【文章內(nèi)容簡介】 案表更成為開發(fā)商交房的法定條件。如果沒有竣工備案表，作為購房者一般可以拒絕收房。 此外，購房者還要審查幾個證件，包括：住宅質(zhì)量說明書、住宅質(zhì)量保證書、 房屋面積實測表等。 。驗房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問題，如果有質(zhì)量問題，應(yīng)要求開發(fā)商進行修理，待修理后再重新驗房。 。交房時涉及到一系列的費用。 房屋價款結(jié)算。對于期房而言，合同價款是依據(jù)房屋預(yù)測面積計算的，等房屋竣工后，實測面積肯定會有所差異，雙方根據(jù)面積差異來結(jié)算房款。 物業(yè)管理費用。作為異產(chǎn)毗鄰房產(chǎn)，實行的是強制性的物業(yè)管理制度。購房者在接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，因此在收房時就須交納物業(yè)管理費。按照北京現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)一次最多可收取一年的物業(yè)費。 公共維修基金。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設(shè)施進行大、中修而準(zhǔn)備的基金，按照房款的 2%交納，可以交給開發(fā)商，也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。 第二篇 1 招：看“備案”留“兩書” 新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項目有關(guān)備案文書的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項目是合法建筑；同時，應(yīng)得到開發(fā)商提供的《住宅 質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》。 2 招：衛(wèi)生間不滲不存 檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水， 24 小時后，到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。 檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因為安裝地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。 4 招：輕敲各面聽空 裂 墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻 (地 )面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。 5 招：頂層住戶查滲雨 如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么經(jīng)過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進行過雨淋實驗。 6 招：陽臺裂縫危險大一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。 7 招：保溫不好墻滴水 冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象 (類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴 )，這個墻面的保溫層肯定有問題。 8 招：大開龍頭查漏堵 上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。 9 招：暖氣支管有坡度 暖氣供、回水支管 不是水平安放的，供水支管連接進水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差 1%。 10 招：供暖管道要套管 供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管 (在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子 )，地面的套管應(yīng)高出地面 23 厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面 5 厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。 11 招：拉閘斷電不可少 電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。 12 招：保險插座護幼童 為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面 30 厘米高的插座都必須帶保險裝置。 13 招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多 14 招：廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道 廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。 15 招：開關(guān)接口拉一拉 檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。 第三篇 窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實，不能有縫隙。 房屋內(nèi)各處開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？ 屋頂上是否有裂縫？一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈 45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。 看屋頂部是否有麻點？這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。 墻身頂棚有無部分隆起？用木棍 敲一下有無空聲？ 坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？ 衛(wèi)生間、廚房內(nèi)是否有地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內(nèi)。 11 試一下房屋內(nèi)所有的開關(guān)、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應(yīng)仔細(xì)了解。 30％的火災(zāi)是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。為了用電的安全和方便，國家出臺了《住宅設(shè)計規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于 5個。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災(zāi)事故的發(fā)生。 1頂棚有無水漬？裂痕？如有水漬， 說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。 1供水管的材質(zhì)？目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用 50年。銅可以抑制細(xì)茵生長，增長水中的銅含量，有益健康。 14 試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)？ 1居室、客廳各種管線是否外露？是否有管線穿過？因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。 1自來水水質(zhì)怎么樣？注意區(qū)分市政水和小區(qū)自供水。 1墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最簡單的辦法是拿手電筒照射墻面和頂 棚，有無凹凸一眼就能看出來。 1檢查屋內(nèi)是否清潔？有無殘留建筑垃圾？查看所有可以拆開的空間內(nèi)是否有垃圾？ 1要求開發(fā)商出具該樓盤的竣工備案表和測繪單位實測面積明細(xì)表。 收樓日應(yīng)帶裝備 帶有日期顯示功能的相機一部，以便拍下有問題之處作為憑證。 紙筆，即時記下發(fā)現(xiàn)的問題。 易貼便條一疊，寫下問題所在及維修意見，貼在出現(xiàn)問題的地方，以便維修人員查找。 扁型三插頭小電器一個（如電吹風(fēng)、電須創(chuàng)等），插入屋內(nèi)各個電源插座檢查電源是否已全部接通。 售樓說明書，邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否合符發(fā)展商當(dāng)初的承諾。 