【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 糾紛，司法實(shí)踐中也多是這一類(lèi)糾紛。一般認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)引發(fā)的糾紛，人民法院可以受理。目前，小產(chǎn)權(quán)房糾紛主要有以下幾種：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛、土地租賃合同糾紛、房屋質(zhì)量損害賠償糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、預(yù)付房款轉(zhuǎn)讓糾紛、房屋抵押糾紛、購(gòu)房人名稱(chēng)變更糾紛、離婚房屋分割糾紛、拆遷補(bǔ)償糾紛、繼承糾紛等。審判實(shí)踐中,一般按以下原則處理:首先，要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出售人故意不履行合同義務(wù)，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同被解除或買(mǎi)賣(mài)合同被人民法院依法確認(rèn)為無(wú)效的情況，如買(mǎi)受人請(qǐng)求對(duì)房屋增值部分或合理經(jīng)濟(jì)投入進(jìn)行賠償?shù)模瑧?yīng)予支持，但應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)大小，適當(dāng)減少出售人的賠償責(zé)任；其次，對(duì)于買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償；最后，判決返還、騰退房屋時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買(mǎi)受人，為其留出合理的騰退時(shí)間，避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來(lái)的消極影響?！　〗裹c(diǎn)三：　　婚姻家庭所涉房產(chǎn)糾紛審判實(shí)踐中法律適用問(wèn)題及建議　　單獨(dú)處分的三種司法實(shí)踐處理　　鄭州市管城區(qū)法院馬新平、時(shí)滿良：夫妻或部分家庭成員單獨(dú)處分共有房屋的行為效力常會(huì)引發(fā)爭(zhēng)議，尤其是近年來(lái)隨著房?jī)r(jià)日益上漲，二手房交易市場(chǎng)上引發(fā)的此類(lèi)糾紛更是不斷。在司法實(shí)踐中三種常見(jiàn)的糾紛情形及處理意見(jiàn)：房屋為夫妻或家庭共同財(cái)產(chǎn)，且房屋所有權(quán)證書(shū)上明確登記的權(quán)利人為夫妻兩個(gè)人或家庭全體成員，夫妻一方或部分家庭成員與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，另一方不予追認(rèn)，該合同無(wú)效；該房屋為夫妻或家庭共同財(cái)產(chǎn)，房屋所有權(quán)證書(shū)上登記的權(quán)利人僅為其中一方，登記權(quán)利人與第三方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，第三方并且已經(jīng)支付了對(duì)價(jià)，尚未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記，另一方不予追認(rèn)的，合同無(wú)效；房產(chǎn)證上登記的夫妻或家庭成員一方未經(jīng)另一方同意，與他人簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將共有房屋出賣(mài)，也進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更登記，如果另一方不追認(rèn)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。但合同雙方已經(jīng)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，買(mǎi)受人當(dāng)然對(duì)該房屋擁有所有權(quán)。房屋登記一方應(yīng)當(dāng)賠償因其擅自處分該房屋而給夫妻之間或家庭成員的另一方造成的損失?！　』榍百I(mǎi)房婚后取得產(chǎn)權(quán)，離婚時(shí)的處理　　新鄭市人民法院王留成：《婚姻法》規(guī)定中只是規(guī)定了一方婚前財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)，并沒(méi)有規(guī)定一方婚前享有物權(quán)的財(cái)產(chǎn)才是夫妻一方的財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人如果在婚前支付了所有的房款，雖然他對(duì)該房屋還沒(méi)有法律意義上的物權(quán)，但這并不妨礙他實(shí)際取得了該財(cái)產(chǎn)，我們應(yīng)當(dāng)將婚前購(gòu)買(mǎi)的房屋認(rèn)定為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)。