【文章內(nèi)容簡介】 大公路交匯處 行業(yè)狀態(tài)：未定 鋪位面積： 30— 100 平方米 工程進(jìn)度： 未開工 交房標(biāo)準(zhǔn)：不清 產(chǎn)品格局： 不清 入住率： 未售 單價(jià)： 15000— 20210 元 /平方米 租金： 未定 名義回報(bào)率：未定 實(shí)際回報(bào)率：無 稅收優(yōu)惠：未定 折扣：不清 付款方式 ：未定 開盤時(shí)間： 2021 年 3 月底開盤 備注： 開發(fā)商有包租經(jīng)營準(zhǔn)備，回報(bào)率未定 洪客隆百貨經(jīng)營模式是以百貨為主 案號： 6 案名：散 鋪 基地位置： 青云峰路 行業(yè)狀態(tài)：零售 鋪位面積： 50 平方米左右 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 交房標(biāo)準(zhǔn) ：毛坯 產(chǎn)品格局： 進(jìn)深 12 米，門寬 4 米左右 入住率： 單價(jià)： 4200 元 /平方米 租金： 18— 26 元 /平方米 /月 贛東大道沿線商鋪： 40 元 /平方米 /月左右 名義回報(bào)率：未有 實(shí)際回報(bào)率： 5%左右 稅收優(yōu)惠：無 折扣：無 付款方式：一次性付款 備注： 住宅底層店 面，周邊均是小的零售店。 地區(qū)性典型商業(yè)項(xiàng)目的橫向比較 案號： 7 項(xiàng)目 萬壽宮 金巢化城 地址 南昌市 撫州市 店鋪形式 門面店 門面店 鋪位面積 1540 平方米左右 40 平方米左右 業(yè)態(tài) 五金、日用品、食品、服飾、服裝 餐飲、娛樂、服飾、小百貨 經(jīng)營模式 區(qū)域規(guī)模大，底價(jià)取勝 主題經(jīng)營 經(jīng)營狀況 生意興隆 無 客源 以步行者為主 定位有行人和開車族 市場情況 成熟的老城廂 商業(yè)氣氛不成熟的居住區(qū) 市場規(guī)模 區(qū)域商業(yè)市場有 40 萬平方米左右 4 萬平方米左右 建筑風(fēng)格 三層老建筑新 裝修 三層現(xiàn)代風(fēng)格的圍廊式建筑 四、市場契機(jī)及抗性分析 對撫州房地產(chǎn)市場進(jìn)行正確的分析和判斷，了解項(xiàng)目在市場中所處的位置，并制定相應(yīng)的應(yīng)對策略，可以使項(xiàng)目在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲得更大的收益。 （一）市場契機(jī) 商鋪銷售價(jià)格進(jìn)行分析，目前商鋪市場價(jià)格走勢較以前略有上升，個(gè)別除外（如馬家山），看出撫州眾房地產(chǎn)開發(fā)商有意將房產(chǎn)市場托上去，這在市場大方向上，保證了本案有一個(gè)良好的市場發(fā)展空間。 撫州市內(nèi)幾大典型店鋪的開發(fā)商，無店鋪市場經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，良好的主題分區(qū)開發(fā)思路無法運(yùn)行下去，中途夭折，如馬家山的食品區(qū)、電 器區(qū)、服飾區(qū)等店鋪區(qū)，一直處于關(guān)門狀態(tài)。本案提出“上海城”的商城經(jīng)營理念，將在撫州商業(yè)房產(chǎn)市場上形成特色商城經(jīng)營銷售的高潮。 除地段外，各大典型商場的主賣點(diǎn)均是政府稅收優(yōu)惠，無其它買點(diǎn)，這樣就給本案創(chuàng)造賣點(diǎn)，預(yù)留了充足的空間，如上海品牌商城等。 撫州市民的收入水平與消費(fèi)水平不成比例，市民在餐飲、娛樂上的消費(fèi)是日常消費(fèi)重中之重，消費(fèi)支出是畸形的，故本案在分區(qū)經(jīng)營時(shí)，餐飲、娛樂行業(yè)應(yīng)預(yù)留一定的面積，面積比例可參考撫州市成熟大型商城中二業(yè)態(tài)的面積比例。 