【文章內(nèi)容簡介】 鎮(zhèn)化進(jìn)程，從中長期來看將大大增加農(nóng)民對城市住房的需求，房地產(chǎn)業(yè)將從中受益。然 而由于目前農(nóng)村居民購房支付能力遠(yuǎn)不及城市房價，故該政策在短期內(nèi)能夠起到的作用十分有限。 ? 但是大量的城市建設(shè)可能會支持新開工面積繼續(xù)增長，未來中小型城市幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場將面臨激烈的競爭。 哈爾濱北 20 地塊前期策劃報告 13 （ 3） ?繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策；同時把握好政策實施的力度、節(jié)奏、重點? ? 一方面國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢轉(zhuǎn)好，另一方面回升的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固。所以財政和貨幣政策不能有大的變化，但應(yīng)會做些微調(diào)，鞏固經(jīng)濟(jì)回升勢頭，避免出現(xiàn)新的問題，重點支持結(jié)構(gòu)調(diào)整 ，所以未來一年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)面對的財政和貨幣政策將不會有太大的緊縮，但中央一定會回 籠一部分貨幣。 其他后續(xù)政策 二、 宏觀市場環(huán)境解析 理性看待市場 9年 12月 9日 09年 12月 14 2021年 12月 14 09年 12月 17 國務(wù)院常務(wù)會議決定，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅 A征免時限由2年恢復(fù)到 5年 國 務(wù)院 常務(wù)會 議就 促進(jìn)房 地產(chǎn) 市場健 康發(fā) 展提出增加供給、抑 制投 資投機(jī) 、加 強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房 建設(shè) 等四大舉措。 中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求 國家五部委通知：對開發(fā)商拿地首付至少 50% 的限制。 10年 1月 10 國務(wù)院發(fā)布《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 。 10年 1月 18 中國人民銀行決定從 2021年 1 月 18 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個百分點 。 哈爾濱北 20 地塊前期策劃報告 14 從 2021 年年初的市場低谷到年尾的迭創(chuàng)新高 ， 2021 年樓市的戲劇性變化，讓我們更真切的看清中國房地產(chǎn)?政策市?的本質(zhì)。 為了遏制房地產(chǎn)市場瘋漲的局面， 2021 年底中央政府終于下定了對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的決心，自 2021 年 12月以來，中央在一個月內(nèi)連續(xù) 5 次出臺房地產(chǎn)政策與 1 次信貸緊縮政策聯(lián)合控市。 但是想了解宏觀調(diào)控，我們就需要看清一個本質(zhì)問題：樓市崩潰將會導(dǎo)致的政治、社會、經(jīng)濟(jì)問題是本 屆政府無法承受之重。事實上，迄今為止，這一輪宏觀調(diào)整采用的所有手段，目的都是暫時影響市場信心，而非治本。 調(diào)控是手段不是目的，受金融危機(jī)影響，未來較長一個時間段內(nèi)，中央都需要房地產(chǎn)業(yè)來拉動內(nèi)需、消化鋼鐵水泥等過剩產(chǎn)能、為地方財政造血，至少本屆政府出臺令樓市?硬著陸?的強(qiáng)硬政策的可能性不大。 一個重要的信號就是本輪宏觀調(diào)控采取的手段與以往截然不同，強(qiáng)調(diào)通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)市場，而非以往慣用的抑制需求。 事實上地方政府即無動力也無財力增加經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，所以我們說現(xiàn)在中央提出的很多口號，目的只是暫時影響市場信心 ，冷卻一下過熱的樓市，遏制部分城市房價快速漲的勢頭，但若對市場影響太大，政府一定會再度放寬政策。 因此我們認(rèn)為未來 2 年內(nèi)，大盤將繼續(xù)在左右搖擺中穩(wěn)步向上，價格可能會有一些小幅盤整，但不會出現(xiàn)樓市硬著陸的風(fēng)險。 但是項目最后還是要面對市場的，就微觀層面而言，今后兩年到三年內(nèi)樓市真正的壓力，是來自中央推行城鎮(zhèn)化建設(shè)以擴(kuò)大內(nèi)需政策可能會支持新開工面積繼續(xù)增長及 09 年銷售火爆的情況使開發(fā)商對未來樓市良好的預(yù)期而大量購置土地，在實體經(jīng)濟(jì)位尚未實現(xiàn)真正好轉(zhuǎn)，內(nèi)需動力不足的情況下，這意味著今后黑龍江省各市縣之間的樓市競爭 將異 哈爾濱北 20 地塊前期策劃報告 15 常激烈，對于需要消費(fèi)力支持的商業(yè)性用房，將面臨更為嚴(yán)峻的考驗。 