【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 明園 XX市人民西路（三優(yōu)中學(xué)斜對(duì) 26 3F/6F/9F/11F 85140 2300 20210615 推出12*6F 香格里拉二期 清河路與西二環(huán) 路交叉口 6F 89120 2021/08 全部推出 小結(jié)： 城西二環(huán)附近樓盤規(guī)模大小不等，規(guī)模型小區(qū)注重品質(zhì)的打造；產(chǎn)品以多層為主，間有部分小高層以及別墅；主力戶型集中于 100135為主的三房，小戶型面積比重較小， 160 以上的復(fù)式以及別墅在小區(qū)中少量出現(xiàn)；城西二環(huán)線比較綿長(zhǎng)，地段以及小區(qū)品質(zhì)的差別形成了相差比較懸殊的價(jià)格。樓盤放量集中于 2021 18 以及 2021 年，去化情況良好，此地段客戶認(rèn)知度較佳。 （三）、老城區(qū) 區(qū)域 樓盤名稱 位置 總建面積 產(chǎn)品形態(tài) 主力戶型 均價(jià) 開盤時(shí)間 銷 售率 老城區(qū) 蘇州家園 潁上中路 3 6F 90130 2021 2021 年12月 80% 外灘國(guó)際新城一期 勝利北路東側(cè) 6F 90140 2500 2021年 7月 推出7*6F 金灣名庭 濱河中路與河濱東路交匯處 3 6F/9F 2500 2021年 7月 全部推出 新大陸 陽(yáng)光花園 清河?xùn)|路與潁上南路交匯處 4 6F 102107 2200 202104 50% 溫州街 人民中路 13 6F 120150 2021年 8月 小結(jié)： 老城區(qū)樓盤 量體大都較小，雖有大型樓盤出現(xiàn)，但從地塊來(lái)看，不易打造小區(qū)內(nèi)部景觀，樓盤品質(zhì)受到影響，此地段樓盤主要以地段優(yōu)越受到客戶認(rèn)同。產(chǎn)品形態(tài)比較單一，基本上以多層為主，只有一棟小高層。戶型集中在 100135的三房之間，只有少量復(fù)式存在。此地段樓盤價(jià)格受本身地理位置有關(guān)，人民路以及潁河路兩條東西走向道路能提升周邊物業(yè)價(jià)值。從現(xiàn)放量樓盤來(lái)看，客戶認(rèn)知度高，但樓盤大都未開盤，因此具體表現(xiàn)還有待檢驗(yàn)。 （四）、南二環(huán)附近 區(qū)域 樓盤名 位置 總建面 產(chǎn)品形 主力戶型 均價(jià) 開盤時(shí)間 銷售率 19 稱 積 態(tài) 南二環(huán)附近 新天地 XX 汽車南站旁 4 6F/11F 141,218 2100 2021 年底 30% 萬(wàn)霖花苑 二道河路與中清路交叉口 20 6F/3F 110140 2200 202104 65%（現(xiàn)推出3/5） 翠玉江南 南二環(huán)路（中國(guó)移動(dòng)大廈對(duì)面） 7 6F 85134 2021 年 7月 全部推出 小結(jié)： 南二環(huán)樓盤不多，產(chǎn)品形態(tài)較豐富，但基本上是多層為主，小高層以及別墅只有極少部分存在，戶型集中在 85140 之間，間有部分復(fù)式戶型，在價(jià)格上相差不多。從樓盤開盤時(shí)間以及銷售率來(lái)看，此地段客戶認(rèn)知度偏好 較強(qiáng)，小高層在去化上受到阻礙，去化率不理想。多層表現(xiàn)尚好。 （五）、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 區(qū)域 樓盤名稱 位置 總建面積 產(chǎn)品形態(tài) 主力戶型 均價(jià) 開盤時(shí)間 銷售率 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 麗晶佳苑 新陽(yáng)大道與緯二路交匯處 25 6F/4F 101112/190260 1700 2021 年末 /2021年初 4F80%,6F30% 依心明園二期 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商業(yè)街與裕安路交匯處 2 6F 70100 1200 2021 年12 月 60% 如意 經(jīng)濟(jì)開發(fā) 22 3F/6F/9F 88122/211380 3F2021 202103 20%(3F) 20 豪庭 區(qū) 明仕豪園 緯二路與經(jīng)二路交匯處 16 3F 250600 2880 202104 50％（一期49 棟） 聚隆別墅 緯二路與經(jīng)二路交匯處 12 3F 240390 2400 2021 年5月 20% 上海大花園 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 21 3F/4F 260270 2400 202108 小結(jié)： 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)樓盤量體都較大，產(chǎn)品形態(tài)較為豐富，以別墅為主，其它產(chǎn)品少量存在。戶型上由于是以別墅為主，因此面積都較大，集中于 240390 之間，其中此地段復(fù)式產(chǎn) 品有一定量的分布，多層以及小高層則集中在 88122 之間，間有少量單身公寓。