另外，對(duì)物權(quán)概念及物權(quán)制度的理解與適用在理論及司法實(shí)踐界還有很多的爭(zhēng)論，我國(guó)的物權(quán)制度還不是十分完善，我們不能太機(jī)械地理解物權(quán)的概念，一定要從解決實(shí)際問(wèn)題及公平的理念來(lái)解讀物權(quán)制度。實(shí)際上將婚前購(gòu)買(mǎi)的房屋視為婚前財(cái)產(chǎn)是公平的，也便于社會(huì)公眾接受的?！　　蛾P(guān)于審理房屋糾紛民事案件適用法律問(wèn)題的若干意見(jiàn)》征求意見(jiàn)稿摘要：　　第六條相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)買(mǎi)賣(mài)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)事人主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，可以支持。經(jīng)出賣(mài)人主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，適用《合同法》第五十八條規(guī)定，并考慮居住安置問(wèn)題妥善處理，對(duì)于買(mǎi)受人所受損失的數(shù)額應(yīng)考慮房屋升值、房屋裝修的添附加值及雙方過(guò)錯(cuò)程度等因素，公平合理的，予以確定?！　〕鲑u(mài)人轉(zhuǎn)讓已購(gòu)按經(jīng)濟(jì)適用房管理的房屋，當(dāng)事人主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，不予支持?！　〉谄邨l出賣(mài)人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買(mǎi)賣(mài)合同，合同均為有效的，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行，原則上按照以下順序確定應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行的合同：　　（一）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，但另一買(mǎi)受人已履行合同付款義務(wù)并已先行合法占有房屋較長(zhǎng)時(shí)間的除外；　　（二）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的；　?。ㄈ┚崔k理房屋所有權(quán)登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮合同成立的先后、各買(mǎi)受人付款數(shù)額的多少等因素，公平合理的，予以確定?！　〉诎藯l當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是該房屋因法定原因不能辦理轉(zhuǎn)移登記以及存在規(guī)避相關(guān)限購(gòu)政策情況的除外?！　〉诰艞l商品房及其以外的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同有效的，出賣(mài)人在訂立合同后又將該房屋出賣(mài)給第三人或抵押給第三人的，導(dǎo)致買(mǎi)受人的合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還相關(guān)款項(xiàng)、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付款項(xiàng)一倍的賠償責(zé)任?！　〉谑畻l 當(dāng)事人向人民法院起訴，對(duì)按國(guó)家法律政策不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的商品房之外房屋請(qǐng)求辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，人民法院不予受理?！　。ó?dāng)事人向人民法院起訴，請(qǐng)求對(duì)小產(chǎn)權(quán)房辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，人民法院不予受理。）　　第十五條婚前男方購(gòu)買(mǎi)的房屋，婚后雙方共同居住，女方離婚時(shí)無(wú)經(jīng)濟(jì)來(lái)源并居無(wú)定所的，女方一般可以在離婚后兩年內(nèi)享有該房屋的居住權(quán)。但男方給予相應(yīng)經(jīng)濟(jì)幫助的除外。　　第十六條 因離婚一方婚前購(gòu)買(mǎi)房屋并交納部分款項(xiàng), 婚后取得房產(chǎn)證，雖配偶一方參與清償房款，并不改變?cè)摲课轂閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。