在面對未來經(jīng)濟(jì)動蕩，社會結(jié)構(gòu)調(diào)整，內(nèi)需動力不足，實體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)速度放緩，城鎮(zhèn)化建設(shè)促使大量開工面積增加，農(nóng)村人口購買力短期內(nèi)無法支持樓市的大背景下，本項目如何定位，如何營銷才能立足市場將變的至關(guān)重要。 第二章黑龍江省宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)發(fā)展綜述 第一節(jié) 黑龍江省宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 一、 黑龍江省概括 地理位置和面積 黑龍江省位于中國東北部，是中國位置最北、緯度最高的省份，東西跨 14 個經(jīng)度，南北跨 10個緯度。北、東部與俄羅斯為界，西部與內(nèi)蒙古自 治區(qū)相鄰，南部與吉林省接壤。全省土地總面積 47． 3 萬平方公里 (含加格達(dá)奇和松嶺區(qū) )，僅次于新疆、西藏、內(nèi)蒙古、青海、四川，居全國第 6 位。 哈爾濱北 20 地塊前期策劃報告 16 自然資源 黑龍江省幅員遼闊，基本地貌特征是五山、一水、一草、三分田，表現(xiàn)為南北兩大山地，東西兩大平原，山勢緩和，平原廣闊。黑龍江省內(nèi)邊境線長 3045 公里，全省有 25個開放口岸，在我國沿邊開放中占有獨特的地位，具有其他省市無法比擬的優(yōu)越條件。 黑龍江省位于中溫帶和 寒溫帶，屬大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，景色宜人。年均降水量在 450650毫米，年平均氣溫 44℃，無霜期 在 100140天之間。 肥沃的黑土地，祖國的糧倉。黑龍江省是世界著名的三大黑土帶之一?，F(xiàn)有耕地面積 萬畝，占全國耕地面積 %，人均占有耕地 畝 (農(nóng)業(yè)人口人均 畝 )，高于全國人均 畝水平，總面積和人均占有量均居全國第一位。黑龍江省盛產(chǎn)大豆、水稻、玉米、小麥、馬鈴薯等糧食作物以及甜菜、亞麻、烤煙等經(jīng)濟(jì)作物 。礦產(chǎn)資源品種多、儲量大、質(zhì)地優(yōu)良、分布集中、易于采選。已發(fā)現(xiàn)的礦產(chǎn)達(dá) 133 種，已探明儲量的礦產(chǎn)有 81 種。石油、石墨、矽線石、鑄石玄武巖、石棉用玄武巖、水泥有大理巖、顏料黃土、火山 灰、玻璃用大理巖和鉀長石等 10 哈爾濱北 20 地塊前期策劃報告 17 種礦產(chǎn)的儲量居全國之首，煤炭儲量居?xùn)|北三省第一位。黑龍江省現(xiàn)已開發(fā)利用的礦產(chǎn)達(dá) 71 種，各類礦產(chǎn)年產(chǎn)值居全國第二位。 森林資源豐富，黑龍江省是全國最大的林業(yè)省份之一，林業(yè)生態(tài)地位十分重要。天然林資源是黑龍江省森林資源的主體，主要分布在大小興安嶺和長白山脈及完達(dá)山。 江河縱橫，水利資源句 三北 之首。境內(nèi)江河湖伯眾多，有黑龍江、烏蘇里江、松花江和綏芬河四大水系，流域面積在 50 平方公里的河流1918 條，其中超過 5000 平方公里的有 27 條， 10000 平方公里以上的有18 條。黑龍江全長 43700 公里，僅次于長江、黃河，列我國第三，是著名的國際界河。黑龍江省水資源總量 798 億立米，居?xùn)|北、華北、西北各省市區(qū)之首，其中地表水 650 億立方米，可利用養(yǎng)魚水面 萬畝，居全國第四位。已初具防洪、灌溉、供水、發(fā)電、航運(yùn)、養(yǎng)魚等資源綜合開發(fā)利用能力。 黑龍江行政劃分 黑龍江省轄 98個縣級以上行政建置單位，其中哈爾濱、齊齊哈爾、牡丹江市、佳木斯、鶴崗 5 市，黑河、嫩江、合江 3 專區(qū)， 66縣、旗， 2 個兼有行政職能的縣級礦區(qū)（雞西、雙鴨山）， 22個市轄區(qū) 哈爾濱北 20 地塊前期策劃報告 18 哈爾濱北 20地塊前期策劃報告 黑龍江人口狀況 據(jù)調(diào)查資料顯示，截止 2021 年末，黑龍江省全省常住總?cè)丝?(以下簡稱總?cè)丝?)3825 萬，人口出生率為 ‰，死亡率為 ‰，自然增長率為 ‰。全省共有家庭戶 1356 萬戶，家庭戶平均戶規(guī)模 人。全省共有城鎮(zhèn)人口 萬，城鎮(zhèn)人口比重為 %，鄉(xiāng)村人口 1706 萬，鄉(xiāng)村人口比重為 %。黑龍江省人口占全國總?cè)丝诘?%，按人口總量排序，居全國 31個省 (直轄市、自治區(qū) )的第 15位；人口密度每平方公里為 84人，比全國低 54 人，人口密度按由小到大排序，居全國 31 個省 (直轄市、自治區(qū) )的第 6 位。 二、 黑龍江省宏 觀經(jīng)濟(jì)狀況 宏觀經(jīng)濟(jì)概括 近幾年來，黑龍江省經(jīng)濟(jì)取得了長足的發(fā)展。 2021 年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 哈爾濱北 20地塊前期策劃報告 1 （ GDP） 億元，在各省自治區(qū)中排名 17 位，按可比價格計算比上年增長 %，連續(xù)五年保持 %以上的增幅，整體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在較高增長平臺運(yùn)行。