請有收樓經(jīng)驗的朋友同行，幫助提供意見，發(fā)現(xiàn)問題。 第四篇 收樓要驗?zāi)男﹥?nèi)容？ 面積、電氣、屋面、地面、裝修、結(jié)構(gòu)、外墻一個都不能少購房面積 從房屋交接的實踐來看，由于對商品房銷售面積的計算方法不甚了解，多數(shù)購房者只注重對房屋結(jié)構(gòu)、裝修質(zhì)量的驗收，而忽視對房屋面積的核實。實際上，房屋面積的大小不僅影響到最終產(chǎn)權(quán)，而且涉及房價，對購房者的經(jīng)濟利益產(chǎn)生直接影響。所以核查所購房屋的銷售面積也是房屋驗收工作中的一個重要環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)引起購房者的高度重視。應(yīng)該依據(jù)建設(shè)部最新頒布實施的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》，對購房面積進行計算。 電氣 電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)管連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。 采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣連成整體并有可靠的接地； 應(yīng)按套（單元）安裝電表或預(yù)留表位，并有接地裝置； 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確； 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠； 電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過規(guī)定值。制動器、限速器、報警器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠； 對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號微弱或高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線； 配置有空調(diào)機、洗 衣機、電冰箱、電子熱水器、電子燃?xì)庠?、電子監(jiān)控報警系統(tǒng)的高級住宅，應(yīng)檢查所配電器設(shè)備能否正常運行，各類管線是否安全可靠； 配置有電話的住宅，應(yīng)檢查電話線路是否如期開通，接聽效果是否和諧，電話費用是否已經(jīng)清繳完畢。另外還要驗水、衛(wèi)、消防、配套設(shè)施等設(shè)備。 屋面 各類屋面均需排水暢通，無積水、不滲漏； 平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔； 陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口平密，不滲漏。 地面 面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓 ，整體平面平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層（如柚木地板）應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角； 衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏； 木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。 驗樓經(jīng)驗談 一、土建工程的驗收樓宇整體外觀不出現(xiàn)傾斜，房間內(nèi)的梁、柱、墻無明顯的尺寸偏差（請帶上鋼卷尺）；墻面、樓板面、天花等不出現(xiàn)明顯的裂縫；批蕩層不允許有龜裂縫、脫皮、起沙眼以及起泡等缺陷；門窗與墻身之間結(jié)合部的處理應(yīng)平整，無缺棱掉角。 二、給排水工程的驗收 給排水管之間的接駁處無滲水，尤其是塑膠管的接駁位； 所有水喉出水情況正常，抽水馬桶不漏水，水管無破裂，各接口處密封良好； 廚房、衛(wèi)生間、陽臺地面坡度足夠，地漏無阻塞，排水迅速； 在廚、廁做泡水試驗 24 小時，無滲漏現(xiàn)象，其中：（ 1）地漏出墻管處不應(yīng)有水滲出至外墻；（ 2）不應(yīng)有水從廚廁沿墻腳滲到廳、房墻面、墻腳；（ 3）上層住戶廚廁、陽臺內(nèi)的水不應(yīng)滲下至您家相應(yīng)的天花（特別要檢查天花燈座、豎管口周圍）；（ 4）屋面下的天花和墻角、墻面（尤其是窗周圍）不應(yīng)有雨水滲入的痕跡（在大雨過后兩天內(nèi)來檢查為宜）； 三、照明用電工程的驗收 檢查房內(nèi)電源總開關(guān)和漏電保護裝置的靈敏度（一般是以按動電器自有的檢測鈕觀察保護器能否工作為準(zhǔn)）； 檢查戶內(nèi)電線鋪設(shè)走向是否合理與美觀； 三線插座是否已安裝接好地線； 燈具開關(guān)正常，插座可通電（不防帶上可充電剃須刀等物來試驗）； 門鈴、報警系統(tǒng)工作正常； 四、裝修工程的驗收（包括衛(wèi)生潔具） 木地板、瓷磚、窗臺大理石等無裂縫和色差，平整無空鼓（小錘敲起來不空洞）； 墻面、天花乳膠漆或白灰色澤正確、均勻，面層無剝落現(xiàn)象； 無木地板、地瓷磚時，水泥地面應(yīng)大致平 整； 鋁合金或鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無扭曲變形，開關(guān)靈活，配件齊全，尤其是窗戶和陽臺落地玻璃門的安裝 .要驗收的細(xì)項實在非常多，買家在驗樓時最好請專業(yè)人士協(xié)助，而且問題又并非一次便能看出，因此，驗多幾次亦無妨。 2 購房人在接到入住通知后，應(yīng)做些什么？ 可按通知上約定的日期前往收房，收房時，首先檢查房地產(chǎn)商提供的文件是否符合上述要求，《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章（竣工備案已改由建委工程質(zhì)量管理處負(fù)責(zé)），然后對要接收的房屋進行實地驗收。 在與房地產(chǎn)商交接鑰匙前應(yīng)注意以下問題： 檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補充協(xié)議不符住前要向房地產(chǎn)商提出，重新核對并進行更換； 面積發(fā)生誤差應(yīng)在入住前根據(jù)合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張； 自己對房屋質(zhì)量進行檢查，如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)在入住前向房地產(chǎn)商提出，并向有關(guān)部門反映；如發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問題，應(yīng)和房地產(chǎn)商交接時如實做好書面記錄，并要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定的期限內(nèi)進行維修； 、附件及補充協(xié)議的約定對房屋內(nèi)的設(shè)備進行清點，檢查水、電、氣、熱等設(shè)備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應(yīng)在交接時要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明，并要求房地產(chǎn)商書面確認(rèn)具體更換和配齊的日期； ，應(yīng)注明“暫不清楚”或“無法認(rèn)定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。 3 不符合交房條件下，購房人應(yīng)做些什么？ 對于房地產(chǎn)商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動，天真的認(rèn)為房地產(chǎn)商違約了就理所當(dāng)然會按合同約定進行賠償或解除合同，但 現(xiàn)實完全不是那么回事，權(quán)利是要靠自己主張的，如果購房人不提出、不主張，甚至以為先住進房子再說，卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認(rèn)了房地產(chǎn)商的違約行為。 ； 3％的； 4 收房時要注意房屋的保修期 建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算?！? 關(guān)于保修期的長短，依據(jù)《商品 房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限?！币虼朔康禺a(chǎn)商對購房人負(fù)有保修責(zé)任，但實際真正承擔(dān)保修工作的是建設(shè)工程承包單位，保修期是以建設(shè)工程承包單位對房地產(chǎn)商承諾的時間為基礎(chǔ)的。