在別墅之間，價(jià)格相差較大，雖地段相差無(wú)幾，但品質(zhì)不一。明仕豪園別墅只有獨(dú)棟，而且小區(qū)周邊無(wú)店鋪設(shè)計(jì)，其他諸如景觀、物業(yè)等都采取高標(biāo)準(zhǔn)，因此價(jià)格自然不菲，與其他別墅比較在品質(zhì)上勝出一籌。開盤時(shí)間以及銷售率來(lái)看，客戶對(duì)別墅認(rèn)知度較好，特別是具有出眾品質(zhì)的別墅，多層少量試水有一定成效，小高層留待檢驗(yàn)。由于別墅未放量量體較大，后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。 三、項(xiàng)目比較 根據(jù)本項(xiàng)目所處的區(qū)域，我們認(rèn)為該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力同時(shí)又有較強(qiáng)的參考意義的樓盤 必須具備三個(gè)條件：地理位置、景觀環(huán)境、品質(zhì)檔次，從而來(lái)刪選出如下競(jìng)爭(zhēng)樓盤。 （一）、競(jìng)爭(zhēng)住宅 確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象： 從分析本項(xiàng)目可以了解到，本項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)集中于以下三點(diǎn)： 老城區(qū)的絕版地段 優(yōu)越的外部景觀優(yōu)勢(shì) 小區(qū)的品質(zhì)高檔。因此在選定競(jìng)爭(zhēng)樓盤時(shí)要圍繞這三個(gè)賣點(diǎn)來(lái)選擇，從近段時(shí)間調(diào)查可知， XX 客戶的 21 地段認(rèn)知度高，因此這三點(diǎn)主要以第一點(diǎn)為主展開。從目前 XX 市場(chǎng)開盤樓盤來(lái)看， 明園（優(yōu)越的地理位置 /高檔小區(qū)）、香格里拉二期（優(yōu)越的地理位置 /品質(zhì)佳）、新大陸陽(yáng)光花園（老城區(qū)）、溫州街（老城區(qū) /景觀佳）、金灣 名庭（老城區(qū)）、外灘國(guó)際新城一期（老城區(qū) /景觀佳）。 地理位置優(yōu)越 /小區(qū)品質(zhì)出眾 樓盤名稱 位置 總建 產(chǎn)品形態(tài) 主力戶型 戶型配比 套型 均價(jià) 開盤時(shí)間 銷售情況 明園 XX 市人民西路（三優(yōu)中學(xué)斜對(duì) 26 3F 260290 260290 / / 6F為主 105142 8689 2 房 2300 2021615 105142 3 房 134160 復(fù)式 / 9F/11F 123142 4050/123142 單身/3房 香格里拉二期 清河路與西二環(huán)路交叉口 6F 89120 8992 2 房 2400 2021 年 8月 116136 3 房 小結(jié)： 明園與 香格里拉二期都處于西二環(huán)線附近，都為城市主干道人民路與清河?xùn)|路延伸處，交通便利，便利的生活設(shè)施幾步外便有。兩個(gè)樓盤于近期公開，其目標(biāo)群是高收入群體。 簡(jiǎn)介： 22 明園側(cè)重于小區(qū)內(nèi)部品質(zhì)塑造，內(nèi)部景觀、樓盤細(xì)節(jié)、小區(qū)物業(yè)都下了一番功夫，在產(chǎn)品形態(tài)上也追求豐富多樣，涵蓋客戶群體廣泛。 香格里拉二期主要側(cè)重于小區(qū)商場(chǎng)建設(shè)，沿街都設(shè)立 店鋪，量體在 萬(wàn)平米，小區(qū)內(nèi)部也有步行街，側(cè)重商業(yè)化氛圍。在商業(yè)于住宅配比上，跟本案有類似之處。 老城區(qū) /景觀佳 樓盤名稱 位置 總建 產(chǎn)品形態(tài) 主力戶型 戶型配比 套型 均價(jià) 開盤時(shí)間 銷售情況 新大陸陽(yáng)光花園 清河?xùn)|路與潁上南路交匯處 4 6F 102107 102107 3 房 2200 2021 年4月 50% 溫州街 人民中路 13 6F 115140 105 2 房 2700 2021 年8月 115136 3 房 140160 4 房 金灣名庭 濱河中路與河濱東路交匯處 3 6F 88125 88 2 房 2600 2021 年7月 97125 3 房 260 復(fù)式 9F 132 132 3 房 外灘國(guó)際新城一期 勝利北路東側(cè) 6F 100140 90104 2 房 2700 2021 年8月 115140 3 房 小結(jié)： 這四個(gè)樓盤都屬于老城區(qū)范圍內(nèi)，地段有所差別，規(guī)模除了溫州街外都較小，產(chǎn)品形態(tài)也較為單一?，F(xiàn)只有 新大陸陽(yáng)光花園開始公開發(fā)售， 表現(xiàn)良好，其他樓盤于近期公開，此地段樓盤競(jìng)爭(zhēng)將拉開序幕。 簡(jiǎn)介： 新大陸陽(yáng)光花園現(xiàn)只剩下 7 棟在發(fā)售，都已結(jié)頂。