但在離婚時(shí)應(yīng)考慮房屋增值收益由一方對(duì)配偶一方進(jìn)行合理補(bǔ)償?！?月5日，鄭州市中級(jí)人民法院主辦的為期兩天的“房產(chǎn)糾紛審判實(shí)務(wù)研討會(huì)”公布了《關(guān)于審理房屋糾紛民事案件適用法律問(wèn)題的若干意見(jiàn)》（征求意見(jiàn)稿）?！　≡诜?jī)r(jià)日益上漲的背景下，征求意見(jiàn)稿再次將視線投向房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛、小產(chǎn)權(quán)房、婚姻所涉及的房產(chǎn)分割等市民關(guān)心的焦點(diǎn)問(wèn)題。河南商報(bào)為您詳細(xì)解讀這些“房事兒”?！　￡P(guān)鍵詞　　房屋產(chǎn)權(quán)買(mǎi)賣(mài)　　借名購(gòu)房，誰(shuí)出錢(qián)房是誰(shuí)的　　案例　　滎陽(yáng)市民孫先生的單位集資建房，他侄子和他協(xié)商后，出錢(qián)購(gòu)買(mǎi)了房子并居住，而房產(chǎn)證上一直是孫先生的名字。　　孫先生的侄子認(rèn)為他掏錢(qián)買(mǎi)的房子，應(yīng)將房子過(guò)戶到自己名下，但孫先生不肯。雙方因此鬧僵?！　∫?guī)定　　征求意見(jiàn)稿第八條：當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是該房屋因法定原因不能辦理轉(zhuǎn)移登記以及存在規(guī)避相關(guān)限購(gòu)政策情況的除外?！　〗庾x　　鄭州市中級(jí)人民法院民二庭審判長(zhǎng)趙軍勝說(shuō)，借名買(mǎi)房可以辦理房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，但必須出于某種合法原因。如果故意規(guī)避?chē)?guó)家的限購(gòu)令、房改政策等，因?yàn)闀?huì)侵害不特定多數(shù)人的利益，是不能過(guò)戶的?！　『芏鄦挝粸榻鉀Q內(nèi)部職工的住房問(wèn)題，建有集資房和福利房，這些房子可以借職工之名買(mǎi)嗎？　　趙軍勝說(shuō)，這些房屋一般與職工的特殊身份掛鉤，只要不是經(jīng)適房、房改房，不涉及國(guó)家房改政策、不違反國(guó)家的大政方針，是可以辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的。　　關(guān)鍵詞　　一房多賣(mài)　　一房多賣(mài)，誰(shuí)出的錢(qián)多賣(mài)給誰(shuí)？　　案例　　鄭州市民趙先生去年花47萬(wàn)在市區(qū)買(mǎi)了套二手房，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)沒(méi)辦好，就住了進(jìn)去。誰(shuí)知沒(méi)住兩天，就有人來(lái)敲門(mén)，說(shuō)也交錢(qián)買(mǎi)了這套房。趙先生找到原房主，原房主卻說(shuō)，誰(shuí)出的錢(qián)多賣(mài)給誰(shuí)。　　規(guī)定　　征求意見(jiàn)稿第七條：出賣(mài)人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買(mǎi)賣(mài)合同，合同均為有效的，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行，原則上按照以下順序確定應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行的合同：　　（一）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；但另一買(mǎi)受人已履行合同付款義務(wù)并已先行合法占有房屋較長(zhǎng)時(shí)間的除外；（二）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的；（三）均未辦理房屋所有權(quán)登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮合同成立的先后、各買(mǎi)受人付款數(shù)額的多少等因素，公平合理地予以確定?！　×硗?，第九條也規(guī)定，商品房及其以外的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同有效的，出賣(mài)人在訂立合同后又將該房屋出賣(mài)給第三人或抵押給第三人的，導(dǎo)致買(mǎi)受人的合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還相關(guān)款項(xiàng)、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付款項(xiàng)一倍的賠償責(zé)任?！　