小產(chǎn)權(quán)房買賣合同2篇(已改無錯(cuò)字)
2024-12-16 22 本頁面
【正文】 關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國(guó)土資發(fā)〔XX〕234號(hào)）。這些都只是國(guó)務(wù)院的決定、通知、意見，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。（2）《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。從這一規(guī)定可以看出法律并不禁止農(nóng)村村民出賣房屋時(shí)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。（3）即使集體土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓情況下，由于買賣的標(biāo)的物只是房子，而房子是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，享有充分的處分權(quán)，所以法律沒有權(quán)力禁止。 另一種意見認(rèn)為，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，而無處分的權(quán)利，而出售住房的行為，實(shí)際上已處分了宅基地使用權(quán)，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，1故合同應(yīng)認(rèn)定無效。法律的確沒有明文禁止集體土地上的房屋流轉(zhuǎn)，但筆者仍認(rèn)為買賣合同無效，主要是基于目前我國(guó)房地產(chǎn)交易中普遍遵循的房地一體的基本法理。根據(jù)《物權(quán)法》第146條建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分（即房隨地走）和第147條建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分（即地隨房走）的規(guī)定，我國(guó)的國(guó)有建設(shè)用地實(shí)行的是所謂房地一體主義，這不僅是基于法理，也是為了避免空中樓閣的存在。對(duì)于集體土地上房屋的買賣，這一原則同樣適用。所以一旦集體土地上的房屋所有權(quán)主體發(fā)生變化，意味著該房屋下的集體土地使用權(quán)也發(fā)生流轉(zhuǎn)，而這是法律所明文禁止的。因此，法律規(guī)定集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，內(nèi)在包含了禁止其上所建房屋的流轉(zhuǎn)，否則該條文將形同虛設(shè)。 從《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。從這一規(guī)定當(dāng)然推出法律并不禁止農(nóng)村村民出賣房屋時(shí)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。筆者認(rèn)為，這種理由是不充分的，法律規(guī)范的邏輯構(gòu)成主要包括行為模式和法律后果，但法律規(guī)范中的行為模式并不必然是法律所允許的，正如《刑法》三十二條關(guān)于故意殺人的規(guī)定：故意殺人的，處死刑，無期徒刑或十年以上有期徒刑。根據(jù)這一規(guī)定，怎么也不會(huì)得出法律允許故意殺人的結(jié)論。退一步來說，即使能夠推出法律不禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，那也只是在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，因?yàn)榉稍试S這種流轉(zhuǎn)。 再者，由于合同標(biāo)的不能而無效。除合法要件外，合同的標(biāo)的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標(biāo)的可能，是指合同所規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實(shí)的可能性。如果標(biāo)的無法實(shí)現(xiàn)，則不發(fā)生法律上的效力。當(dāng)事人簽訂的在集體土地上所建商品房的買賣合同，其標(biāo)的是買受人交付
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