小區(qū)依仗優(yōu)越的地段，并沒投入在過(guò)多的品質(zhì)上，因此在價(jià)格上也不高。由于旁邊有一發(fā)電站， 23 對(duì)去化有一定影響，但從表現(xiàn)來(lái)看還令人滿意 。 溫州街擁有絕佳的地理位置，但由于地塊為沿河狹長(zhǎng)型，因此小區(qū)內(nèi)部景觀難以打造。但旁邊有東城河流過(guò)，有一定景觀優(yōu)勢(shì)，只是水質(zhì)較差，應(yīng)得到治理。小區(qū)沿東城墻路打造一條步行街，增添小區(qū)業(yè)主的多元化生活 。 金灣名庭量體較小，處于老城區(qū)最為東北角，產(chǎn)品有小高層以及多層，除了自身的地段優(yōu) 勢(shì)外，小高層能看到泉河的江景。小區(qū)現(xiàn)在正處于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，小面積戶型基本被預(yù)訂，剩下大戶型以及復(fù)式 。 外灘國(guó)際新城一期地理位置優(yōu)越，除了占據(jù)城市商貿(mào)中心區(qū)外，還擁有幾大特色景觀（泉河以及清潁公園都在視線范圍內(nèi)）。而且整個(gè)外灘國(guó)際新城對(duì)外宣城為造城運(yùn)動(dòng)，其量體在 100 萬(wàn)平米左右，只是現(xiàn)只有部分在拆遷，其他還未啟動(dòng)。 （二）、競(jìng)爭(zhēng)商鋪 確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象：本項(xiàng)目具有相當(dāng)量的商鋪，依據(jù)本地段的商鋪來(lái)看，投資與自主經(jīng)營(yíng)這兩個(gè)比重都較大。從投資來(lái)講， XX 市場(chǎng)上現(xiàn)有兩種，自負(fù)盈虧與招商返租，自負(fù)盈虧投資數(shù)額不一，以本項(xiàng)目來(lái)看 港利金茂廣場(chǎng)、溫州街步行街、錦城財(cái)富廣場(chǎng)以及外灘國(guó)際新城一期沿街商鋪與本項(xiàng)目在單價(jià)上近似，且地段也存在相似之處；招商返租則以大市場(chǎng)為主，一般返租率都在 8％左右，對(duì)本項(xiàng)目的投資客有一定分流作用。自住經(jīng)營(yíng)確定的競(jìng)爭(zhēng)商鋪以經(jīng)營(yíng)商品在價(jià)格以及產(chǎn)品形式上相近為主，溫州步行街以及錦城財(cái)富廣場(chǎng)與外灘國(guó)際新城一期沿街商鋪在地段上極其類似，如果經(jīng)營(yíng)物業(yè)與周邊店鋪類似的話，則這些項(xiàng)目應(yīng)作為重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。 主要競(jìng)爭(zhēng)商鋪 樓盤名稱 位置 總建面積 主力戶型 均價(jià) 開盤時(shí)間 銷售率 瑤海大市場(chǎng)二期 XX 市西二環(huán)路中南大道 6號(hào) 4 60 4000 2021 年4月 50% 匯鑫美 人民西路雙 2060 8000 2021 年 100％（還 24 居城 龍橋西岸 初 余一半未開。） 新時(shí)代家居裝飾廣場(chǎng) 二道河路與中清路交叉口以東 10 6000 2021 年初 60% 港利金茂廣場(chǎng) 人民西路與西二環(huán)路交匯處 4 3570 7000 202105 80%(推出一半 ) 溫州步行街 人民中路 3 4060 900010000 2021 年8月 錦城財(cái)富廣場(chǎng) 清河路與西二環(huán)路交叉口 60250 2021 年8月 全部推出 小結(jié)： 從投資來(lái)看，瑤海大市場(chǎng)二期、匯鑫美居城對(duì)外承諾以年返租 8％比重，新時(shí)代家居裝飾廣場(chǎng)則對(duì)外承諾以年返租 5％比重，在市場(chǎng)上表現(xiàn)不一，但得到市場(chǎng)的一定認(rèn)可，地段臨近城中心的商鋪受歡迎度高； 從自住經(jīng)營(yíng)以及投資自負(fù)盈虧來(lái)看，與項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的 開盤 只有 港利金茂廣場(chǎng)，得到市場(chǎng)認(rèn)可，優(yōu)越的地理位置、周邊濃厚居住氛圍深有影響。其他大型商鋪還未公開，總量達(dá)到 萬(wàn)平米，競(jìng)爭(zhēng)將趨向激烈，特別是位于人民路兩側(cè)的兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)本案構(gòu)成較大競(jìng)爭(zhēng)。 四、 XX樓市未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析 （一）、房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 1． 市 場(chǎng)銷售周期比較合理，期房去化速度明顯慢于準(zhǔn)現(xiàn)房，絕大部分為自住型客戶，市場(chǎng)無(wú)泡沫。 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)落后，屬于剛起步階段。就