撫州市商業(yè)業(yè)態(tài)兩極分化嚴(yán)重，主業(yè)態(tài)一是餐飲業(yè)；二是娛樂業(yè)。另外，其他店鋪業(yè)態(tài)不完善，且撫州市民有追求都市時(shí)尚消費(fèi)的意識，但市場上時(shí)尚消費(fèi)的供給明顯不足，這為本案引進(jìn)江浙滬商家預(yù)留了一定的空間，如上海城隍廟小籠包子和自助卡拉 OK 等。 撫州市部分市民有房產(chǎn)投資意識，但投資理念混亂；再有市民用貸款來買房的人較少，本案可通過導(dǎo)入新興業(yè)態(tài)、統(tǒng)一經(jīng)營、提供貸款來引導(dǎo)撫州市民的投資觀念，同時(shí)創(chuàng)造本案的賣點(diǎn)，如首付 40%，輕松購房；以租養(yǎng)房等。 免半年?duì)I業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策。 本案良好的地理位置，有大量的人流和車流，此中孕育著大量的財(cái)富在流動(dòng)，對此應(yīng)大力宣傳區(qū)域的發(fā)展前景。 （二 ）市場抗性 目前市場店鋪供給量大，而需求相對有限，幾大典型商場，如馬家山購物廣場、現(xiàn)代城、丹亭步行街處于有價(jià)無市階段，故本案價(jià)格制定的前提是滿足市場的消費(fèi)需求，銷售上宜用低開高走的價(jià)格策略。 撫州市因商鋪供應(yīng)量過大，消費(fèi)能力有限，加之空關(guān)鋪面多， 市民將對本案商鋪市場預(yù)期收益信心不足，使得本案在銷售的過程中，將有一個(gè)較長的市場培育期。 當(dāng)?shù)厥忻駥徺I期房有抵觸情結(jié)，原因是，當(dāng)?shù)卮蠖嚅_發(fā)商將物業(yè)進(jìn)行銀行抵押，增加本案的初期銷售難度，本案可提出誠信消費(fèi)的概念。 本案所在區(qū)域的店鋪，以住宅底層店面為主，業(yè)態(tài)混亂、 不成規(guī)模，而本案作為一個(gè)大型的綜合型商貿(mào)城，在市場商業(yè)氣氛不足的情況下，創(chuàng)造出一個(gè)熱鬧的、收益性高的商業(yè)環(huán)境，要有一個(gè)較長的周期和大力度的前期資金投入，具體可通過快速的工程建設(shè)、前期的大力賣點(diǎn)宣傳來解決。 本案內(nèi)街店面多，而客戶大多喜歡外面沿街的店面，所以增加了內(nèi)街和二層、三層店面的銷售難度和價(jià)格的拉升抗性，具體可通過商城的主題經(jīng)營模式和投資回報(bào)來解決。 綜上所述 撫州房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)不成熟的市場，綜合對市場調(diào)查和相關(guān)政府部門政策了解，我們認(rèn)為： 1. 房地產(chǎn)開發(fā)市場上產(chǎn)品供給的結(jié)構(gòu)失衡，突出特點(diǎn)是商鋪開發(fā)量過大，對此本案一應(yīng)延長銷售周期；二應(yīng)加強(qiáng)銷售前期的市場宣傳力度；三是銷售初期應(yīng)以低價(jià)入市。 2. 政府對房地產(chǎn)開發(fā)引導(dǎo)無序，存在大量同類產(chǎn)品的空置和重復(fù)建設(shè)。 3. 市民購房消費(fèi)存在一定的盲目性，對購房過程中的法律意識淡薄，購房意圖和意識都很模糊。對此本案在銷售的宣傳推廣時(shí)，應(yīng)提出誠信購房、誠信消費(fèi)，擇機(jī)對撫州市民進(jìn)行定期的商業(yè)經(jīng)營講座或培訓(xùn)。 4. 