【文章內(nèi)容簡介】 明園 XX市人民西路（三優(yōu)中學(xué)斜對 26 3F/6F/9F/11F 85140 2300 20210615 推出12*6F 香格里拉二期 清河路與西二環(huán) 路交叉口 6F 89120 2021/08 全部推出 小結(jié)： 城西二環(huán)附近樓盤規(guī)模大小不等，規(guī)模型小區(qū)注重品質(zhì)的打造；產(chǎn)品以多層為主，間有部分小高層以及別墅；主力戶型集中于 100135為主的三房，小戶型面積比重較小， 160 以上的復(fù)式以及別墅在小區(qū)中少量出現(xiàn)；城西二環(huán)線比較綿長，地段以及小區(qū)品質(zhì)的差別形成了相差比較懸殊的價格。樓盤放量集中于 2021 18 以及 2021 年，去化情況良好，此地段客戶認(rèn)知度較佳。 （三）、老城區(qū) 區(qū)域 樓盤名稱 位置 總建面積 產(chǎn)品形態(tài) 主力戶型 均價 開盤時間 銷 售率 老城區(qū) 蘇州家園 潁上中路 3 6F 90130 2021 2021 年12月 80% 外灘國際新城一期 勝利北路東側(cè) 6F 90140 2500 2021年 7月 推出7*6F 金灣名庭 濱河中路與河濱東路交匯處 3 6F/9F 2500 2021年 7月 全部推出 新大陸 陽光花園 清河?xùn)|路與潁上南路交匯處 4 6F 102107 2200 202104 50% 溫州街 人民中路 13 6F 120150 2021年 8月 小結(jié)： 老城區(qū)樓盤 量體大都較小，雖有大型樓盤出現(xiàn)，但從地塊來看，不易打造小區(qū)內(nèi)部景觀，樓盤品質(zhì)受到影響，此地段樓盤主要以地段優(yōu)越受到客戶認(rèn)同。產(chǎn)品形態(tài)比較單一，基本上以多層為主，只有一棟小高層。戶型集中在 100135的三房之間，只有少量復(fù)式存在。此地段樓盤價格受本身地理位置有關(guān)，人民路以及潁河路兩條東西走向道路能提升周邊物業(yè)價值。從現(xiàn)放量樓盤來看，客戶認(rèn)知度高，但樓盤大都未開盤，因此具體表現(xiàn)還有待檢驗。 （四）、南二環(huán)附近 區(qū)域 樓盤名 位置 總建面 產(chǎn)品形 主力戶型 均價 開盤時間 銷售率 19 稱 積 態(tài) 南二環(huán)附近 新天地 XX 汽車南站旁 4 6F/11F 141,218 2100 2021 年底 30% 萬霖花苑 二道河路與中清路交叉口 20 6F/3F 110140 2200 202104 65%（現(xiàn)推出3/5） 翠玉江南 南二環(huán)路（中國移動大廈對面） 7 6F 85134 2021 年 7月 全部推出 小結(jié)： 南二環(huán)樓盤不多，產(chǎn)品形態(tài)較豐富，但基本上是多層為主，小高層以及別墅只有極少部分存在，戶型集中在 85140 之間，間有部分復(fù)式戶型，在價格上相差不多。從樓盤開盤時間以及銷售率來看，此地段客戶認(rèn)知度偏好 較強，小高層在去化上受到阻礙，去化率不理想。多層表現(xiàn)尚好。 （五）、經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 區(qū)域 樓盤名稱 位置 總建面積 產(chǎn)品形態(tài) 主力戶型 均價 開盤時間 銷售率 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 麗晶佳苑 新陽大道與緯二路交匯處 25 6F/4F 101112/190260 1700 2021 年末 /2021年初 4F80%,6F30% 依心明園二期 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商業(yè)街與裕安路交匯處 2 6F 70100 1200 2021 年12 月 60% 如意 經(jīng)濟開發(fā) 22 3F/6F/9F 88122/211380 3F2021 202103 20%(3F) 20 豪庭 區(qū) 明仕豪園 緯二路與經(jīng)二路交匯處 16 3F 250600 2880 202104 50％（一期49 棟） 聚隆別墅 緯二路與經(jīng)二路交匯處 12 3F 240390 2400 2021 年5月 20% 上海大花園 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 21 3F/4F 260270 2400 202108 小結(jié)： 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)樓盤量體都較大，產(chǎn)品形態(tài)較為豐富，以別墅為主，其它產(chǎn)品少量存在。