小產(chǎn)權(quán)房買賣合同2篇(編輯修改稿)
2024-12-16 22:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 某系濟(jì)南某公司的職工，XX年全家從農(nóng)村搬入省城居住。由于沒有房子，所以一直租住他人的房屋。后經(jīng)人介紹，王某于XX年花9萬元購買了農(nóng)民高某建造的住房，當(dāng)時(shí)二人還簽訂了購房合同。 XX年8月，高某看到房?jī)r(jià)飆升，突然向法院起訴要求王某騰房。最終房屋買賣合同被認(rèn)定無效，王某退出房屋，高某退給王某96000元。 這種案子經(jīng)常出現(xiàn)，去年一年我就審理過十幾例。9月10日，濟(jì)南市歷城區(qū)法院華山法庭的一位法官介紹說，在具體的案件中，不僅有城市居民購買集體土地上建設(shè)的房屋，還有農(nóng)村居民到鄰村購買房屋的情況，往往是當(dāng)初因?yàn)槭″X買了房，等有了糾紛，官司打到法院才知道合同竟然無效。 糾紛處理不能簡(jiǎn)單化 城市居民購買農(nóng)村宅基地上的房屋，牽扯到買賣雙方的利益和社會(huì)的穩(wěn)定，因此法院在處理此類糾紛時(shí)，并非僅僅認(rèn)定買賣合同無效就結(jié)案。平陰縣法院執(zhí)行局局長(zhǎng)蘇道偉說，處理這類案件既要尊重歷史，又要照顧現(xiàn)實(shí)，綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，全面考慮到合同無效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響。 從基層法院審理的案件來看，由于現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲較快，因而賣主主張合同無效的現(xiàn)象比較多。雙方的房屋買賣無效，出售方有權(quán)要求返還房屋，購買方也可主張出售方返還錢款，因此造成損失的，還可以要求賠償。 買賣合同無效買方風(fēng)險(xiǎn)較大 據(jù)了解，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)和國家政策，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能成為農(nóng)村村民房屋買賣合同的主體，國家政策明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村村民房屋，故對(duì)農(nóng)村村民向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員及城鎮(zhèn)居民出售房屋的合同，應(yīng)一律認(rèn)定為無效。 小產(chǎn)權(quán)房買賣中，承擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)的不僅是買方，賣方也會(huì)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。在房?jī)r(jià)上漲的情況下，賣方可以主張合同無效，而房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)下跌的情況，買方也同樣可以主張合同無效。但現(xiàn)在來看承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的主要還是買方，如果遇到拆遷的話，買方是難以獲得土地補(bǔ)償費(fèi)用的。 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力判定 對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，存在兩種截然相反的意見，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果不考慮其他影響合同效力的因素，僅城市居民購買農(nóng)民集體土地上的房屋而言，應(yīng)認(rèn)定合同有效。主要理由在于：（1）法院認(rèn)定合同無效應(yīng)以法律和行政法規(guī)為依據(jù)，而我國法律、行政法規(guī)并不明文規(guī)定禁止買賣集體土地上的私有房屋。到目前為止，禁止城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房的主要是：1999年國務(wù)院辦公廳就發(fā)出了《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、XX年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔XX〕28號(hào)）、XX年國土資源部《
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