〗庾x　　鄭州市中級(jí)人民法院民二庭副庭長(zhǎng)李傳煒說(shuō)，房?jī)r(jià)居高不下使一房多賣(mài)的糾紛頻頻發(fā)生?，F(xiàn)實(shí)中，有先簽合同的、先交錢(qián)的、先住進(jìn)去的，還有先辦房產(chǎn)證的?？煞孔又挥幸惶祝罱K可以繼續(xù)履行合同的只有第一順序人。由于法律沒(méi)有明文規(guī)定，征求意見(jiàn)稿希望可以彌補(bǔ)漏洞，細(xì)化并確定順序?！　〉罱K怎樣確定，要綜合考慮多種因素，達(dá)到保護(hù)善意守信的買(mǎi)受人、懲罰惡意出賣(mài)人的目的。　　在他的印象中，鄭州曾有過(guò)一房二賣(mài)的房主被判1+1賠償?shù)陌咐?。　　關(guān)鍵詞　　涉及婚姻房產(chǎn)　　離婚了，沒(méi)房的我還能住你家嗎？　　案例　　鄭州市民劉女士，是位家庭主婦，今年6月和丈夫離了婚，兩人沒(méi)有孩子?！　‰m然房子在婚后由兩人共同居住，但卻是丈夫在婚前買(mǎi)的。既沒(méi)有經(jīng)濟(jì)來(lái)源，也沒(méi)有房子的劉女士希望能在前夫家住上一些時(shí)日，等找到房子就搬出去，但前夫執(zhí)意要求她立刻搬出?！　》ㄔ鹤罱K判決劉女士可以繼續(xù)居住半年。　　規(guī)定　　征求意見(jiàn)稿第十五條：婚前男方購(gòu)買(mǎi)的房屋，婚后雙方共同居住，女方離婚時(shí)無(wú)經(jīng)濟(jì)來(lái)源并居無(wú)定所，一般可以在離婚后兩年內(nèi)享有該房屋的居住權(quán)。但男方給予相應(yīng)經(jīng)濟(jì)幫助的除外?！　〗庾x　　23歲的小田對(duì)這條規(guī)定表示很不理解：“婚都離了，還賴在對(duì)方家里干什么？萬(wàn)一對(duì)方又談戀愛(ài)了多尷尬。”　　趙軍勝解釋?zhuān)痘橐龇ā分杏幸?guī)定，離婚時(shí)，如一方生活困難，另一方應(yīng)從其住房等個(gè)人財(cái)產(chǎn)中給予適當(dāng)幫助。在司法解釋中，關(guān)于幫助救助更是規(guī)定了包括金錢(qián)、居住權(quán)等各項(xiàng)內(nèi)容?！　≌髑笠庖?jiàn)稿中的這條規(guī)定其實(shí)是對(duì)《婚姻法》法律解釋的進(jìn)一步細(xì)化?！斑@個(gè)居住權(quán)是在兩年以內(nèi)，我們實(shí)踐中一般判決半年左右。”趙法官說(shuō)，居住權(quán)不宜太長(zhǎng)，這體現(xiàn)的是施救方有限度的救助，又因?yàn)樯婕皞惱淼赖略?，在具體司法實(shí)踐中，必須首先征求雙方的意見(jiàn)?！　‰x婚后產(chǎn)權(quán)歸你，收益平分　　案例　　鄭州市民小宋和小賈結(jié)婚前，自己按揭買(mǎi)了房，支付了20%的首付款，向銀行辦理了按揭手續(xù)?！　〗Y(jié)婚后，小兩口便共同償還貸款。后兩人因性格不合產(chǎn)生糾紛，小宋起訴至法院，要求離婚并分割上述房屋?！　∫?guī)定　　征求意見(jiàn)稿第十六條：因離婚一方婚前購(gòu)買(mǎi)房屋并繳納部分房款，婚后取得房產(chǎn)證，雖配偶一方參與清償房款，并不改變?cè)摲课轂閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。但在離婚時(shí)應(yīng)考慮房屋增值收益，由一方對(duì)配偶一方進(jìn)行合理補(bǔ)償。　　解讀　　根據(jù)《婚姻法》規(guī)定，在夫妻雙方?jīng)]有約定的情況下，一方的婚前財(cái)產(chǎn)為夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系續(xù)存而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。　　趙軍勝表示，如果小宋在婚前取得了房產(chǎn)證，就獲得了房屋的所有權(quán)，婚后兩人用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還貸款的行為，不會(huì)使房屋的性質(zhì)發(fā)生變化，首付款以及婚前貸款為小宋的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但小宋應(yīng)該將婚后共同還貸中的一半歸還給妻子?！　⊥瑫r(shí)，如婚后還貸時(shí)間比較長(zhǎng)，小宋還應(yīng)該給小賈一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?！　￡P(guān)鍵詞　　小產(chǎn)權(quán)房　　買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，不受法律保護(hù)　　案例　　1995年10月，王先生想在鄭州買(mǎi)房定居，鄭州市民陳先生將村中老宅賣(mài)給了他?！　?997年起，王先生就一直在該房?jī)?nèi)居住。2006年，因舊村改造拆遷，在巨大的拆遷補(bǔ)償利益面前，陳先生否認(rèn)賣(mài)房事實(shí)，領(lǐng)取了房屋拆遷補(bǔ)償款，王先生起訴到法院，要求確認(rèn)雙方之前的買(mǎi)賣(mài)行為有效?！　