戶型上由于是以別墅為主，因此面積都較大，集中于 240390 之間，其中此地段復(fù)式產(chǎn) 品有一定量的分布，多層以及小高層則集中在 88122 之間，間有少量單身公寓。在別墅之間，價格相差較大，雖地段相差無幾，但品質(zhì)不一。明仕豪園別墅只有獨棟，而且小區(qū)周邊無店鋪設(shè)計，其他諸如景觀、物業(yè)等都采取高標(biāo)準(zhǔn)，因此價格自然不菲，與其他別墅比較在品質(zhì)上勝出一籌。開盤時間以及銷售率來看，客戶對別墅認(rèn)知度較好，特別是具有出眾品質(zhì)的別墅，多層少量試水有一定成效，小高層留待檢驗。由于別墅未放量量體較大，后續(xù)競爭將更為激烈。 三、項目比較 根據(jù)本項目所處的區(qū)域，我們認(rèn)為該項目具有較強的競爭力同時又有較強的參考意義的樓盤 必須具備三個條件：地理位置、景觀環(huán)境、品質(zhì)檔次，從而來刪選出如下競爭樓盤。 （一）、競爭住宅 確定競爭對象： 從分析本項目可以了解到，本項目的主要賣點集中于以下三點： 老城區(qū)的絕版地段 優(yōu)越的外部景觀優(yōu)勢 小區(qū)的品質(zhì)高檔。因此在選定競爭樓盤時要圍繞這三個賣點來選擇，從近段時間調(diào)查可知， XX 客戶的 21 地段認(rèn)知度高，因此這三點主要以第一點為主展開。從目前 XX 市場開盤樓盤來看， 明園（優(yōu)越的地理位置 /高檔小區(qū)）、香格里拉二期（優(yōu)越的地理位置 /品質(zhì)佳）、新大陸陽光花園（老城區(qū)）、溫州街（老城區(qū) /景觀佳）、金灣 名庭（老城區(qū)）、外灘國際新城一期（老城區(qū) /景觀佳）。 地理位置優(yōu)越 /小區(qū)品質(zhì)出眾 樓盤名稱 位置 總建 產(chǎn)品形態(tài) 主力戶型 戶型配比 套型 均價 開盤時間 銷售情況 明園 XX 市人民西路（三優(yōu)中學(xué)斜對 26 3F 260290 260290 / / 6F為主 105142 8689 2 房 2300 2021615 105142 3 房 134160 復(fù)式 / 9F/11F 123142 4050/123142 單身/3房 香格里拉二期 清河路與西二環(huán)路交叉口 6F 89120 8992 2 房 2400 2021 年 8月 116136 3 房 小結(jié)： 明園與 香格里拉二期都處于西二環(huán)線附近，都為城市主干道人民路與清河?xùn)|路延伸處，交通便利，便利的生活設(shè)施幾步外便有。兩個樓盤于近期公開，其目標(biāo)群是高收入群體。 簡介： 22 明園側(cè)重于小區(qū)內(nèi)部品質(zhì)塑造，內(nèi)部景觀、樓盤細(xì)節(jié)、小區(qū)物業(yè)都下了一番功夫，在產(chǎn)品形態(tài)上也追求豐富多樣，涵蓋客戶群體廣泛。 香格里拉二期主要側(cè)重于小區(qū)商場建設(shè)，沿街都設(shè)立 店鋪，量體在 萬平米，小區(qū)內(nèi)部也有步行街，側(cè)重商業(yè)化氛圍。在商業(yè)于住宅配比上，跟本案有類似之處。 老城區(qū) /景觀佳 樓盤名稱 位置 總建 產(chǎn)品形態(tài) 主力戶型 戶型配比 套型 均價 開盤時間 銷售情況 新大陸陽光花園 清河?xùn)|路與潁上南路交匯處 4 6F 102107 102107 3 房 2200 2021 年4月 50% 溫州街 人民中路 13 6F 115140 105 2 房 2700 2021 年8月 115136 3 房 140160 4 房 金灣名庭 濱河中路與河濱東路交匯處 3 6F 88125 88 2 房 2600 2021 年7月 97125 3 房 260 復(fù)式 9F 132 132 3 房 外灘國際新城一期 勝利北路東側(cè) 6F 100140 90104 2 房 2700 2021 年8月 115140 3 房 小結(jié)： 這四個樓盤都屬于老城區(qū)范圍內(nèi)，地段有所差別，規(guī)模除了溫州街外都較小，產(chǎn)品形態(tài)也較為單一?