在撫州不成熟的房地產(chǎn)市場中進(jìn)行商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，給項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營帶來風(fēng)險(xiǎn)，特別是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的市場透明度低、商業(yè)經(jīng)營市 場的不確定性因素等。因此，導(dǎo)入先進(jìn)的開發(fā)理念、經(jīng)營模式和強(qiáng)有力的公關(guān)形象，會(huì)給項(xiàng)目創(chuàng)造出一個(gè)良好的經(jīng)營發(fā)展空間。 五、本案優(yōu)劣勢分析 （一）優(yōu)勢： 本案所處位置為撫州市內(nèi)主要交通道口之一，人流量較大，且周邊有較多居住區(qū)，具備一定的人氣基礎(chǔ)。 金巢大道是撫州市規(guī)劃中的景觀大道，青云峰路路口也有小片綠化規(guī)劃，為本案營造了較好的生態(tài)環(huán)境。 本案的建筑形態(tài)與建筑品質(zhì)在撫州、乃至整個(gè)江西省都是獨(dú)具特色和首屈一指的，富有明顯的產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢。 本案的投資商及代理商均為上海公司，因此對于本案引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)和提供新穎的 經(jīng)營理念具備了暢通的渠道。 本案鋪位面積以 40m2 為主力，較小的面積形成較低的總價(jià)，不但構(gòu)成相對較寬的客戶層次，也更符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣。 本案的包租回報(bào)率是撫州市場上最高的之一，加上本案是撫州市場為數(shù)不多的可貸款商鋪之一，兩項(xiàng)優(yōu)勢相加，足可獨(dú)步于撫州市場。 除丹亭步行街之外，本案是撫州唯一可提供免一定期限營業(yè)稅的商鋪。 本案圍合式商城的形態(tài)，有助于形成業(yè)態(tài)及人流的均勢平衡，相對于兵營式建筑，不易形成人流冷感區(qū)。 本案青云峰路附近規(guī)劃將有長途汽車站，可為本項(xiàng)目帶來較大量的消費(fèi)人流。 （二）劣勢： 本案所處位置 ，距離撫州市最繁華的贛東大道相對于撫州這樣一個(gè)小城市而言，并不算很近。 本案單價(jià)比同一地段物業(yè)價(jià)格略高。 針對當(dāng)?shù)噩F(xiàn)房認(rèn)同感較高的消費(fèi)觀念，本案的期房銷售可能會(huì)遭遇少許市場抗性。 本案有較大量的二層、三層鋪位，由于撫州當(dāng)?shù)鼐哂袑Φ讓愉伱嬲J(rèn)可度較高的消費(fèi)傾向，這些鋪位將不可避免地面對一個(gè)市場引導(dǎo)過程。 六、市場定位： 撫州地區(qū)乃至江西省唯一集餐飲、娛樂、購物、休閑于一體的圍合式規(guī)模商城。 七、價(jià)格定位 （一）價(jià)格分析 市場情況 1） 從本案地理位置及周邊項(xiàng)目情況看，本案所在區(qū)域的商鋪一樓市場認(rèn)同均價(jià)在 5000 元 /平方米左右、二樓在 2800 元 /平方米左右、三樓在 2600元 /平方米左右。 2） 目前，房地產(chǎn)市場上店鋪的平均年投資回報(bào)率在 5%左右，以 5%計(jì)。 3） 目前，撫州投資客年投資回報(bào)率的心理預(yù)期平均值在 %左右，以8%計(jì)。 項(xiàng)目優(yōu)勢 1）主題式店鋪：“上海城”概念的引入，引導(dǎo)撫州市消費(fèi)市場新動(dòng)向，同時(shí)在業(yè)態(tài)上彌補(bǔ)撫州零售商業(yè)市場的空白點(diǎn)，制造差異化消費(fèi)。 2） 招商、引資：通過兩條渠道，一是建立一條生產(chǎn)廠家和