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 2855 億元，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成為 ： ： 。第一、二、三產(chǎn)業(yè)對 GDP 增長的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %和 %。人均地區(qū)生產(chǎn)總值 21727 元，增長 %。 2021 年實現(xiàn)地方財政收入 億元，比上年增長 %；全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11581 元和農(nóng)村居民人均純收入 4856 元，分別比上年增長 13%與%；全省城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 8623元和農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出 元，分別增長 %。與 %。 因受金融危機(jī)的影響， 2021 年第一季度全省地區(qū)生產(chǎn)總值一度下降，但從第二季度開始，國民生產(chǎn)總值開始強(qiáng)力反彈，到第三度達(dá)到 %。經(jīng)濟(jì)回暖趨勢強(qiáng)勁，其中 2021 年（ 110 月份 ）第一產(chǎn)業(yè)增加值為 億元，比上年同期增加%，第二產(chǎn)業(yè)增加值為 ，比上年同期增加 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值為 2075，比上年同期增加 %， 2021 年 110 月分實現(xiàn)地方財政收入 億元，比上年同期增長 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11496 元和農(nóng)村居民人均純收入 5961 元，分別比上年增長 %與 6%； 全省城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 7983 元和農(nóng)村居民人均生活消費(fèi) 哈爾濱北 20地塊前期策劃報告 2 支出 2690 元，分別增長 11%。與 %。 宏觀經(jīng)濟(jì)綜述 （ 1） 黑龍江省近幾年良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為哈爾濱房地產(chǎn) 業(yè)及商業(yè)的發(fā)展提供了較佳的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 （ 2） 居民人均可支配收入的大幅增長促進(jìn)了省內(nèi)人民消費(fèi)力水平的提升，為哈爾濱房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展提供了良好的市場平臺。 第二節(jié) 黑龍江房地產(chǎn)發(fā)展綜述 一、 黑龍江省房地產(chǎn)市場狀況 哈爾濱北 20地塊前期策劃報告 3 房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。在經(jīng)過十幾年發(fā)展，黑龍江省的房地產(chǎn)業(yè)正逐步向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范化的方向與轉(zhuǎn)，尤其最近幾年，在強(qiáng)勁市場需求的拉動下，黑龍江省房地產(chǎn)市場迅速擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)投資、銷售等各項指標(biāo)呈全面增長態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)正在成為促進(jìn)黑龍江省經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn) 業(yè)之一。 黑龍江省房地產(chǎn)投資情況 黑龍江省 2021 年 2 0 0 9 年房地產(chǎn)投資及其增幅走勢圖5 6 3 . 94 5 3 . 23 8 2 . 43 2 1 . 32 6 7 . 62 1 4 . 13 1 . 2 0 %25%2 0 . 1 0 %1 9 . 0 0 % 1 8 . 5 0 %2 8 . 2 0 %01002003004005006002021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 % 房地產(chǎn)開發(fā)投資 （ 億元 ） 增幅 黑龍江省的房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的大氣候中，一直保持著持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，盡管有些年份因受宏觀調(diào)控的影響（譬如 05 年），增速放緩，但已連續(xù) 6 年呈現(xiàn)價升量增的態(tài)勢， 剛剛過去的 09 年，黑龍江房地產(chǎn)投資額在國家一攬子救市政策刺激下，房地產(chǎn)開發(fā)投資額較 08 年增長 %，為 億元，投資增長幅度達(dá)到自 05 年以來之最。 商品房銷售狀況分析 哈爾濱北 20地塊前期策劃報告 4 （ 1） 銷售面積走勢 黑龍江省 2021 年 2 0 0 9 年商品房銷售面積及其增幅走勢圖8 5