，F(xiàn)只有 新大陸陽光花園開始公開發(fā)售， 表現(xiàn)良好，其他樓盤于近期公開，此地段樓盤競爭將拉開序幕。 簡介： 新大陸陽光花園現(xiàn)只剩下 7 棟在發(fā)售，都已結(jié)頂。小區(qū)依仗優(yōu)越的地段，并沒投入在過多的品質(zhì)上，因此在價格上也不高。由于旁邊有一發(fā)電站， 23 對去化有一定影響，但從表現(xiàn)來看還令人滿意 。 溫州街擁有絕佳的地理位置，但由于地塊為沿河狹長型，因此小區(qū)內(nèi)部景觀難以打造。但旁邊有東城河流過，有一定景觀優(yōu)勢，只是水質(zhì)較差，應(yīng)得到治理。小區(qū)沿東城墻路打造一條步行街，增添小區(qū)業(yè)主的多元化生活 。 金灣名庭量體較小，處于老城區(qū)最為東北角，產(chǎn)品有小高層以及多層，除了自身的地段優(yōu) 勢外，小高層能看到泉河的江景。小區(qū)現(xiàn)在正處于內(nèi)部認(rèn)購期，小面積戶型基本被預(yù)訂，剩下大戶型以及復(fù)式 。 外灘國際新城一期地理位置優(yōu)越，除了占據(jù)城市商貿(mào)中心區(qū)外，還擁有幾大特色景觀（泉河以及清潁公園都在視線范圍內(nèi)）。而且整個外灘國際新城對外宣城為造城運動，其量體在 100 萬平米左右，只是現(xiàn)只有部分在拆遷，其他還未啟動。 （二）、競爭商鋪 確定競爭對象：本項目具有相當(dāng)量的商鋪，依據(jù)本地段的商鋪來看，投資與自主經(jīng)營這兩個比重都較大。從投資來講， XX 市場上現(xiàn)有兩種，自負(fù)盈虧與招商返租，自負(fù)盈虧投資數(shù)額不一，以本項目來看 港利金茂廣場、溫州街步行街、錦城財富廣場以及外灘國際新城一期沿街商鋪與本項目在單價上近似，且地段也存在相似之處；招商返租則以大市場為主，一般返租率都在 8％左右，對本項目的投資客有一定分流作用。自住經(jīng)營確定的競爭商鋪以經(jīng)營商品在價格以及產(chǎn)品形式上相近為主，溫州步行街以及錦城財富廣場與外灘國際新城一期沿街商鋪在地段上極其類似，如果經(jīng)營物業(yè)與周邊店鋪類似的話，則這些項目應(yīng)作為重要競爭對象。 主要競爭商鋪 樓盤名稱 位置 總建面積 主力戶型 均價 開盤時間 銷售率 瑤海大市場二期 XX 市西二環(huán)路中南大道 6號 4 60 4000 2021 年4月 50% 匯鑫美 人民西路雙 2060 8000 2021 年 100％（還 24 居城 龍橋西岸 初 余一半未開。） 新時代家居裝飾廣場 二道河路與中清路交叉口以東 10 6000 2021 年初 60% 港利金茂廣場 人民西路與西二環(huán)路交匯處 4 3570 7000 202105 80%(推出一半 ) 溫州步行街 人民中路 3 4060 900010000 2021 年8月 錦城財富廣場 清河路與西二環(huán)路交叉口 60250 2021 年8月 全部推出 小結(jié)： 從投資來看，瑤海大市場二期、匯鑫美居城對外承諾以年返租 8％比重，新時代家居裝飾廣場則對外承諾以年返租 5％比重，在市場上表現(xiàn)不一，但得到市場的一定認(rèn)可，地段臨近城中心的商鋪受歡迎度高； 從自住經(jīng)營以及投資自負(fù)盈虧來看，與項目形成競爭的 開盤 只有 港利金茂廣場，得到市場認(rèn)可，優(yōu)越的地理位置、周邊濃厚居住氛圍深有影響。其他大型商鋪還未公開，總量達(dá)到 萬平米，競爭將趨向激烈，特別是位于人民路兩側(cè)的兩個項目對本案構(gòu)成較大競爭。 四、 XX樓市未來發(fā)展趨勢分析 （一）、房地產(chǎn)市場特征 1． 市 場銷售周期比較合理，期房去化速度明顯慢于準(zhǔn)現(xiàn)房，絕大部分為自住型客戶，市場無泡沫。 XX 房地產(chǎn)市場相對落后，屬于剛起步階段。就