)人不履行義務(wù)，抵押權(quán)人將行使抵押權(quán)，抵押權(quán)人就有權(quán)請求人民法院對抵押物進行拍賣、變賣而優(yōu)先受償。購買已經(jīng)抵押的商品房一旦產(chǎn)生糾紛，會給購房人帶來很大的麻煩，對已經(jīng)抵押的商品房最好不要購買。如果不清楚你所購買的商品房是否抵押，開發(fā)商又保證該商品房沒有抵押，應(yīng)當(dāng)在合同的補充協(xié)議中6是現(xiàn)房，再簽訂合同之前，應(yīng)當(dāng)了解該房屋是否已經(jīng)驗收合格，你可以要求開發(fā)商提供相關(guān)的驗收合格證明。銷售住宅用房的開發(fā)商還應(yīng)當(dāng)在交付房屋時提7量保證書》市房地產(chǎn)開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文書，可以作為商品房買賣合同的補充約定。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書》的承諾承擔(dān)保修責(zé)任。商品房售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)當(dāng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。8，《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》主要內(nèi)容水 3五金件損壞、衛(wèi)生潔具 1 1燈具、電器開關(guān) 6 2的保修期按商品房買賣合同中的約定或由房地產(chǎn)開發(fā)商與用戶自行約9正式的商品房買賣合同和商品房銷售發(fā)票 是你在房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理房證時必須向其提供的，也是目前我市的房地產(chǎn)管理機關(guān)在辦理商品房所有權(quán)登記和頒發(fā)房證時要求的。所以作為購房人應(yīng)當(dāng)注意房地產(chǎn)開發(fā)商所提供的合同文本是否為吉林省建設(shè)廳和吉林省工商行政管理局監(jiān)制的正式合同文本，對于正式文本中沒有涉及的問題你可以在補充協(xié)議中注明。特別注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向你出具正式的由 四、有些開發(fā)商在簽訂商品房買賣合同之前，要求購房人簽訂《房屋書》 是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。簡單說來，即是開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除認(rèn)購人以外的第三人，認(rèn)購人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開發(fā)商就買房事項進行商談。這種認(rèn)購行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的購人打算購買的商品房的位置、朝向、樓層、房價及簽訂《商品房買賣合同》的時間。認(rèn)購人在購房前作為簽訂《商品房買賣合同》的?！斗课菡J(rèn)購協(xié)議書》與《商品房買賣合同》不同?！斗课菡J(rèn)購協(xié)議書》的性質(zhì)屬于意向書，一方不條款上對于開發(fā)商更為有利，這些認(rèn)購書在內(nèi)容上通常存在缺陷。 A開 發(fā) 商 事 先 制 訂 的 《 房 屋 認(rèn) 購 協(xié) 議 書 》 通 常 存 在 那 些 缺 陷 ？ 內(nèi)容過于簡單。實踐中有一部分認(rèn)購書僅包括房屋地址、面積、價格等基本事項，而對于違約責(zé)任、定金的退還或喪失的條件等重要條款卻沒有明確，這樣會導(dǎo)致購房者不能全面了解交易條件。一旦購房人在與開發(fā)商就正式合同條款進行談判過程中遇有分歧，往往會使購房人陷入困境。認(rèn)購書應(yīng)看作是一個購房意向，與正式合同還有很大 約定不明確。一部分認(rèn)購書中有這樣的約定，“在簽署本認(rèn)購書后若干時間內(nèi)簽署正式預(yù)（出）售合同，逾期則視為購房者違約，開發(fā)商有權(quán)沒收定金。”但由于 認(rèn)購書對房屋買賣合同內(nèi)容約定不明確，從而很可能最終簽不成正式合同而造成糾紛。房屋買賣合同的簽訂應(yīng)該體現(xiàn)平等自愿的原則，但很多購房人的體會是：一旦簽了認(rèn)購書，往往不得不接受一些不公平的條款。在這個環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問題是，購房者在對欲購的商品房的進一步了解中，發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，想不簽合同，拿回定金，但由于有認(rèn)購書的約定，定金很有可能不能返還。