》ㄔ厚g回了王先生的訴訟請(qǐng)求，目前案件正在二審中?！　∫?guī)定　　征求意見(jiàn)稿第十二條：農(nóng)村居民將其經(jīng)法定主管部門(mén)審批許可后在本集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)用地上建造的房屋，出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人，當(dāng)事人主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院可以支持?！　〗庾x　　小產(chǎn)權(quán)房不能賣(mài)給“外人”　　鄭州市金水區(qū)人民法院民一庭庭長(zhǎng)李春強(qiáng)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房的交易是不受法律保護(hù)的。小產(chǎn)權(quán)房不能賣(mài)給“外人”，否則合同會(huì)被認(rèn)定無(wú)效。　　在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房的，一般可認(rèn)定其買(mǎi)賣(mài)有效，因?yàn)樵撁袷滦袨椴贿`反法律、法規(guī)和禁止性規(guī)定；但向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的人員出賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房的，一般應(yīng)認(rèn)定其買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，除非購(gòu)買(mǎi)人在買(mǎi)房后已經(jīng)遷入本集體經(jīng)濟(jì)組織的?！　“咐械耐跸壬?，如果落戶到購(gòu)買(mǎi)房屋的這個(gè)村子，成為本村的一員，就可以分得宅基地，當(dāng)然也可以自建房屋。但小產(chǎn)權(quán)房還是不能用來(lái)買(mǎi)賣(mài)。報(bào)道稱(chēng)小產(chǎn)權(quán)房清理面臨三項(xiàng)難題2012年02月22日15:44北京晚報(bào) 號(hào)稱(chēng)“全國(guó)最大小產(chǎn)權(quán)房”的通州張灣村太玉園 TAKEFOTO供圖 　　本報(bào)訊(記者李海霞)國(guó)土部昨天召開(kāi)2011年房地產(chǎn)用地調(diào)控等情況發(fā)布會(huì)，國(guó)土部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞表示，今年國(guó)土部將聯(lián)合相關(guān)部門(mén)，選擇小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題相對(duì)突出的城市，開(kāi)展小產(chǎn)權(quán)房的試點(diǎn)清理，但試點(diǎn)城市名單和試點(diǎn)方案目前正在研究中。　　小產(chǎn)權(quán)房　　不得確權(quán)發(fā)證　　對(duì)于試點(diǎn)清理工作，王宗亞說(shuō)，目的是在試點(diǎn)基礎(chǔ)上總結(jié)完善政策，為啟動(dòng)全面清理小產(chǎn)權(quán)房工作做好政策和制度的儲(chǔ)備?！　⊥踝趤啅?qiáng)調(diào)，小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體組織以外的成員銷(xiāo)售的商品住宅。國(guó)家法律已明確，城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地建房，也不得購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。目前國(guó)家要求對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)發(fā)證，但對(duì)小產(chǎn)權(quán)房等違法用地不允許確權(quán)發(fā)證，也不受法律保護(hù)?！　”本┰圏c(diǎn)　　集體土地建公租房　　國(guó)土部土地利用管理司副司長(zhǎng)竇敬麗昨天指出，集體建設(shè)用地建租賃房的試點(diǎn)有嚴(yán)格的限定條件，僅限于商品住房?jī)r(jià)格較高、建設(shè)用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會(huì)城市，由省級(jí)政府審核同意試點(diǎn)方案并報(bào)國(guó)土部批準(zhǔn)后，才可以開(kāi)展試點(diǎn)工作要做到“嚴(yán)格審批、局部試點(diǎn)、封閉運(yùn)行、風(fēng)險(xiǎn)可控”這4點(diǎn)要求?！　∧壳?，北京、上海作為兩個(gè)試點(diǎn)城市已獲