因此，在簽訂認(rèn)購書時，雙方在協(xié)議中應(yīng)明確什么情況下購房人有權(quán)B、簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議書》將產(chǎn)生怎在實際生活中由于簽訂該協(xié)議所引發(fā)的糾紛正日漸增多。對于購房人來說，簽 如果你應(yīng)當(dāng)在約定的時間與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商就不能將《房屋認(rèn)購協(xié)議書》所確認(rèn)的房子再承諾給其他購房人了。假如你無故拒不按約定的時間簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商則有權(quán)將《房屋認(rèn)購協(xié)議書》確認(rèn)的商品房另行出售給他人，而且你無權(quán)收回你交付的定金；如果在約定的簽訂合同時，開發(fā)商已經(jīng)將認(rèn)購書確認(rèn)的商品房出售，則應(yīng)當(dāng)雙倍返定金給你，但你無權(quán)請求開發(fā)商必須 在約定的時間，雙方就《房屋認(rèn)購協(xié)議書》確認(rèn)的商品房的買賣達成協(xié)議，正式簽訂《商品房買賣合同》，《房屋認(rèn)購書》約定的定金將 《房屋認(rèn)購協(xié)議書》中雙方的權(quán)利義務(wù)將轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》同》條款雙方不能達成一致，而使《商品房買賣合同》沒有簽訂成功，C、簽訂《房屋認(rèn)購根據(jù)目前的司法實踐，只要開發(fā)商具備預(yù) (出 )售 的法定條件，認(rèn)購書中確系雙方真實意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容又不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該認(rèn)購書即對雙方具有約束力。因為《房屋認(rèn)購協(xié)議書》中雙方約定的權(quán)利義務(wù)將轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》條款的一部分，為了避免不必要的損失，認(rèn)購書內(nèi)容應(yīng)當(dāng)清晰、明確。通常情況下開發(fā)商提供的《房屋認(rèn)購協(xié)議書》大多是事先準(zhǔn)備好的格式條款，對于《房屋認(rèn)購 1 房屋基本情況，包括房號 3 4 5 買賣雙方權(quán)利與義務(wù)。一般而言賣方的義務(wù)應(yīng)包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售；按照認(rèn)購書約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式買賣合同；在約定的期限內(nèi)洽談訂立買賣合同；在雙方不能就此主要條款達成一致時，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則 違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定 實際履行時應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)是開發(fā)商提供格式合同，對購房者的限制較多，為了避免一方責(zé)任傾 （二）、“定金”與“訂金”有什么不同？ 在 認(rèn) 購 協(xié) 議 書 上 經(jīng) 常 會 出 現(xiàn) “ 定 金 ” 或 “ 訂 金 ” 兩 個 名 詞 ， 雖 然只 有 一 字 之 差 ， 但 二 者 的 法 律 意 義 大 不 相 同 。 定 金 是 一 個 專 門 的 法 律概 念 ， 其 目 的 主 要 在 于 對 合 同 的 成 立 、 履 行 起 擔(dān) 保 作 用 ， 并 有 特 定 的定 金 規(guī) 則 ， 即 “ 給 付 定 金 的 一 方 不 履 行 約 定 的 債 務(wù) 的 ， 無 權(quán) 要 求 返 還定 金 ； 接 受 定 金 的 一 方 不 履 行 約 定 的 債 務(wù) 的 ， 應(yīng) 當(dāng) 雙 倍 返 還 定 金 。 ”而 訂 金 不 具 備 定 金 性 質(zhì) ， 一 般 情 況 下 ， 訂 金 視 作 預(yù) 付 款 。 出 現(xiàn) 違 約 事項 時 ， 也 不 能 適 用 定 金 規(guī) 則 進 行 處 理 ， 一 般 只 能 按 照 預(yù) 付 款 的 規(guī) 則 進行 處 理 ， 即 接 收 預(yù) 付 款 的 一 方 不 履 行 合 同 時 ， 應(yīng) 當(dāng) 承 擔(dān) 返 還 預(yù) 付 款 、賠 償 損 失 等 違 約 責(zé) 任 。 因 此 ， 購 房 者 在 簽 訂 認(rèn) 購 協(xié) 議 書 的 時 候 ， 一 定要 認(rèn) 真 識 別 “ 定 金 ” 和 “ 訂 金 ” 。 實 踐 中 ， 在 認(rèn) 購 協(xié) 議 書 中 多 數(shù) 是 以“ 定 金 ” 方 式 進 行 約 定